【正文】 　　未來向?qū)I(yè)化集團(tuán)化發(fā)展 　　青島星級酒店業(yè)的投資熱潮得益于近年來該行業(yè)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。2000年之前，整個(gè)行業(yè)尚處于虧損狀態(tài)，眼下正在由低潮向高潮攀升。 　　在奧運(yùn)的鼓動(dòng)和地價(jià)上漲等作用下，青島市星級酒店市場需求增長很快，星級酒店的銷售旺季也被漸漸拉長。但是，與南方同類型城市相比，青島市星級酒店數(shù)量并不多，整體結(jié)構(gòu)不太合理。另外，作為青島市旅游業(yè)的重要組成部分，星級酒店的發(fā)展應(yīng)與青島旅游市場未來的開拓方向相對應(yīng)，即“由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變”。 　　同時(shí)，單純地向高檔星級酒店發(fā)展可能會產(chǎn)生整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)供大于求的局面，而衍生出企業(yè)低價(jià)競爭、員工工資下降、服務(wù)水平下滑等行業(yè)性問題，專業(yè)化、集團(tuán)化才是整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的方向。 目前，星級酒店業(yè)的布局正由城市中心向外圍延伸，一些度假酒店、汽車旅館、青年旅館等新型酒店應(yīng)運(yùn)而生，酒店運(yùn)營也向連鎖、合作、代管等方面發(fā)展，以往分散、獨(dú)立的經(jīng)營方式慢慢被集團(tuán)化取代。六、青島各大酒店基本狀況對比匯泉王朝大飯店麗晶大酒店香格里拉大酒店青島麒麟皇冠大酒店青島頤中皇冠假日酒店索菲涯國際大酒店青島海外酒店星 級五星五星五星五星五星四星三星酒店性質(zhì)多功能商務(wù)旅游飯店商務(wù)休閑酒店綜合性休閑商務(wù)酒店綜合性休閑商務(wù)酒店多功能商務(wù)旅游飯店國際商務(wù)酒店旅游度假酒店客房數(shù)量400余間393間502間400余間388間170間227間散客價(jià)1298元（含一早）1080元（含雙早）1033元（不含早）713元（不含早）1370元（含雙早）768元（含雙早）498元（不含早）會議現(xiàn)代化的通訊設(shè)施，可容納500人的多功能會議中心，設(shè)施一流，擁有視聽會議室，中小型會議室的商務(wù)中心全方位的為您提供商務(wù)服務(wù)。完善的會議設(shè)施包括麗晶的標(biāo)志性建筑麗晶殿和其他5個(gè)大、中、小型會議室，能同時(shí)容納1200人以上，并配備多語種的同聲傳譯系統(tǒng)及先進(jìn)的視聽設(shè)備。會議設(shè)施齊全，擁有國際化標(biāo)準(zhǔn)的會議視聽系統(tǒng)擁有國際先進(jìn)水平的會議服務(wù)系統(tǒng)，是成功舉辦會議的首選，提供大型多功能廳、宴會廳、VIP接待廳、小型會議廳。最大會議室可容納5000人的會議。酒店商務(wù)中心設(shè)施完備，提供專業(yè)的秘書服務(wù)，完善的會議及宴會設(shè)施。擁有三個(gè)會議室和一個(gè)多功能廳，可提供各種規(guī)格各異的會議室，可承接20—200人不同規(guī)模的會議、冷餐及婚宴。賓館設(shè)有大中小型會議室8個(gè)，其中最大的會議室可容納近300人，接待各種規(guī)模和形式的會議。餐飲中、西、日餐廳各具特色?？筛┯[青島山海美景的25樓旋轉(zhuǎn)餐廳定會使您流連忘返，第一家純青島風(fēng)味的青島菜館，由國家級大師主理，清爽淡雅，原汁原味。中餐廳提供正宗粵菜及粵式早茶；馬可波羅扒房提供法式西餐；日餐廳環(huán)境幽雅，菜品精益求精。開放式的戶外設(shè)計(jì)，裝飾典雅獨(dú)特，獨(dú)具歐陸風(fēng)情的圓頂閣，全日提供正宗西方菜式及名廚精心烹制的傳統(tǒng)美食。古樸浪漫的中餐廳擁有可同時(shí)容納300余位客人用餐的麒麟閣，并設(shè)有多間貴賓包廂。由資深名廚主理，是您品味特色佳肴的首選。酒店擁有3個(gè)風(fēng)格各異的餐廳，提供各種風(fēng)味的美食。非洲吧”和“大堂酒廊”提供各式飲品及精美小吃。“迷城夜總會”是工作之余放松的理想場所。 四個(gè)不同風(fēng)格的餐廳均設(shè)有豪華包廂，并配備先進(jìn)的音響設(shè)備。其中一廳可舉辦400人以內(nèi)大型自助酒會。 咖啡廳、船餐廳、觀海酒廊奉獻(xiàn)給您幽雅的就餐環(huán)境。七、項(xiàng)目情況介紹：項(xiàng)目概況規(guī)劃用地位于青島市中央商務(wù)區(qū)，用地編號為A142（以下簡稱1號地），及A221/A222（以下簡稱6號地）。