【正文】 ， 濟 南 將 面 臨 又 一 輪 商 業(yè) 洗 牌 ， 商 業(yè) 網(wǎng) 點 布 局 將 進 一 步 得 到優(yōu) 化 調(diào) 整 。（ 六 ） 泉 城 路 商 圈 未 來 商 業(yè) 規(guī) 劃2022 年 3 月 中 旬 公 示 的 濟 南 市 泉 城 廣 場 北 側(cè) 地 區(qū) 城 市 規(guī) 劃 設(shè) 計 方 案 ， 規(guī) 劃 范 圍 為 濟 南 市 黑 西 路 與 泉 城 路 、 榜 棚 街 與 天 地 壇街 之 間 ， 總 用 地 面 積 約 公 頃 ， 除 勝 利 大 廈 、 貴 和 購 物 中 心 、 永 安 大 廈 予 以 保 留 外 ， 其 它 建 筑 將 全 部 拆 除 。 公 示 的 Ａ 、 Ｂ兩 套 方 案 ， 均 采 用 “三 團 三 廊 ”的 規(guī) 劃 結(jié) 構(gòu) 模 式 ， 形 成 “三 縱 一 橫 ”的 環(huán) 形 交 通 系 統(tǒng) ， 新 建 部 分 總 建 筑 面 積 均 在 30 萬 平 方米 以 上 。圖 8 泉城廣場北側(cè)規(guī)劃區(qū)域現(xiàn)狀按 照 目 前 被 業(yè) 內(nèi) 看 好 的 A 套 方 案 ， 由 東 向 西 將 通 過 內(nèi) 部 道 路 分 成 三 組 建 筑 群 ， 建 筑 高 度 分 為 15 米 、 30 米 、 45 米 和 50米 四 個 層 次 。按 照 設(shè) 計 方 案 ， 寓 意 “天 圓 地 方 ”的 主 體 建 筑 東 西 長 200 米 ， 南 北 進 深 150 米 ， 45 米 高 的 矩 形 體 塊 中 嵌 入 一 具 有 凝 聚 力的 圓 環(huán) 建 筑 體 ， 內(nèi) 部 布 置 四 個 內(nèi) 庭 院 ， 以 解 決 自 然 通 風(fēng) 采 光 ， 屋 頂 設(shè) 置 觀 景 平 臺 ， 建 筑 體 量 居 山 東 省 第 一 。圖 9 泉城廣場北側(cè)規(guī)劃示意圖及“天圓地方”主題建筑效果圖功 能 配 置 上 一 至 三 層 為 大 型 購 物 中 心 ， 四 至 十 一 層 為 商 務(wù) 辦 公 、 商 務(wù) 公 寓 、 會 議 中 心 、 健 身 中 心 等 ， 十 二 、 十 三 層 為 圓 形的 景 觀 餐 廳 、 娛 樂 中 心 及 觀 光 廳 。 屋 面 可 設(shè) 置 娛 樂 中 心 、 觀 光 平 臺 及 景 觀 餐 廳 ， 由 專 門 的 電 梯 直 達 。新 規(guī) 劃 的 出 臺 及 公 示 顯 示 了 政 府 在 泉 城 路 —泉 城 廣 場 商 圈 建 設(shè) 上 的 重 視 程 度 ， 也 預(yù) 示 了 泉 城 路 商 圈 將 進 行 自 商 業(yè) 街 改 造以 來 又 一 輪 商 業(yè) 資 源 的 整 合 。結(jié) 論 ： 縱 觀 濟 南 商 業(yè) 發(fā) 展 歷 程 、 現(xiàn) 狀 及 未 來 發(fā) 展 趨 勢 ， 原 有 商 圈 大 多 是 經(jīng) 過 多 年 由 市 場 自 發(fā) 形 成 的 ， 長 期 的 發(fā) 展 沉 淀 了 極深 的 商 業(yè) 價 值 ， 具 有 一 定 的 市 場 知 名 度 ， 諸 如 經(jīng) 四 路 商 圈 、 原 泉 城 路 商 圈 、 文 化 西 路 商 圈 、 花 園 路 —老 東 門 商 圈 等 。 這 些 商圈 存 在 業(yè) 態(tài) 業(yè) 種 布 局 凌 亂 ， 規(guī) 模 小 ， 服 務(wù) 檔 次 參 差 不 一 ， 無 統(tǒng) 一 對 外 形 象 ， 整 體 品 牌 知 名 度 較 低 等 弊 端 ?；?于 此 ， 政 府 以 新 一 輪 城 市 建 設(shè) 為 契 機 ， 出 臺 各 項 商 業(yè) 網(wǎng) 點 規(guī) 劃 方 面 的 文 件 ， 以 及 進 行 大 型 商 業(yè) 項 目 規(guī) 劃 公 示 等 措 施 ， 均已 顯 示 政 府 在 改 善 現(xiàn) 有 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 布 局 、 提 升 商 圈 價 值 方 面 的 決 心 。