【導讀】性方向，敬請開發(fā)商參考指導。影響，房市價格持續(xù)一路攀升，也促進了房地產(chǎn)投資的持續(xù)增長。場氛圍，紛紛在膠州市購置土地。新城區(qū)區(qū)域的拍賣地價由最初每畝。20萬元上升至34萬元。苑的相繼開工建設，新城區(qū)商品住宅價隨著土地成本的提升而攀升，新城區(qū)商品房價格的上揚，帶動老城區(qū)商品房價格的持續(xù)。舊城區(qū)又有其與新城區(qū)不同的優(yōu)勢，設施全，鄰里交往方便等優(yōu)勢而備受歡迎。低廉越來越成為膠州人的新寵，開發(fā)量直線上升。和給膠州房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展奠定了堅實的基礎。膠州市在總體規(guī)劃中提出“一城四區(qū)兩翼”的均衡式空間發(fā)展戰(zhàn)略。中心城是城市生活主導區(qū)、城市功能主體區(qū)。環(huán)路，南起香港路，北至北外環(huán)路。行政中心區(qū)是膠州市政治、經(jīng)濟、文化中心，是新城區(qū)的核。內現(xiàn)有皮革城、膠州商城及膠州灣綜合批發(fā)市場三大市場。島膠州灣南方家園建材裝飾商城，目前已建成13萬平方米。極發(fā)展物流及相關產(chǎn)業(yè)，努力培育區(qū)域性交通樞紐和物流基地。

　　

【正文】 新城區(qū)一重點商業(yè)項目，在新城區(qū)并未成熟時期進行商業(yè)運營，必然需要時間培養(yǎng)商業(yè)氛圍，在短時間之內難以達到良好的租金收益水平是必然的事實，據(jù)長期經(jīng)營商戶估計，本項目除佳世客內部以 外周邊租金水平在 5 年之內可達到膠州整體平均租金水平， 10 年內可達到國貨及利群成熟運營周邊租金水平，本項目需要長期經(jīng)營時間培養(yǎng)，是項目未來運作的必然趨勢。 同時關于整個膠州商業(yè)物業(yè)新增供應量已敘述過，在售老城區(qū)商業(yè)面積保守估計不低于 20 萬，僅廣州路一帶就有在售商業(yè)項目 5 個，如神州商業(yè)街、膠州灣財富中心、鑫古城、文苑閣、將軍花園，總供應量應該超過 15 萬，常州路在售商業(yè)項目有 2 個，供應量估計不低于 4 萬，杭州路、福州路、北京路、惠州路均有在建商業(yè)網(wǎng)點供應，總量也在 10 萬左右，同時本項目在新城區(qū)周邊 3 公里范圍之內，在 售商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過 10 萬，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)市場供應量巨大的情況之下，所直接產(chǎn)生的問題就是市場競爭激烈，市場消化時間較長，商業(yè)物業(yè)管理難度加大，同時在一定程度上現(xiàn)有商業(yè)市場價格會對項目立市有較大沖擊，本項目想高價入市，在整體市場支撐下，租金和售價都很難在短時間內達到平衡。 第四部分 項目競爭項目案例分析 一、 曾經(jīng)認為的本項目主要競爭對手 — 膠州灣財富中心，現(xiàn)已不具可比性 ? 膠州灣財富中心位于膠州市面上最繁華地段，成熟商圈的核心位 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 27 頁 置；本案位于新近開發(fā)建設的新城區(qū)； ? 據(jù)不完全統(tǒng)計膠州灣財富中心周邊道路平均每十分鐘車流 量約為90 輛次，人流量約為 3000 人次；本案周邊道路平均每十分鐘車流量約為 15 輛次，人流量約為 20 人次； ? 總計有 20 條公交線路途經(jīng)膠州灣財富中心；計 4 條線路途經(jīng)本項目； ? 財富中心所處的中心城區(qū)購買力近年雖有所下滑，但由于人口密度大仍然是膠州最具購買力的區(qū)域；本案所處新城區(qū)為膠州富人區(qū)，單體購買力很強，但由于人口密度關系，商業(yè)投資信心嚴重不足； ? 財富中心的開發(fā)商為香港香江地產(chǎn)，該公司已成功運作多處此類項目，具有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗；本案開發(fā)商至今沒有將商業(yè)經(jīng)營的后續(xù)經(jīng)營管理問題列入考慮范疇； ? 