【正文】 部 農(nóng) 林 牧 漁 業(yè) 總 產(chǎn) 值 的 %， 成 為 農(nóng) 業(yè) 經(jīng) 濟 的 支 柱 產(chǎn) 業(yè) 。第 三 產(chǎn) 業(yè) 億 元 ， 增 長 %。一 、 調(diào) 研 目 的全面深入調(diào)研，以獲知同類物業(yè)發(fā)展狀況、項目地塊的環(huán)境特征，并以此為基礎，結(jié)合目前濟南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況，從而商業(yè)項目進行準確市場定位提供強有力的市場支持。注 ： 本 報 告 所 述 商 業(yè) 物 業(yè) 及 相 關 數(shù) 據(jù) 、 分 析 文 字 ， 若 無 特 別 說 明 ， 均 指 所 述 地 段 地 面 一 層 商 業(yè) 物 業(yè) 。 其 中 ， 小 型 電 子 計 算 機 （ 服 務 器 ） 增 幅 達 92%， 背 投 彩 色 電 視 機 增 幅 達 %。個 體 私 營 經(jīng) 濟 實 現(xiàn) 消 費 品 零 售 額 億 元 ， 增 長 %， 占 社 會 消 費 品 零 售 總 額 的 比 重 為 %。 其 中 ： 批 發(fā) 零 售 貿(mào) 易 零 售 額 億 元 ， 增 長%； 餐 飲 業(yè) 零 售 額 億 元 ， 增 長 %。 其 中 ， 個體 私 營 經(jīng) 濟 成 為 社 會 經(jīng) 濟 發(fā) 展 的 中 堅 力 量 ， 比 重 達 到 %， 發(fā) 展 速 度 高 于 整 個 社 會 商 品 零 售 業(yè) 的 發(fā) 展 速 度 。三、2022 年商品房銷售情況2022 年 全 市 房 地 產(chǎn) 交 易 頻 繁 ， 一 、 二 級 市 場 交 投 兩 旺 。 （ 詳 見 附 表 2）結(jié) 論 ： 商 品 房 交 易 、 投 資 兩 旺 ， 顯 示 了 市 民 投 資 意 識 增 強 ， 不 動 產(chǎn) 投 資 已 成 為 市 民 閑 散 資 金 的 主 要 出 路 。1996 年 崛 起 的 銀 座 商 城 及 1997 年 出 場 的 貴 和 購 物 中 心 率 先 向 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 模 式 發(fā) 出 了 挑 戰(zhàn) ， 把 專 業(yè) 店 搬 進 商 場 。 集 購 物 、 休 閑 、 娛 樂 和 飲 食于 一 身 的 銀 座 地 下 購 物 廣 場 ， 自 2022 年 開 業(yè) 至 今 持 續(xù) 火 爆 ， 一 站 式 的 超 級 購 物 模 式 這 種 新 興 的 第 三 代 商 業(yè) 形 態(tài) 不 斷 叫 響 泉 城 。 小 巷 深 處 的 傳 統(tǒng) 名 吃 與 風 格 獨 特 的 精 美 西 餐 相 映 成 趣 ，成 為 濟 南 餐 飲 業(yè) 的 一 道 亮 麗 風 景 線 。 泉 城 路 歷 來 是 濟 南 繁 華 的 中 心 商 業(yè) 區(qū) ， 商 家 云 集 ， 名 店 眾 多 ， 是 泉 城 東 西 向 發(fā) 展 的 主 軸 ， 有 “十 字 金 街 ”’之 地 位 ，是 一 條 具 有 購 物 、 交 通 、 休 閑 、 旅 游 、 文 化 五 大 功 能 的 準 步 行 商 業(yè) 街 。圖 4 泉城路商業(yè)街騎樓建筑形式及后街建筑人流稀少的景象經(jīng)二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)）以華聯(lián)、嘉華為主體構(gòu)筑的經(jīng)二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。 隨 著 北 園 立 交 的 建 成 通 車 ， 該 區(qū) 域 交 通 環(huán) 境 進 一 步 改 善 ， 商業(yè) 前 景 廣 闊 。按 照 設 計 方 案 ， 寓 意 “天 圓 地 方 ”的 主 體 建 筑 東 西 長 200 米 ， 南 北 進 深 150 米 ， 45 米 高 的 矩 形 體 塊 中 嵌 入 一 具 有 凝 聚 力的 圓 環(huán) 建 筑 體 ， 內(nèi) 部 布 置 四 個 內(nèi) 庭 院 ， 以 解 決 自 然 通 風 采 光 ， 屋 頂 設 置 觀 景 平 臺 ， 建 筑 體 量 居 山 東 省 第 一 。 多 功 能 性大 型 商 廈 是 集 購 物 、 餐 飲 、 娛 樂 、 休 閑 、 旅 游 、 服 務 、 商 貿(mào) 、 辦 公 為 一 體 的 商 業(yè) 物 業(yè) ， 能 滿 足 人 們 多 種 消 費 需 求 ， 諸 如 深圳 地 王 大 廈 、 廣 州 廣 百 新 翼 。（ 三 ） 社 區(qū) 商 鋪 物 業(yè) 的 主 要 特 征 商 住 混 合社 區(qū) 商 鋪 是 住 宅 物 業(yè) 的 配 套 產(chǎn) 品 ， 商 住 混 合 是 社 區(qū) 商 鋪 最 明 顯 的 特 點 。 在 業(yè) 態(tài) 設 計 上 ， 均 以 女 性 消 費 品 為 主 。