【正文】 我司通過此次調(diào)研工作，告之開發(fā)商項目市場情況及問題所在，同時我司將通過專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn) 運作， 涉及地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、招商運營、銷售策劃、經(jīng)營管理等多個專業(yè)化的運作體系， 使 它們之間環(huán)環(huán)相 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 27 頁 扣， 最大程度解決項目銷售問題，同時針對 商業(yè)地產(chǎn)后期的可持續(xù)性經(jīng)營，建立專業(yè)化的運作體系 敬請開發(fā)商參考指導。 然而，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀卻隱藏著較大的 問題 。來自國家統(tǒng)計局的資料顯示， 20xx 年后我國商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長 33%，其增長速度遠遠超過了國民經(jīng)濟增長速度。 五、 產(chǎn)品規(guī)劃還是有一定問題，經(jīng)營管理問題不可避免 本項目開發(fā)建設(shè)從地而起，地下規(guī)劃由家居廣場、國際電影院、洗浴中心、健身房、量販式 KTV 五種不同商業(yè)業(yè)態(tài)組成，這五種商業(yè)業(yè)態(tài)所需要物業(yè)設(shè) 施條件差距很大，經(jīng)營時間也各不相同，建設(shè)前期招商確定建設(shè)已經(jīng)很難，就算按規(guī)劃建設(shè)，建設(shè)成本也會很高；建設(shè)成型再招商更不可能，同時統(tǒng)一的經(jīng)營管理和物業(yè)管理維護也是難上加難，一、二層商鋪大面積大進深大價錢也是項目銷售和招商難點，品牌店選擇成熟區(qū)、選址周期長也很難使項目在短期向高端產(chǎn)品靠攏，佳世客所掌握品牌資源也多可能只會在賣場內(nèi)經(jīng)營，同時投資招商運營沒有商業(yè)物業(yè)管理的支持，項目在整體商業(yè)運營信心上會讓客戶大打折扣，投資風險難使客戶有明確投資趨向。 三、 本項目是新城區(qū)商業(yè)培養(yǎng)市場的項目，商業(yè)街養(yǎng)市難 新城區(qū)道路建設(shè)新，路寬而平整，但公共交通極為不便，其他配套不足是新城區(qū)入住率低的主要問題，商業(yè)沒有人氣就無 法帶動盈利，本項目是新城區(qū)商業(yè)培養(yǎng)市場的項目，可現(xiàn)有交通情況只有 4 條公交車，如果針對區(qū)域高端客戶，人氣聚集需要時間，如果牽引老城區(qū)客流來此消費，頻次性還無法估計，但車行 30 分鐘距離所促使的結(jié)果直接就是目的性消費客戶，但本項目規(guī)劃又是以休閑娛樂一站式為主的體驗消費模式，相互融合的可行性有多大，如果以有車族為主要消費人群，觀之中國現(xiàn)有幾個發(fā)達城市在城鄉(xiāng)結(jié)合部位為有車族的 SHOPPINGMALL都屬于勉強經(jīng)營，甚至虧本經(jīng)營，本項目是否真的養(yǎng)的住。 本項目要出售商業(yè)街主要依托佳世客才具有升值潛能，但佳世客開發(fā)及運營周期時間較長，項目商鋪運營也必然會隨佳世客運營成熟而成熟，同時佳世客內(nèi)部各類業(yè)態(tài)的完整性也會使項目商業(yè)街面臨被動業(yè)態(tài)選擇，有利有弊，維持還要看業(yè)態(tài)細部規(guī)劃及運營管理。 本項目需要借鑒財富中心的以小博大的商業(yè)運作模式，盡快在上市爭取更多客戶資源，以避免未來在新城區(qū)商業(yè)集中供應過大，同時又有產(chǎn)品雷同的市場情況進行被動操作。 ? 鑫匯 ? 該項目已于 20xx 年 9 月 30 日正式開盤，但商業(yè)部分尚未對外銷售，預計上市時間為 07 年初。該區(qū)域?qū)倬用褡≌瑓^(qū)， 2KM范圍內(nèi)沒有大型商業(yè)配套，投入運營后將吸引來自 PS 韓國城、周邊工業(yè)園、海爾大道兩側(cè)住宅社區(qū)及新城區(qū)的大部分消費。新都成為我們新的競爭對手 鑫匯 本案仍未動工，上市時間已經(jīng)沒有什么沖突。 第四部分 項目競爭項目案例分析 一、 曾經(jīng)認為的本項目主要競爭對手 — 膠州灣財富中心，現(xiàn)已不具可比性 ? 膠州灣財富中心位于膠州市面上最繁華地段，成熟商圈的核心位 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 27 頁 置；本案位于新近開發(fā)建設(shè)的新城區(qū)； ? 據(jù)不完全統(tǒng)計膠州灣財富中心周邊道路平均每十分鐘車流 量約為90 輛次，人流量約為 3000 人次；本案周邊道路平均每十分鐘車流量約為 15 輛次，人流量約為 20 人次； ? 總計有 20 條公交線路途經(jīng)膠州灣財富中心；計 4 條線路途經(jīng)本項目； ? 財富中心所處的中心城區(qū)購買力近年雖有所下滑，但由于人口密度大仍然是膠州最具購買力的區(qū)域；本案所處新城區(qū)為膠州富人區(qū)，單體購買力很強，但由于人口密度關(guān)系，商業(yè)投資信心嚴重不足； ? 財富中心的開發(fā)商為香港香江地產(chǎn)，該公司已成功運作多處此類項目，具有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗；本案開發(fā)商至今沒有將商業(yè)經(jīng)營的后續(xù)經(jīng)營管理問題列入考慮范疇； ? 膠州灣財富中心所處 區(qū)域完全是一塊熟地，除膠州灣財富中心外已沒有空隙可供選擇；本案所處區(qū)域內(nèi)，空置商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品近 10萬平方米，規(guī)劃建設(shè)的利群商場尚未計算在內(nèi)； ? 膠州灣財富中心商業(yè)部分除一層臨街規(guī)劃了部分大面積雙層商鋪外，主要以 3050 的小鋪位為主；本案主要以大面積商鋪為主，單位面積在 100 平方米左右，部分商鋪面積過千平方米，由于兩個項目單位商鋪面積相差較大，目標客戶為不同人群，不存在爭奪客戶的問題。本項目作為新城區(qū)一重點商業(yè)項目，在新城區(qū)并未成熟時期進行商業(yè)運營，必然需要時間培養(yǎng)商業(yè)氛圍，在短時間之內(nèi)難以達到良好的租金收益水平是必然的事實，據(jù)長期經(jīng)營商戶估計，本項目除佳世客內(nèi)部以 外周邊租金水平在 5 年之內(nèi)可達到膠州整體平均租金水平， 10 年內(nèi)可達到國貨及利群成熟運營周邊租金水平，本項目需要長期經(jīng)營時間培養(yǎng)，是項目未來運作的必然趨勢。 銷售狀況：銷售清盤 ? 水寨花園 常州路社區(qū)成熟社區(qū)底商旺鋪，共有 20xx0 平方米，主力面積在 100 左右。 ? 文苑閣 廣州路中段沿街鬧市社區(qū)底商網(wǎng)點，共有 9000 平方米，面積在 100150 之間。 價 格：廣州北路旺市一層 10000 元 /平方米 廣場內(nèi)商業(yè)步行街 6000 元 /平方米 銷售狀況： 目前看好。后期經(jīng)營的重要性越來越凸顯。 F2：均價 120xx 元 /平方米左右 F3：均價 6000 元 /平方米左右 銷售狀況：良好，銷售速度較快。 