【導(dǎo)讀】南昌市是江西省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是中國(guó)中部地區(qū)五大中心城市之一。平方公里，其中市區(qū)。的速率高速增長(zhǎng)。在中部六省省會(huì)城市中，南昌的GDP及增幅分別位列第四和第三，處于中等水平。2020年，南昌市城市居民人均可支配收入8743元。2020年南昌市財(cái)政收入首次超過(guò)100億元。2020年1-5月，南昌市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入億元。2020年南昌市社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)。2020年該市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比上年上漲%。八大類指數(shù)中六升二降。業(yè)已經(jīng)成為南昌經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)有力的引擎。第一產(chǎn)業(yè)雖然有所增長(zhǎng)，但是比重漸漸縮小。的人民幣匯率1比，南昌人均GDP首次突破3000美元，達(dá)到美元。近5年來(lái)，市民的人均可支配收入和一直在顯著而穩(wěn)步的提高。居民消費(fèi)能力較強(qiáng)，社會(huì)消費(fèi)。品零售總額增速較快。將帶動(dòng)南昌市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。地增量約2270萬(wàn)平方米，每年需求量為400-500萬(wàn)平方米。南昌的住宅市場(chǎng)仍然具有發(fā)展?jié)摿?。零售總額保持穩(wěn)步上漲，2020年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)300億元，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)600億元。

　　

【正文】 家、柏林愛(ài)樂(lè)、銀色星座、碧水華庭、聆江花園、大地 *龍泉灣、紅原星城 、電力集團(tuán)宿舍、公安廳住宅區(qū)。 臨街商鋪：集中在三經(jīng)路上，一些餐飲店、理發(fā)店、通訊器材店等 裙樓：集中在住宅樓盤的底層，一些小商鋪 超市：一些小型便 民小型超市 精品店：小型簡(jiǎn)單 2. 業(yè)種： 餐飲：集中在三經(jīng)路，中低檔消費(fèi)，小店林立。 日用品：便民五金店 服裝：無(wú)品牌概念 超市：小型便民超市 娛樂(lè)：網(wǎng)吧 美容美發(fā)：便民 3. 分析 紫金城周邊業(yè)種、業(yè)態(tài)較為單一，商品種類不齊全，檔次不高。在此居住居民進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)主要還在市中心商圈消費(fèi)，屬于市中心的輻射人群。 三、 東湖居民消費(fèi)特征分析 2020年以來(lái)，東湖區(qū)居民消費(fèi)保持了穩(wěn)定較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭， 2020年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額突 中國(guó)最大管理資源中心 破百億大關(guān)，同比增長(zhǎng) %.呈現(xiàn)主要特點(diǎn)有： 1. 零售業(yè)銷售增長(zhǎng)高速運(yùn)行，占東湖區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售 總額的 90%。 2. 餐飲業(yè)繼續(xù)火爆，延續(xù)了近年來(lái)的快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 3. 主要商品熱銷：食品飲料類增長(zhǎng) %。 四、 紫金城業(yè)種業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)定位 ： 集中大賣場(chǎng)、特色步行街、裙樓底商、純商鋪商業(yè) 、住宅、娛樂(lè)休閑廣場(chǎng) 定位理由 ： 1） 項(xiàng)目自身?xiàng)l件滿足 從本項(xiàng)目的體量、沿街面窄、地理位置和自身的功能定位，決定了本項(xiàng)目必須是由一個(gè)多種業(yè)態(tài)組合而成的大型建筑綜合體。 2） 商鋪經(jīng)營(yíng)者條件滿足 在對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行調(diào)研考察時(shí)， 特色 步行街、綜合百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、為本項(xiàng)目比較適合開發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)。 