【正文】 二○○九年八月十二日35 / 36目 錄前 言 4第一部分 宏觀環(huán)境研究 6一、 地理位置概況 6二、 巴彥淖爾市2008年經(jīng)濟(jì)總量分析 6（一） 工業(yè)和建筑業(yè) 8（二） 農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展 9（三） 固定資產(chǎn)投資較快增長 9（四） 貿(mào)易繁榮活躍 9（五） 財(cái)政、金融、保險(xiǎn)業(yè)快速增長 10（六） 教育條件及教學(xué)質(zhì)量快速提高 10（七） 衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展加快 10三、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望 11第二部分 巴彥淖爾市市區(qū)商業(yè)及住宅市場(chǎng)調(diào)研 12一、 巴彥淖爾市商業(yè)綜述 12（一） 巴彥淖爾市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本情況 12（二） 巴彥淖爾市區(qū)商業(yè)具體現(xiàn)狀 12二、 巴彥淖爾市商業(yè)市場(chǎng)概述 15（一） 巴彥淖爾市區(qū)各大商業(yè)區(qū)詳述 15（二） 巴彥淖爾市區(qū)商業(yè)十五年規(guī)劃相關(guān) 19（三） 巴彥淖爾市商業(yè)現(xiàn)狀存在的問題 21三、 巴彥淖爾市商品房市場(chǎng)（住宅地產(chǎn)市場(chǎng)）綜述 22（一） 總需求量分析 22（二） 宏觀政策分析 23（三） 區(qū)域市場(chǎng)分析 24（四） 樓盤個(gè)案詳情 25（五） 價(jià)格及銷售現(xiàn)狀分析 27（六） 項(xiàng)目綜合分析 28第三部分 目標(biāo)項(xiàng)目概況及SWOT分析 30一、 目標(biāo)項(xiàng)目地塊基本情況 30二、 目標(biāo)項(xiàng)目SWOT分析 31第四部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 32一、 A地塊 32二、 B地塊 33第五部分 項(xiàng)目成本測(cè)算 33一、 總投入概算： 33二、 總收入概算： 34三、 效益初步分析： 35第六部分 項(xiàng)目營銷、招商、商運(yùn)建議（詳見附后） 35前 言本次對(duì)巴彥淖爾市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)研，主要從巴彥淖爾市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、巴彥淖爾市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目同類物業(yè)概況、巴彥淖爾市主要商業(yè)租售價(jià)格水平，明星住宅樓盤概況等方面進(jìn)行調(diào)研，同時(shí)重點(diǎn)了解國際家居建材城發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)，具體了解其租售價(jià)格水平，并進(jìn)行了全面的實(shí)地調(diào)查。地理坐標(biāo)為東經(jīng)107176。臨河全境為黃河沖積平原，地面開闊平坦，地勢(shì)從西南向東北微度傾斜。2008年末，市屬 231家工業(yè)企業(yè)，從業(yè)人員共50600人。（二） 農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展農(nóng)作物喜獲豐收，種植結(jié)構(gòu)趨于合理。 倍，通訊器材類、%，%，家具類增長 %。小學(xué)適齡人口入學(xué)率達(dá)到100%，%，%。物質(zhì)的極大豐富帶來了流通業(yè)的飛速發(fā)展。總體上加快發(fā)展速度、調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，與城市相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)投資力度繼續(xù)加大，投資繼續(xù)保持高速增長，汽車、住房、高檔服飾、通訊產(chǎn)品以及旅游等新興消費(fèi)品正日益成為消費(fèi)亮點(diǎn)、熱點(diǎn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐加快，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重將逐漸提高。經(jīng)營品類：生鮮、果蔬、糧油、副食、飲料、日用百貨、衛(wèi)生用品、針織家紡、快餐店、名煙、名酒、名茶、飾品、雜品、花店、書店、保健品等；1F（炫彩魅力館）：化妝品、金銀、珠寶、鉆飾、高級(jí)名表、高檔男鞋、女鞋、皮具手袋箱包等；2F（時(shí)尚體驗(yàn)館）：仕女裝、淑女裝、羊絨、內(nèi)衣、家居服、彩裝、手袋、女飾品、美甲店等；3F（紳士名品館）：男正裝、商務(wù)休閑、運(yùn)動(dòng)休閑、男配飾、童裝/用品玩具、兒童樂園、床品寢具、家居飾品等；4F、5F正在招商中，招商意向?yàn)槊朗吵墙?jīng)營和休閑娛樂城經(jīng)營，現(xiàn)未營業(yè)。富源商廈經(jīng)營面積18800平米。二、 巴彥淖爾市商業(yè)市場(chǎng)概述（一） 巴彥淖爾市區(qū)各大商業(yè)區(qū)詳述巴彥淖爾市商圈格局表現(xiàn)出以勝利路商業(yè)帶和新華街商業(yè)帶十字交叉形分布，另有八一街（河套大街）和農(nóng)管街兩個(gè)沿街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，東區(qū)的國際家具建材城。