【正文】 90 年 代 初 ， 根 據(jù) 市 政 規(guī) 劃 ， 該 街 道 拓 寬 ， 經(jīng) 營(yíng) 業(yè) 態(tài) 有 所 改 變 ， 主 要 以 中 檔 、 時(shí) 尚 服 飾 為 主 。二、經(jīng)四路沿線商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格(一 )經(jīng) 四 路 商 業(yè) 街經(jīng) 四 路 商 業(yè) 街 隸 屬 濟(jì) 南 市 市 中 區(qū) ， 全 長(zhǎng) 約 450 米 ， 其 經(jīng) 營(yíng) 模 式 主 要 以 沿 街 門 面 租 賃 形 式 ， 經(jīng) 營(yíng) 業(yè) 態(tài) 以 中 、 低 服 裝 零 售 為主 。圖 12 泉城路西首三聯(lián)家電及萬達(dá) 雖 然 目 前 泉 城 路 商 業(yè) 街 由 于 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 等 諸 多 方 面 的 原 因 ， 改 造 后 的 泉 城 路人 流 還 不 如 改 造 前 的 泉 城 路 ， 各 經(jīng) 營(yíng) 商 家 的 效 益 并 不 是 很 好 ， 由 此 也 影 響 到 各 商 業(yè) 物 業(yè) 的 租 售 價(jià) 格 水 平 ， 但 泉 城 第 一 商 業(yè) 街 的價(jià) 值 還 是 不 容 忽 視 的 。圖 10 貴和商廈及貴和購(gòu)物中心實(shí)景圖 11 泉城廣場(chǎng)負(fù)一層銀座購(gòu)物廣場(chǎng)下沉式廣場(chǎng)及銀座商城結(jié) 論 ： 在 商 場(chǎng) 中 ， 銀 座 商 城 與 貴 和 購(gòu) 物 中 心 定 位 為 高 檔 ， 銀 座 購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 、 貴 和 商 廈 、 嘉 華 購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 定 位 于 中 高 檔 ， 人 民 商場(chǎng) 、 華 聯(lián) 商 廈 、 大 觀 園 商 城 定 位 中 檔 。 小 型 店 鋪社 區(qū) 商 鋪 多 以 經(jīng) 營(yíng) 日 常 服 務(wù) 零 售 業(yè) ， 以 服 務(wù) 社 區(qū) 住 戶 為 主 ， 小 型 店 鋪 已 足 可 以 應(yīng) 付 住 戶 日 常 生 活 所 需 ， 店 鋪 無 需 過 大 。 專 業(yè) 商 業(yè) 街專 業(yè) 市 場(chǎng) 形 成 商 業(yè) 街 有 兩 種 形 式 ： 一 是 專 業(yè) 市 場(chǎng) 規(guī) 模 大 才 能 營(yíng) 造 成 行 成 市 的 商 業(yè) 氛 圍 ， 故 選 址 多 在 城 鄉(xiāng) 結(jié) 合 部 或 近 郊 ， 由于 規(guī) 模 宏 大 、 商 家 眾 多 、 品 種 齊 全 ， 吸 引 大 量 顧 客 光 臨 ， 如 位 于 廣 州 大 道 南 的 天 雄 布 匹 市 場(chǎng) 、 洛 溪 五 金 市 場(chǎng) 都 是 很 有 名 氣 的 專業(yè) 市 場(chǎng) ； 二 是 城 區(qū) 的 專 業(yè) 市 場(chǎng) 由 于 受 空 間 制 約 ， 不 可 能 開 發(fā) 規(guī) 模 宏 大 的 專 業(yè) 市 場(chǎng) ， 則 由 眾 多 商 家 或 自 發(fā) 組 織 、 或 由 政 府 規(guī) 劃 ，橫 向 聯(lián) 合 、 集 中 經(jīng) 營(yíng) 而 形 成 專 業(yè) 商 業(yè) 街 式 的 專 業(yè) 市 場(chǎng) ， 僅 在 廣 州 市 越 秀 區(qū) 已 形 成 了 10 多 條 全 國(guó) 聞 名 的 專 業(yè) 商 業(yè) 街 ， 如 著 名的 一 德 路 海 味 干 果 食 品 專 業(yè) 街 、 站 前 路 服 裝 專 業(yè) 街 等 。 我 國(guó) 商 業(yè) 的 發(fā) 展 趨 勢(shì) ， 最 明 顯 的 是 大 型 商 廈 組 建購(gòu) 物 中 心 ， 呈 現(xiàn) 出 購(gòu) 物 中 心 逐 漸 取 代 百 貨 公 司 商 業(yè) 龍 頭 地 位 的 趨 勢(shì) ， 百 貨 公 司 有 可 能 轉(zhuǎn) 化 為 大 型 購(gòu) 物 中 心 的 一 部 分 ， 購(gòu) 物 中 心將 發(fā) 展 成 為 大 型 商 廈 標(biāo) 志 性 的 旗 幟 。二、各類商業(yè)物業(yè)主要特征（ 一 ） 大 型 商 廈 物 業(yè) 的 主 要 特 征 規(guī) 模 化大 型 商 廈 經(jīng) 營(yíng) 面 積 均 超 過 1 萬 平 方 米 ， 是 規(guī) 模 化 、 集 約 化 的 物 業(yè) 項(xiàng) 目 。