地塊功能定位為國際科技城?；乇敝炼鼗?，南至延吉路，西接徐州路，東至南京路。連云港路從北向南穿過用地中部。規(guī)劃中有35m寬商業(yè)步行街從西至東穿過用地，現(xiàn)狀用地東北高西南低，最大高差約18m。城市規(guī)劃中連云港路與商業(yè)步行街形成立體交通，連云港路局部抬高，以保持商業(yè)步行街的通暢。本方案以規(guī)劃設(shè)置的東西向步行街為切入點(diǎn)，利用步行街的商業(yè)氛圍向南北兩側(cè)延伸為嵌入式商業(yè)內(nèi)街，北側(cè)直達(dá)敦化路，并結(jié)合敦化路東西向伸展的商務(wù)發(fā)展主軸，以及內(nèi)部橫向劃分用地的道路，形成兩個(gè)“中”字形道路骨架疊加的規(guī)劃布局形態(tài)，把幾個(gè)區(qū)域的自然用地整合到一個(gè)大的結(jié)構(gòu)框架中。地塊標(biāo)志性建筑為奧林匹克中心A座，高度為210米。五星級酒店綜合體作為次標(biāo)建筑，高度180米，6號地西北側(cè)的斜向景觀軸延伸至規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，形成景觀節(jié)點(diǎn)。臨延吉路一側(cè)，根據(jù)城市空間形態(tài)，布置了三棟高科技辦公塔樓，與市北區(qū)政府遙相呼應(yīng)，其中航天宇航大廈為超高層，高度140米，為一期啟動(dòng)區(qū)的控制性建筑，與地標(biāo)建筑遙相呼應(yīng)，形成了節(jié)奏與韻律俱佳的沿街城市景觀，規(guī)劃在服從整體城市空間形象的同時(shí)，又對區(qū)域內(nèi)的建筑群體進(jìn)行定位分析，從城市街道的角度去體驗(yàn)建筑外部空間環(huán)境，通過點(diǎn)板高層形體上的對比，錯(cuò)落升合，形成變化的視覺空間關(guān)系及圍合形態(tài)，豐富了城市天際輪廓。建筑形象以現(xiàn)代感較強(qiáng)的風(fēng)格為主，外觀材料主要應(yīng)用金屬、玻璃、石材，色彩以深灰、淺灰、白色的基調(diào)進(jìn)行組合。在總體形象上力求打造一個(gè)具有視覺沖擊力、震撼力，富于空間變化的國際科技建筑群，以迎接2008年奧運(yùn)會的到來，打造一張新的城市名片。1號地主要功能為科技財(cái)富創(chuàng)業(yè)與商業(yè)配套區(qū)，㎡，%，%，%。1號地北側(cè)地塊主要功能為奧林匹克中心與金融中心區(qū)，㎡，性質(zhì)均為中高端金融辦公、商務(wù)辦公。㎡，%，綠化率20%。㎡，㎡。%，%，%。，%，綠化率22%。業(yè)主想法青島的五星級酒店根據(jù)用地情況政府基本上不會再批了，該項(xiàng)目6號地上建五星級酒店已經(jīng)過審批，此乃一大契機(jī)。隨著青島的城市發(fā)展方向來看，以后的敦化路將是青島的主要風(fēng)景結(jié)點(diǎn)。從整體來說，在青島地區(qū)尚無配套齊全、組合完善的商業(yè)區(qū)及相關(guān)的有機(jī)結(jié)合體，其他地方也均是自然組合起來的商業(yè)區(qū)，此亦為現(xiàn)今國內(nèi)城市CBD的通病?，F(xiàn)在青島技術(shù)創(chuàng)新等區(qū)域在競爭中要求要有創(chuàng)新意識，才能在競爭中撞出火花、亮點(diǎn)。與此同時(shí)，也應(yīng)引進(jìn)專業(yè)公司，如在此項(xiàng)目中業(yè)主方即想引進(jìn)國內(nèi)重點(diǎn)公司、專業(yè)人員等，盡可能地做到覆蓋面廣，以科技為主題，同時(shí)融合商業(yè)、商務(wù)等綜合方面，形成科技含量較高的商務(wù)區(qū)。因該項(xiàng)目用地主要仍以住宅區(qū)為主，該地區(qū)純粹的商務(wù)區(qū)實(shí)際上在1平方公里左右，是該項(xiàng)目中的核心地帶，形成后應(yīng)該是頗具發(fā)展?jié)摿Φ?。該?xiàng)目周邊環(huán)境也正打著該商務(wù)中心的招牌處于開發(fā)過程中。當(dāng)前，該區(qū)域人氣不足，此為該項(xiàng)目第一大問題所在。但青島此項(xiàng)目區(qū)域位于老城區(qū)，周邊土地不會維持現(xiàn)狀，三、五年內(nèi)將形成城市氛圍?，F(xiàn)在青島城區(qū)找地很不容易，該項(xiàng)目機(jī)遇良好，屬于老城區(qū)改造工程，而該地區(qū)新建的五星級酒店可吸引人氣，推動(dòng)該地區(qū)的發(fā)展。交通方面有待周圍幾條路需擴(kuò)寬，不然日后人流會有問題，可依政府部門的相關(guān)政策得到解決。八、青島市區(qū)宏觀環(huán)境分析：機(jī)遇（O）：1． 