【正文】 三、 威海市服裝業(yè)分析（一）威海服裝業(yè)總體分析從商業(yè)類型來看，威海的服裝業(yè)大體分為批零兼營模式、綜合百貨模式、超級市場模式、品牌形象店模式以及商業(yè)步行街模式五種類型，其賣場分布大體如下： 商業(yè)類型 商 場 名 稱批零兼營 威勝大廈 海港大廈 友誼大廈 韓國服裝城 環(huán)球廣場 財富廣場 綜合百貨 華聯(lián)商廈 百貨大樓 利群廣場 華聯(lián)。 整體市場發(fā)展比較成熟，價格競爭已經(jīng)不是制勝的唯一手段，完善的服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量正逐步得到市場認(rèn)可。第三， 較為高檔的燈具燈飾類產(chǎn)品一般為酒店、娛樂場所購買較多。究其原因：第一， 燈具燈飾類產(chǎn)品屬于能源耗材，置買越多能源消耗費用越高。第三， 消費者的購買需求正由基本的生活需求向更高的舒適、品味、高雅等需求轉(zhuǎn)變。究其原因：第一， 中高檔及高檔產(chǎn)品品牌經(jīng)營較多，如吉斯家具、全友家具、聯(lián)邦家具、鳳陽家具等為消費者的品牌購買提供了市場可能。第四， 周圍有專門的貨運資源，運輸比較方便。第二， 專業(yè)的家具市場，產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務(wù)相對較好。（四）威海家居市場消費者習(xí)慣分析通過以上資料分析，我們可看出： 消費者比較喜歡到較大的專業(yè)的家居市場購買家具產(chǎn)品。第二，低檔產(chǎn)品經(jīng)營狀況相對較差，原因有二：一是低檔產(chǎn)品已走量為主，利潤較薄；二是低檔產(chǎn)品由于質(zhì)量、做工較差，得不到市場認(rèn)可。在27家低檔商鋪中，有15家經(jīng)營狀況良好，%；有12家經(jīng)營狀況一般，%。17家中檔商鋪全部經(jīng)營良好，%。（三）家居市場經(jīng)營狀況分析家具家私類經(jīng)營狀況分析：在調(diào)查的31家高檔商鋪中有25家經(jīng)營狀況良好，%，經(jīng)營狀況一般的有6家，%。這說明威海的燈具燈飾類產(chǎn)品經(jīng)營檔次普遍較低，高檔經(jīng)營單位鳳毛麟角，市場供給嚴(yán)重失調(diào)。第四，高檔、中檔以及低檔產(chǎn)品的供給基本均衡，市場孔隙不大。第二，如果把中低檔、中檔、中高檔產(chǎn)品統(tǒng)統(tǒng)歸為中檔產(chǎn)品，%，辭區(qū)間的產(chǎn)品數(shù)量龐大，競爭較為激烈。（二）家居市場經(jīng)營檔次分析家具家私類經(jīng)營檔次分析：在本次調(diào)查的139個家具家私經(jīng)營單位中，經(jīng)營檔次屬于高檔的有31家，%；中高檔的有27家，%；中檔的有17家，%，中低檔的有37家,%；低檔的有27家,%。燈具燈飾類經(jīng)營規(guī)模分析： 從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：第一，燈具燈飾類經(jīng)營單位規(guī)模普遍較小，估計和燈具燈飾物品占地面積較小以及燈具燈飾市場不太成熟有一定關(guān)系。（3） 1000平米以上的經(jīng)營單位有一定發(fā)展空間，但總體風(fēng)險較大。家具家私類經(jīng)營規(guī)模分析：從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：（1） 家具家私類單位經(jīng)營規(guī)模大多集中在300——500平米之間，此規(guī)模中的經(jīng)營單位眾多，%，競爭激烈。第二，家具家私類從業(yè)單位較多，經(jīng)營規(guī)模巨大，競爭尤為激烈。據(jù)我們統(tǒng)計157個經(jīng)營單位共有經(jīng)營面積62550平米左右，其中燈具燈飾類經(jīng)營面積7800平米左右，%；家具家私類54750平米左右，%。（一）家居市場經(jīng)營單位數(shù)量及規(guī)模分析本項調(diào)查涉及的家居類產(chǎn)品多達幾十種，為便于分析，我們把它們大體歸為家具家私類和燈具燈飾類兩個經(jīng)營范疇進行分析。調(diào)查方式為采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來源基本詳實、準(zhǔn)確。 專業(yè)化的大家電賣場具有一定發(fā)展空間。 