【正文】 通過我們這段時間的多次 實地觀察，舜井街路口為泉城路商業(yè)街東西人流轉(zhuǎn)變的凸點，泉城廣場人流自舜井街行進至此就迅速向西流動；老東門路口往西人流迅速減少。該區(qū)域每平方米年租金水平在 2020 元左右。各商業(yè)物業(yè)租價水平詳見附表 4。目前整體租價水平為 300 元 /平方米 /月，合 3600 元 /平方米/年。 （二）專業(yè)市場物業(yè)的特征 專業(yè)經(jīng)營 專業(yè)經(jīng)營就是主要經(jīng)營某一類型商品或服務，以及其相關(guān)的配 套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場最顯著的特征。 （六）泉城路商圈未來商業(yè)規(guī)劃 2020 年 3 月中旬公示的濟南市泉城廣場北側(cè)地區(qū)城市規(guī)劃設計方案，規(guī)劃范圍為濟南市黑西路與泉城路、榜棚街與天地壇街之間，總用地面積約 公頃，除勝利大廈、貴和購物中心、永安大廈予以保留外，其它建筑將全部拆除。 原有 5 個主題經(jīng)營區(qū)分別為：以三聯(lián)商廈為中心的家電經(jīng)營區(qū)；分別以濟南百貨大樓和貴和為中心的兩個百貨、休閑經(jīng)營區(qū)；以金街 IBO 和舜井街東側(cè)地區(qū)為主的兩個時尚服飾商品經(jīng)營區(qū)；以齊魯金店為中心的黃金珠寶首飾商品經(jīng)營區(qū)；芙蓉街至舜井街地區(qū)精品服飾經(jīng)營區(qū)。同時，以連鎖商業(yè)為重點的現(xiàn)代經(jīng)營形式和營銷方式迅速崛起， 2020年底，全市共建連鎖公司 27 家，連鎖超市、便利店 820 多家，經(jīng)營面積達 10 多萬平方米，成為商業(yè)流通業(yè)最具成長性的業(yè)態(tài)形式。 第二部分 濟南市市區(qū)商業(yè)調(diào)研 一、濟南市商業(yè)物業(yè)綜述 （一）濟南市近期商業(yè)發(fā)展歷程 上世紀 90 年代中期以前，濟南市民的主要購物場所是“六朵金花”：濟南百貨、大觀園、人民商場、濟南華聯(lián)、山東華聯(lián)、濟南一百。短時間內(nèi)各種商業(yè)地產(chǎn)項目的紛紛上馬，必然帶來后期招商、銷售的激烈競爭，地段、商業(yè)價值、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑規(guī)劃等要素將成為競爭比拼的有力武器。在完成投資中，住宅投資 億元，增長 %，占據(jù)主體地位，達 %；辦公樓投資 億元，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，增長 225%。 （一）工業(yè)生產(chǎn)和效益快速增長 全市第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，比 上年提高 個百分點，拉動經(jīng)濟增長 個百分點，其中：工業(yè)增長 %，拉動經(jīng)濟增長 個百分點，成為推動全市經(jīng)濟增長的主要動力。 五、調(diào)研對象 同類可比性商業(yè)物業(yè)、項 目周邊環(huán)境、政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)代理公司及相關(guān)媒體，并尋訪了部分目標投資者及終端消費客戶。 （三）經(jīng)濟增長的“三大亮點”呈現(xiàn)快速發(fā)展 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷壯大。工業(yè)產(chǎn)銷兩旺，農(nóng)林牧漁豐收，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程加快。另外，商品住房與二手住房平均價格之間的差別沒有明顯變化，依舊恒定在 1： 左右。 我國加入世貿(mào)組織的同時，最新一輪的濟南商戰(zhàn)才是真正較量的開始。 （三）濟南市區(qū)幾大商業(yè)區(qū) 濟南市商圈格局表現(xiàn)出以全市級商業(yè)中心泉城路 — 經(jīng)四路商業(yè)區(qū)為龍頭，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)、花園路商業(yè)區(qū)、北園路商業(yè)帶等多個商業(yè)區(qū)割據(jù)的態(tài)勢。經(jīng)一路延長線道路改造工程的實施，聯(lián)動濟南東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；大潤發(fā)超市、國美電器及其它品牌店的成功進駐，必將迅速帶動該 區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。 