【正文】 廈南京路友誼賓館14,0002005百貨N/A已經(jīng)和臺(tái)灣新光三越百貨簽約2現(xiàn)代城D區(qū)——現(xiàn)代城莊吉購(gòu)物中心南京路和濱江道交口東北98,000購(gòu)物中心中高整體賣給一家投資公司3誠(chéng)基大廈（恒基）南京路國(guó)際大廈東30,0002006超市N/A已經(jīng)蓋到一半4現(xiàn)代城C區(qū)——新伊勢(shì)丹南京路和濱江道交口西北角30,0002006購(gòu)物中心中高伊勢(shì)丹百貨已經(jīng)快封頂，未來(lái)臨濱江道還有一部分商業(yè)5信達(dá)廣場(chǎng)小白樓曲阜道60,000百貨高青島海信入住6濱江服飾商廈（正在改造，賣給班尼路了）濱江道20,0002006N/AN/AN/A7新都商廈濱江道與陜西路、長(zhǎng)春道圍合，緊鄰莊吉購(gòu)物中心）40,0002007N/AN/A正在建設(shè)8鋼鐵大廈南京路貴州道口33,0002007N/A中高規(guī)劃中9海河門項(xiàng)目(城市地鐵廣場(chǎng))鞍山道與南京路交口40,0002007百貨N/A剛動(dòng)工一部分10和黃地鐵上蓋項(xiàng)目東至長(zhǎng)沙路，南至潼關(guān)道，西至津匯廣場(chǎng)，北至南京路68,5002008購(gòu)物中心中高規(guī)劃中11恒隆廣場(chǎng)北至菜市街、南至和平路、西至哈密道、東至濱江道， 130,00020072008購(gòu)物中心中高還未動(dòng)工12嘉里中心商業(yè)河?xùn)|區(qū)南站地塊內(nèi)N/A20082009N/A高還未動(dòng)工資料來(lái)源：北京乾之恒216。 從目前掌握的信息看，未來(lái)供應(yīng)的商業(yè)檔次多為中高檔，商業(yè)類型多體現(xiàn)為集餐飲、娛樂(lè)和購(gòu)物于一體的購(gòu)物中心。216。 根據(jù)本項(xiàng)目所在的地理位置，有可能與本項(xiàng)目構(gòu)成較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目將是信達(dá)廣場(chǎng)、新伊勢(shì)丹、現(xiàn)代城莊吉購(gòu)物中心、恒隆廣場(chǎng)、富士大廈、北洋鋼鐵大廈以及和黃的商業(yè)部分。216。 伊勢(shì)丹二期的定位基本上與目前伊勢(shì)丹差不多，信達(dá)廣場(chǎng)入住的海信百貨將定位為高檔商業(yè)，且體量較大。各個(gè)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目將會(huì)構(gòu)成較大的壓力，其競(jìng)爭(zhēng)影響將在下一節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)分析進(jìn)行闡述。216。 從未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商看，和記黃埔和嘉里這樣的實(shí)力開(kāi)發(fā)集團(tuán)都進(jìn)入天津市場(chǎng)，同時(shí)海信、恒隆、臺(tái)灣新光三越百貨以及伊勢(shì)丹等知名主力商家也都看好天津市商業(yè)的未來(lái)發(fā)展。這些未來(lái)項(xiàng)目將全面帶動(dòng)天津市商業(yè)消費(fèi)力的提升，區(qū)域商業(yè)將面臨一段時(shí)期的升級(jí)發(fā)展的過(guò)程，老的不具吸引力的商業(yè)將被淘汰掉，而新的高品質(zhì)商業(yè)將成為市場(chǎng)的主力。216。 此外，與地鐵1號(hào)線小白樓站相連的還有小白樓城市廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目，其地上1層為音樂(lè)廳，商業(yè)廣場(chǎng)位于地下2層，建筑規(guī)模2萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2006年底完工。此商業(yè)廣場(chǎng)直接與地鐵站相連，預(yù)計(jì)未來(lái)主要吸引地鐵人流的中等收入人群消費(fèi)和來(lái)自音樂(lè)廳的消費(fèi)人流，一方面可以為本項(xiàng)目分流出中高檔或高檔的消費(fèi)人群，同時(shí)對(duì)小白樓整體商業(yè)人氣的提升也起到較大的作用。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)216。 從以上未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)情況可以看到，區(qū)域未來(lái)商業(yè)的供應(yīng)相比于現(xiàn)有的商業(yè)呈現(xiàn)提速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，在繼續(xù)鞏固濱江道和平路市級(jí)商業(yè)區(qū)功能的同時(shí)，南京路沿線商業(yè)帶也開(kāi)始成型，區(qū)域核心商業(yè)的地位將被進(jìn)一步加強(qiáng)。216。 未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目檔次上有所提升，即將打破現(xiàn)有舊商業(yè)仍占主力地位的形式。同時(shí)，大型品牌商家普遍看好天津市的黃金地段，紛紛進(jìn)入，表明了各大商家對(duì)天津市未來(lái)消費(fèi)市場(chǎng)的積極認(rèn)可。但與此同時(shí)，也將對(duì)舊有商業(yè)形成威脅，尤其是那些經(jīng)營(yíng)和品質(zhì)落后的商業(yè)，區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)被全面帶動(dòng)發(fā)展的同時(shí)也即將進(jìn)入重新洗牌的格局。216。 知名主力商家進(jìn)駐天津已經(jīng)成為區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的必然，與此同時(shí)，未來(lái)商業(yè)的處置策略、經(jīng)營(yíng)模式都將為適應(yīng)主力商家的需求而變化。