【正文】 歐陸風(fēng)格 別墅、多層、小高層 海天名人 5 號(hào) 現(xiàn)代 高層 臺(tái)灣村（二期） 北歐風(fēng)格 多層、小高層 黃海城市花園 歐陸風(fēng)格 小高層、高層為主，部 分多層和別墅 今日花園 現(xiàn)代 小高層、高層、聯(lián)排別墅 華僑新城 現(xiàn)代 別墅、小高層 分析： ? 市場中高檔以上樓盤大多以現(xiàn)代、歐陸風(fēng)格為主，但大多數(shù)樓盤只是表現(xiàn)在外立面形式上，對(duì)建材并沒有太大的創(chuàng)新。 ? 以小高層、高層建筑為主，這表明煙臺(tái)市市民對(duì)高層建筑接受度比較高。 四、樓盤檔次對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 檔次定位 陽光 100（一期） 高檔 銀和怡海山莊 高檔 海天名人 5 號(hào) 高檔 臺(tái)灣村（二期） 中高檔 黃海城市花園 中高檔 今日花園 中高檔 華僑新城 中高檔 分析： ? 市場上在售的中高檔住宅項(xiàng)目 主要分布在萊山區(qū)濱海中路及市中心附近，由于市中心地價(jià)及一線海景優(yōu)勢，市場上中高檔樓盤數(shù)量較多，這也表明煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場購買力較強(qiáng)。 五、主力戶型、面積對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 主力戶型 主力戶型面積 陽光 100（一期） 三房 104— 119 m2 銀和怡海山莊 三房 161— 188 m2 海天名人廣場 三房 — m2 臺(tái)灣村（二期） 三房 — 黃海城市花園 三房 — 今日花園 三房 — ㎡ 華僑新城 三 房 — ㎡ 分析： ? 市場在售的中高檔樓盤都以三房為主力戶型，面積在 100— 260 平方米不等，開發(fā)商充分考慮消費(fèi)者對(duì)居住舒適度的要求，全面覆蓋市場中高層收入人員。 ? 雖然同為三房戶型但面積相差很大，消費(fèi)者在購買時(shí)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇， 主要面積還是在 160 平方米以下較為熱銷。 六、銷售均價(jià)及銷售率 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 銷售率 陽光 100（一期） 8000 元 / m2 約 15% 銀和怡海山莊 7200 元 / m2 90%以上 海天名人廣場 8000 元 / m2 約 95% 臺(tái)灣村（二期） 5100 元 / m2 約 70% 黃海城市花園 4900 元 / m2 基本售完 今日花園 約 4850 元 / m2 基本售完 華僑新城 約 5600 元 / m2 基本售完 分析： ? 由于地段、居住環(huán)境、景觀等因素，市場中高檔樓盤價(jià)格差距比較大，價(jià)格區(qū)間大概為 5000— 8000 元 / m2，整體銷售情況都不錯(cuò)。 ? 由于陽光 100 一期是公寓樓，但并未按公寓標(biāo)準(zhǔn)來做，和傳統(tǒng)住宅無本質(zhì)區(qū)別且價(jià)格高，故銷售緩慢，這也說明煙臺(tái)市消費(fèi)者對(duì)高層公寓尚有一定心理抗性。 七、園林景觀對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 園林景觀 陽光 100（一期） 中心 園林廣場 銀和怡海山莊 濱海綠化、中心廣場、水中心系、園景 海天名人廣場 濱海綠化、小區(qū)綠化 臺(tái)灣村二期 休閑廣場、小區(qū)綠化 黃海城市花園 中心廣場、小品、小區(qū)綠化 今日花園 60 米隔離綠化帶、樓與樓之間綠化景觀 華僑新城 別墅以山景為主、小高層基本小區(qū)綠化 分析： ? 中高檔樓盤尤其是規(guī)模較大的項(xiàng)目考慮消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境、品質(zhì)比較高的需求，一般建有大型休閑廣場，提高整個(gè)小區(qū)的居住環(huán)境和品質(zhì)，使樓盤更具有特色，以吸引客戶購買。 ? 有些樓盤由于受地塊形狀、規(guī)模等因素限制，只在樓與樓之見做些基本綠化 ，無太多特色。 