膠州灣財富中心所處 區(qū)域完全是一塊熟地，除膠州灣財富中心外已沒有空隙可供選擇；本案所處區(qū)域內，空置商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品近 10萬平方米，規(guī)劃建設的利群商場尚未計算在內； ? 膠州灣財富中心商業(yè)部分除一層臨街規(guī)劃了部分大面積雙層商鋪外，主要以 3050 的小鋪位為主；本案主要以大面積商鋪為主，單位面積在 100 平方米左右，部分商鋪面積過千平方米，由于兩個項目單位商鋪面積相差較大，目標客戶為不同人群，不存在爭奪客戶的問題。同時膠州灣財富中心已正式開盤，商業(yè)部分已基本售罄 。本案仍未動工，上市時間已經(jīng)沒有什么沖突。 二、 鑫匯新都成為我們新的競爭對手 鑫匯 新都位于海爾大道膠州路與蘭州路段，因地處膠州主要道路結點上，區(qū)域內不僅有連通膠州市內的公交線路，同時也是進出膠州的 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 24 頁 共 27 頁 長途車的必經(jīng)之路，公共交通線路十分便利。該區(qū)域屬居民住宅區(qū)， 2KM范圍內沒有大型商業(yè)配套，投入運營后將吸引來自 PS 韓國城、周邊工業(yè)園、海爾大道兩側住宅社區(qū)及新城區(qū)的大部分消費。 ? 商業(yè)總供應量近 8 萬平方米，規(guī)劃布局與我們大體相同，約 5 萬平方米的主力店， 3 萬平方米的專業(yè)步行街。 ? 該項目已于 20xx 年 9 月 30 日正式開盤，但商業(yè)部分尚未對外銷售，預計上市時間為 07 年初。與本案計劃上市時間相差不遠。 ? 鑫匯新都提出的“新城市主義”“魅力街區(qū)生活”與本案所提的“新街區(qū)主義”十分相似。 本項目需要借鑒財富中心的以小博大的商業(yè)運作模式，盡快在上市爭取更多客戶資源，以避免未來在新城區(qū)商業(yè)集中供應過大，同時又有產(chǎn)品雷同的市場情況進行被動操作。 第五部分 項目市場問題研究總結 綜合以上各類分析，本項目所涉市場問題總結如下 一、 項目主力店佳世客是項目市場重點，同時也是項目風險 本項目為華魯集團是華魯集團在膠州開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目，同時也是在新城區(qū)核心位置進行開發(fā)的一個綜合性大型商業(yè)項目，項目本身在膠州區(qū)域已經(jīng) 有一定時間的公眾認知，本項目一直以來的一個重要賣點 —— 佳世客購物中心是未來項目立市的重要市場支撐，但佳世客要來膠州的信息已經(jīng)廣為傳播了有三年，但遲遲未能動工使多數(shù)膠州人對新城區(qū)商業(yè)發(fā)展感到置疑。 本項目要出售商業(yè)街主要依托佳世客才具有升值潛能，但佳世客開發(fā)及運營周期時間較長，項目商鋪運營也必然會隨佳世客運營成熟而成熟，同時佳世客內部各類業(yè)態(tài)的完整性也會使項目商業(yè)街面臨被動業(yè)態(tài)選擇，有利有弊，維持還要看業(yè)態(tài)細部規(guī)劃及運營管理。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 25 頁 共 27 頁 二、 項目商鋪單位面積過大，新城區(qū)商業(yè)更加負累難舉 項目規(guī)劃鋪位 67 個（除地下廣場）， 300 平方米以上面積鋪位占整個商業(yè)體量的 60%，上 1000 平方米以上的鋪位有 5 個，占整個供應體量的25%， 100 以下的鋪位寥寥無幾，而現(xiàn)在新城區(qū)供應商鋪面積超過 10 萬，大鋪面居多，雖然基價不高，但總價過高，無人問津，投資成本過高使得大量商戶及投資客望而卻步，空置量過大，加重商業(yè)氛圍冰冷程度，本項目依然以大鋪面上市，無疑在現(xiàn)有商業(yè)市場不被看好基礎上雪上加霜。 