小家電類產(chǎn)品品種較少，往往作為大家電的一個附屬品類進行經(jīng)營，而且沒有專業(yè)的賣場，競爭相對薄弱。（四）威海家電市場前景分析 威海市家電經(jīng)營單位眾多，估計價格競爭仍然是市場競爭的主要手段。 一般一次成交的機會不是很大，大多數(shù)消費者在購買家電時會貨比三家，比價格比質(zhì)量比品牌。（三）威海居民購買家電的習(xí)慣分析 因為家電類一般價值較高，所以在購買時一般不是個人行為而是兩個或幾個人的共同購買行為，購買比較謹(jǐn)慎。天都的經(jīng)營規(guī)模須斟酌商榷。第三， 除三聯(lián)家電外，其他四家家電賣場規(guī)模普遍較小，從一定程度上造成了賣場氛圍的擁擠與雜亂，購物環(huán)境必稍遜于三聯(lián)家電。由以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：第一， 三聯(lián)家電作為專業(yè)的大型家電經(jīng)營場所，在經(jīng)營面積上具有絕對優(yōu)勢。這類產(chǎn)品的競爭將異常激烈。（二）威海市家電類經(jīng)營面積分析據(jù)統(tǒng)計五大賣場8類家電類經(jīng)營面積達5143平米，其中電視機的經(jīng)營面積高達2010平米，接近總體經(jīng)營面積的一半，其大體的經(jīng)營面積分布如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出：第一， 電視機的經(jīng)營面積在整個家電行業(yè)中一枝獨秀，電視機仍然是家電經(jīng)營的重中之重。第二， 音響（家庭影院）類產(chǎn)品主要集中在百貨大樓和華聯(lián)商廈兩大賣場，說明這兩大賣場的高端客戶比較多。第三， 油煙機、燃?xì)庠?，熱水器等廚衛(wèi)家電異軍突起，正逐步成為家電行業(yè)的重要組成部分。威海家電業(yè)總體經(jīng)營品類分析：在被調(diào)查的五大賣場中共有以上8類家電經(jīng)營單位250個（其中品牌多數(shù)重復(fù)），其數(shù)量分布如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出：第一，家電行業(yè)整體供應(yīng)量巨大，市場競爭較為激烈。調(diào)查方式為采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來源基本詳實、準(zhǔn)確。調(diào)查目的主要是對威?，F(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、經(jīng)營狀況、居民消費習(xí)慣及前景進行分析，從而為天都項目的合理定位提供有關(guān)決策依據(jù)。目前改裝飾建材城出租率為100%。萬發(fā)裝飾建材城位于青島路、竹島附近，2萬平方米的經(jīng)營面積，促使其成為經(jīng)區(qū)唯一一家大型裝飾建材市場。商場優(yōu)雅的購物環(huán)境，吸引了周邊大量居民的關(guān)注。二樓：百貨超市三樓：燈飾、五金用品、交電材料、布藝窗簾、廚房用品。（具體詳情見下圖）項目名稱 齊魯商城 萬發(fā)裝飾建材城項目類型 家具裝飾用品商城 家裝裝飾材料露天市場開發(fā)商 東方集團實業(yè)有限公司 威海汽運有限公司地理位置 齊魯大道 青島路，竹島交通狀況 112路（小客）、10路 12227路總建筑面積 12000平方米 2萬平方米實用率 93% 100%層數(shù) 3層 1層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代寫字樓 現(xiàn)代展覽中心租價 ㎡/天 ㎡/天 0. 565/ ㎡/天 主力單位面積 5070平方米 60—75 ㎡、80—95 ㎡、90—130 ㎡、120—135㎡、140—150㎡經(jīng)營模式及效果 獨立店鋪，自主經(jīng)營。檔位面積為中，面積分別為5070㎡、140150㎡。其中，區(qū)內(nèi)萬發(fā)裝飾材料商場、齊魯商場等專業(yè)市場都集中在青島路齊魯大道一帶。2002年交易額達86005萬元，2003年交易成交額達142855萬元，日平均人流量達8萬人次左右。其它依次是娛樂休閑業(yè)、通信業(yè)、服裝/鞋業(yè)、餐飲業(yè)、醫(yī)藥業(yè)及其它相關(guān)業(yè)態(tài)，分別占總業(yè)態(tài)的16%、12%、8%、8%、8%和20%。其次，依次是通城大廈的466元/㎡/年；海鑫旅館的185元/㎡/年及長峰市場180元/㎡/年。