基于此，政府以新一輪城市建設為契機，出臺各項商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃方面的文件，以及進行大型商業(yè)項目規(guī)劃公示等措施，均已顯示政府在改善現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài) 布局、提升商圈價值方面的決心。詳見附件。店鋪主要分布于街道北側(cè)，眾多商家中多數(shù)以經(jīng)營皮鞋，箱包為主。 該區(qū)域每平米年租金 3120— 6336 元，平均 4430 元。按一天 8 小時進行計算，車流 量達 輛，人流量達 人。 男女時裝（女裝為主），有嘎絲、非兒、紅粉佳人、花扣兒、雨澤服飾、雁莎、好江南、弘依、韓菲斯、名女人、菊菊內(nèi)衣、獨立商鋪及開架銷售 ,租金 615萬/年 主力面積15 平米 風度、首班車、酷迷客等 38 個品牌。詳見附表 18。 三、文化西路商業(yè)街租售價格 文化西路商業(yè)街，創(chuàng)建于 90 年代初期，周邊高校林立，帶來無限商機，客流量較大，已成為濟南市比較繁華的商業(yè)街之一?，F(xiàn)有商鋪 48 間左右，面積從 6 平米 200 平米不等，主力面積在 1520 平米左右。 第三部分 濟南市主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查 濟南市目前主要商場有銀座商城、華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、銀座購物廣場、貴和購物中心、貴和商廈、人民商場等，大型超市有銀座超市、大潤發(fā)、世紀聯(lián)華、沃爾瑪以及即將開業(yè)的家樂福等。 結(jié)論：縱觀濟南商業(yè)發(fā)展歷程、現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，原有商圈大多是經(jīng)過多年由市場自發(fā)形成的，長期的發(fā)展沉淀了極深的商業(yè)價值，具有一定的市場知名度，諸如經(jīng)四路商圈、原泉城路商圈、文化西路商圈、花園路 — 老東門商圈等。以中低檔消費為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費品。 國際零售巨頭改變省城商業(yè)版圖。 兩個回合下來，不少曾經(jīng)輝煌的濟南本土商號逐漸淡出。其中三季度商品住房平均價格為 2281元 /㎡，比上季度增長 %，比去年同季增長 %，平均遞增幅度為 %；三季度二手住房的平均價格為 1733 元 /㎡，比上季度下降 %，比去年同季增長 %，平均遞增幅度為 %。全市金融機構(gòu)年末人民幣各項存款余額 億 元，比年初增長 %；人民幣各項貸款余額 億元，比年初增長 %。 從產(chǎn)量及增長速度上看，糧食總產(chǎn)量 萬噸，比上年增長 %；蔬菜總產(chǎn)量 萬噸，增長 %；肉類產(chǎn)量 萬噸，增長 %。 二、調(diào)研時間 2020 年 3 月 12 日～ 4 月 2 日 三、信息來源 主要來自于濟南市統(tǒng)計局、泉城路管理委員會等政府部門及政府網(wǎng)站；濟南市多個大型商場及超市、 房地產(chǎn)營銷策劃公司等專業(yè)公司 ；齊魯晚報、濟南時報等媒體，以及相關(guān)文字資料。在 281 種主要工業(yè)產(chǎn)品中，產(chǎn)量同比增長的 198 種，占%。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %。 表 1 濟南市 20 2020 年各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值對比分析 年份 第一 產(chǎn)業(yè)（億元） 第二產(chǎn)業(yè)（億元） 第三產(chǎn)業(yè)（億元） 2020 年 2020 年 增長率 5% 18% 13% 圖 1 2020/2020年 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析0100200300400500600700第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2020年2020年增長率 結(jié)論：從 20 2020 年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重來看，第三產(chǎn)業(yè)比重均是最大，達 48%以上，增長速度 13%，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間巨大。