【正文】 配套設(shè)施才是批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)而推動(dòng)南昌市整個(gè)批發(fā)市場(chǎng)行業(yè)從“瓶頸”走向持續(xù)發(fā)展。 政府將逐步形成以現(xiàn)代大型綜合性批發(fā)市場(chǎng)為龍頭，以特色專業(yè)市場(chǎng)為基礎(chǔ)的商品市場(chǎng)建設(shè)新格局作為未來(lái)幾年內(nèi)商品市場(chǎng)建設(shè)的核心工作。從批發(fā)業(yè)總體的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，日亦萎縮的市場(chǎng)必定要以連鎖、配送、網(wǎng)上交易等現(xiàn)代營(yíng)銷方式為手段。富有區(qū)域特色、全方位、多元化的市場(chǎng)業(yè)態(tài)才能在未來(lái)12年內(nèi)給南昌市商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)提供一個(gè)廣闊的成長(zhǎng)空間，推動(dòng)南昌市商業(yè)大市場(chǎng)的發(fā)展和建設(shè)。五、社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)　　社區(qū)商業(yè)中心是居民住宅區(qū)的商業(yè)服務(wù)中心，是三級(jí)商業(yè)中心的基礎(chǔ)，主要是為滿足居民日常生活需要。社區(qū)商業(yè)中心至少要有兩個(gè)骨干企業(yè)，一個(gè)是一家營(yíng)業(yè)面積1500至3000平方米左右綜合超市，經(jīng)營(yíng)食品等日常生活用品為主，兼營(yíng)生活服務(wù)項(xiàng)目；一個(gè)是營(yíng)業(yè)面積1000至2000平方米左右、以經(jīng)營(yíng)蔬菜等鮮活商品為主的蔬菜超市；其它小型店鋪有面包房、餐飲店、理發(fā)店、藥店、書(shū)店、便利店等，同銀行、郵局等設(shè)施共同組成社區(qū)商業(yè)服務(wù)的中心?！　　吧鐓^(qū)店”這一概念顧名思義就是建立在居民聚集的社區(qū)內(nèi)，并以社區(qū)內(nèi)的常駐人口為服務(wù)對(duì)象的零售店鋪。社區(qū)店的產(chǎn)生和發(fā)展是隨著居民日常消費(fèi)水平的不斷提升而發(fā)展起來(lái)的。目前超市和便利店的規(guī)模相近，有些超市的規(guī)模過(guò)小，而便利店的規(guī)模卻是過(guò)大，致使其經(jīng)營(yíng)商品檔次不清；而社區(qū)店的定位在于盡量滿足消費(fèi)者“一站式購(gòu)物”的需要南昌目前的社區(qū)商業(yè)配置按不同規(guī)模和功能形成居住商業(yè)中心（2—5萬(wàn)人）和居住小區(qū)商業(yè)（）二個(gè)層次。少數(shù)新建的大型居住區(qū)也可形成商業(yè)中心（510萬(wàn)人）。舊城區(qū)改造形成居住區(qū)由于鄰近市區(qū)商業(yè)中心、商業(yè)街，因此只需建以市內(nèi)菜場(chǎng)，連鎖超市為主體組成的居住區(qū)商業(yè)中心和便利店。快餐店為主體的居住小區(qū)商業(yè)。大規(guī)模建設(shè)的新居住區(qū)則社區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)中心、居住小區(qū)商業(yè)三個(gè)層次建設(shè)比較分明。社區(qū)商業(yè)中心一般以多功能社區(qū)購(gòu)物中心為主體形成塊狀或條狀商業(yè)群，社區(qū)商業(yè)配置必須以便民為目標(biāo)是現(xiàn)代商業(yè)的重要組成部分。六、在售商業(yè)項(xiàng)目第一節(jié) 南昌市在售商業(yè)項(xiàng)目特征分析在售商業(yè)項(xiàng)目一覽表名稱項(xiàng)目地址建筑面積面積分割價(jià)格（元/㎡）銷售方式投資回報(bào)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)去化率藍(lán)天碧水東湖區(qū)青山南路72號(hào)15萬(wàn)㎡，其中地上、面積分割靈活，大小均可，最小7㎡內(nèi)街20000外街300003年返租年回報(bào)6%，一次性返18%大型超市、特色餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)90%以上江中紫金城東湖區(qū)富大有路100萬(wàn)㎡其中商業(yè)30萬(wàn)10—300㎡不等1800010年返租回報(bào)124%一次性返18%百貨、超市、休閑娛樂(lè)、餐飲一、二期銷售完畢，三期未開(kāi)盤(pán)南昌國(guó)際商貿(mào)城南昌縣區(qū)銀三角商鋪8000余間一體式公寓型：145200㎡分離式別墅型：155㎡220㎡1680—19503年返租年回報(bào)7%，一次性返21%　