位置優(yōu)越交通發(fā)達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。2． 經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增大，富有發(fā)展活力3． 商業(yè)發(fā)展環(huán)境良好，最適投資創(chuàng)業(yè)4． 北京奧運(yùn)會伙伴城市，帶來巨大發(fā)展機(jī)遇5． 市場前景廣闊，適宜新型業(yè)態(tài)發(fā)展6． 項(xiàng)目所處的地段在青島的發(fā)展中具備較大發(fā)展前景。7． 充裕的資金和優(yōu)秀的人才，為日后經(jīng)濟(jì)持續(xù)飛躍提供必備條件。8． 商務(wù)考察、貿(mào)易洽談、項(xiàng)目投資、產(chǎn)品營銷等經(jīng)貿(mào)活動(dòng)的日益增多；9． 啤酒節(jié)、海洋節(jié)、時(shí)裝周、韓國周、日本周、青島商務(wù)周等節(jié)慶活動(dòng)的大力開展；10． 大力發(fā)展各種特色會展，創(chuàng)辦品牌展會。11． 中國（青島）世界旅游高峰論壇、中國國際消費(fèi)電子博覽會、中國國際航海博覽會、亞歐39國投資貿(mào)易高官會和中國青島亞太國際旅游博覽會等展會活動(dòng)的組織。12． 每年1至2個(gè)較大國際影響力的高端國際會議和重大活動(dòng)。13． 積極承攬冬春季節(jié)專業(yè)會議活動(dòng)。威脅（T）：1． 該項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，其道路、人流及交通方面有很大問題，如不改善，勢必會為日后的競爭帶來極大阻力。 2． 該項(xiàng)目一號地根據(jù)規(guī)劃定位于經(jīng)濟(jì)型酒店，此定位可能會在很大程度上制約該項(xiàng)目的整體發(fā)展及相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益，建議定位于高星級酒店，方能利用其可比性，帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)價(jià)格的提升。3． 2008年奧運(yùn)之后及每年旅游淡季給整體旅游行情帶來的影響將會增強(qiáng)青島地區(qū)高星級酒店競爭趨勢。4． 即將建成的高星級酒店（凱賓斯基、洲際、喜達(dá)屋、西爾頓等）對該項(xiàng)目酒店的經(jīng)營將形成較大的沖擊。5． 現(xiàn)有CBD的布局規(guī)劃和指導(dǎo)規(guī)劃的局限性。九、 結(jié)論：根據(jù)上述相關(guān)分析，伴隨著青島經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易等對外商務(wù)活動(dòng)的日趨頻繁，以及奧運(yùn)影響力的凸現(xiàn)，同時(shí)，配合青島CBD的發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃布局，青島的星級酒店業(yè)正迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著近年來青島在海外旅游、主題旅游、商務(wù)旅游等方面逐漸形成的亮點(diǎn)，青島市的酒店在發(fā)展趨勢上對高星級商務(wù)酒店的需求越來越迫切。但是，據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，現(xiàn)有酒店已不足以提供當(dāng)今旅游發(fā)展特色所形成的需求,與南方同類型城市相比，青島市高星級酒店數(shù)量并未飽和，整體結(jié)構(gòu)不太合理。另外，作為青島市旅游業(yè)的重要組成部分，星級酒店的發(fā)展應(yīng)與青島旅游市場未來的開拓方向相對應(yīng)，即“由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變”。 故此，建議根據(jù)市場需求，制定在青島市創(chuàng)建五星級商務(wù)會議酒店的計(jì)劃。 同時(shí)，根據(jù)目前青島高星級酒店的現(xiàn)狀分析，海航酒店管理公司如憑借自身的管理、市場和客源優(yōu)勢進(jìn)軍青島酒店市場，將對海航酒店戰(zhàn)略發(fā)展布局的改善和品牌提升都會起到積極作用。建議充分利用青島商務(wù)發(fā)展的大好商機(jī)，興建4—5星級的商務(wù)會議酒店，發(fā)揮海航的整體板塊優(yōu)勢，以遍布全國的營銷網(wǎng)絡(luò)，成熟的酒店管理機(jī)制為該項(xiàng)目帶來良好的社會聲譽(yù)和社會及經(jīng)濟(jì)效益。 41 / 4