八、社區(qū)配套對(duì)比 項(xiàng)目名稱 社區(qū)配套 陽光 100（一期） 商業(yè)街、百貨、超市、會(huì)所 銀和怡海山莊 會(huì)所、兒童游樂城 海天名人廣場 會(huì)所、診所、超市、車庫 臺(tái)灣村 會(huì)所、健身房、游泳池、臺(tái)球室、圖書館、洗浴室、兒童活動(dòng)中心、幼兒園等 黃海城市花園 會(huì)所、商業(yè)街、主題博物館、學(xué)校等 今日花園 會(huì)所、商業(yè)區(qū)、超市 華僑新城 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 分析： ? 位處市中心的中高檔樓盤周邊配套都比較齊全，生活比較便利，但綜合地段、商業(yè)價(jià)值等多方面考慮，有些建有大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、超市等，如陽光 100、今日 花園、華僑新城等。 ? 位于萊山區(qū)濱海中路的一線海景房及臺(tái)灣村由于項(xiàng)目周邊配套并不完善，小區(qū)業(yè)主生活不太便利，小區(qū)根據(jù)自身需要，選擇建設(shè)不同的社區(qū)配套設(shè)施，滿足小區(qū)居民需求。 九、營銷對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 主題廣告語 主打賣點(diǎn) 陽光 100（一期） 更簡樸、更自由、更青春 地段、品牌 銀和怡海山莊 天人合一，上流社區(qū) 一線海景 海天名人廣場 首席海景豪邸 一線海景 臺(tái)灣村（二期） 美麗之城、浪漫之城、生活之城 電梯洋房 黃海城市花園 好房子，就是黃海城市花園 擁有海景、總價(jià)低 今日花園 市中心區(qū)最后 的黃金地段 市中心地段、現(xiàn)房 華僑新城 打造煙臺(tái)地產(chǎn)界的勞斯萊斯 山景 分析： ? 目前煙臺(tái)市中高檔樓盤廣告語各有特色，但大多數(shù)還停留在強(qiáng)調(diào)自身地段和景觀資源上，對(duì)項(xiàng)目內(nèi)涵挖掘不夠深。 ? 整體市場營銷水平較高，但有些樓盤銷售手段單一，包裝呆板，廣告推廣途徑相對(duì)有限且不太注重。如果在項(xiàng)目的營銷上多增加點(diǎn)專業(yè)技術(shù)含量，那將對(duì)項(xiàng)目銷售起到重要作用。 樓盤個(gè)案見附件 第二節(jié)：競爭對(duì)手橫向比較分析 競爭對(duì)手以項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)的樓盤及市區(qū)均價(jià)在 4000 元 /平方米左右的樓盤為界定。主要代表樓盤有南山世紀(jì)城、綠色家園、雪玉 花苑、秀閣。 一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 南山世紀(jì)城 77 公頃 150 萬方 綠色家園 12 萬方 35 萬方 雪玉花苑 約 5 萬方 11 萬方 分析： ? 樓盤規(guī)模都比較大，建筑面積一般在 10 萬方以上，南山世紀(jì)城則達(dá)到 150 萬方，是煙臺(tái)市目前體量最大的。 ? 樓盤容積率一般在 以上，以小高層、高層建筑為主。 二、整體規(guī)劃對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 整體規(guī)劃 南山世紀(jì)城 分四個(gè)組團(tuán)將體育公園包圍在內(nèi) 綠色家園 分三期開發(fā) 雪玉花苑 一期完成 嶺秀閣 分三期開發(fā)， 分析： ? 由于供應(yīng)量較大，進(jìn)一步加劇市場競爭，每個(gè)項(xiàng)目根據(jù)自身的規(guī)模，普遍進(jìn)行分期開發(fā)。 三、建筑風(fēng)格、建筑形態(tài)對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 建筑形態(tài) 南山世紀(jì)城 新古典主義 高層 綠色家園 簡約時(shí)尚 高層 雪玉花苑 現(xiàn)代 小高層 嶺秀閣 現(xiàn)代 多層、小高層 分析： ? 樓盤建筑風(fēng)格各異，運(yùn)用現(xiàn)代風(fēng)格相對(duì)較多，很多樓盤以歐陸風(fēng)格對(duì)外宣傳，但只是在外立面做了一點(diǎn)文章，有的建筑外立面色彩搭配并沒有很好的突出樓 盤的建筑風(fēng)格，更不要說在建材上下功夫。 ? 區(qū)域主要競爭對(duì)手及市區(qū)可參考性樓盤建筑 形態(tài)大多為小高層和高層。 