二、各類商業(yè)物業(yè)主要特征（ 一 ） 大 型 商 廈 物 業(yè) 的 主 要 特 征 規(guī) 模 化大 型 商 廈 經(jīng) 營 面 積 均 超 過 1 萬 平 方 米 ， 是 規(guī) 模 化 、 集 約 化 的 物 業(yè) 項 目 。 多 功 能 性大 型 商 廈 是 集 購 物 、 餐 飲 、 娛 樂 、 休 閑 、 旅 游 、 服 務(wù) 、 商 貿(mào) 、 辦 公 為 一 體 的 商 業(yè) 物 業(yè) ， 能 滿 足 人 們 多 種 消 費 需 求 ， 諸 如 深圳 地 王 大 廈 、 廣 州 廣 百 新 翼 。 位 于 上 海 市 中 心 商 圈 南 京 西 路 的 恒 隆 廣 場 ， 地 下 一 層 是 美 食 廣 場 ， 經(jīng) 營 天 南 地 北 名 食 ， 一 至 四 層是 大 型 購 物 中 心 ， 經(jīng) 營 世 界 名 牌 、 精 品 百 貨 ， 五 層 經(jīng) 營 中 西 餐 館 ， 六 層 是 空 中 花 園 ， 兩 座 高 層 分 別 是 甲 級 寫 字 樓 和 酒 店 ， 是 典型 的 多 功 能 大 型 商 廈 。 購 物 中 心 形 式大 型 商 廈 規(guī) 模 較 大 ， 地 理 位 置 優(yōu) 越 ， 易 于 形 成 新 的 購 物 中 心 和 消 費 中 心 。 我 國 商 業(yè) 的 發(fā) 展 趨 勢 ， 最 明 顯 的 是 大 型 商 廈 組 建購 物 中 心 ， 呈 現(xiàn) 出 購 物 中 心 逐 漸 取 代 百 貨 公 司 商 業(yè) 龍 頭 地 位 的 趨 勢 ， 百 貨 公 司 有 可 能 轉(zhuǎn) 化 為 大 型 購 物 中 心 的 一 部 分 ， 購 物 中 心將 發(fā) 展 成 為 大 型 商 廈 標(biāo) 志 性 的 旗 幟 。 目 前 在 全 國 風(fēng) 起 云 涌 的 SHOPPING MALL 建 造 運 動 ， 就 是 集 購 物 、 餐 飲 、 娛 樂 、 休 閑 、商 務(wù) 、 旅 游 等 多 項 功 能 于 一 體 的 大 型 一 站 式 消 費 中 心 。（ 二 ） 專 業(yè) 市 場 物 業(yè) 的 特 征 專 業(yè) 經(jīng) 營專 業(yè) 經(jīng) 營 就 是 主 要 經(jīng) 營 某 一 類 型 商 品 或 服 務(wù) ， 以 及 其 相 關(guān) 的 配 套 產(chǎn) 品 ， 這 是 專 業(yè) 市 場 最 顯 著 的 特 征 。 商 貿(mào) 結(jié) 合專 業(yè) 市 場 以 批 發(fā) 業(yè) 務(wù) 為 主 ， 主 要 面 向 機 關(guān) 團 體 企 業(yè) 的 大 宗 采 購 ， 同 時 兼 營 零 售 業(yè) 務(wù) ， 以 滿 足 市 民 購 物 要 求 ， 很 多 市 民 在 購物 量 較 大 時 ， 都 喜 歡 到 專 業(yè) 市 場 選 購 ， 價 格 更 便 宜 。 專 業(yè) 商 業(yè) 街專 業(yè) 市 場 形 成 商 業(yè) 街 有 兩 種 形 式 ： 一 是 專 業(yè) 市 場 規(guī) 模 大 才 能 營 造 成 行 成 市 的 商 業(yè) 氛 圍 ， 故 選 址 多 在 城 鄉(xiāng) 結(jié) 合 部 或 近 郊 ， 由于 規(guī) 模 宏 大 、 商 家 眾 多 、 品 種 齊 全 ， 吸 引 大 量 顧 客 光 臨 ， 如 位 于 廣 州 大 道 南 的 天 雄 布 匹 市 場 、 洛 溪 五 金 市 場 都 是 很 有 名 氣 的 專業(yè) 市 場 ； 二 是 城 區(qū) 的 專 業(yè) 市 場 由 于 受 空 間 制 約 ， 不 可 能 開 發(fā) 規(guī) 模 宏 大 的 專 業(yè) 市 場 ， 則 由 眾 多 商 家 或 自 發(fā) 組 織 、 或 由 政 府 規(guī) 劃 ，橫 向 聯(lián) 合 、 集 中 經(jīng) 營 而 形 成 專 業(yè) 商 業(yè) 街 式 的 專 業(yè) 市 場 ， 僅 在 廣 州 市 越 秀 區(qū) 已 形 成 了 10 多 條 全 國 聞 名 的 專 業(yè) 商 業(yè) 街 ， 如 著 名的 一 德 路 海 味 干 果 食 品 專 業(yè) 街 、 站 前 路 服 裝 專 業(yè) 街 等 。