杭州市商品住宅市場調(diào)研分析報告-資料下載頁
2025-08-25 08:49本頁面
【導(dǎo)讀】地產(chǎn)市場的專項調(diào)研并形成報告，以供公司領(lǐng)導(dǎo)決策參考。本次調(diào)查主要目的是為公司競價?自上個世紀(jì)90年代初開始起步以來，杭州開發(fā)商以城西蔣村開。形成了以綠城、南都、金都等民營品牌為代表的一批房地產(chǎn)中堅企業(yè)。年下半年開始，杭州房地產(chǎn)市場進(jìn)入了快速的發(fā)展期，供應(yīng)放量，需求旺盛，銷售價格飛速上漲，市場火爆程度在全國罕見。尤其是2020年至2020年。向周邊郊區(qū)轉(zhuǎn)移。杭州房價上漲幅度較快，主要由于供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡引起。城市之首，高額的地價成本直接抬高了房產(chǎn)價格。的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產(chǎn)價格的不斷上升。2020年，房價的高速上漲受到嚴(yán)重抑制，杭州樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2020年為房產(chǎn)政策消化年，政策影響顯現(xiàn)。2020年1－5月杭州批準(zhǔn)。預(yù)售商品房面積萬平方米，其中批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅萬平方米；住宅成交價格也從連年飆升轉(zhuǎn)變?yōu)樾》芈涞膽B(tài)勢。之江旅游度假區(qū)板塊和富陽銀湖板塊等區(qū)域市場組成。企一直看好杭州房地產(chǎn)市場并伺機(jī)進(jìn)入。
【正文】 小學(xué)、杭七中、浙一、浙二醫(yī)院 樓盤規(guī) 模： 占地約 萬 m2，總建筑面積約 萬 m2，由 5 幢弧形板式高層住宅組成 主要指標(biāo)： 容積率 ，綠化率 30% 產(chǎn)品特點(diǎn)： 地理位置優(yōu)越，周邊生活配套齊全，老城區(qū)生活氣息濃厚。良好的貼沙河景觀視野。建筑采用高保溫技術(shù)、南亞斷橋片、LOWE 鍍膜玻璃、進(jìn)口奧的斯電梯，法國戴高樂游泳池系統(tǒng)。會所設(shè)有寶力豪（ Power House Gym）健身俱樂部與超大室內(nèi)泳池。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： 總戶數(shù)約 600 戶，主力戶型 150180m2 銷售價格： 均價 1500019000 元 /m2(毛坯房、一房一價，一幢一均價 )， 選擇精裝修服 務(wù)每平方米加 30003500 元。最新開盤房源銷售均價約 19000/m2，最高價格超過 21000/m2。 銷售情況： 項目總共分為三期開盤，一期房源于 2020 年 10 月推出，二期房源于 2020 年 10 月推出，截至目前一二期銷售率達(dá) 90%以上，三期房源于今年 4 月份開盤，目前銷售率約 60%。 銀馬公寓 開發(fā)商： 浙江省華浙實業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司 地理位置： 西湖區(qū)教工路與文一路交叉口東南側(cè) 周邊配套： 浙江工商大學(xué)、浙江理工大學(xué)、杭州師范學(xué)院、浙江省委黨校、杭州市第十三中學(xué)、杭州市文一街小學(xué)、浙江幼師附屬幼兒園、世紀(jì)聯(lián)華、物美大賣場、華潤超市 樓盤規(guī)模： 總用地面積 44515 平方米，總建筑面積 144031 平方米，由四幢 26 層板式建筑、三層獨(dú)立公建和二層商鋪組成 主要指標(biāo)： 容積率 ，建筑密度 %，綠化率 32%，停車位 1:1 產(chǎn)品特點(diǎn)： 學(xué)院區(qū)域，周邊生活配套齊全，生活氣息濃厚。 15000 平方米中心庭院、 10000 余平方米城市綠地景觀；簡潔、純粹的個性化外立面，干掛石材，具有檔次感；屋梁樓板設(shè)計，戶型可變性強(qiáng)；屋頂綠化、屋頂隔熱、屋頂防水?三位一體?的屋頂節(jié)能設(shè)施；戶式新風(fēng)系統(tǒng)、內(nèi)開內(nèi)倒中空玻璃窗、德國霍 曼 HC541 乙級防火安全門等現(xiàn)進(jìn)設(shè)施。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： 小區(qū)共 600 余戶，面積范圍 120300m2，主力戶型 160m2 和 210 m2 銷售價格： 首期開盤 1400016000 元 /m2(毛坯房、一房一價 )，新推房源均價 17000/m2 銷售情況： 自 2020 年 9 月開盤至今，推出房源共計 490 套，目前銷售率約 85%。 四、 地塊周邊住宅市場價格狀況 一 ) 地塊周邊一手房售價情況 杭政儲出 2020(20 號 )地塊位于杭州朝暉第九居住區(qū)以北，德勝東路以南，周邊臨近區(qū)塊主要為學(xué)院區(qū)和湖墅南路區(qū)塊，因此，本次調(diào)查主要圍繞上 述周邊區(qū)塊內(nèi)的在售樓盤展開，從單價、主力面積和總價三個指標(biāo)進(jìn)行對比，從而清晰本地塊在目前市場中所處的地位。 