散售的處置策略完全已經(jīng)不符合主力商家的需求，同時(shí)也對(duì)其他物業(yè)類型形成較大的干擾。目前部分出租、部分持有經(jīng)營(yíng)的處置策略體現(xiàn)了未來(lái)商家對(duì)更大面積整體商業(yè)的較大需求。對(duì)于商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不足的開(kāi)發(fā)商，將商業(yè)整體出租給大型主力店是未來(lái)商業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作基礎(chǔ)。216。 隨著商業(yè)品質(zhì)的提升和經(jīng)營(yíng)策略的轉(zhuǎn)變，一種全新的消費(fèi)觀念將被引入。知名主力商家能夠提供綜合的業(yè)種、業(yè)態(tài)，購(gòu)物消費(fèi)的同時(shí)可以享受更多的餐飲、娛樂(lè)和其他配套服務(wù)。商業(yè)內(nèi)部的店面設(shè)計(jì)更加時(shí)尚、人性，真正給人以輕松、舒適的全方位消費(fèi)體驗(yàn)。216。 未來(lái)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，具有優(yōu)越地段的商業(yè)是商業(yè)成功發(fā)展的基礎(chǔ)，經(jīng)營(yíng)和品質(zhì)都具有較高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)才能贏得消費(fèi)者的認(rèn)同，獲得更多的生存機(jī)會(huì)。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)216。 本項(xiàng)目所在的區(qū)域是天津市的主要商業(yè)功能區(qū)，集中了大量檔次不一的商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)該區(qū)域也是商業(yè)發(fā)展歷史最為悠久的區(qū)域，因此普遍受到消費(fèi)群體的認(rèn)知和認(rèn)可。216。 從現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)看，新、舊商業(yè)項(xiàng)目并存，百貨占主力，購(gòu)物中心新近跟上，區(qū)域的整體商業(yè)處于一個(gè)更新?lián)Q代的階段，老的商業(yè)項(xiàng)目需要重新包裝或定位，新的項(xiàng)目逐漸成為市場(chǎng)主力。216。 濱江道/和平路上的商業(yè)項(xiàng)目較為陳舊，此區(qū)域新的項(xiàng)目受到交通的限制也比較大。未來(lái)南京路沿線將成為該研究區(qū)域的主要商業(yè)區(qū)之一，南京路交通便利，可視性極好，集中天津高檔寫(xiě)字樓，可以提供穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的高端、中高端消費(fèi)客群，發(fā)展商業(yè)極為適合。216。 本項(xiàng)目作為南京路沿線東端的項(xiàng)目，位置相對(duì)于其他集中的商業(yè)項(xiàng)目較為偏遠(yuǎn)。但是，由于小白樓區(qū)域自身已經(jīng)有濱江購(gòu)物中心、凱旋門百貨以及未來(lái)的海信百貨，小白樓的商業(yè)區(qū)也會(huì)出現(xiàn)很大改觀。216。 從各個(gè)商業(yè)的檔次上看，高檔商業(yè)由于可承受群體的少量，仍然占據(jù)市場(chǎng)的較小分額，中高檔商業(yè)從目前和未來(lái)的發(fā)展角度上將都是各個(gè)商業(yè)定位的主力方向，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)組合，鎖定中高收入人群的不同購(gòu)買興趣和偏好。216。 海信作為小白樓區(qū)域即將開(kāi)業(yè)的大型商業(yè)，與本項(xiàng)目的地理位置十分接近，對(duì)本項(xiàng)目的影響很大，同時(shí)其開(kāi)業(yè)時(shí)間早于本項(xiàng)目，將在較早的贏得市場(chǎng)份額，將成為本項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本項(xiàng)目在定位考慮上應(yīng)有所重視。216。 總的來(lái)看，該區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展逐漸向好，商業(yè)類型和業(yè)態(tài)組合都比早期商業(yè)項(xiàng)目更吸引人。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)向著檔次更高、競(jìng)爭(zhēng)更大的方向發(fā)展，開(kāi)發(fā)者面臨開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者面臨消費(fèi)觀念的升級(jí)，商家面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)。 商業(yè)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的啟示市場(chǎng)要點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目的影響有利因素176。 天津市商業(yè)發(fā)展體現(xiàn)商圈多樣、各俱特色的特征，根據(jù)周邊其他公建和住宅物業(yè)的發(fā)展，市級(jí)、區(qū)級(jí)、特色商圈分布較為明晰。176。 小白樓區(qū)域商業(yè)發(fā)展時(shí)間較早，商業(yè)環(huán)境市場(chǎng)接受度較高，商業(yè)具備較好的市場(chǎng)條件。176。 周邊寫(xiě)字樓較為集中，寫(xiě)字樓租戶水平屬于中檔或中高檔，可以為本項(xiàng)目提供穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客群。未來(lái)CBD的發(fā)展將帶來(lái)更多的商務(wù)寫(xiě)字樓和酒店，有效消費(fèi)人群的數(shù)量將會(huì)增加。176。 