商貿(mào)、物流、信息、展示、研發(fā)、服務(wù)60%羅馬風(fēng)情商業(yè)街解放路與青山湖大道交界處商鋪300余間50100㎡8000出售業(yè)主自租，收取租金裝潢建材70%鹿鼎國(guó)際青山湖區(qū)南京東路988號(hào)400000㎡30—70㎡外街30000內(nèi)街100003年返租年回報(bào)8%，一次性返24%百貨、家居、娛樂(lè)休閑等九大主題商業(yè)60—70%華東國(guó)際博覽城青云譜區(qū)廣州路中段258400㎡上下三層32003年返租年回報(bào)7%，一次性返21%集工業(yè)裝備、五金、設(shè)備、產(chǎn)品、配件、材料90%盛飾城中城沿江南路539號(hào)㎡60100㎡13000出售業(yè)主自租，收取租金裝潢建材90%綠色農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)桃花南路和建設(shè)西路交叉口110畝90多㎡6500出售業(yè)主自租，收取租金農(nóng)產(chǎn)品一期80%典型在售商業(yè)項(xiàng)目分析京東鹿鼎國(guó)際 項(xiàng)目名稱鹿鼎國(guó)際建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義形式項(xiàng)目地址南京東路與高新大道交匯項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀30000平米休閑廣場(chǎng)，投資商萬(wàn)氏置業(yè)有限公司建設(shè)周期分五期開(kāi)發(fā)（10年）容積率店鋪面積區(qū)間30—70平米商業(yè)建筑面積30萬(wàn)主力訴求匯聚亞洲商業(yè)萬(wàn)象 打造南昌又一繁華中心工程進(jìn)度一、二、三期已經(jīng)運(yùn)營(yíng)，總共20萬(wàn)平米四期正在施工主力商家香港銅鑼灣廣場(chǎng)層高一、 二期12米 二、 三期25米商場(chǎng)過(guò)道300米銷售價(jià)格外鋪 30000元/平米內(nèi)鋪 10000元/平米銷售率一、二、三期售完返租年限3年返租率24%電梯數(shù)量4部電梯停車位300多個(gè)廣告媒體電視、報(bào)紙、車體廣告、項(xiàng)目小結(jié)：成功點(diǎn)：是包括國(guó)際美食廣場(chǎng)、百貨主力店、超市主力店、國(guó)際家電IT數(shù)碼港、國(guó)際休閑娛樂(lè)中心、國(guó)際五星級(jí)酒店、國(guó)際商務(wù)中心、家居主力店和CEPA港澳城商業(yè)綜合體項(xiàng)目，吃喝玩樂(lè)一條龍，一站式購(gòu)物、一站式消費(fèi)； 京東鹿鼎國(guó)際處于的城東地區(qū)缺乏商業(yè)中心，有政府的政策強(qiáng)力支持。 京東鹿鼎國(guó)際是一、二、三期家居市場(chǎng)已經(jīng)初具規(guī)模，知名品牌入駐的家居市場(chǎng)。京東鹿鼎國(guó)際在廣告力度和宣傳活動(dòng)豐富多彩。2006年6月 香港銅鑼灣廣場(chǎng)成功招商 不足點(diǎn)：京東鹿鼎國(guó)際主力行業(yè)家居竟?fàn)幖ち?，光城東區(qū)家居市場(chǎng)就有香江家居建材市場(chǎng)、國(guó)際家居港、東方家園、大成之家。京東鹿鼎國(guó)際銷售情況不好，京東區(qū)人口不密集，區(qū)域抗性強(qiáng)。京東鹿鼎國(guó)際開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，嚴(yán)重影響投資者的信心。京東鹿鼎國(guó)際行業(yè)規(guī)劃方面較亂，現(xiàn)在除了家居行業(yè)沒(méi)有別的業(yè)態(tài)。香港銅鑼灣廣場(chǎng)現(xiàn)在還未入駐。京東鹿鼎國(guó)際價(jià)格較高，但整個(gè)家居市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況不行，人氣不旺。三年后投資回報(bào)今人擔(dān)心。江中紫金城項(xiàng)目名稱江中紫金城建筑風(fēng)格純歐式項(xiàng)目地址沿江路富大有堤項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀40000平米綠化廣場(chǎng)投資商江中集團(tuán)建筑周期分期五期開(kāi)發(fā)容積率店鋪面積區(qū)間10—300平米商業(yè)建筑面積30萬(wàn)主力訴求時(shí)尚生活中心工程進(jìn)度一、 二期全部封頂，進(jìn)行外立面裝修主力商家還在洽談中層高5—6米商場(chǎng)過(guò)道7—8米銷售價(jià)格均價(jià)19000元/平米銷售率一期、二期售完返租年限10年返租率124%電梯數(shù)量200臺(tái)停車位2000多個(gè)廣告媒體電視、報(bào)紙、車體廣告、路牌項(xiàng)目小結(jié)：成功點(diǎn)：江中紫金城將國(guó)際大超市、大型時(shí)尚百貨、電影城、真冰場(chǎng)、五星級(jí)酒店、大型餐飲、大型夜總會(huì)、dicso、兒童樂(lè)園、spa、水上樂(lè)園，吃喝玩樂(lè)一條龍，一站式購(gòu)物、一站式消費(fèi)；江中紫金城處于贛江大橋與八一大橋之間，是老城區(qū)最后一塊親水寶地。