四、樓盤檔次對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 檔次定位 南山世紀(jì)城 中高檔 綠色家園 中檔 雪玉花苑 中檔 嶺秀閣 中低 分析 ? 區(qū)域主要競爭對(duì)手及芝罘區(qū)中等價(jià)位的樓盤普遍以中檔為主，嶺秀閣由于是南堯舊村改造，拆遷戶較多，目前居住環(huán)境不是很好，所以樓盤檔次為中低檔。 五、主力戶型、面積對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 主力戶型 主力戶型面積 南山世紀(jì)城 三房 114— 170m2 綠色家園 兩房 60— 100m2 雪玉花苑 三房 113— 140m2 嶺秀閣 三房 — 分析： ? 三房是主力戶型，面積在 113— 平方米不等。由此可見煙臺(tái)房地產(chǎn)市場中等收入的消費(fèi)者普遍喜歡三房戶型，面積在 120 平方米左右市場銷售情況看好。 ? 綠色家園由于區(qū)域位置及所針對(duì)的客戶群體經(jīng)濟(jì)收入等原因，以兩房為主力戶型，面積在 60— 100 平方米。 六、銷售均價(jià)及銷售率 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 銷售率 南山世紀(jì)城 一期 4600 元 /m2 約 60% 綠色家園 3600 元 /m2 尾盤，銷售率接近 90% 雪玉花苑 開盤約 4000 元 /m2 未開盤 嶺秀閣 3600 元 /m2 約 75% 分析： ? 整體均價(jià) 在 4000 元 /平方米左右，由于區(qū)位、居住環(huán)境、景觀等因素，樓盤價(jià)格相差比較大。如南山世紀(jì)城由于具有較好的區(qū)位優(yōu)勢和景觀環(huán)境，整個(gè)小區(qū)定位中偏高檔，故一期銷售均價(jià)達(dá)到 4600 元 /平方米，隨著小區(qū)的成熟，物業(yè)仍有一定的升值空間。 七、園林景觀對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 園林景觀 南山世紀(jì)城 入口廣場、水系、樹陣等 綠色家園 中心主題園林、小區(qū)綠化 雪玉花苑 一般小區(qū)綠化，沒多大特色 嶺秀閣 主題休閑園林廣場 分析： ? 從整體來說，這些樓盤的小區(qū)園林景觀不錯(cuò)，居住環(huán)境也比較好， 大多建有大型休閑廣場或主題園林，只 有極個(gè)別樓盤受狹長型地塊限制，只在樓與樓之間做些普通的小區(qū)綠化，但樓與樓卻留足了空間，整體環(huán)境看起來還不錯(cuò)。 八、社區(qū)配套對(duì)比 項(xiàng)目名稱 社區(qū)配套 南山世紀(jì)城 商業(yè)街、超市、會(huì)所、小學(xué)、幼兒園等 綠色家園 會(huì)所、幼兒園、易美居商場等 雪玉花苑 會(huì)所 嶺秀閣 商業(yè)廣場 分析： ? 大多數(shù)小區(qū)設(shè)有會(huì)所，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，滿足小區(qū)業(yè)主日常生活需要。 ? 有些樓盤規(guī)模較大，都考慮在小區(qū)里建學(xué)校，如幼兒園、小學(xué)等，解決小區(qū)業(yè)主小孩上學(xué)不便等問題。 ? 同時(shí)有些樓盤考慮項(xiàng)目區(qū)域、小區(qū)業(yè)主需要建有較大面積商業(yè)：如超市、商業(yè)廣 場等，滿足項(xiàng)目區(qū)域居民及小區(qū)業(yè)主要求。 九、營銷對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 主題廣告語 主打賣點(diǎn) 南山世紀(jì)城 150 萬平米，未來城市中心 景觀、地段價(jià)值 綠色家園三期 自在、簡約、美學(xué)主義 小戶型 雪玉花苑 —— 價(jià)格 嶺秀閣 南城中心生活區(qū)、人文住宅 教育 分析： ? 由于規(guī)模、區(qū)位、開發(fā)實(shí)力等原因而造成營銷水平距離較大，如南山世紀(jì)城具有絕對(duì)的規(guī)模優(yōu)勢且與知名的策劃公司聯(lián)合，故該樓盤營銷達(dá)到較高水平。 ? 大多數(shù)樓盤廣告語側(cè)重于項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢，對(duì)項(xiàng)目內(nèi)涵挖掘尚不夠透徹。