【導(dǎo)讀】三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的∶。2020年全年全社會固定資產(chǎn)投資完成億元，比上年增長%。商品房屋銷售面積萬平方米，增長%；銷售金。宿餐飲業(yè)零售額億元，增長%。年末全市共有批零貿(mào)易住宿餐飲業(yè)網(wǎng)點萬個，比上年增長%。在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，汽車類比上年增長%，通訊器材類增長%，食品、飲料、煙酒類增長%，家用電器和音像器材類增長%，服裝類增長%，化妝品類增長%，金銀珠寶類增長%。配收入達(dá)到17117元，比上年增長％，收入水平在全國27個省會城市中名列第12位。2020年，市區(qū)城鎮(zhèn)居民消費支出持續(xù)升溫，消費熱點突出，人均消費性支出12588元，出增長的貢獻(xiàn)率最大。量供應(yīng)商業(yè)物業(yè)，商業(yè)市場競爭日趨激烈。求市場發(fā)展空間，進(jìn)行合理化定位，避免同質(zhì)化競爭。

　　

【正文】 投資有限公司 占地面 積 平方米（商業(yè)） 商業(yè)體量 平方米 物 業(yè)類別 綜 合體（ 萬㎡ 購 物廣 場 ， 6萬㎡ 寫 字 樓 ， 萬㎡室外步行街） 建筑層數(shù) 購物廣場： 地下一層， 地上六層 ；室外步行街： 兩 層 售價 租金 標(biāo) 準(zhǔn) 1F： 200 元（外街）、 100150 元（ 內(nèi) 街） ； 2F： 70100 元； 3F： 5070元 ； 4F:3040元；二期： 尚 無 合同年限 遞增率 物 業(yè)費 面積區(qū)間 自持率 % 開業(yè)時間 商 業(yè)業(yè)態(tài) ： 主力店： 萬千百 貨 ，萬 達(dá) 影院，大歌星 KTV，大玩家 電 玩（以上 為 萬 達(dá) 自 營 部分）； 國 美 電 器，沃爾 瑪 超市，迪卡 儂 （以上 為 萬 達(dá)戰(zhàn) 略合作 伙 伴） ? 區(qū)位圖 市調(diào)報告 第 41 頁 共 47 頁 ? 效果 圖： ? 總平圖 附表中 商業(yè)街戶型配比 ： 市調(diào)報告 第 42 頁 共 47 頁 ? 中原萬達(dá)廣場產(chǎn)品組合 產(chǎn)品類別 面積 套數(shù) 銷售均價 開盤時間 備注 商 業(yè) 街 內(nèi)街 萬 約 3 萬 外街 萬 157 套 萬 （最高 最低） %（占總體量） 購物中心 萬㎡ 6 層 自持物業(yè) 共分六層，主力店有沃爾瑪、國美電器、萬千百貨（中端時尚） SOHO辦公樓 6 萬 2020 年 ? 中原萬達(dá)項目的 SWTO 分析 競爭優(yōu)勢 （ S） 1. 國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)運營商，強大品牌效應(yīng)與規(guī)模優(yōu)勢； 2. 第三代產(chǎn)品城市綜合體鄭州中原萬達(dá)廣場得到市場認(rèn)可； 3. “現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式在資金循環(huán)上進(jìn)入“通路； 4. 銷售節(jié)點控制嚴(yán)格，資金周轉(zhuǎn)率高速運轉(zhuǎn)； 5. 土地成本低，售價高，利潤可觀；“ 6. 萬千百貨”、“萬達(dá)影院”自主品牌，具有核心競爭力； 7. 與政府建立良好關(guān)系，便于項目運營操作。 競爭劣勢（ W) 1. 中原區(qū)為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，國有企業(yè)改革后，區(qū)域內(nèi)大部分企業(yè)破產(chǎn)倒閉，經(jīng)濟(jì)有所衰退； ，市場培育期長； ，購物環(huán)境不佳 ； 合作伙伴關(guān)系占自持物業(yè)的 70%，不利于快速回籠 資金 ； ，導(dǎo)致投資回報率低； ，有效消費需進(jìn)一步刺激； 7. 區(qū)域內(nèi)消費 能力 較低 潛在機會（ O) 1. 萬達(dá)集團(tuán)計劃沖擊 IPO，資金前景樂 ； 2. 