此區(qū)域總店鋪數(shù)超過200家，其中專業(yè)批發(fā)商家達(dá)110家之多；其主營業(yè)態(tài)包括：煙酒、糖茶、副食、佛具香料、文體用品和衛(wèi)生用品等。國際家具建材城現(xiàn)階段（二期正在醞釀當(dāng)中）占地面積150畝，由浙商投資（注冊(cè)了內(nèi)蒙古眾成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）建設(shè)，并于2006年9月正式營業(yè)，現(xiàn)已發(fā)展為相當(dāng)成熟的市場(chǎng)。（2）結(jié)構(gòu)不合理。結(jié)論：縱觀巴彥淖爾商業(yè)發(fā)展歷程、現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)，原有商圈大多是經(jīng)過多年由市場(chǎng)自發(fā)形成的，長期的發(fā)展沉淀了極深的商業(yè)價(jià)值，具有一定的市場(chǎng)知名度。開發(fā)土地步入市場(chǎng)化進(jìn)程，國有土地買賣完全通過招、拍、掛形式取得，政府財(cái)政收入增加，土地成本加大，相應(yīng)的房地產(chǎn)建設(shè)成本加大，故直接影響房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。 附小、附中、大學(xué)路教育區(qū)附近及延展地帶：由于距離學(xué)校較近，受到了廣大業(yè)主青睞，健康花苑、光大花園、富貴園、潤豐園、廣原園、6號(hào)公館、名苑洋房、澳林花園銷售基本完畢；中興水郡剩下部分門店未售。新都二期銷售主題舊城繁華新地標(biāo)建設(shè)單位巴彥淖爾華裕房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司物業(yè)管理陽光物業(yè)管理有限公司地理位置人民路建設(shè)規(guī)模約7萬平方米（3棟高層）周邊環(huán)境金川購物廣場(chǎng)、人民公園、中國移動(dòng)公司，工商銀行，曙光醫(yī)院等等相關(guān)配套一層獨(dú)立大堂，三部品牌電梯、地暖輻射、屋面外墻保溫開盤日期2009年3月客戶群體中高端工薪階層開工日期2008年11月竣工日期2010年5月銷售現(xiàn)場(chǎng)約100平米銷售道具樓書、沙盤、戶型圖結(jié)構(gòu)分布板式高層住宅；226聯(lián)體復(fù)式結(jié)構(gòu)主力戶型寬綽氣派（兩室一廳一衛(wèi)）㎡；方正流暢（兩室一廳一衛(wèi)）㎡；輕巧舒適（三室兩廳兩衛(wèi)）㎡；清新雅致（三室兩廳一衛(wèi)）㎡單元戶數(shù)2個(gè)單元，標(biāo)準(zhǔn)層一梯8戶銷售價(jià)位未定推廣方式銷售現(xiàn)場(chǎng)、墻體廣告、報(bào)紙樓層差價(jià)未定付款方式一次性付款、銀行按揭、公積金貸款優(yōu)惠政策一次性付款優(yōu)惠2%物業(yè)服務(wù)可視對(duì)講系統(tǒng)、可燃?xì)怏w泄露報(bào)警系統(tǒng)物業(yè)費(fèi)用6~8元/㎡日月星苑文化氛圍較為濃郁龐大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越，交通便利現(xiàn)場(chǎng)形象推廣方面欠佳公司實(shí)力不足項(xiàng)目的啟動(dòng)時(shí)間較長缺乏開發(fā)理念6金都華庭成立時(shí)間較長，有成功項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目一期價(jià)位偏低，銷售較好已形成一定的品牌地產(chǎn)商不注重廣告推廣二期僅1棟高層7錦繡家園位于新區(qū)，升值潛力較大項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，形成規(guī)模定位中低收入家庭周邊配套不完善施工進(jìn)度較慢自去年開始，房地產(chǎn)項(xiàng)目均發(fā)生了根本性的變化，不論從項(xiàng)目的規(guī)模，還是從項(xiàng)目的品質(zhì)或理念方面都有明顯的提高，為得到市場(chǎng)消費(fèi)者的認(rèn)可，紛紛步入差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)道路。在看到臨河房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，我們也應(yīng)清楚的看到其存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，包括：臨河二手房市場(chǎng)發(fā)展與一手房市場(chǎng)不能協(xié)調(diào)發(fā)展；土地成本存在強(qiáng)勢(shì)上漲趨勢(shì)，效益降低的風(fēng)險(xiǎn)加大；臨河居民收入處于較低的水平，沒有足夠的有效需求支持房價(jià)的持續(xù)上漲；目前，深圳、上海等大城市房地產(chǎn)虛高引發(fā)下降趨勢(shì)，各類媒體相繼報(bào)道，對(duì)本地消費(fèi)者購房行為形成較大威脅。在項(xiàng)目正式投產(chǎn)之前宜成立市場(chǎng)管理委員會(huì)或引進(jìn)專業(yè)的運(yùn)營管理公司統(tǒng)一管理。一、 A地塊（一） A地塊可設(shè)一棟（二棟）室內(nèi)步行街（四層）用垂直觀光電梯、自動(dòng)人行道梯、自動(dòng)扶梯，垂直貨梯等有效解決人群流動(dòng)及貨物移動(dòng)問題。（三） 總支標(biāo)： 、。第六部分 項(xiàng)目營銷、招商、商運(yùn)建議（詳見附后）。棟距間用底商圍合，底商北面設(shè)走廊式通道進(jìn)入二層后分單源入戶?？偯娣e可在7萬方左右（包括負(fù)一層）。（二） 劣勢(shì)（W） 目前所處區(qū)域商業(yè)氛圍和規(guī)模尚需一定的培育期； 前期資金需量較大，開發(fā)周期較長。沿新華街