新 規(guī) 劃 的 出 臺(tái) 及 公 示 顯 示 了 政 府 在 泉 城 路 —泉 城 廣 場(chǎng) 商 圈 建 設(shè) 上 的 重 視 程 度 ， 也 預(yù) 示 了 泉 城 路 商 圈 將 進(jìn) 行 自 商 業(yè) 街 改 造以 來 又 一 輪 商 業(yè) 資 源 的 整 合 。圖 8 泉城廣場(chǎng)北側(cè)規(guī)劃區(qū)域現(xiàn)狀按 照 目 前 被 業(yè) 內(nèi) 看 好 的 A 套 方 案 ， 由 東 向 西 將 通 過 內(nèi) 部 道 路 分 成 三 組 建 筑 群 ， 建 筑 高 度 分 為 15 米 、 30 米 、 45 米 和 50米 四 個(gè) 層 次 。另 外 ， 2022 年 將 加 快 服 務(wù) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 調(diào) 整 ， 提 高 服 務(wù) 業(yè) 的 檔 次 和 水 平 ， 重 點(diǎn) 培 育 和 提 高 商 貿(mào) 流 通 業(yè) 、 現(xiàn) 代 物 流 業(yè) 、 旅 游 業(yè) 、 會(huì)展 業(yè) 、 新 型 服 務(wù) 業(yè) 。圖 7 花 園 路 海 蔚 商 業(yè) 廣 場(chǎng) 及 富 翔 天 地 商 業(yè) 街 東 段 北 園 大 街 商 業(yè) 帶北 園 大 街 商 業(yè) 帶 是 家 居 、 建 材 類 專 業(yè) 市 場(chǎng) 的 聚 集 地 ， 餐 飲 、 娛 樂 業(yè) 均 較 發(fā) 達(dá) ， 新 國(guó) 道 超 市 ， 銀 座 購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 北 園 店 、 國(guó) 美 電器 北 園 店 、 新 一 佳 超 市 的 聚 集 ， 使 得 這 一 區(qū) 域 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 更 為 多 樣 。圖 5 經(jīng) 二 路 嘉 華 購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 經(jīng) 四 路 商 業(yè) 區(qū)濟(jì) 南 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 區(qū) ， 以 人 民 商 場(chǎng) 、 大 觀 園 、 地 下 人 防 商 城 為 代 表 ， 人 民 商 場(chǎng) 、 大 觀 園 均 為 大 型 百 貨 ， 洋 快 餐 （ 肯 德 基 、 麥 當(dāng)勞 、 米 力 乃 、 開 心 湯 姆 ） 、 風(fēng) 味 小 吃 、 大 觀 影 院 、 中 國(guó) 影 院 、 保 齡 球 、 游 藝 廳 點(diǎn) 綴 其 中 ， 人 流 量 較 大 。無 可 諱 言 的 是 ， 由 于 區(qū) 域 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 、 步 行 街 商 業(yè) 建 筑 單 體 與 交 通 組 織 存 在 的 缺 陷 ， 加 以 政 府 管 理 方 面 存 在 的 部 分 問 題 ， 泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，無法形成一個(gè)較為集中的商業(yè)區(qū)域，整體形象與品牌效益未能達(dá)到最佳，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱，已嚴(yán) 重制 約 了 泉 城 路 商 業(yè) 區(qū) 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 、 人 氣 及 發(fā) 展 空 間 。目 前 ， 泉 城 路 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 分 布 改 造 時(shí) 劃 定 的 5 個(gè) 主 題 經(jīng) 營(yíng) 區(qū) ， 雖 有 所 出 入 ， 但 基 本 上 還 是 保 留 了 這 五 大 經(jīng) 營(yíng) 區(qū) 的 總 體 格 局 。 泉 城 路 商 業(yè) 區(qū)泉 城 路 東 起 青 龍 橋 ， 西 至 濼 源 橋 ， 北 通 太 平 寺 巷 、 高 都 司 巷 ， 鞭 指 巷 、 省 府 前 街 、 縣 東 巷 、 縣 西 巷 ； 南 接 舊 軍 門 巷 、 榜 棚街 、 衛(wèi) 巷 、 舜 井 街 、 歷 山 西 街 ， 全 長(zhǎng) 1560 米 ， 毗 鄰 大 明 湖 、 趵 突 泉 、 泉 城 廣 場(chǎng) 、 黑 虎 泉 等 諸 多 景 點(diǎn) ， 相 連 芙 蓉 街 、 曲 水 亭 古城 區(qū) 。 