（ 三 ） 社 區(qū) 商 鋪 物 業(yè) 的 主 要 特 征 商 住 混 合社 區(qū) 商 鋪 是 住 宅 物 業(yè) 的 配 套 產(chǎn) 品 ， 商 住 混 合 是 社 區(qū) 商 鋪 最 明 顯 的 特 點 。 由 于 我 國 汽 車 普 及 率 非 常 低 ， 居 民 活 動 半 徑 范 圍 較小 ， 在 住 區(qū) 購 物 消 費 便 成 了 中 國 人 的 生 活 習(xí) 慣 和 消 費 傳 統(tǒng) 。 商 鋪 規(guī) 模 受 社 區(qū) 開 發(fā) 狀 況 制 約社 區(qū) 商 鋪 的 規(guī) 模 與 社 區(qū) 規(guī) 模 和 入 住 人 口 成 正 比 ， 社 區(qū) 規(guī) 模 和 發(fā) 展 商 實 力 制 約 著 社 區(qū) 商 鋪 的 規(guī) 模 ， 如 社 區(qū) 發(fā) 展 商 實 力 雄 厚 ，社 區(qū) 規(guī) 模 較 大 ， 入 住 業(yè) 主 人 數(shù) 較 多 ， 則 社 區(qū) 商 鋪 規(guī) 模 可 適 當(dāng) 擴 大 ； 反 之 ， 社 區(qū) 屬 中 小 型 ， 入 住 人 口 較 少 ， 則 要 控 制 社 區(qū) 商 鋪 開發(fā) 規(guī) 模 。 小 型 店 鋪社 區(qū) 商 鋪 多 以 經(jīng) 營 日 常 服 務(wù) 零 售 業(yè) ， 以 服 務(wù) 社 區(qū) 住 戶 為 主 ， 小 型 店 鋪 已 足 可 以 應(yīng) 付 住 戶 日 常 生 活 所 需 ， 店 鋪 無 需 過 大 。第三部分 濟南市主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查濟 南 市 目 前 主 要 商 場 有 銀 座 商 城 、 華 聯(lián) 商 廈 、 嘉 華 購 物 廣 場 、 銀 座 購 物 廣 場 、 貴 和 購 物 中 心 、 貴 和 商 廈 、 人 民 商 場 等 ， 大型 超 市 有 銀 座 超 市 、 大 潤 發(fā) 、 世 紀(jì) 聯(lián) 華 、 沃 爾 瑪 以 及 即 將 開 業(yè) 的 家 樂 福 等 。 我 們 選 取 了 9 家 與 項 目 關(guān) 聯(lián) 性 較 大 的 商 業(yè) 物 業(yè) 進行 調(diào) 查 。 詳 見 附 件 。圖 10 貴和商廈及貴和購物中心實景圖 11 泉城廣場負一層銀座購物廣場下沉式廣場及銀座商城結(jié) 論 ： 在 商 場 中 ， 銀 座 商 城 與 貴 和 購 物 中 心 定 位 為 高 檔 ， 銀 座 購 物 廣 場 、 貴 和 商 廈 、 嘉 華 購 物 廣 場 定 位 于 中 高 檔 ， 人 民 商場 、 華 聯(lián) 商 廈 、 大 觀 園 商 城 定 位 中 檔 。 在 業(yè) 態(tài) 設(shè) 計 上 ， 均 以 女 性 消 費 品 為 主 。 在 競 爭 格 局 上 ， 銀 座 商 城 與 貴 和 購 物 中 心 同 為 高檔 消 費 品 ， 銀 座 購 物 廣 場 與 貴 和 商 廈 、 嘉 華 購 物 廣 場 爭 奪 中 高 檔 消 費 客 戶 ， 人 民 商 場 、 華 聯(lián) 商 廈 、 大 觀 園 商 城 搶 食 中 段 消 費 利潤 。