3） 市場(chǎng)趨勢(shì)及機(jī)會(huì)存在 從本次調(diào)查 情況分析，南昌沒(méi)有大型 集商業(yè)和住宅為一體的 綜合體，本項(xiàng)目有建設(shè)開發(fā)可以填補(bǔ)這一市場(chǎng)空缺。 項(xiàng)目業(yè)種建議 1）本項(xiàng)目的必備業(yè)種 品牌服裝、名品折扣店、品牌皮鞋 /手袋、化妝品、男女服裝、精品店、各國(guó)風(fēng)情飾品店 美食廣場(chǎng) /風(fēng)味菜、中西快餐、中式大酒樓、西餐、酒樓、咖啡館、賓館、健身俱樂(lè)部、兒童游樂(lè)場(chǎng)、美容 /美發(fā) /SPA、藥店、便利店、照相 /沖印、糕點(diǎn)店、銀行、早餐店、溜冰場(chǎng)、溜冰用品店 2）本項(xiàng)目需大力引進(jìn)的業(yè)種 電影院（歌劇院）、洗浴中心、夜總會(huì) /卡拉 ok、 干洗店、極限運(yùn)動(dòng)用品店、幼兒園 3）本項(xiàng)目的輔助業(yè)種 輔助業(yè)種的引進(jìn)將會(huì)大大完善本項(xiàng)目的服務(wù)項(xiàng)目，滿足消費(fèi)者一站式休閑購(gòu)物的需求。 博物館、游泳池 五、 面積分割定位考慮 六、 業(yè)態(tài)引導(dǎo)與管理 第六章 價(jià)格與定價(jià)策略 中國(guó)最大管理資源中心 一、 南昌市商業(yè)項(xiàng)目定價(jià)狀況調(diào)查 所在區(qū)域 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 元／㎡ 市中心 經(jīng)緯府邸 5400 恒茂國(guó)際華城（北區(qū) ） ７０００ 鉑金特區(qū) ５２００ 紅原星城 ３９００ 星河景宮 未定 江中紫金城 １５０００ 碧水藍(lán)天購(gòu)物廣場(chǎng) ４２６０（住宅） １５０００（商鋪） 中大紫都 ４６００ 玉河明珠 ４５１０ 金龍華府 ５２００ 天佑 *國(guó)際公寓 ５２００ 隆鑫廣場(chǎng) ４７６０ 江信國(guó)際嘉園 ５０００ 藍(lán)天郡 未定 城市溪地 未定 青云佳苑 ５０００ 青山湖 高能＊金域名都 6400 中大清山湖花園 52005300 秀鉑經(jīng)典 5000以上 青山湖＊香溢花城 16000 白金翰＊?jiǎng)e墅 4800 天冀＊俊園 43004400 恒茂湖濱花園 130140萬(wàn) /套 天水怡景 未定 嘉合萬(wàn)事＊書香雅苑 3800 恒立 *百年經(jīng)典 3600 碧海云 天 4288 恒茂國(guó)際都會(huì) 5300 贛源福第 未定 京東 億通 *天澤園 3600 世紀(jì)風(fēng)情 42004300 尚東大道 3800 萬(wàn)科四季華城 5000 豐源 *天域（二期） 3500 凱美怡和 未定 榮昌 *格林晴天 未定 新城國(guó)際商都 5300 中國(guó)最大管理資源中心 水岸菁華 4500 泰耐克 *艾溪湖花園 未定 紅谷灘 萬(wàn)達(dá)星城 3700（三批） 濱江豪園 10000（上鋪） 鹿璟名居 6000 商城 *世紀(jì)村（三期） 9000（商鋪） 理想家園 *泉水灣（三 期） 8000（商鋪） 紅谷春天花園（二期） 3700 南昌世界貿(mào)易中心 未定 博泰 *江濱威尼斯 14000（商鋪） 圣淘沙花園（臨江） 4870起 江信國(guó)際“金領(lǐng)域” 3650 陽(yáng)光楓情 2960 西雅圖國(guó)際會(huì)館 未定 中央城邦 未定 名門世家 4380 紅谷現(xiàn)代城 3300 豐和都會(huì) 4400（寫字樓） 500011000（商鋪） 洪城比華利 未定 海航 *白金匯 4000 泰耐克（南昌）國(guó)際金融大廈 未定 紅谷凱旋 4600 中興華 庭 3650 豐和新城 3800 鳳凰城 3400 天賜良園 3900 銘雅歐洲城（二期） 14288 起（別墅） 5400（花園洋房） 潤(rùn)碧康城 25002600 聯(lián)發(fā) *江岸匯景 3870起 金融街 *紫金園 3680 新里 *梵頓公館 4100 聯(lián)泰 *香域?yàn)I江 4000 泰耐克 *地中海陽(yáng)光 未定 朝陽(yáng)區(qū) 朝陽(yáng)嶺秀 4900 萊茵半島花園（三期） 4400 天高峰尚 4600 中山壹品 5980 中國(guó)最大管理資源中心 銀田大廈 5000起 名爵府 4650 恒昌 *紫荊花園（二期） 4000起 上林春天花園 5700 皇冠國(guó)際花園 未定 龍盛黃金港（商鋪） 1500018000（商鋪） 康橋綠城 3380 卓品驕陽(yáng) 4500（ 15樓以上） 星河國(guó)際 未定 天使商務(wù)廣場(chǎng) 6100（尾房） 象湖 水榭花都 6000 祥瑞 *藍(lán)堡國(guó)際公寓 未定 象湖新城 綠地蘭宮 5200（雙拼） 4700（聯(lián)排） 豐源 *淳和 3000（多層） 九里象湖城 35003800 南昌居住主題公園 