南京路沿線商業(yè)發(fā)展不平衡，中段商業(yè)集中，兩端商業(yè)短缺。目前小白樓區(qū)域缺乏與現(xiàn)存商務(wù)物業(yè)、酒店和CBD規(guī)劃特征相匹配的商業(yè)設(shè)施，現(xiàn)存商業(yè)檔次不高，市場(chǎng)有一定的發(fā)展空間。176。 小白樓區(qū)域目前商業(yè)檔次不高，但區(qū)域消費(fèi)力和消費(fèi)潛力都較好。176。 本項(xiàng)目所處的小白樓商務(wù)區(qū)商務(wù)環(huán)境濃厚，本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)定位要著眼于商務(wù)發(fā)展的需求。176。 相對(duì)成熟的區(qū)域市場(chǎng)將為本項(xiàng)目商業(yè)提供良好的發(fā)展環(huán)境，縮短商業(yè)的培育期，降低商業(yè)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。176。 城市中高收入或高收入階層對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域較為認(rèn)可，本項(xiàng)目發(fā)展高端商業(yè)的客源較好。176。 本項(xiàng)目應(yīng)以區(qū)域商務(wù)資源為基礎(chǔ)，發(fā)展商務(wù)型商業(yè)，彌補(bǔ)小白樓區(qū)域和南京路沿線不足的商務(wù)配套型商業(yè)。176。 小白樓區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展過(guò)時(shí)，本項(xiàng)目存在較大的發(fā)展機(jī)會(huì)成為該區(qū)域新一代的代表商業(yè)項(xiàng)目。不利因素176。 本項(xiàng)目距濱江道、南京路商業(yè)區(qū)有一定距離，消費(fèi)人流量在此有所減少，商業(yè)人氣與這兩個(gè)區(qū)域相比較弱。176。 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，尤其是圍繞南京路濱江道和海河沿線的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量比較突出，新商業(yè)中更有具備良好經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力的境外開(kāi)發(fā)商和商業(yè)運(yùn)營(yíng)者操作的大型商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)本地和實(shí)力有限的開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)者將產(chǎn)生一定的壓力。176。 未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目向著大型、綜合的方向發(fā)展，主要集中在和平、河西和南開(kāi)的市區(qū)范圍，其檔次提高，未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。176。 很多現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)變化的趨勢(shì)，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃，未來(lái)整體商業(yè)將被重新洗牌。176。 與濱江道和平路和南京路商業(yè)區(qū)相比，本項(xiàng)目不宜發(fā)展市級(jí)商業(yè)區(qū)。176。 本項(xiàng)目商業(yè)的定位更應(yīng)該緊跟市場(chǎng)變化的節(jié)奏，定位上具有超前意識(shí)，充分滿足消費(fèi)客群的需求變化，準(zhǔn)確把握本項(xiàng)目初期入市時(shí)的品牌和檔次，同時(shí)保證未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力的長(zhǎng)期持久性。216。 總的來(lái)看，本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)較好，較早起步的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、充裕的商務(wù)氛圍和普遍被認(rèn)可的區(qū)位優(yōu)勢(shì)都促進(jìn)本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的良好市場(chǎng)環(huán)境。216。 從市場(chǎng)分析看，本項(xiàng)目應(yīng)找準(zhǔn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，發(fā)展區(qū)域級(jí)的商務(wù)型商業(yè)，填補(bǔ)整體市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn)，有效規(guī)避其他商圈對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生的市場(chǎng)劣勢(shì)，同時(shí)促進(jìn)自身成為小白樓區(qū)域的代表商業(yè)項(xiàng)目。216。 來(lái)自商業(yè)市場(chǎng)方面的威脅主要是供應(yīng)量激增帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)組合對(duì)于降低市場(chǎng)威脅尤為重要，也是保持本項(xiàng)目持久競(jìng)爭(zhēng)力的保證。216。 衡量積極和負(fù)面兩方面因素的影響，我們認(rèn)為從商業(yè)市場(chǎng)的分析看，本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)十分明顯，未來(lái)的市場(chǎng)劣勢(shì)和威脅需要通過(guò)合理和差異化的市場(chǎng)定位以及高新標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)去避免和降低。