第四部分 濟南市商業(yè)物業(yè)租售價格一、泉城路周邊商業(yè)物業(yè)租售價格位 于 濟 南 金 街 西 首 的 萬 達 商 業(yè) 廣 場 首 層 精 品 步 行 街 銷 售 價 格 達 5 萬 元 /平 方 米 ， 均 價 達 萬 元 /平 方 米 ， 突 破 金 街 競 買最 高 價 29798 元 /平 方 米 ， 創(chuàng) 濟 南 商 業(yè) 物 業(yè) 售 價 新 高 。 雖 然 目 前 泉 城 路 商 業(yè) 街 由 于 規(guī) 劃 設(shè) 計 等 諸 多 方 面 的 原 因 ， 改 造 后 的 泉 城 路人 流 還 不 如 改 造 前 的 泉 城 路 ， 各 經(jīng) 營 商 家 的 效 益 并 不 是 很 好 ， 由 此 也 影 響 到 各 商 業(yè) 物 業(yè) 的 租 售 價 格 水 平 ， 但 泉 城 第 一 商 業(yè) 街 的價 值 還 是 不 容 忽 視 的 。由 于 經(jīng) 營 狀 況 大 不 如 預(yù) 期 ， 萬 達 廣 場 首 層 精 品 步 行 街 商 鋪 租 價 普 偏 呈 現(xiàn) 下 降 趨 勢 。 目 前 整 體 租 價 水 平 為 300 元 /平 方 米/月 ， 合 3600 元 /平 方 米 /年 。 個 別 內(nèi) 部 商 鋪 每 平 米 年 租 價 達 到 1022 元 ， 遠 遠 低 于 最 初 對 租 金 水 平 的 預(yù) 期 。圖 12 泉城路西首三聯(lián)家電及萬達沃爾瑪商業(yè)廣場就 泉 城 路 整 體 而 言 ， 租 價 水 平 走 勢 由 西 向 東 逐 漸 降 低 ， 每 平 米 年 租 金 從 西 頭 齊 魯 金 店 對 面 稻 草 人 門 面 房 7920 元 （ 元 /平 米 /日 ） 降 到 省 政 協(xié) 東 南 向 泉 城 路 南 一 商 業(yè) 門 面 房 1643 元 （ 元 /平 米 /日 ） ， 在 縣 西 巷 —舜 井 街 —泉 城 路 路 口 附 近 ，每 平 米 年 租 金 在 30003200 元 （ 元 /平 米 /日 ） 。 各 商 業(yè) 物 業(yè) 租 售 價 詳 見 附 表 3。啟 示 ： 按 商 業(yè) 物 業(yè) 市 場 銷 售 價 格 為 同 期 10 年 期 租 金 水 平 進 行 估 算 ， 泉 城 路 商 業(yè) 物 業(yè) 的 銷 售 價 格 在 萬 元 /平 方 米 ，縣 西 巷 南 端 商 業(yè) 物 業(yè) 售 價 水 平 約 在 3 萬 元 /平 方 米 。二、經(jīng)四路沿線商業(yè)物業(yè)租售價格(一 )經(jīng) 四 路 商 業(yè) 街經(jīng) 四 路 商 業(yè) 街 隸 屬 濟 南 市 市 中 區(qū) ， 全 長 約 450 米 ， 其 經(jīng) 營 模 式 主 要 以 沿 街 門 面 租 賃 形 式 ， 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 以 中 、 低 服 裝 零 售 為主 。 現(xiàn) 有 商 鋪 48 間 左 右 ， 面 積 從 6 平 米 200 平 米 不 等 ， 主 力 面 積 在 1520 平 米 左 右 。經(jīng) 四 路 商 業(yè) 街 創(chuàng) 建 于 上 世 紀(jì) 80 年 代 末 ， 經(jīng) 四 路 尚 未 拓 寬 ， 東 西 狹 長 ， 南 北 面 窄 。 店 鋪 主 要 分 布 于 街 道 北 側(cè) ， 眾 多 商 家 中多 數(shù) 以 經(jīng) 營 皮 鞋 ， 箱 包 為 主 。 90 年 代 初 ， 根 據(jù) 市 政 規(guī) 劃 ， 該 街 道 拓 寬 ， 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 有 所 改 變 ， 主 要 以 中 檔 、 時 尚 服 飾 為 主 。 當(dāng) 時 ，該 路 段 經(jīng) 營 規(guī) 模 僅 次 于 泉 城 路 商 業(yè) 街 ， 為 濟 南 主 要 的 購 物 街 區(qū) 。 99 年