在出租價格方面，齊魯大道的商業(yè)網(wǎng)點房出租價格最高。 租售價格分析根據(jù)調(diào)查，通城大廈的商業(yè)網(wǎng)點房的出售價格最高，其以7000元/㎡的出售價格排列第一。 規(guī)模分析經(jīng)區(qū)各商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)規(guī)模一覽表樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主力戶型 暢銷戶型僑鄉(xiāng)購物廣場 5萬平方米 3層 20—60 ㎡ 2萬㎡ 20—60㎡70—150 ㎡ 2萬㎡ 萬發(fā)裝飾材料城 2萬平方米 1層 60—75 ㎡ 90—130 ㎡140—150㎡ 60——75 ㎡80——95 ㎡90——135㎡140——150㎡80—95 ㎡ 90—130 ㎡ 120—135 ㎡ 140—150 ㎡ 齊魯商城 3層 34—65 ㎡ 34—65 ㎡50—70 ㎡ 34——65 ㎡50——70 ㎡50—70 ㎡ 80—130 ㎡ 租售價格分析目前經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)出租價格分為兩個檔次，㎡/㎡的出售價格，位居經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)榜首；㎡/天。%。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟保持增長，整個消費品市場呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價適中，買方市場日益突出。三、 威海市經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析2004年高區(qū)的國民經(jīng)濟保持了持續(xù)穩(wěn)定增長的良好勢頭，%。威韓商貿(mào)城的出租價格第二，㎡/天；棱方園家具廣場的出租價格第三，㎡/天。目前主要以出租的形式進行相關(guān)招商。環(huán)境適中，（威韓商貿(mào)城略顯凌亂）它們擁有一定的固定客源。商場開業(yè)率達97%左右。目前商城實用率為97%。該商城單體經(jīng)營面積類型較多，切分布均勻。項目名稱 威韓商貿(mào)城項目類型 家具市場開發(fā)商 威海威韓商城有限責(zé)任公司物業(yè)公司 盛德物業(yè)有限公司管理費 ㎡/天地理位置 高區(qū)文化西路交通狀況 1路車開業(yè)時間 二期工程總建筑面積 實用率 98%以上 層數(shù) 1層（共六個區(qū)）建筑風(fēng)格 普通聯(lián)體展示廳售價 對外不出售 租價 ㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 45—60㎡、75—110 ㎡、110—150㎡經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營目標(biāo)客戶群 榮成、文登、煙臺、龍口等地人流量 少，主要是針對購買家具的目標(biāo)消費者經(jīng)營定位 家居廣場較高檔次 商貿(mào)城中低檔各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 1區(qū) 辦公、套房、沙發(fā)、表、工藝品 2區(qū) 小吃街3區(qū) 套房、沙發(fā)、床、辦公用品4區(qū) 聯(lián)營，套房、沙發(fā)、床、辦公用品5區(qū) 家具用品6區(qū) 小吃街（3） 大屋建材裝飾商城該商城地處文化西路175號，是高區(qū)唯一一家大型建材裝飾商場。㎡/天之間，屬于低檔價位。共分六個展區(qū)，整體規(guī)模較為龐大。項目名稱 棱方園家具廣場項目類型 家具裝飾用品商城管理費 ㎡天地理位置 文化西路交通狀況 12路開業(yè)時間 2003年總建筑面積 23000平方米實用率 87%層數(shù) 1層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代躍式展示會所建筑售價 對外不出售租價 ㎡天 ㎡天 ㎡天主力單位面積 35—60 ㎡、75—135 ㎡經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營目標(biāo)客戶群 威海社區(qū)居民人流量 少。其為威海地區(qū)高檔購買家具的廣場之一。其優(yōu)越的地理位置和良好的購具環(huán)境是高區(qū)其它同類商