鄭州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-09-29 08:05本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的∶。2020年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成億元，比上年增長(zhǎng)%。商品房屋銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%；銷(xiāo)售金。宿餐飲業(yè)零售額億元，增長(zhǎng)%。年末全市共有批零貿(mào)易住宿餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)萬(wàn)個(gè)，比上年增長(zhǎng)%。在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，汽車(chē)類(lèi)比上年增長(zhǎng)%，通訊器材類(lèi)增長(zhǎng)%，食品、飲料、煙酒類(lèi)增長(zhǎng)%，家用電器和音像器材類(lèi)增長(zhǎng)%，服裝類(lèi)增長(zhǎng)%，化妝品類(lèi)增長(zhǎng)%，金銀珠寶類(lèi)增長(zhǎng)%。配收入達(dá)到17117元，比上年增長(zhǎng)％，收入水平在全國(guó)27個(gè)省會(huì)城市中名列第12位。2020年，市區(qū)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出持續(xù)升溫，消費(fèi)熱點(diǎn)突出，人均消費(fèi)性支出12588元，出增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率最大。量供應(yīng)商業(yè)物業(yè)，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。求市場(chǎng)發(fā)展空間，進(jìn)行合理化定位，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。
【正文】 投資有限公司 占地面 積 平方米（商業(yè)） 商業(yè)體量 平方米 物 業(yè)類(lèi)別 綜 合體（ 萬(wàn)㎡ 購(gòu) 物廣 場(chǎng) ， 6萬(wàn)㎡ 寫(xiě) 字 樓 ， 萬(wàn)㎡室外步行街） 建筑層數(shù) 購(gòu)物廣場(chǎng)： 地下一層， 地上六層 ；室外步行街： 兩 層 售價(jià) 租金 標(biāo) 準(zhǔn) 1F： 200 元（外街）、 100150 元（ 內(nèi) 街） ； 2F： 70100 元； 3F： 5070元 ； 4F:3040元；二期： 尚 無(wú) 合同年限 遞增率 物 業(yè)費(fèi) 面積區(qū)間 自持率 % 開(kāi)業(yè)時(shí)間 商 業(yè)業(yè)態(tài) ： 主力店： 萬(wàn)千百 貨 ，萬(wàn) 達(dá) 影院，大歌星 KTV，大玩家 電 玩（以上 為 萬(wàn) 達(dá) 自 營(yíng) 部分）； 國(guó) 美 電 器，沃爾 瑪 超市，迪卡 儂 （以上 為 萬(wàn) 達(dá)戰(zhàn) 略合作 伙 伴） ? 區(qū)位圖 市調(diào)報(bào)告 第 41 頁(yè) 共 47 頁(yè) ? 效果 圖： ? 總平圖 附表中 商業(yè)街戶(hù)型配比 ： 市調(diào)報(bào)告 第 42 頁(yè) 共 47 頁(yè) ? 中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)產(chǎn)品組合 產(chǎn)品類(lèi)別 面積 套數(shù) 銷(xiāo)售均價(jià) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 備注 商 業(yè) 街 內(nèi)街 萬(wàn) 約 3 萬(wàn) 外街 萬(wàn) 157 套 萬(wàn) （最高 最低） %（占總體量） 購(gòu)物中心 萬(wàn)㎡ 6 層 自持物業(yè) 共分六層，主力店有沃爾瑪、國(guó)美電器、萬(wàn)千百貨（中端時(shí)尚） SOHO辦公樓 6 萬(wàn) 2020 年 ? 中原萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的 SWTO 分析 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) （ S） 1. 國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，強(qiáng)大品牌效應(yīng)與規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 2. 第三代產(chǎn)品城市綜合體鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)得到市場(chǎng)認(rèn)可； 3. “現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式在資金循環(huán)上進(jìn)入“通路； 4. 銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)控制嚴(yán)格，資金周轉(zhuǎn)率高速運(yùn)轉(zhuǎn)； 5. 土地成本低，售價(jià)高，利潤(rùn)可觀；“ 6. 萬(wàn)千百貨”、“萬(wàn)達(dá)影院”自主品牌，具有核心競(jìng)爭(zhēng)力； 7. 與政府建立良好關(guān)系，便于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)操作。 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（ W) 1. 中原區(qū)為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，國(guó)有企業(yè)改革后，區(qū)域內(nèi)大部分企業(yè)破產(chǎn)倒閉，經(jīng)濟(jì)有所衰退； ，市場(chǎng)培育期長(zhǎng)； ，購(gòu)物環(huán)境不佳 ； 合作伙伴關(guān)系占自持物業(yè)的 70%，不利于快速回籠 資金 ； ，導(dǎo)致投資回報(bào)率低； ，有效消費(fèi)需進(jìn)一步刺激； 7. 區(qū)域內(nèi)消費(fèi) 能力 較低 潛在機(jī)會(huì)（ O) 1. 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃沖擊 IPO，資金前景樂(lè) ； 2. 