在 老 百 貨 業(yè) 沒 落 的 同 時(shí) ， 以 銀 座 、 貴 和 為 首 的 百 貨 新 生 力 經(jīng) 過 近 幾 年 的 迅 猛 發(fā) 展 ， 現(xiàn) 已 成 為 山 東 省 知 名商 業(yè) 品 牌 企 業(yè) ， 具 有 極 大 的 市 場(chǎng) 號(hào) 召 力 。濟(jì) 南 餐 飲 業(yè) 歷 來 興 盛 ， 魯 菜 最 為 流 行 ， 其 他 菜 系 的 餐 館 也 隨 處 可 見 。（ 二 ） 濟(jì) 南 市 商 業(yè) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 濟(jì) 南 商 業(yè) 、 餐 飲 業(yè) 蓬 勃 發(fā) 展 。 首 先 是 業(yè) 態(tài) 升 級(jí) 大 戰(zhàn) 。 世 界 購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 的 出 現(xiàn) ， 如 原 子 裂 變 般 釋 放出 巨 大 能 量 ， 不 少 有 外 省 資 金 以 及 外 埠 管 理 背 景 的 企 業(yè) 接 踵 而 至 ， 紛 紛 來 到 濟(jì) 南 開 辦 超 級(jí) 市 場(chǎng) ， 新 國(guó) 道 、 萬 嘉 隆 、 綠 地 、 將 軍惠 員 、 大 潤(rùn) 發(fā) 、 上 海 聯(lián) 華 等 如 雨 后 春 筍 。 大 到 家 具 ， 小 到 一 根 針 ， 在 一 個(gè) 店 里 就 可 以 買 全 。 據(jù) 市 統(tǒng) 計(jì) 局 預(yù) 測(cè) ， 2022 年 社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 將 增 長(zhǎng) %， 城 市 市 區(qū) 居 民 人 均 可 支 配 收入 可 達(dá) 到 12022 元 ， 社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 前 景 依 然 看 好 。1985 2022 214122812221173317571532142514151000150020222500300002年 3季 度 02年 4季 度 03年 1季 度 03年 2季 度 03年 3季 度單 位 ： 元 /平 方 米商 品 住 房 二 手 住 房圖 2 商 品 住 房 與 二 手 住 房 均 價(jià) 走 勢(shì) 示 意 圖另 外 ， 由 于 城 市 新 規(guī) 劃 的 實(shí) 施 形 成 大 量 拆 遷 戶 對(duì) 商 品 住 房 的 空 前 需 求 以 及 二 手 房 市 場(chǎng) 仍 未 完 全 放 開 、 市 場(chǎng) 供 應(yīng) 相 對(duì) 不 足 ，以 及 商 品 房 銷 售 司 法 解 釋 的 出 臺(tái) ， 導(dǎo) 致 了 二 手 房 和 新 建 商 品 房 銷 售 面 積 悄 然 發(fā) 生 了 換 位 ， 二 手 住 房 銷 售 面 積 已 從 去 年 高 于 商 品住 房 萬 ㎡ （ 減 ） 降 至 今 年 9 月 末 低 于 商 品 住 房 萬 ㎡ （ 減 ） ， 其 連 續(xù) 幾 年 的 榜 首 位 置 已回 歸 商 品 住 房 。 （ 詳 見 附 表 1）自 2022 年 三 季 度 以 來 ， 全 市 商 品 住 房 與 二 手 住 房 的 平 均 價(jià) 格 走 勢(shì) 極 為 相 似 ， 兩 者 整 體 上 均 呈 平 穩(wěn) 上 升 態(tài) 勢(shì) （ 見 圖 2） 。表 1 濟(jì) 南 市 202 2022 年 各 產(chǎn) 業(yè) 產(chǎn) 值 對(duì) 比 分 析年 份 第 一 產(chǎn) 業(yè) （ 億 元 ） 第 二 產(chǎn) 業(yè) （ 億 元 ） 第 三 產(chǎn) 業(yè) （ 億 元 ）2022 年 2022 年 增 長(zhǎng) 率 5% 18% 13%圖 1 2022/2022年 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 對(duì) 比 分 析0100200300400500600700第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè)2022年2022年增 長(zhǎng) 率結(jié) 論 ： 從 202 2022 年 三 次 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 比 重 來 看 ， 第 三 產(chǎn) 業(yè) 比 重 均 是 最 大 ， 達(dá) 48%以 上 ， 增 長(zhǎng) 速 度 13%， 第 三 產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā)展 空 間 巨 大 。社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 的 快 速 發(fā) 展 帶 來 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 投 資 開 發(fā) 力 度 加 大 。 