【導(dǎo)讀】售價格水平，并進(jìn)行了全面的實地調(diào)查。有力的市場支持。晚報、濟(jì)南時報等媒體，以及相關(guān)文字資料。濟(jì)南市市中區(qū)、歷下區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)。地產(chǎn)代理公司及相關(guān)媒體，并尋訪了部分目標(biāo)投資者及終端消費(fèi)客戶。礎(chǔ)上進(jìn)行項目總體功能定位及市場定位的研究。指所述地段地面一層商業(yè)物業(yè)。

　　

【正文】 車流量僅為 輛，最高也不到 100 輛；人流量平均各個方向 10 分鐘人流量在 人，最高達(dá) 365人。按一天 8 小時進(jìn)行計算，車流 量達(dá) 輛，人流量達(dá) 人。詳見附表 19。 三、泉城廣場周邊及花園路路段 泉城廣場周邊及花園路路段人流、車流較多。抽樣調(diào)查的各個路口各方向平均 10 分鐘車流量為 輛，人流量為 人。按一天 8 小時進(jìn)行計算，車流量達(dá) 22550 輛，人流量達(dá) 45864 人。詳見附表 20。 特別注意的是，舜井街與縣西巷相對的泉城路路口由于泉城路車輛由東向西單行，此方向車流較多，人流較少；老東門人流量大， 10 分鐘通過的人流量可高達(dá) 1438 人，該路段距縣西巷北端入口僅相距約 300 米。通過我們這段時間的多次 實地觀察，舜井街路口為泉城路商業(yè)街東西人流轉(zhuǎn)變的凸點，泉城廣場人流自舜井街行進(jìn)至此就迅速向西流動；老東門路口往西人流迅速減少。 考慮到項目南入口距泉城路約 50100 米，北入口臨明湖路，我們建議在項目規(guī)劃設(shè)計必須增強(qiáng)入口處建筑物的可視性，并在街區(qū)業(yè)態(tài)定位方面充分考慮對人流、客流的吸引，將泉城路西端、泉城廣場及老東門的客流引到縣西巷，實現(xiàn)泉城廣場、泉城路與老東門客流聯(lián)動。 表 5 各商業(yè)區(qū)域日平均車流、人流對比 序號 商業(yè)區(qū)域 日均車流量 日均人流量 備注 1 經(jīng)四路區(qū)域 69840 28656 車流量大于人流量 2 經(jīng)二路區(qū)域 人流量遠(yuǎn)高于車流量 3 泉城廣場及花園路區(qū)域 22550 45864 人流量大于車流量 結(jié)論：泉城廣場區(qū)域為濟(jì)南商業(yè)人流量最為集中的區(qū)域，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)租售價格水平也處于高端水平，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)無論人流、車流的日流量均屬最低，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)租售價格水平也相對較低。 附 表 附表 1 二ОО三年房地產(chǎn)買賣情況表 (含住宅、非住宅 ) 時間 合 計 商品房 二手房 件數(shù) 萬㎡ 件數(shù) 萬㎡ 元 /㎡ 件數(shù) 萬㎡ 元 /㎡ 一季度 4238 1730 2239 2508 1710 二季度 4808 2176 2375 2632 1776 三季度 5516 2710 2317 2806 1727 四季度 5409 2529 2366 2880 1855 合計 19971 9145 2330 10826 1766 其中7月 1940 823 2322 1117 1421 8月 1723 949 2248 774 1949 9月 1853 938 2384 915 1894 附表 2 住房買賣分類情況表 單位：件、萬㎡、 億元、元 /㎡ 對比時間 商品住房 二手住房 其中房改房 件數(shù) 面積 均價 件數(shù) 面積 均價 件數(shù) 面積 均價 月 