大到家具，小到一根針，在一個店里就可以買全。 濟南餐飲業(yè)歷來興盛，魯菜最為流行，其他菜系的餐館也隨處可見。 無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設計、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題， 泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，無法形成一個較為集中的商業(yè)區(qū)域，整體形象與品牌效益未能達到最佳，競爭力相對較弱，已 嚴重制約了泉城路商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、人氣及發(fā)展空間。 圖 8 泉城廣場北側(cè)規(guī)劃區(qū)域現(xiàn)狀 按照目前被業(yè)內(nèi)看好的 A 套方案，由東向西將通過內(nèi)部道路分成三組建筑群，建筑高度分為 15 米、 30 米、 45 米和 50 米四個層次。 專業(yè)商業(yè)街 專業(yè)市場形成商業(yè)街有兩種形式：一是專業(yè)市場規(guī)模大才能營造成行成市的商業(yè)氛圍，故選址多在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場、洛溪五金市場都是很有名氣的專業(yè)市場；二是城區(qū)的專業(yè)市場由于受空間制約，不可能開發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場，則由 眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場，僅在廣州市越秀區(qū)已形成了 10 多條全國聞名的專業(yè)商業(yè)街，如著名的一德路海味干果食品專業(yè)街、站前路服裝專業(yè)街等。 圖 12 泉城路西首三聯(lián)家電及萬達此處商家進貨渠道，多來自周邊城市的批發(fā)市場，一般貨品的銷售價位在 100200 元左右，屬中低檔貨品。 啟示：按商業(yè)物業(yè)市場銷售價格為同期 10 年期租金水平進行估算，花園路路段商業(yè)物業(yè)銷售價格在 14 萬元 /平方米，整體售價水平約在 2萬元 /平方米；東關(guān)大街路段整體售價水平亦在 2 萬元 /平方米左右。 表 5 各商業(yè)區(qū)域日平均車流、人流對比 序號 商業(yè)區(qū)域 日均車流量 日均人流量 備注 1 經(jīng)四路區(qū)域 69840 28656 車流量大于人流量 2 經(jīng)二路區(qū)域 人流量遠高于車流量 3 泉城廣場及花園路區(qū)域 22550 45864 人流量大于車流量 結(jié)論：泉城廣場區(qū)域為濟南商業(yè)人流量最為集中的區(qū)域，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)租售價格水平也處于高端水平，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)無論人流、車流的日流量均屬最低，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)租售價格水平也相對較低。詳見附表 20。各商業(yè)物業(yè)租售價格水平詳見附表 7。該路段靠近人民商場，客流量較大，客戶購買力較強，其消費群體主要集中周邊市民，及過往游客，覆蓋區(qū)域集中在市中、天橋及歷下等區(qū)。雖然目前泉城路商業(yè)街由于規(guī)劃設計等諸多方面的原因，改造后的泉城路人流還不如改造前的泉城路，各經(jīng)營商家的效益并不是很好，由此也影響到各商業(yè)物業(yè)的租售價格水平，但泉城第一商業(yè)街的價值還是不容忽視的。我國商業(yè)的發(fā)展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現(xiàn)出購物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購物中心的一部分，購物中心將發(fā)展成為大型商廈標志性的旗幟。 另外， 2020 年將加快服務業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高服務業(yè)的檔次和水平，重點培育和提高商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)、會展業(yè)、新型服務業(yè)。 目前 ，泉城路商業(yè)業(yè)態(tài)分布改造時劃定的 5 個主題經(jīng)營區(qū)，雖有所出入，但基本上還是保留了這五大經(jīng)營區(qū)的總體格局。 （二）濟南市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 濟南商業(yè)、餐飲業(yè)蓬勃發(fā)展。據(jù)市統(tǒng)計局預測， 2020 年社會消費品零售總額將增長%，城市市區(qū)居民人均可支配收入可達到 12020 元，社會經(jīng)濟發(fā)展前景依然看好。 社會經(jīng)濟的快速發(fā)展帶來商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)力度加大。 （四）固定資產(chǎn)投資快速增長 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %。 注：本報告所述商業(yè)物業(yè)及相關(guān)數(shù)據(jù)、分析文字，若無特別說明，均指所述地段地面一層商業(yè)物業(yè)。 個體私營經(jīng)濟實現(xiàn)消費品零售額 億元，增長 %，占社會消費品零售總額的比重為 %。其中，個體私營經(jīng)濟成為社會經(jīng)濟發(fā)展的中堅力量，比重達到 %，發(fā)展速度高于整個社會商品零售業(yè)的發(fā)展速度 。（詳見附表 2） 結(jié)論：商品房交易、投資兩旺，顯示了市民投資意識增強，不動產(chǎn)投資已成為市民閑散資金的主要出路。集購物、休閑、娛樂和飲食于一身的銀座地下購物廣場，自 2020 年開業(yè)至今持續(xù)火爆，一站式的超級購物模式這種新興的第三代商業(yè)形態(tài)不斷叫響泉城。泉城路歷來是濟南繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集，名店眾多，是泉城東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”’之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準步行商業(yè)街。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進一步改善，商業(yè)前景廣闊。 多功能性 大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務、商貿(mào)、辦公為一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費需求，諸如深圳地王大廈、廣州廣百新翼。在業(yè)態(tài)設計上，均以女性消費品為主。當時，該路段經(jīng)營規(guī)模僅次于泉城路商業(yè)街，為濟南主要的購物街區(qū)。 圖 13 文化西路歷下大潤發(fā)及沿街營業(yè)房 啟示：按商業(yè)物業(yè)市場銷售價格為同期 10 年期租金水平進行估算，文化西路路段商業(yè)物業(yè)銷售價格在 萬元 /平方米，整體售價水平約在 4 萬元 /平方米。 三、泉城廣場周邊及花園路路段 泉城廣場周邊及花園路路段人流、車流較多。比特、浪漫經(jīng)典、千嬌百媚、柏仙多格、佐丹奴、安踏、香雪兒、小魔怪牛仔、花坊伊人等28 個品牌 獨立商鋪為主，租金1015 萬 /年 主力面積20 平米 四 區(qū) 男女時裝（女裝為主），有依特雅、花都、衣戀、杜安、不見不散、雪 基龍、誘惑、圣雪兒、合華麟、花瓣雨、紅櫻束、森林公主等 28 個品牌 獨立商鋪為主，租金1015 萬 /年 主力面積20 平米 五 區(qū) 鞋類，有森林公主、浪漫經(jīng)典、達芙妮、飛駝、木林森、派中派、八匹馬、仙妮詩、奧古絲都、紅蜻蜓、雙星、喬丹等 35 個品牌 開架式銷售為主，租金610 萬 /年 主力面積10 平米 六 區(qū) 男女時裝（女裝為主），有禾、時尚空間、喜之緣精品婚紗、世域、潤美溪、美和時尚、魔鬼魚、歐陸行、幸福格格、龍威、鐘愛一生、時尚經(jīng)典、東京快訊、星期六、夢之牛、另類公社等 49 個品牌。 一、經(jīng)四路路段 經(jīng)四路路段作為濟南原有的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，四個車道，車流量大，高于同時間通過該區(qū)域的人流量， 平均各個方向 10 分鐘車流量也高達 輛，最高達 1320 輛，平均每秒至少就有一輛車通過；人流量也不少，平均各個方向 10 分鐘人流量在 人，最高達 570 人。 啟示：按商業(yè)物業(yè)市場銷售價格為同期 10 年期租金水平進行估算，經(jīng)四路商業(yè)物業(yè)的銷售價格在 萬元 /平方米，整體售價水平約在 2萬元 /平方米。 啟示：按商業(yè)物業(yè)市場銷售價格為同期 10 年期租金水平進行估算，泉 城路商業(yè)物業(yè)的銷售價格在