樓盤名稱 在售單價 ( 元/m2) 主力面積 (m2) 位置相對本地塊 清水公寓 10000 －11000 130140 － 盛德欣苑 9000 左右 130140 新青年廣場 9000 －10000 90 以下 藍(lán)色霞灣 11000 －12020 90140 － 淺水灣城市花園 12020 －13000 130140 ＋ 紅石中央花園 16000 －17000 130140 ＋ 協(xié)安〃景上 9000 左右 110120 － 錦昌文華 9000 －10000 110140 － 銀馬公寓 17000 160210 ＋ 錢塘〃梧桐公寓 13000 110130 ＋ 發(fā)展〃今日嘉園 14000 90100 ＋ 國都〃楓華府第 15000 130170 ＋ 華都〃蘭庭國際 14000 130160 ＋ 二 ) 地塊附近二手次新房售價情況 掛 面積 樓層 單價 總 備 牌房源 (m2) ( 元/m2) 價( 萬元 ) 注 清水公寓 3/17 12020 165 中等裝修 267 頂躍層 22400 600 精裝修、運(yùn)河景觀房 淺水灣 城市花園 133 4 11500 159 毛坯 127 9/18 13000 164 精裝修 198 / 14000 280 精裝修 紅石 中央花苑 131 16/20 16800 220 毛坯 銀馬公寓 128 17600 225 毛坯 野風(fēng) 現(xiàn)代名苑 134 15/19 11500 155 毛坯 朝暉七區(qū)慶90 7/18 11333 102 普通裝修 暉公寓 云河大廈 / 10000 毛坯 稻香園 北區(qū) 78 14700 115 裝修 藍(lán)色霞灣 8/18 10700 148 毛坯 5/18 10460 116 毛坯 三 ) 地塊周邊近期土地出讓成交情況 杭政儲出 [2020]20 號 地塊位置：拱墅區(qū)湖墅南路杭州汽車發(fā)動機(jī)廠地塊 出讓面積： 畝 土地用途：住宅（設(shè)配套公建）、辦公兼容賓館業(yè)用地 容積率：住宅 ，辦公樓、賓館 每畝單價： 萬元 樓面地價： 10870 元 /m2 總成交價： 363000 萬元 競得人 ：綠城房產(chǎn)、濱江房產(chǎn) 成交日期： 20200929 杭政儲出 [2020]3 號 地塊位置：拱墅區(qū) (湖墅路 R2 地塊 )，東至長征新村，南至密渡橋路，西至湖墅南路 60 號，北至杭州汽車發(fā)動機(jī)廠地塊 出讓面積： 畝 土地用途：住宅（設(shè)配套公建）兼容辦公用地 容積率：地上建筑面積 6500 平方米，約 每畝單價： 718 萬元 樓面地價： 10769 元 /m2 總成交價： 7000 萬元 競得人：溫州喬訊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成交日期： 20200213 五、 調(diào)研結(jié)論與分析 當(dāng)前杭州商品住宅市場正從 2020 與 2020 兩年宏觀調(diào)控政策的陰影中走出，重新步入快速發(fā)展趨勢，住宅市場無論是一手新房還是二手房交易日趨活躍，呈現(xiàn)量價齊升的良好態(tài)勢。 杭州住宅消費(fèi)市場已經(jīng)形成清晰的梯級消費(fèi)結(jié)構(gòu)，市場細(xì)分較為明顯，為各檔次住宅產(chǎn)品提供了穩(wěn)定的消費(fèi)人群。老城區(qū)高檔公寓由于相對于旺盛的購買需求和強(qiáng)大的購買力，供應(yīng)量相對較少，從而成為近期杭州住宅市場的旺銷產(chǎn)品。 杭州商品住宅市場已經(jīng)逐步進(jìn)入一個品牌競爭的時代，企業(yè)品牌對樓盤銷售拉動作用明顯，成為獲得競爭優(yōu)勢的重要因素。 同時，通過開發(fā)高檔精品樓盤、樹立樓盤品牌，從而提升企業(yè)品牌的模式將普遍流行。 隨著老城區(qū)內(nèi)住宅用地越來越稀少，城區(qū)周邊板塊將成為今后產(chǎn)品供應(yīng)的主要來源，而老城區(qū)內(nèi)的房價水平將穩(wěn)步走高、再創(chuàng)新高。 2020 年作為杭州住宅土地供應(yīng)的高峰年，將對未來 2－ 3 年的市場格局形成重大影響，區(qū)域競爭格局將被改寫，新的熱點(diǎn)區(qū)域板塊將隨之形成。 受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨好、人民幣升值等多重利好因素的影響，杭州商品住宅將迎來一個全新的發(fā)展時期，總體發(fā)展機(jī)遇大于風(fēng)險。 總體上看，杭州房地產(chǎn)市場相對比較規(guī)范、成熟，客戶需求穩(wěn)定、政策傾 向性好、城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度大，而目前正處于新一輪快速發(fā)展期的開端，在宏觀形勢趨好的環(huán)境下，是本公司進(jìn)入杭州市場的最佳時期。
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