價格： 4000 元 物業(yè)租金：東晨物業(yè)，物業(yè)費用 元 老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點售價分析 ? 膠州灣財富中心 膠州灣財富中心位于膠州市廣州路和鄭州路交界處，地處膠州市核心商業(yè)區(qū)，緊臨青島市級文物保護單位 —— 膠州城隍廟，項目總建筑面積 25 萬平方米，集星級酒店、酒店式公寓、財富公寓、大型商業(yè)中心及特色商業(yè)街于一體，項目于 20xx 年 11 月奠基，預計于 20xx 年奧運會召開前投入運營。 價格： 5500 元 總建面及總戶數(shù) : 13 萬㎡；總戶數(shù)約 1000 戶。商業(yè)體量較大。 物業(yè)租金：未定 ? 鑫匯 價格：約 5200~5300 元 /㎡ 物業(yè)租金：物業(yè)公司未定，物業(yè)費用 元左右。共 23套。分四期開發(fā)。物業(yè)費用 ~ ? 香港花園網(wǎng)點 建筑面積：約 2 萬㎡，雙層 價格：約 4500 元 /㎡ 總建面及總戶數(shù) :約 9 萬㎡；總戶數(shù)約 700 戶。標準的購物中心。 物業(yè)管理：青島大有同人物業(yè)，物業(yè)費用 ? 澳門花園網(wǎng)點 建筑面積：一、二期合計約 2 萬㎡，共 142 套。整體出售， 6000 元/㎡。 物業(yè)管理：青島新源物業(yè)，物業(yè)費用 元 ? 金色家園網(wǎng)點 建筑面積：共 13000 平方米，分東（ 10000 ㎡）、西（ 3000 ㎡）兩部分組成。 二、 膠州商業(yè)物業(yè)售價指數(shù)研究分析 新城區(qū)商業(yè)售價情況分析 ? 新城市花園網(wǎng)點 建筑面積： 7350 平方米 雙層或三層 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 27 頁 價格：東側(cè)商鋪（面積 5944 ㎡）整體售。局部低于 元左右。業(yè)態(tài)主要以汽配、汽車美容、家具、餐飲等為主。 ? 瀘州路 零散的低檔的僅僅滿足生活的商鋪，租金一般在 元左右。在蘭州路段附近北側(cè)租金在 ~ 之間，南側(cè)東關(guān)大街與蘭州路段間形成燒烤一條街，租金價格在 ~ 之間。五金一條街，業(yè)態(tài)集中，租金一般在 1~ 元之間，在靠近鄭州 西路以及蘭州西路交叉 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 27 頁 口路段租金價格略有提高，在 ~ 元之間。 其他路段商業(yè)租金情況分析 ? 杭州路 膠州最西部的主干道（除西環(huán)路），也是商業(yè)相對成型的一條街道，租金價格相對平緩，一般在 ~ 元之間，僅在蘭州路段附近租金價格有所上調(diào)，大體在 ~ 之間，幅度不大。路段很短，但店鋪卻非常集中，業(yè)態(tài)也比較全。 ? 蘇州路 商業(yè)街 北起青州東路南至蘭州路，主要商街集中在膠州路與鄭州路段。 東部 PS 韓國城附近租金價格一般在 ~ 元之間，主要集中在溫州路段與膠黃鐵路之間，自西向東依次增高。 租金價格指數(shù)分析： 東部建材家裝處于杭州路與惠州路段之間，租金價格一般在~ 元之間。 ? 蘭州路商業(yè)街 東起鄭家小莊西至響堂橋，全長 5000 米，共有各類經(jīng)營業(yè)戶370 多家，西部經(jīng)營戶主要從事建材裝飾材料，中部經(jīng)營業(yè)戶主要以從事音響、手機、餐館、咖啡屋、網(wǎng)吧等為主，東部經(jīng)營業(yè)戶主要以韓國料理、歌廳 等為主。 租金價格指數(shù)分析： 國貨附近租金價格相對較高，一般在 2 元以上，依次向東西兩側(cè)降低。平均租金一般都在 1~2 元之間，局部小面積商鋪達到 3 元，局部雙層及三層等大面積商鋪租金在 元以下。 六商圈租金指數(shù)分析： ? 老城區(qū)利群內(nèi)部租金主要集