中原萬達(dá)廣場附近政府規(guī)劃重點的城中村改造項目，提升了周邊購物環(huán)境及城市面貌。 外部威脅（ T) 1. 專業(yè)人才和中高級管理人才的缺乏是制約其后續(xù)發(fā)展的瓶頸； 2. 2020 年以來的極速擴展，集團(tuán)資金鏈壓力偏大，鄭州公司已敲定三塊宗地，資金壓力很大； 3. 對銷售回款，現(xiàn)金流依賴程度變高，市場波動對其 影響大，潛在不確定因素。 4. 西區(qū)潛在的大量商業(yè)供應(yīng) 市調(diào)報告 第 43 頁 共 47 頁 ? 項目現(xiàn)狀照片 市調(diào)報告 第 44 頁 共 47 頁 07 二七萬達(dá)廣場 ? 基礎(chǔ)資料 項 目位置 大學(xué)路與航海路交叉口 開發(fā)商 鄭州萬達(dá)廣場投資有限公司 占地面 積 165 畝 商業(yè)體量 28 萬平方米 物 業(yè)類別 綜 合體（ 萬㎡ 購 物中心， 萬㎡ 寫 字 樓 ， 7153 ㎡酒店，5 萬㎡商 鋪 ） 建筑層數(shù) 購物廣場：地下一層，地上六層；室內(nèi)步行街：三層；室外步行街：二層 售價 尚 無 租金 標(biāo) 準(zhǔn) 尚 無 商 鋪開盤時間 ： 預(yù)計 2020 年 10 月 寫字樓開盤時間 預(yù)計 2020 年 11 月 物 業(yè)費 50 元∕㎡ 面積區(qū)間 商業(yè)步行街： 110200 ㎡ 自持率 70% 預(yù)計開業(yè)時間 2020 年 商 業(yè)業(yè)態(tài) ： 購 物、 娛樂 、餐 飲 、酒店、 辦 公 主力店： 萬千百 貨 ，萬 達(dá) 影院，大歌星 KTV，大玩家 電 玩（以上 為 萬 達(dá) 自 營 部分）； 國 美 電器，沃爾 瑪 超市，迪卡 儂 （以上 為 萬 達(dá)戰(zhàn) 略合作 伙 伴） ? 區(qū)位圖 市調(diào)報告 第 45 頁 共 47 頁 ? 效果圖 ? 總平圖 市調(diào)報告 第 46 頁 共 47 頁 ? 二七萬達(dá)產(chǎn)品組合 產(chǎn)品類別 面積 套數(shù) 銷售均價 開盤時間 備注 商業(yè)街 5 萬㎡ 購物中心 萬㎡ 6 層 自持物業(yè) 共分六層，主力店有沃爾瑪、國美電器、萬千百 貨（中端時尚） SOHO辦公樓 萬 ㎡ ? 二七萬達(dá) SWTO 分析： 競爭優(yōu)勢（ S） ，強大品牌效應(yīng)與規(guī)模優(yōu)勢； ，商業(yè)氛圍較好； ， 20 條公交+BRT 環(huán)城， 交通便利； 4 號、 5 號雙線地鐵交匯； ， 院校 林立 ； ”、“萬達(dá)影院”自主品牌，具有核心競爭力； ，便于項目運營操作。 %商業(yè)自持，有利有后期統(tǒng)一運營 競爭劣勢（ W) ； ，競爭激烈 ； 70%，不利于快速回籠 資金 ； 能力 較低 潛在機會（ O) IPO，資金前景樂 萬達(dá)廣場附近政府規(guī)劃重點的城中村改造項目，提升了周邊購物環(huán)境及城市面貌。 外部威脅（ T) 發(fā)展的瓶頸； 年以來的極速擴展，集團(tuán)資金鏈壓力偏大，鄭州公司已敲定三塊宗地，資金壓力很大； ，現(xiàn)金流依賴程度變高，市場波動對其影響大，潛在不確定 因素。 市調(diào)報告 第 47 頁 共 47 頁 五、鄭州市商業(yè)市場發(fā)展前景預(yù)測 鄭州未來商業(yè)格局呈現(xiàn)多元化發(fā)展特點 鄭州市的商業(yè)格局目前為市中心傳統(tǒng)商圈領(lǐng)銜城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)，新興商圈迅猛發(fā)展的多元格局。 商業(yè)物業(yè)的競爭不再僅僅是地段和價格的競爭，還包涵商場規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合定位及品牌企劃執(zhí)行等在內(nèi)的項目資源的整合力。 隨著城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，新興的零售業(yè)態(tài)紛紛入駐，商圈形態(tài)加速變化，整體城市的商業(yè)格局將出現(xiàn)較大的改觀，商圈的構(gòu)成趨于合理，消費者的選擇面不斷增大。 六 、總結(jié)