因此項(xiàng)目若想在激烈的市場競爭中取得勝利，必須 在營銷推廣下足工夫。 樓盤個(gè)案見附件 第三節(jié)：萊山區(qū)房地產(chǎn)市場潛在供應(yīng)量分析 一、土地供應(yīng)及規(guī)劃建筑總面積 —— 土地面積 規(guī)劃總建筑面積 煙臺(tái)市 176 萬方 294 萬方 萊山區(qū) 萬方 萬方 （資料來源：政府部門網(wǎng)站） 2021 年 3 月 15 日，煙臺(tái)市土地拍賣 176 萬方，規(guī)劃總建筑面積 294 萬。其中萊山區(qū)土地拍賣 萬方，總建筑面積 萬方，主要分布在 三灘小區(qū)舊村及濱州醫(yī)學(xué)院煙臺(tái)校區(qū)東側(cè) ， 規(guī)劃為住宅、商業(yè)用途。 雖然萊山區(qū)沿迎春大街兩側(cè)土地已批完，但近段時(shí)期內(nèi)土地及 市場供應(yīng)比較充足。 二、市場后續(xù)供應(yīng)量 綠色家園三期銷售接近尾聲，南山世紀(jì)城一期 15 棟高層住宅 25 萬方銷售接近60%，一期還有 6 棟沒有推出，建筑面積近 13 萬方，估計(jì) 8 月會(huì)推向市場。 鳳凰小區(qū)（西區(qū)）二期約 萬方、四季花城面市時(shí)間與本項(xiàng)目接近，且距離較近，在一定程度上造成直接競爭。 三、市場潛在供應(yīng)量預(yù)測 隨著時(shí)間的推移，區(qū)域內(nèi)市場供應(yīng)量大幅度提升。 按南山世紀(jì)城規(guī)劃總建筑面積 150 萬方來算，除去目前推出的 25 萬方外，近 2 年內(nèi)陸續(xù)會(huì)推出 50— 60 萬方；當(dāng)即將面市的項(xiàng)目及目前已批土地推向市場時(shí)，加上 市場原有存量，近兩年市場供給量可能在 100 萬方以上， 市場競爭將極為激烈。 所以本項(xiàng)目應(yīng)盡早動(dòng)工，先于其他項(xiàng)目推向市場，搶占市場先機(jī)。 第五部分：商業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展分析 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們此次調(diào)查的重點(diǎn)為煙臺(tái)零售商業(yè)。因此，以下所敘述的煙臺(tái)商業(yè)均指煙臺(tái)零售商業(yè)。 第一節(jié)：煙臺(tái)商業(yè)調(diào)查 一、商業(yè)發(fā)展歷程 要點(diǎn)概述： ? 煙臺(tái)商業(yè)發(fā)展模式的不斷提升，表明隨著商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活水平的改善，居民對(duì)商品的需求和購物環(huán)境的要求有所增強(qiáng)； ? 商業(yè)發(fā)展相對(duì)集中，商圈的功能和輻射范圍有所 擴(kuò)大； 城市商業(yè)發(fā)展的模式是隨著時(shí)間的推移和居民購物需求的變化而變化的，以滿足不同時(shí)期的消費(fèi)模式和購物需求，根據(jù)商業(yè)物業(yè)類型的變化，煙臺(tái)市的商業(yè)發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段： （一）第一階段：百貨大樓時(shí)期 煙臺(tái)的百貨大樓建設(shè)于文化大革命期間。隨著煙臺(tái)市區(qū)范圍向東、向西擴(kuò)張，城市商貿(mào)交易中心范圍不斷擴(kuò)大，至上世紀(jì) 80 年代處，商業(yè)中心向西偏移，形成了以百貨大樓為主體的商業(yè)格局。由于當(dāng)時(shí)城市尚處在改革開放初期的社會(huì)環(huán)境下，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式依然存在，且城市交通不夠便利，商品流通尚不發(fā)達(dá)，而具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式的百貨大樓在商品 的種類和質(zhì)量方面又較有保證，于是受到了居民的信任與追捧，形成了煙臺(tái)該時(shí)期的主要商業(yè)形態(tài)。 代表性項(xiàng)目： 百貨大樓 主要特點(diǎn)： （ 1）具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式，市民購物呈集中購買的形式； （