中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)附近政府規(guī)劃重點(diǎn)的城中村改造項(xiàng)目，提升了周邊購(gòu)物環(huán)境及城市面貌。 外部威脅（ T) 1. 專(zhuān)業(yè)人才和中高級(jí)管理人才的缺乏是制約其后續(xù)發(fā)展的瓶頸； 2. 2020 年以來(lái)的極速擴(kuò)展，集團(tuán)資金鏈壓力偏大，鄭州公司已敲定三塊宗地，資金壓力很大； 3. 對(duì)銷(xiāo)售回款，現(xiàn)金流依賴(lài)程度變高，市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)其 影響大，潛在不確定因素。 4. 西區(qū)潛在的大量商業(yè)供應(yīng) 市調(diào)報(bào)告 第 43 頁(yè) 共 47 頁(yè) ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀照片 市調(diào)報(bào)告 第 44 頁(yè) 共 47 頁(yè) 07 二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ? 基礎(chǔ)資料 項(xiàng) 目位置 大學(xué)路與航海路交叉口 開(kāi)發(fā)商 鄭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司 占地面 積 165 畝 商業(yè)體量 28 萬(wàn)平方米 物 業(yè)類(lèi)別 綜 合體（ 萬(wàn)㎡ 購(gòu) 物中心， 萬(wàn)㎡ 寫(xiě) 字 樓 ， 7153 ㎡酒店，5 萬(wàn)㎡商 鋪 ） 建筑層數(shù) 購(gòu)物廣場(chǎng)：地下一層，地上六層；室內(nèi)步行街：三層；室外步行街：二層 售價(jià) 尚 無(wú) 租金 標(biāo) 準(zhǔn) 尚 無(wú) 商 鋪開(kāi)盤(pán)時(shí)間 ： 預(yù)計(jì) 2020 年 10 月 寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)時(shí)間 預(yù)計(jì) 2020 年 11 月 物 業(yè)費(fèi) 50 元∕㎡ 面積區(qū)間 商業(yè)步行街： 110200 ㎡ 自持率 70% 預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間 2020 年 商 業(yè)業(yè)態(tài) ： 購(gòu) 物、 娛樂(lè) 、餐 飲 、酒店、 辦 公 主力店： 萬(wàn)千百 貨 ，萬(wàn) 達(dá) 影院，大歌星 KTV，大玩家 電 玩（以上 為 萬(wàn) 達(dá) 自 營(yíng) 部分）； 國(guó) 美 電器，沃爾 瑪 超市，迪卡 儂 （以上 為 萬(wàn) 達(dá)戰(zhàn) 略合作 伙 伴） ? 區(qū)位圖 市調(diào)報(bào)告 第 45 頁(yè) 共 47 頁(yè) ? 效果圖 ? 總平圖 市調(diào)報(bào)告 第 46 頁(yè) 共 47 頁(yè) ? 二七萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品組合 產(chǎn)品類(lèi)別 面積 套數(shù) 銷(xiāo)售均價(jià) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 備注 商業(yè)街 5 萬(wàn)㎡ 購(gòu)物中心 萬(wàn)㎡ 6 層 自持物業(yè) 共分六層，主力店有沃爾瑪、國(guó)美電器、萬(wàn)千百 貨（中端時(shí)尚） SOHO辦公樓 萬(wàn) ㎡ ? 二七萬(wàn)達(dá) SWTO 分析： 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（ S） ，強(qiáng)大品牌效應(yīng)與規(guī)模優(yōu)勢(shì)； ，商業(yè)氛圍較好； ， 20 條公交+BRT 環(huán)城， 交通便利； 4 號(hào)、 5 號(hào)雙線(xiàn)地鐵交匯； ， 院校 林立 ； ”、“萬(wàn)達(dá)影院”自主品牌，具有核心競(jìng)爭(zhēng)力； ，便于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)操作。 %商業(yè)自持，有利有后期統(tǒng)一運(yùn)營(yíng) 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（ W) ； ，競(jìng)爭(zhēng)激烈 ； 70%，不利于快速回籠 資金 ； 能力 較低 潛在機(jī)會(huì)（ O) IPO，資金前景樂(lè) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)附近政府規(guī)劃重點(diǎn)的城中村改造項(xiàng)目，提升了周邊購(gòu)物環(huán)境及城市面貌。 外部威脅（ T) 發(fā)展的瓶頸； 年以來(lái)的極速擴(kuò)展，集團(tuán)資金鏈壓力偏大，鄭州公司已敲定三塊宗地，資金壓力很大； ，現(xiàn)金流依賴(lài)程度變高，市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)其影響大，潛在不確定 因素。 市調(diào)報(bào)告 第 47 頁(yè) 共 47 頁(yè) 五、鄭州市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 鄭州未來(lái)商業(yè)格局呈現(xiàn)多元化發(fā)展特點(diǎn) 鄭州市的商業(yè)格局目前為市中心傳統(tǒng)商圈領(lǐng)銜城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)，新興商圈迅猛發(fā)展的多元格局。 商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不再僅僅是地段和價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，還包涵商場(chǎng)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合定位及品牌企劃執(zhí)行等在內(nèi)的項(xiàng)目資源的整合力。 隨著城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，新興的零售業(yè)態(tài)紛紛入駐，商圈形態(tài)加速變化，整體城市的商業(yè)格局將出現(xiàn)較大的改觀，商圈的構(gòu)成趨于合理，消費(fèi)者的選擇面不斷增大。 六 、總結(jié)
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