某住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-資料下載頁
2025-08-01 21:50本頁面
【正文】 將會(huì)對(duì)中高收入購(gòu)房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場(chǎng)中分的一杯羹。（七）銷售狀況溧陽市高端競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)銷售周期與銷售率比較圖（上圖左縱坐標(biāo)軸指明銷售時(shí)間，右縱坐標(biāo)軸表示銷售率。）結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應(yīng)量幾乎都為期房，僅天目星城項(xiàng)目目前為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購(gòu)房者的可信度較高，但從上表看其對(duì)期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達(dá)到80%以上。小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。這一方面主要是由于溧陽消費(fèi)者對(duì)多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽市場(chǎng)的接受度仍有待改善。高總價(jià)住宅的銷售也基本達(dá)到了總量體的2/3左右，這說明區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者以收入較高合資企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體營(yíng)業(yè)者為主。中高檔住宅仍有一定的市場(chǎng)。銷售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數(shù)樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。目前溧陽市場(chǎng)上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡(jiǎn)單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經(jīng)規(guī)劃的聯(lián)排別墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。據(jù)分析有二個(gè)主要原因；一方面是市場(chǎng)上幾乎各項(xiàng)目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈。另一方面是溧陽屬于三、四線城市，市場(chǎng)容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅20分鐘車程。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競(jìng)爭(zhēng)力明顯不足。（八）客源狀況目前溧陽市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務(wù)員、醫(yī)生、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)和私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體營(yíng)業(yè)者。溧陽市高端住宅市場(chǎng)銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)內(nèi)的收入較高的合資企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主以及個(gè)體營(yíng)業(yè)者，工薪階層相對(duì)較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機(jī)關(guān)公務(wù)員。（九）市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表表一、會(huì)所配套分類項(xiàng)目南大街廣場(chǎng)龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國(guó)際村中高級(jí)生活配套游泳池?zé)o會(huì)所無無無有會(huì)所有會(huì)所有網(wǎng)球場(chǎng)無有商務(wù)中心有有桑拿有有表二、社區(qū)配套分類項(xiàng)目南大街廣場(chǎng)龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國(guó)際村智能化管理門禁“一卡通”有有分戶對(duì)講有有有有有有有小區(qū)報(bào)警裝置有有有有有有有寬帶入網(wǎng)有有有有有有有周屆紅外防護(hù)有有有有有有有園藝噴泉及水景有有有有中心休閑廣場(chǎng)有有有有有有有集中綠地有有有有有有有教育幼兒園有有有有有小學(xué)表三、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類項(xiàng)目南大街廣場(chǎng)龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國(guó)際村收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/）待定溧陽市住宅產(chǎn)品市場(chǎng)上，小區(qū)內(nèi)配備有會(huì)所的項(xiàng)目較少，約占1/2左右；而且在配備有會(huì)所的幾個(gè)項(xiàng)目中，就天目國(guó)際村和龍泉山莊的會(huì)所中設(shè)置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等配套設(shè)施，其余設(shè)有會(huì)所的住宅項(xiàng)目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會(huì)所內(nèi)這些生活配套設(shè)施配置基本上沒有。說明目前溧陽市大多數(shù)住宅項(xiàng)目中還沒有考慮到小區(qū)居民的娛樂休閑生活。在智能化硬件設(shè)施的配置上，智能化小區(qū)報(bào)警裝置、周界紅外防護(hù)成為每個(gè)樓盤必備之設(shè)施，相對(duì)來說，配置門禁“一卡通”的樓盤較少，僅天目國(guó)際村和龍泉山莊二個(gè)別墅項(xiàng)目里設(shè)置有此配套。在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式廣場(chǎng)，而噴泉及水景的配置率相對(duì)較低，多集中在一些樓盤設(shè)計(jì)理念較為先進(jìn)的外來開發(fā)商項(xiàng)目（南大街廣場(chǎng)、水韻華庭）和別墅型項(xiàng)目?jī)?nèi)（天目國(guó)際村、龍泉山莊）。在教育機(jī)構(gòu)的配置上，小區(qū)內(nèi)部獨(dú)立設(shè)置教育設(shè)施的樓盤占70%，但都僅設(shè)立了幼兒園教育配套設(shè)施，而小學(xué)等教育配套設(shè)施都無設(shè)立全依靠項(xiàng)目附近區(qū)域的社會(huì)公共設(shè)施。在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費(fèi)也較為低廉，—月。 六、開發(fā)溧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)建議針對(duì)溧陽地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目狀況和客源需求來看，以提高綜合化品質(zhì)為主導(dǎo)思想，在房屋主體設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等部分來提高產(chǎn)品檔次和項(xiàng)目的性價(jià)比，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力，以現(xiàn)有情況來看，建議從以下幾個(gè)方面提高產(chǎn)品品質(zhì)。地塊位置選擇及產(chǎn)品定位根據(jù)溧陽市城市規(guī)劃及住宅目前發(fā)展的的狀況，建議在天目湖、大溪水庫周邊開發(fā)高檔別墅項(xiàng)目，在天目路――燕山南路、南環(huán)路――清溪路附近開發(fā)普通住宅項(xiàng)目?？驮炊ㄎ簧矸荩核綘I(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，企事業(yè)中高層白領(lǐng)、醫(yī)生、律師、公務(wù)員、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等年齡：2545歲左右；家庭結(jié)構(gòu)：青年夫婦／三口之家；教育程度：高中以上；收入水平：家庭年收入６萬以上；支付能力：首付10萬～30萬元，月供20005000元以下；購(gòu)買模式：90％以上按揭；車輛狀況：目前40％～50％擁有率；購(gòu)買動(dòng)機(jī)：自用為主（90％），投資為輔（10％）；房型：目前溧陽市場(chǎng)上的房型設(shè)計(jì)大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場(chǎng)呼喚富于個(gè)性化的創(chuàng)新產(chǎn)品，建議在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中，高層、多層采用空中庭院式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺(tái)的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢(shì)，很好的擺脫高層尤其是7層以下銷售緩慢困境。在面積設(shè)計(jì)中，根據(jù)各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設(shè)計(jì)理念。我們市場(chǎng)調(diào)查顯示過大房型銷售緩慢，在目前政策面向空的情況下，建議產(chǎn)品方面盡量控制單套面積，控制單套總價(jià)，不宜采用過大房型面積。以95130平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有輔助的部分四房，充分適應(yīng)了客源層次和需求，并且提高了樓盤品質(zhì)。總之，由于溧陽高端住宅客源相對(duì)較少，而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，只有在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎(chǔ)。溧陽項(xiàng)目調(diào)研小組
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