【正文】 好，所以選擇最低范圍的較多。同樣，選擇購置商品房所能接受的房屋總價：15～25萬元占70%左右；25～30萬元占25%；30萬元以上占5%，以上數(shù)據(jù)說明商品房價格的高低是消費者選擇購房非常重要的因素。 根據(jù)客戶求最低價位的心理，以上數(shù)據(jù)僅供參考，可能不完全的反映消費者的真正購買能力。（六） 項目綜合分析結(jié)合項目調(diào)查信息，對其優(yōu)、劣勢進行分析：序號項目名稱項目優(yōu)勢項目劣勢備注1俊峰華庭峰景C座華裕地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢良好的地段優(yōu)勢，占據(jù)商業(yè)核心區(qū)營銷策劃方面較好，得到多數(shù)人的認可沒有統(tǒng)一的規(guī)劃戶型面積偏大、結(jié)構(gòu)方面不太合理2陽光新都二期華裕地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢3個項目較近，形成規(guī)模優(yōu)勢地理位置優(yōu)越項目開工時間具體未定戶型公攤面積較大3美麗洋房（美麗園四期）華裕地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢3個項目較近，形成規(guī)模優(yōu)勢地理位置優(yōu)越屬于臨街項目，噪音較大戶型公攤面積較大4新城康都二期地產(chǎn)行業(yè)的后起之秀公司實力較強專業(yè)的銷售推廣團隊項目現(xiàn)場包裝欠佳現(xiàn)場交通情況不便5廣原日月星苑文化氛圍較為濃郁龐大的規(guī)模優(yōu)勢地理位置優(yōu)越，交通便利現(xiàn)場形象推廣方面欠佳公司實力不足項目的啟動時間較長缺乏開發(fā)理念6金都華庭成立時間較長，有成功項目經(jīng)驗項目一期價位偏低，銷售較好已形成一定的品牌地產(chǎn)商不注重廣告推廣二期僅1棟高層7錦繡家園位于新區(qū)，升值潛力較大項目規(guī)模相對較大，形成規(guī)模定位中低收入家庭周邊配套不完善施工進度較慢自去年開始，房地產(chǎn)項目均發(fā)生了根本性的變化，不論從項目的規(guī)模，還是從項目的品質(zhì)或理念方面都有明顯的提高，為得到市場消費者的認可，紛紛步入差異化市場競爭道路。隨著城市化和房地產(chǎn)市場化進程的加速，臨河區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，通過市場結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場秩序的整頓，增量市場和存量市場互相促進，互相補充，未來的市場會繼續(xù)供需兩旺。目前臨河房地產(chǎn)市場所取得的發(fā)展是在房地產(chǎn)業(yè)真正意義上進入市場經(jīng)濟的情況下由銷售熱帶動的，也就是由消費拉動投資，而且這種消費是以居民購房自住消費為主。城市的房地產(chǎn)市場形勢的發(fā)展，取決于多方面的因素。一是經(jīng)濟發(fā)展因素。經(jīng)濟發(fā)展好，人均收入高，必然支撐較高的購房能力，造成房地產(chǎn)的較快提升。二是政策因素。政府采取了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格的政策和措施，旨在保持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展。在看到臨河房地產(chǎn)市場巨大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，我們也應清楚的看到其存在的風險因素，包括：臨河二手房市場發(fā)展與一手房市場不能協(xié)調(diào)發(fā)展；土地成本存在強勢上漲趨勢，效益降低的風險加大；臨河居民收入處于較低的水平，沒有足夠的有效需求支持房價的持續(xù)上漲；目前，深圳、上海等大城市房地產(chǎn)虛高引發(fā)下降趨勢，各類媒體相繼報道，對本地消費者購房行為形成較大威脅。第三部分 目標項目概況及SWOT分析一、 目標項目地塊基本情況目標項目地塊四至：東至朔方路，西到安北路，北接新華街，南抵濱河街；；詳細情況如右圖所示。沿新華街向東直走可達五原。本地塊現(xiàn)規(guī)劃性質(zhì)屬工業(yè)用地，是市區(qū)和工業(yè)區(qū)的交接地帶，對面有發(fā)展較為成熟的大型家具建材市場，經(jīng)營理念較為先進，管理模式相當嚴謹，以至于不足三年時間已經(jīng)在整個巴彥淖爾市成為家具建材需求的不二之選。