沃爾瑪商業(yè)廣場就 泉 城 路 整 體 而 言 ， 租 價 水 平 走 勢 由 西 向 東 逐 漸 降 低 ， 每 平 米 年 租 金 從 西 頭 齊 魯 金 店 對 面 稻 草 人 門 面 房 7920 元 （ 元 /平 米 /日 ） 降 到 省 政 協(xié) 東 南 向 泉 城 路 南 一 商 業(yè) 門 面 房 1643 元 （ 元 /平 米 /日 ） ， 在 縣 西 巷 —舜 井 街 —泉 城 路 路 口 附 近 ，每 平 米 年 租 金 在 30003200 元 （ 元 /平 米 /日 ） 。 當 時 ，該 路 段 經(jīng) 營 規(guī) 模 僅 次 于 泉 城 路 商 業(yè) 街 ， 為 濟 南 主 要 的 購 物 街 區(qū) 。啟 示 ： 按 商 業(yè) 物 業(yè) 市 場 銷 售 價 格 為 同 期 10 年 期 租 金 水 平 進 行 估 算 ， 泉 城 路 商 業(yè) 物 業(yè) 的 銷 售 價 格 在 萬 元 /平 方 米 ，縣 西 巷 南 端 商 業(yè) 物 業(yè) 售 價 水 平 約 在 3 萬 元 /平 方 米 。第四部分 濟南市商業(yè)物業(yè)租售價格一、泉城路周邊商業(yè)物業(yè)租售價格位 于 濟 南 金 街 西 首 的 萬 達 商 業(yè) 廣 場 首 層 精 品 步 行 街 銷 售 價 格 達 5 萬 元 /平 方 米 ， 均 價 達 萬 元 /平 方 米 ， 突 破 金 街 競 買最 高 價 29798 元 /平 方 米 ， 創(chuàng) 濟 南 商 業(yè) 物 業(yè) 售 價 新 高 。 商 鋪 規(guī) 模 受 社 區(qū) 開 發(fā) 狀 況 制 約社 區(qū) 商 鋪 的 規(guī) 模 與 社 區(qū) 規(guī) 模 和 入 住 人 口 成 正 比 ， 社 區(qū) 規(guī) 模 和 發(fā) 展 商 實 力 制 約 著 社 區(qū) 商 鋪 的 規(guī) 模 ， 如 社 區(qū) 發(fā) 展 商 實 力 雄 厚 ，社 區(qū) 規(guī) 模 較 大 ， 入 住 業(yè) 主 人 數(shù) 較 多 ， 則 社 區(qū) 商 鋪 規(guī) 模 可 適 當 擴 大 ； 反 之 ， 社 區(qū) 屬 中 小 型 ， 入 住 人 口 較 少 ， 則 要 控 制 社 區(qū) 商 鋪 開發(fā) 規(guī) 模 。 購 物 中 心 形 式大 型 商 廈 規(guī) 模 較 大 ， 地 理 位 置 優(yōu) 越 ， 易 于 形 成 新 的 購 物 中 心 和 消 費 中 心 。 屋 面 可 設 置 娛 樂 中 心 、 觀 光 平 臺 及 景 觀 餐 廳 ， 由 專 門 的 電 梯 直 達 。2022 年 3 月 9 日 濟 南 市 財 貿(mào) 辦 發(fā) 布 的 《 2022 年 濟 南 市 市 場 商 業(yè) 網(wǎng) 點 建 設 導 向 性 意 見 》 計 劃 年 內(nèi) 規(guī) 劃 10 處 20225000平 方 米 中 型 超 市 ， 擴 大 家 電 類 、 家 具 類 、 服 裝 類 等 專 業(yè) 店 的 行 業(yè) 范 圍 ， 重 點 發(fā) 展 高 科 技 、 旅 游 、 汽 車 4S、 建 材 超 市 專 業(yè) 店 ，鼓 勵 和 引 導 市 內(nèi) 各 區(qū) 規(guī) 劃 建 設 營 業(yè) 面 積 1500 平 方 米 以 上 的 24 小 時 商 務 快 餐 超 市 、 建 設 一 處 薈 萃 全 國 各 地 特 色 名 優(yōu) 小 吃 美 食城 ； 適 度 發(fā) 展 大 型 綜 合 超 市 ， 在 東 部 產(chǎn) 業(yè) 帶 、 東 部 新 城 、 西 部 新 城 、 西 部 片 區(qū) 重 點 培 育 34 家 大 型 綜 合 超 市 ； 調(diào) 整 和 控 制 發(fā)展 百 貨 商 場 ， 突 出 經(jīng) 營 特 色 ， 轉(zhuǎn) 變 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) ， 控 制 中 心 城 區(qū) 內(nèi) 大 、 中 型 百 貨 店 的 建 設 。以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主)、風味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。 作 為 濟 南 市 最 古 老 的 商 業(yè) 街 ， 泉城 路 不 僅 吸 引 了 龐 大 的 濟 南 消 費 群 體 ， 同 時 還 作 為 一 個 大 型 的 旅 游 文 化 商 業(yè) 中 心 接 納 了 大 量 的 旅 游 消 費 者 。 在 面 對 外 來 競 爭 壓 力 的 情 況 下 ， 紛 紛 以 服 務 為 先 導 ， 求 變 求 新 ， 出 臺 多 項 刺 激 消 費 的 措 施 、 辦 法 ，增 強 自 身 市 場 號 召 力 。隨 著 濟 南 與 16 個 地 級 市 全 部 實 現(xiàn) 高 速 公 路 貫 通 ， 使 整 個 山 東 形 成 了 以 濟 南 為 中 心 的 半 日 生 活 圈 ， 半 日 生 活 圈 的 形 成 ， 以及 《 濟 南 市 城 市 總 體 規(guī) 劃 》 、 《 濟 南 市 商 業(yè) 網(wǎng) 點 發(fā) 展 規(guī) 劃 》 的 出 臺 ， 優(yōu) 化 資 源 ， 調(diào) 整 結(jié) 構(gòu) ， 大 大 提 升 了 濟 南 的 商 業(yè) 競 爭 力 ?！俺?