江中紫金城是南昌最大社區(qū)商業(yè)，建筑風(fēng)格是獨(dú)特的歐洲風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)。江中紫金城在廣告宣傳力度大，而且投資回報(bào)率高。不足點(diǎn)：江中紫金城位置較偏，地勢(shì)為一快洼地，周邊樓盤(pán)少，人氣不夠。江中紫金城商鋪價(jià)格偏高，脫離市場(chǎng)行情。江中紫金城投資回報(bào)率高，但社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)培育期長(zhǎng)。有商業(yè)炒作之嫌。藍(lán)天碧水項(xiàng)目名稱藍(lán)天碧水建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格項(xiàng)目地址青山南路72號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀投資商南昌市政公用投資控股集團(tuán)建筑周期分期四期開(kāi)發(fā)容積率店鋪面積區(qū)間10—300平米商業(yè)建筑面積主力訴求首席公園式購(gòu)物廣場(chǎng)工程進(jìn)度一、二期全部封頂，進(jìn)行外立面裝修主力商家還在洽談中層高、二層5米商場(chǎng)過(guò)道7—8米銷售價(jià)格均價(jià)15000元/平方米， 一層沿街34000元/㎡，二層11000元/㎡，三層8000元/㎡，地下一層20000元/㎡銷售率一期、二期售完返租年限3年返租率21%電梯數(shù)量6停車位555個(gè)廣告媒體電視、報(bào)紙、車體廣告、路牌項(xiàng)目小結(jié)：成功點(diǎn)：藍(lán)天碧水將位于城市中心區(qū)的城北區(qū)核心，周邊居民區(qū)密集、學(xué)校林立，擁有龐大的消費(fèi)群體， 城北區(qū)最大的商業(yè)中心，容易形成規(guī)模效應(yīng)。藍(lán)天碧水體驗(yàn)式首席公園式購(gòu)物廣場(chǎng)，18畝的下沉式商業(yè)社區(qū)休閑場(chǎng)所。產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì)強(qiáng)。 不足點(diǎn)：藍(lán)天碧水處于城市中心城北區(qū)，原先規(guī)劃很亂，區(qū)域整體面貌較差，雖然目前正處于改造之中，但不是短期內(nèi)能解決的。藍(lán)天碧水銷售；可能造成項(xiàng)目投資市場(chǎng)比例過(guò)大，影響項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)；開(kāi)發(fā)商和投資客戶之間的利益較難平衡。藍(lán)天碧水招商進(jìn)展緩慢，并業(yè)態(tài)過(guò)多難以形成規(guī)模效應(yīng)。人氣方面得不到的提升。在售商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析（1）主要在售商業(yè)項(xiàng)目大多處在市中心核心商圈之外 （2）單間店鋪銷售面積小 （3）銷售價(jià)格落差大，越靠近核心商業(yè)圈銷售價(jià)格越高。 （4）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)含蓋面廣，靠近核心商業(yè)圈的主要業(yè)態(tài)大型超市百貨、餐飲休閑娛樂(lè)為主，郊區(qū)項(xiàng)目以專業(yè)市場(chǎng)為主 （5）在售項(xiàng)目都以反租銷售和統(tǒng)一時(shí)間經(jīng)營(yíng)管理模式帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。 （6）項(xiàng)目銷售周期長(zhǎng)，去化速度慢且開(kāi)發(fā)體量大。在售商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)營(yíng)銷特征分析 目前在售的商業(yè)項(xiàng)目中，有以下幾種營(yíng)銷手段：多數(shù)采取的是先引進(jìn)品牌旗艦店，再進(jìn)行銷售行銷手法這樣有利于增加客戶的購(gòu)買信心，如：鹿鼎國(guó)際引進(jìn)香港銅鑼灣廣場(chǎng)。采取返租的方式進(jìn)行銷售，這樣有利于消費(fèi)者的購(gòu)買信心，對(duì)于投資群體來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)有保障，如：江中紫金城采取10年返租，10年返租回報(bào)率為124%。