三、 本項目是新城區(qū)商業(yè)培養(yǎng)市場的項目，商業(yè)街養(yǎng)市難 新城區(qū)道路建設新，路寬而平整，但公共交通極為不便，其他配套不足是新城區(qū)入住率低的主要問題，商業(yè)沒有人氣就無 法帶動盈利，本項目是新城區(qū)商業(yè)培養(yǎng)市場的項目，可現(xiàn)有交通情況只有 4 條公交車，如果針對區(qū)域高端客戶，人氣聚集需要時間，如果牽引老城區(qū)客流來此消費，頻次性還無法估計，但車行 30 分鐘距離所促使的結果直接就是目的性消費客戶，但本項目規(guī)劃又是以休閑娛樂一站式為主的體驗消費模式，相互融合的可行性有多大，如果以有車族為主要消費人群，觀之中國現(xiàn)有幾個發(fā)達城市在城鄉(xiāng)結合部位為有車族的 SHOPPINGMALL都屬于勉強經(jīng)營，甚至虧本經(jīng)營，本項目是否真的養(yǎng)的住。 四、 商戶有要求，項目有計劃，經(jīng)營回報難，投資回報更難 調研 300 多個商 戶，普遍認為膠州新城區(qū)商業(yè)需要 5 年培養(yǎng)市場時間，如果去新城區(qū)發(fā)展的可能性就是開始租金要很低，隨著市場的培育，租金可以慢慢增加，但老城區(qū)多數(shù)商家在成熟運營中能承受平均租金水平不超過 1 元 /平 /天，而本項目起價要在 6000 元 /平方米，用成熟租金測算投資回報需要 年，這個數(shù)子一般都會讓投資客猶豫不絕，對項 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 27 頁 目招商和銷售都會造成難度。 五、 產(chǎn)品規(guī)劃還是有一定問題，經(jīng)營管理問題不可避免 本項目開發(fā)建設從地而起，地下規(guī)劃由家居廣場、國際電影院、洗浴中心、健身房、量販式 KTV 五種不同商業(yè)業(yè)態(tài)組成，這五種商業(yè)業(yè)態(tài)所需要物業(yè)設 施條件差距很大，經(jīng)營時間也各不相同，建設前期招商確定建設已經(jīng)很難，就算按規(guī)劃建設，建設成本也會很高；建設成型再招商更不可能，同時統(tǒng)一的經(jīng)營管理和物業(yè)管理維護也是難上加難，一、二層商鋪大面積大進深大價錢也是項目銷售和招商難點，品牌店選擇成熟區(qū)、選址周期長也很難使項目在短期向高端產(chǎn)品靠攏，佳世客所掌握品牌資源也多可能只會在賣場內經(jīng)營，同時投資招商運營沒有商業(yè)物業(yè)管理的支持，項目在整體商業(yè)運營信心上會讓客戶大打折扣，投資風險難使客戶有明確投資趨向。 結束語： 從 20xx 年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州、深圳等 相對發(fā)達的一線城市興起，隨后迅速向二、三線城市蔓延。來自國家統(tǒng)計局的資料顯示， 20xx 年后我國商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長 33%，其增長速度遠遠超過了國民經(jīng)濟增長速度。截止到 20xx年，我國的商業(yè)地產(chǎn)投資已達到 20xx億元 。 然而，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀卻隱藏著較大的 問題 。 主要就是 注重前期銷售效益，忽視長期經(jīng)營價值 ， 市場定位不準 ， 商業(yè)規(guī)劃設計 盲目，過于房產(chǎn)化 ， 忽視商圈的培育，無法形成商業(yè)必要的人氣和商業(yè)項目的增值，從而造成死盤或爛尾。 我司通過此次調研工作，告之開發(fā)商項目市場情況及問題所在，同時我司將通過專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn) 運作， 涉及地產(chǎn)開發(fā)、建筑設計、招商運營、銷售策劃、經(jīng)營管理等多個專業(yè)化的運作體系， 使 它們之間環(huán)環(huán)相 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 27 頁 扣， 最大程度解決項目銷售問題，同時針對 商業(yè)地產(chǎn)后期的可持續(xù)性經(jīng)營，建立專業(yè)化的運作體系 敬請開發(fā)商參考指導。