市 要 革 百 貨 的 命 ”， 在 一 定 程 度 上 概 括 了 濟 南 商 業(yè) 第 二 輪 洗 牌 的 演 化 過 程 。 依 據(jù) 2022 年 整 體 經(jīng) 濟 運 行 態(tài) 勢 及 本 年 政 府 繼續(xù) 實 施 “大 抓 工 業(yè) 、 抓 大 工 業(yè) ”發(fā) 展 戰(zhàn) 略 ， 加 快 發(fā) 展 速 度 、 調(diào) 整 優(yōu) 化 結(jié) 構(gòu) ， 與 城 市 相 關 的 基 礎 設 施 建 設 和 工 業(yè) 投 資 力 度 繼 續(xù) 加大 ， 投 資 繼 續(xù) 保 持 高 速 增 長 ， 汽 車 、 住 房 、 通 訊 產(chǎn) 品 以 及 旅 游 等 新 興 消 費 品 正 日 益 成 為 消 費 亮 點 、 熱 點 ， 消 費 結(jié) 構(gòu) 升 級 步 伐 加快 ， 現(xiàn) 代 服 務 業(yè) 比 重 將 逐 漸 提 高 。 房 地 產(chǎn) 抵 押 6272 件 ， 比 上年 同 期 增 長 %； 抵 押 面 積 萬 ㎡ ， 增 長 %； 抵 押 金 額 億 元 ， 下 降 %。以 旅 游 業(yè) 為 主 的 現(xiàn) 代 服 務 業(yè) 發(fā) 展 迅 速 ， 正 常 年 份 旅 游 人 次 逾 千 萬 ， 消 費 總 量 達 78 億 元 。 旅 游 業(yè) 受 “非 典 ”影 響 ， 全 年 共 接 待 國 內(nèi) 外 旅 游 人 數(shù) 萬 人次 ， 下 降 %， 旅 游 總 收 入 72 億 元 ， 下 降 %。 其 中 進 口 額 億 美 元 ， 增 長 48%； 出口 額 億 美 元 ， 增 長 %。 種 植 業(yè) 占 %（ 蔬 菜 占 %） ， 牧 業(yè) 占 %， 林 業(yè) 占 %， 漁 業(yè) 占 %。 其 中 ， 第 一 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值 億 元 ， 增 長 %； 第 二 產(chǎn) 業(yè) 億 元 ， 增 長%。： ；:； 群：濟南商業(yè)項目市場調(diào)研報告二 ОО 四年四月十五日前 言本 次 對 濟 南 市 商 業(yè) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 及 發(fā) 展 趨 勢 進 行 調(diào) 研 ， 主 要 從 濟 南 市 社 會 經(jīng) 濟 發(fā) 展 狀 況 、 濟 南 市 商 業(yè) 市 場 現(xiàn) 狀 、 項 目 周 邊 市 場現(xiàn) 狀 、 項 目 同 類 物 業(yè) 概 況 、 濟 南 市 商 業(yè) 租 售 價 格 水 平 ， 同 時 重 點 了 解 泉 城 路 商 圈 發(fā) 展 趨 勢 及 租 售 價 格 水 平 ， 并 進 行 了 全 面 的 實地 調(diào) 查 。前 言 .......................................................................................................................................................................................................................................................2第一部分 宏觀環(huán)境研究 ...................................................................................................................................................................................................................6一、濟南市 2022 年經(jīng)濟總量分析 .....................................................................................................................................................................................................6二、濟南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析 ...........................................................................................................................................................................................................9三、2022 年商品房銷售情況 .......................................................................................................