物 質(zhì) 的 極 大 豐 富 帶 來 了 流 通 業(yè) 的 飛 速 發(fā) 展 ， 社 會(huì) 商 品 零 售 總 額 首 次 突 破 500 億 元 ， 達(dá) 到 億 元 。（ 六 ） 財(cái) 政 金 融 保 持 平 穩(wěn) 發(fā) 展實(shí) 現(xiàn) 地 域 財(cái) 政 收 入 億 元 ， 增 長(zhǎng) %， 其 中 地 方 財(cái) 政 一 般 預(yù) 算 收 入 億 元 ， 增 長(zhǎng) %。 全 年 實(shí) 現(xiàn) 社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 億 元 ， 增 長(zhǎng) %。（ 四 ） 固 定 資 產(chǎn) 投 資 快 速 增 長(zhǎng)全 年 完 成 全 社 會(huì) 固 定 資 產(chǎn) 投 資 億 元 ， 增 長(zhǎng) %。 高 新 產(chǎn) 業(yè) 產(chǎn) 值 占 全 市 規(guī) 模 以 上 工 業(yè) 的 比 重 達(dá) 到 26%， 比 上 年 提 高 2 個(gè) 百 分 點(diǎn) ， 達(dá) 到 343 億 元 ，同 比 增 長(zhǎng) %， 高 于 全 市 平 均 增 幅 個(gè) 百 分 點(diǎn) 。 蔬菜 、 畜 牧 產(chǎn) 值 比 重 達(dá) 到 全 部 農(nóng) 林 牧 漁 業(yè) 總 產(chǎn) 值 的 %， 成 為 農(nóng) 業(yè) 經(jīng) 濟(jì) 的 支 柱 產(chǎn) 業(yè) 。 在 281 種 主 要 工 業(yè) 產(chǎn) 品 中 ， 產(chǎn) 量 同 比 增 長(zhǎng) 的 198 種 ，占 %。第 三 產(chǎn) 業(yè) 億 元 ， 增 長(zhǎng) %。六 、 調(diào) 研 內(nèi) 容 濟(jì) 南 房 地 產(chǎn) 宏 觀 環(huán) 境 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 發(fā) 展 狀 況 和 趨 勢(shì) 區(qū) 域 市 場(chǎng) 狀 況 及 競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 濟(jì) 南 市 主 要 商 圈 租 售 價(jià) 格 水 平 及 人 流 、 車 流 情 況七 、 信 息 整 理將 得 到 的 原 始 信 息 進(jìn) 行 分 析 、 歸 納 、 總 結(jié) ， 并 做 進(jìn) 一 步 提 煉 ， 在 此 基 礎(chǔ) 上 進(jìn) 行 項(xiàng) 目 總 體 功 能 定 位 及 市 場(chǎng) 定 位 的 研 究 。一 、 調(diào) 研 目 的全面深入調(diào)研，以獲知同類物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、項(xiàng)目地塊的環(huán)境特征，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合目前濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，從而商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位提供強(qiáng)有力的市場(chǎng)支持。二 、 調(diào) 研 時(shí) 間2022 年 3 月 12 日 ～ 4 月 2 日三 、 信 息 來 源主 要 來 自 于 濟(jì) 南 市 統(tǒng) 計(jì) 局 、 泉 城 路 管 理 委 員 會(huì) 等 政 府 部 門 及 政 府 網(wǎng) 站 ； 濟(jì) 南 市 多 個(gè) 大 型 商 場(chǎng) 及 超 市 、 房 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 策 劃公 司 等 專 業(yè) 公 司 ； 齊 魯 晚 報(bào) 、 濟(jì) 南 時(shí) 報(bào) 等 媒 體 ， 以 及 相 關(guān) 文 字 資 料 。注 ： 本 報(bào) 告 所 述 商 業(yè) 物 業(yè) 及 相 關(guān) 數(shù) 據(jù) 、 分 析 文 字 ， 若 無 特 別 說 明 ， 均 指 所 述 地 段 地 面 一 層 商 業(yè) 物 業(yè) 。濟(jì) 南 城 市 市 區(qū) 人 口 規(guī) 劃 將 逐 步 達(dá) 到 400 萬 人 ， GDP 近 幾 年 年 遞 增 %， 到 2022 年 全 市 將 實(shí) 現(xiàn) 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 2100 億 元 ；另 外 ， 2022 年 全 社 會(huì) 固 定 資 產(chǎn) 投 資 、 社 會(huì) 商 品 零 售 總 額 雙 雙 超 過 500 億