其較為充足的客流為本項目的旺場提供了客戶支持。另外在對家具建材廣場調(diào)查的過程當中了解到：廣場內(nèi)部經(jīng)營戶入駐率高達100%，極少出現(xiàn)招租或轉(zhuǎn)讓商鋪的啟事；同時有著眾多的意向投資戶、意向經(jīng)營戶熱切等待著廣場的進一步擴大，從而能夠在這片熱土上占有一席之地。根據(jù)巴彥淖爾市作為地級市整體經(jīng)濟水平和生活水平處于中下的一個現(xiàn)狀，可得出一個結(jié)論：目標地塊適合經(jīng)營的層次屬于中檔和中高檔兩種。在此地塊特性的制約下，宜從事大型一站式批發(fā)零售基地，經(jīng)營業(yè)態(tài)可包羅萬象，但必須統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理。在項目正式投產(chǎn)之前宜成立市場管理委員會或引進專業(yè)的運營管理公司統(tǒng)一管理。二、 目標項目SWOT分析（一） 優(yōu)勢（S） 地處巴彥淖爾市東西向主干道旁，交通運輸十分便捷； 目標項目地塊所涉及的拆遷量較小，又處于城市邊緣，土地成本較低； 環(huán)境好，空氣質(zhì)素高。（二） 劣勢（W） 目前所處區(qū)域商業(yè)氛圍和規(guī)模尚需一定的培育期； 前期資金需量較大，開發(fā)周期較長。 周邊市政配套尚不成熟。（三） 機會點（O） 符合商業(yè)發(fā)展趨勢——多功能、多元化、綜合性發(fā)展； 根據(jù)調(diào)查了解，目前有較多投資客和經(jīng)營戶持資等待機會，置業(yè)投資需求較大； 當?shù)卣o予較大力度的政策性支持，以尋求城市的進一步快速發(fā)展； 房地產(chǎn)市場大環(huán)境對本項目有利，商業(yè)潛力較足； 目前巴彥淖爾市還沒有真正意義上的一站式商貿(mào)中心。（四） 威脅點（T） 周邊縣市也正在發(fā)展大型商貿(mào)事業(yè)，本項目輻射力可能有所減弱； 銀行信貸體系嚴格； 資金鏈的連接順暢與否，關(guān)系到整個項目的成敗； 其他可比項目有可能搶占先機。第四部分 項目規(guī)劃設計建議本擬定地塊共696畝，不舍規(guī)劃的學校，其中A塊用地（西北）395畝，B塊用地（301畝）。擬分四主題設計：第一主題為藍博灣國際商貿(mào)小商品城；第二主題為藍博灣國際商貿(mào)服飾鞋包城；第三主題為藍博灣國際商貿(mào)食品城；笫四主題為藍博灣國際商貿(mào)干鮮果城；A地塊設第一主題和第二主題；B地塊設第三主題和笫四主題。一、 A地塊（一） A地塊可設一棟（二棟）室內(nèi)步行街（四層）用垂直觀光電梯、自動人行道梯、自動扶梯，垂直貨梯等有效解決人群流動及貨物移動問題。該幢精品室內(nèi)步行街占地可設一萬五平方左右，負一層可作分間式倉厙出售，一至四層分間式銷售（該設計請注意通道、中廳、景觀等配合）。總面積可在7萬方左右（包括負一層）。要考慮可分二期開發(fā)，一是小商品精品室內(nèi)步行商場，二是服飾鞋包精品室內(nèi)步行商場。（二） 其它建議采用南北朝向雙面市場街形式來布置底商上公寓、小戶型住宅、（34層）。棟距間用底商圍合。底商北面設走廊式通道進入二層后分單源入戶。面積約：，小公寓約15萬方。（三） 總支標： 、。（四） 建議在新華街及安北路留足車位（也可考慮負一層加地面泊車）二、 B地塊（一） B地塊主要定位藍博灣國際商貿(mào)食品城和藍博灣國際商貿(mào)干鮮果城二大塊，底商上公寓或經(jīng)濟型賓館（3—4層）。棟距間用底商圍合，底商北面設走廊式通道進入二層后分單源入戶。要充分考慮停車、倉庫的問題?？偯娣e控制在22萬方。（二） 總指標： 總建筑面積22萬方第五部分 項目成本測算一、 總投入概算：（一） 土地款696畝20萬=；稅： 小計：（二） 前期開發(fā)費：110=（設計、鉆探、規(guī)費、三通一平、招投標、圖審、監(jiān)理等）（三） 土建費用：1000=（四） 水噯電：100=（五） 室內(nèi)步行街裝修及設備：7萬方1500=（六） 營銷推廣費：%=（七） 管理費：8億3%=（八） 財務費：8億20%6年6%=（九） 稅收：%=（十） 不可預見費8億3%=二、 總收入概算：（一） 底商：13萬方4000=（二） 室內(nèi)步行街：6000=（三） 公寓：2600=（四） 3000=合計：.三、 效益初步分析：根據(jù)上述概算，。本項目啟動資金最少4000萬，開發(fā)周期為6年。%，如減去所得稅33%，%，屬高回報項目。第六部分 項目營銷、招商、商運建議（詳見附后）