03年 9月 915 10.65 2338 829 6.65 1910 349 2.07 1643 02年 9月 606 7.19 2197 803 10.06 1352 271 1.61 1429 同比增長 % 51.0 48.1 6.4 3.2 33.9 41.3 28.8 28.6 15.0 季 03年 3季度 2644 31.43 2281 2554 21.47 1733 1000 6.10 1623 02年 3季度 1691 21.33 1991 2119 20.92 1439 770 4.59 1394 同比增長 % 56.4 47.2 15.0 20.5 2.6 20.4 29.9 32.9 16.4 年 03年1~9月 6436 79.69 2225 7437 64.74 1674 2723 16.49 1552 02年1~9月 4199 57.10 1902 5538 58.75 1401 1968 11.71 1358 同比增長 % 53.3 39.6 17.0 34.3 10.2 19.5 38.4 40.8 14.3 附表 3 泉城路沿線商業(yè)物業(yè)租售價格一覽表 序號 位置 建筑面積 平米年租金（售價：元） 備注 1 萬達(dá)廣場一層 65 號內(nèi)鋪 1570 三個月一簽 2 萬達(dá)廣場一層 74 號內(nèi)鋪 約 45 1350 3 萬達(dá)廣場一層 76 號內(nèi)鋪 1460 4 萬達(dá)廣場一層 11A 號內(nèi)鋪 60 1022(原購入價 萬元 ) 最初平米年租金 2200 5 萬達(dá)廣場一層 08B 號內(nèi)鋪 約 83 1025 6 萬達(dá)廣場奧康臨街門頭 523 原租金 4600 元（現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價 5 萬元） 奧康自營 ,只售不租 7 萬達(dá)廣場一層某鋪位 30 3080（現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價 萬） 中介所數(shù)據(jù) 8 齊魯金店對面稻草人門頭 25 7920 規(guī)格 7m 9 省府前街路口西側(cè)古玩城 6 4056 不直接臨街 10 省府前街西側(cè)勁霸男裝 100 2500 不直接臨街，深約 50 米 11 院前街路口華典大廈一層 300 5070 東南臨街，含 2 間辦公室 12 舜井街路口西側(cè)真維斯 120 2500 共兩層，各 60 平米 13 舜井街西鋪位 A 7368 大樓拐角鋪位 14 舜井街西鋪位 B 11 7272 大樓拐角鋪位 15 舜井街南臨黑西路鋪面 15 2920 16 省政協(xié)對面門頭房 55 2920 沒有制冷采暖設(shè)備 17 皇亭體育館對面門頭房 A 15 3285 無制冷采暖設(shè)備及物管 18 皇亭體育館對面門頭房 B 35 2920 無制冷采暖設(shè)備及物管 19 皇亭體育館對面門頭房 C 33 1643 規(guī)格 10m 附表 4 經(jīng)四路商業(yè)街租金價格一覽表 序號 商鋪名稱 建筑面積（平方米） 每平方米年租金 備注 1 美思內(nèi) 衣 20 2250 男女內(nèi)衣 2 夢倩服飾 10 2796 女裝 3 毫駿 15 2020 牛仔裝 4 百新男裝 15 1932 男裝 5 牛牛童裝 6 2496 童裝 6 霓裳 10 1296 休閑裝 7 小天使 17 2112 童裝 8 北極秀 12 2328 保暖衣 9 迪貝絲 20 2496 女裝 10 上海羊毛衫 10 1992 羊毛衫 11 柔情女人 15 2400 女裝，飾品 12 真怡美包飾 15 2400 箱包制品 13 香閣娜法國香熏 10 3504 美容香熏 14 威堡龍服飾 40 1500 韓國飾品 15 祥和鞋店 25 1596 皮鞋 16 廣州皮具城 30 1668 皮具 