33003400 平安 *象湖風(fēng)情 3100 江西奧林匹克花園 3200 南昌小商品城 未定 華達(dá) *金沙逸都 3050 昌南 正榮 *大湖之都 3160 夢(mèng)里水鄉(xiāng) *天一 32003500 華林 *桃源豐景 2800（小高層） 銀河城 2020 貴都國(guó)際花城（二期） 未定 尚南云頂 3200 中磊 *錦繡 365（二期） 2600（小高層） 康城印象（二期） 未定 畢加索花園 2780（二期） 中產(chǎn)國(guó)際 3200 新建 沿海 *麗水佳園 27002800 家景 *萊卡小鎮(zhèn) 2620 城開國(guó)際學(xué)園 未定 紅谷 *德邑 2400 翡翠山莊 未定 都市未來(lái)花園 26003000 藍(lán)天 *水云居 2500 金嘉名筑 2200 中國(guó)最大管理資源中心 二、 紫金城價(jià)格策略 定價(jià)方法 : 1) 成本導(dǎo) 向 2) 需求導(dǎo) 向 3) 競(jìng)爭(zhēng) 導(dǎo)向 商鋪定價(jià)的一些 參考原則 : 1） 一層 ,二層的層差范圍在 25%40% 2） 臨街面即展示面的面寬比例越大則價(jià)格越高 西街錦宸 3200 F1假日別墅（二期） 1780 清豪 *仙湖別墅 1900 錦繡華庭 2600 灣里 梅嶺 *康都 3900 豫章好人家（二期） 1820 瀚德逸居（三期） 2020 帝景海洋城 6800（景灣別墅） 22002400（三期） 羅馬假日 30004000 新天家園（一期） 2200 學(xué)府名門 2680起（商鋪） 永惠 *漫 谷 未定 幸福景苑 未定 大市場(chǎng) 江西國(guó)際家居建材港 5400 南昌香江商貿(mào)中心 未定 豐源 *金潤(rùn)廣場(chǎng) 未定 贛江新天地 未定 江西國(guó)際汽車城 未定 新洪城大市場(chǎng) 未定 華東國(guó)際工業(yè)博覽城 未定 洪城汽配城 未定 鄱陽(yáng)湖溫馨家園建材市場(chǎng) 未定 南昌市汽車裝潢大市場(chǎng) 未定 盛世東方商貿(mào)城 未定 華東商貿(mào)城 未定 京東 *鹿鼎國(guó)際家居博覽中心 未定 中國(guó)最大管理資源中心 3） 商鋪門面處于交通動(dòng)線中的關(guān)鍵位置 ,隨著距離關(guān)鍵位置的遠(yuǎn)近價(jià)格逐漸降低 4） 價(jià)格同商鋪面積成反比 需求導(dǎo)向： 2020年 在崗職工人數(shù)和工資 在崗職工 在崗職工 在崗職工 指 標(biāo) 人 數(shù) 工資總額 平均工資 (萬(wàn)人 ) (億元 ) (元 ) 全 省 15590 按企、事業(yè)、機(jī)關(guān)分 企 業(yè) 15248 事 業(yè) 15906 機(jī) 關(guān) 16267 按單位類型分 國(guó)有單位 16491 集體單位 10102 其他單位 14220 按全省平均工資 15590元來(lái)看，三口之家，一半花在日常消費(fèi)力，一年可以存下大約 。想要在十五年內(nèi)甚至更早購(gòu)買一套 90平方米的房子的話，他們只可以承受大約 2500/平方米的價(jià)格 。 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向： 紫金城周邊價(jià)格表 所在區(qū)域 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 元／㎡ 市中心 經(jīng)緯府邸 5400 恒茂國(guó)際華城（北區(qū) ） ７０００ 鉑金特區(qū) ５２００ 紅原星城 ３９００ 星河景宮 未定 江中紫金城 １５０００ 碧水藍(lán)天購(gòu)物廣場(chǎng) ４２６０（住宅） １５０００（商鋪） 中大紫都 ４６００ 玉河明珠 ４５１０ 中國(guó)最大管理資源中心 0202040006000800010000120201400016000均價(jià)　元／㎡經(jīng)緯府邸恒茂國(guó)際華城（北區(qū)）鉑金特區(qū)紅原星城星河景宮江中紫金城碧水藍(lán)天購(gòu)物廣場(chǎng) 金龍華府 ５２００ 天佑 *國(guó)際公寓 ５２００ 隆鑫廣場(chǎng) ４７６０ 江信國(guó)際嘉園 ５０００ 藍(lán)天郡 未定 城市溪地 未定 青云佳苑 ５０００ 中國(guó)最大管理資源中心 從表格可以看出，同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手住宅一般在 40005000左右擺動(dòng)，商鋪則在 。 在商鋪投資界有個(gè)基本的定價(jià)原則，一般街鋪的合理價(jià)格是同地段住宅的 23倍。按這樣的定價(jià)， 這樣的話，我們可以定價(jià) 40005500的住宅和 15000的商鋪。 成本導(dǎo)向：我覺(jué)得在這里不適用。 三、 紫金城均價(jià)測(cè)算 綜合以上定價(jià)原則，我認(rèn)為定均價(jià)為： 住宅 :3300/平方米 商鋪： 12020平方米 余婷婷