在售商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征分析藍(lán)天碧水有著人流量大、交通便捷、商業(yè)氛圍濃厚等眾多優(yōu)勢(shì)，其商鋪的銷售均價(jià)在15000元/㎡，而青云譜區(qū)因?yàn)槠涮幵谄鸩诫A段，商業(yè)氛圍不濃厚，目前商業(yè)售價(jià)相比較而言，價(jià)格水平不高。第二節(jié)南昌市在售商業(yè)項(xiàng)目供需分析一）在售商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析目前，南昌市在售商業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)有以下幾種：社區(qū)商業(yè) 此類商業(yè)有江中紫金城、正榮大湖之都等；專業(yè)市場(chǎng)此類商業(yè)有華東國(guó)際博覽城、綠色農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)等；綜合市場(chǎng)此類商業(yè)有鹿鼎國(guó)際、藍(lán)天碧水等； 從以上可以看出，目前南昌在售的商業(yè)項(xiàng)目多數(shù)以專業(yè)市場(chǎng)的形式出現(xiàn)，并且銷售狀況都一般，這是因?yàn)槟壳澳喜械膶I(yè)市場(chǎng)趨向飽合，發(fā)展空間。二）在售商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)區(qū)域分析從本次調(diào)查中，商業(yè)項(xiàng)目都比較分散，有些商業(yè)項(xiàng)目銷售都較好，這主要是因?yàn)槠涮幵诘牡乩砦恢糜袃?yōu)勢(shì)，在成熟的商業(yè)圈內(nèi)，消費(fèi)群體都對(duì)此處區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目看好；而青云譜區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目基本上是作為完善社區(qū)的一個(gè)配套設(shè)施，目前為止，青云譜區(qū)還沒(méi)有純商業(yè)項(xiàng)目三）在售商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量分析目前，南昌市商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量約100萬(wàn)㎡，銷售狀況一般，藍(lán)天碧水商業(yè)項(xiàng)目基本上達(dá)到80%的銷售率，而鹿鼎國(guó)際的商業(yè)銷售情況較差，只銷售了60%；從現(xiàn)有銷售情況分析，目前南昌市區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)，而對(duì)于青云譜區(qū)，商業(yè)項(xiàng)目還有很大的空間。四）在售商業(yè)項(xiàng)目供需走勢(shì)及缺口分析 從目前在售商業(yè)項(xiàng)目銷售情況來(lái)分析，城北區(qū)藍(lán)天碧水商業(yè)銷售狀況較好，而其他區(qū)域銷售狀況一般，市中心商業(yè)已經(jīng)達(dá)到飽和；青云譜區(qū)商業(yè)只有華東國(guó)際博覽城，但是，隨著城市建設(shè)的加快，居民的大量入住，必然帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)的缺乏將推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)程及銷售。五）南昌市在售商業(yè)項(xiàng)目租售分析 從目前在售商業(yè)的租售圖例可以看出，目前商業(yè)項(xiàng)目都在采取銷售，而其中出租的商業(yè)是銷售商業(yè)引進(jìn)的大型品牌旗艦店，如：鹿鼎國(guó)際引進(jìn)香港銅鑼灣廣場(chǎng)。 綜合論述總體而言，現(xiàn)代連鎖大型綜合超市、品牌專賣店的進(jìn)入帶動(dòng)了現(xiàn)代化購(gòu)物中心等新型業(yè)態(tài)逐步成型，商業(yè)大多集中于舊城區(qū)。多元化的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)漸漸形成，大多是國(guó)有集體商業(yè)企業(yè)和新發(fā)展的個(gè)體私營(yíng)商業(yè)，規(guī)?；潭群艿?，而外資跨國(guó)商業(yè)和全國(guó)連鎖商業(yè)集團(tuán)剛剛開(kāi)始進(jìn)入。作為中國(guó)中部地區(qū)五大中心城市之一，又處于中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合點(diǎn)和京九線上唯一的省會(huì)城市，大流通的功能，至少區(qū)域性的集散功能尚未充分發(fā)揮。提升商業(yè)層次、擴(kuò)大商業(yè)布局、完善商業(yè)業(yè)態(tài)、增加新的商業(yè)功能、擴(kuò)大輻射力將是南昌市商業(yè)發(fā)展的方向。48 / 48