17 玉石 40 1452 玉石制軒 品 18 翰皇擦鞋 10 2604 皮鞋保養(yǎng) 19 沙宣發(fā)藝 40 1200 美發(fā) 20 阿力發(fā)藝 20 1500 美發(fā) 21 平均 附表 5 永興人防地下商城租金價格一覽表 區(qū)域 經(jīng)營業(yè)態(tài) 年租金 面積（㎡） 一 區(qū) 煙酒糖茶、冷飲、電腦畫像、小飾品、化妝品、箱包、內(nèi)衣等 柜臺式為主，租金 28萬 /年 柜臺約 3平 米，獨立鋪位 810平米 二 區(qū) 美甲、玉石制品、仿真首飾、音像制品、皮具精品屋、婚紗、永興快餐等。代表品牌：泉興耐絲小屋、休閑一族、紫浣花內(nèi)衣等 柜臺式為主，租金 28萬 /年 柜臺約 3平米，獨立鋪位 810平米 三 區(qū) 男女時裝（女裝為主），有金扣子服飾、維麗絲、千堆雪、歌莉亞、可拉比特、浪漫經(jīng)典、千嬌百媚、柏仙多格、佐丹奴、安踏、香雪兒、小魔怪牛仔、花坊伊人等28 個品牌 獨立商鋪為主，租金1015 萬 /年 主力面積20 平米 四 區(qū) 男女時裝（女裝為主），有依特雅、花都、衣戀、杜安、不見不散、雪 基龍、誘惑、圣雪兒、合華麟、花瓣雨、紅櫻束、森林公主等 28 個品牌 獨立商鋪為主，租金1015 萬 /年 主力面積20 平米 五 區(qū) 鞋類，有森林公主、浪漫經(jīng)典、達(dá)芙妮、飛駝、木林森、派中派、八匹馬、仙妮詩、奧古絲都、紅蜻蜓、雙星、喬丹等 35 個品牌 開架式銷售為主，租金610 萬 /年 主力面積10 平米 六 區(qū) 男女時裝（女裝為主），有禾、時尚空間、喜之緣精品婚紗、世域、潤美溪、美和時尚、魔鬼魚、歐陸行、幸福格格、龍威、鐘愛一生、時尚經(jīng)典、東京快訊、星期六、夢之牛、另類公社等 49 個品牌。 獨立商鋪為主，租金1013 萬 /年 主力面積20 平米 七 區(qū) 中、低檔化妝用品、小飾品、小家電。 男女時裝（女裝為主），有嘎絲、非兒、紅粉佳人、花扣兒、雨澤服飾、雁莎、好江南、弘依、韓菲斯、名女人、菊菊內(nèi)衣、獨立商鋪及開架銷售 ,租金 615萬/年 主力面積15 平米 風(fēng)度、首班車、酷迷客等 38 個品牌。 八 區(qū) 飾品、箱包、工藝品、小百貨等 開架銷售為主，租金 萬 /年 主力面積10 平米 附表 6 文化西路商業(yè)街租金價格一覽表 序號 商鋪名稱 建筑面積（平方米） 每平方米年租金 備注 1 意飛奴 30 3996 休 閑服飾 2 知味屋 20 4500 小飾品 3 天籟 20 4752 女裝 4 博士堡 15 4668 牛仔裝 5 波頓 20 4500 牛仔 6 春竹 25 3120 毛衫 7 夢雪兒 30 3672 休閑裝 8 杰施 18 5556 時裝 9 棲鳳梧桐 15 6000 時裝 10 安踏 30 3336 運(yùn)動服裝 11 一席之地 20 4500 時裝 12 家安娜 15 6336 床上用品 13 楓心荷影 20 4500 時裝 14 梅紅 10 5496 時裝 15 彬彬 25 4800 時裝 16 圣雪絨 15 3996 內(nèi)衣 17 風(fēng)格驛站 25 3204 休閑服飾 18 無印良品 20 4248 休閑服飾 19 衣典 20 3000 女裝 20 平均 4430 附表 7 花園路沿線商業(yè)物業(yè)價格一覽表 序號 物業(yè)位置 平米年租金 銷售價格 備注 1 富翔天地商業(yè)街東起第 2間 1120 元 前期 6800元 /㎡，現(xiàn)已漲至 1萬余元 /㎡ 臨花園路，一、二層連租，面積約 200 平米，年租金 13 萬元，二層租金以 1500 元 /月計 2 富翔天地商業(yè)街東起第 6間 832 元 面積 84 平米 3 洪樓廣場西側(cè)慧都大廈 1460 元起 2 萬元 銷售時間較早，同區(qū)域競爭對手較少 4 大潤發(fā)西海蔚商業(yè)廣場 約 1 萬元 住宅底層 2 層均