某住宅市場調研報告-資料下載頁
2025-08-01 21:50本頁面
【正文】 將會對中高收入購房者產生較大的吸引力，從高端市場中分的一杯羹。（七）銷售狀況溧陽市高端競爭市場銷售周期與銷售率比較圖（上圖左縱坐標軸指明銷售時間，右縱坐標軸表示銷售率。）結合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應量幾乎都為期房，僅天目星城項目目前為準現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購房者的可信度較高，但從上表看其對期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達到80%以上。小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。這一方面主要是由于溧陽消費者對多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。高總價住宅的銷售也基本達到了總量體的2/3左右，這說明區(qū)域內購房者以收入較高合資企業(yè)、私營企業(yè)和個體營業(yè)者為主。中高檔住宅仍有一定的市場。銷售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數(shù)樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。目前溧陽市場上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經規(guī)劃的聯(lián)排別墅調整為目前的多層公寓就可看出。據分析有二個主要原因；一方面是市場上幾乎各項目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產品同質化嚴重、競爭激烈。另一方面是溧陽屬于三、四線城市，市場容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅20分鐘車程。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產品相比競爭力明顯不足。（八）客源狀況目前溧陽市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務員、醫(yī)生、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領導和私營業(yè)主和個體營業(yè)者。溧陽市高端住宅市場銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)內的收入較高的合資企業(yè)、私營業(yè)主以及個體營業(yè)者，工薪階層相對較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機關公務員。（九）市調樓盤配套設施匯總表表一、會所配套分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村中高級生活配套游泳池無會所無無無有會所有會所有網球場無有商務中心有有桑拿有有表二、社區(qū)配套分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村智能化管理門禁“一卡通”有有分戶對講有有有有有有有小區(qū)報警裝置有有有有有有有寬帶入網有有有有有有有周屆紅外防護有有有有有有有園藝噴泉及水景有有有有中心休閑廣場有有有有有有有集中綠地有有有有有有有教育幼兒園有有有有有小學表三、物業(yè)管理收費標準分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村收費標準（元/）待定溧陽市住宅產品市場上，小區(qū)內配備有會所的項目較少，約占1/2左右；而且在配備有會所的幾個項目中，就天目國際村和龍泉山莊的會所中設置有健身房、桑拿室、網球場、游泳池等配套設施，其余設有會所的住宅項目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會所內這些生活配套設施配置基本上沒有。說明目前溧陽市大多數(shù)住宅項目中還沒有考慮到小區(qū)居民的娛樂休閑生活。在智能化硬件設施的配置上，智能化小區(qū)報警裝置、周界紅外防護成為每個樓盤必備之設施，相對來說，配置門禁“一卡通”的樓盤較少，僅天目國際村和龍泉山莊二個別墅項目里設置有此配套。在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式廣場，而噴泉及水景的配置率相對較低，多集中在一些樓盤設計理念較為先進的外來開發(fā)商項目（南大街廣場、水韻華庭）和別墅型項目內（天目國際村、龍泉山莊）。在教育機構的配置上，小區(qū)內部獨立設置教育設施的樓盤占70%，但都僅設立了幼兒園教育配套設施，而小學等教育配套設施都無設立全依靠項目附近區(qū)域的社會公共設施。在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費也較為低廉，—月。 六、開發(fā)溧陽房地產市場建議針對溧陽地區(qū)的競爭項目狀況和客源需求來看，以提高綜合化品質為主導思想，在房屋主體設計、景觀設計、物業(yè)服務等部分來提高產品檔次和項目的性價比，增強產品競爭能力，以現(xiàn)有情況來看，建議從以下幾個方面提高產品品質。地塊位置選擇及產品定位根據溧陽市城市規(guī)劃及住宅目前發(fā)展的的狀況，建議在天目湖、大溪水庫周邊開發(fā)高檔別墅項目，在天目路――燕山南路、南環(huán)路――清溪路附近開發(fā)普通住宅項目?？驮炊ㄎ簧矸荩核綘I業(yè)主、個體經營者，企事業(yè)中高層白領、醫(yī)生、律師、公務員、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等年齡：2545歲左右；家庭結構：青年夫婦／三口之家；教育程度：高中以上；收入水平：家庭年收入６萬以上；支付能力：首付10萬～30萬元，月供20005000元以下；購買模式：90％以上按揭；車輛狀況：目前40％～50％擁有率；購買動機：自用為主（90％），投資為輔（10％）；房型：目前溧陽市場上的房型設計大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場呼喚富于個性化的創(chuàng)新產品，建議在項目的設計中，高層、多層采用空中庭院式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢，很好的擺脫高層尤其是7層以下銷售緩慢困境。在面積設計中，根據各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設計理念。我們市場調查顯示過大房型銷售緩慢，在目前政策面向空的情況下，建議產品方面盡量控制單套面積，控制單套總價，不宜采用過大房型面積。以95130平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有輔助的部分四房，充分適應了客源層次和需求，并且提高了樓盤品質。總之，由于溧陽高端住宅客源相對較少，而競爭對手眾多，只有在產品的規(guī)劃設計和細節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎。溧陽項目調研小組
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