【正文】 經(jīng) 四 路 商 業(yè) 街 創(chuàng) 建 于 上 世 紀(jì) 80 年 代 末 ， 經(jīng) 四 路 尚 未 拓 寬 ， 東 西 狹 長 ， 南 北 面 窄 。 目 前 整 體 租 價 水 平 為 300 元 /平 方 米/月 ， 合 3600 元 /平 方 米 /年 。 我 們 選 取 了 9 家 與 項(xiàng) 目 關(guān) 聯(lián) 性 較 大 的 商 業(yè) 物 業(yè) 進(jìn)行 調(diào) 查 。（ 二 ） 專 業(yè) 市 場 物 業(yè) 的 特 征 專 業(yè) 經(jīng) 營專 業(yè) 經(jīng) 營 就 是 主 要 經(jīng) 營 某 一 類 型 商 品 或 服 務(wù) ， 以 及 其 相 關(guān) 的 配 套 產(chǎn) 品 ， 這 是 專 業(yè) 市 場 最 顯 著 的 特 征 。 這 些 商圈 存 在 業(yè) 態(tài) 業(yè) 種 布 局 凌 亂 ， 規(guī) 模 小 ， 服 務(wù) 檔 次 參 差 不 一 ， 無 統(tǒng) 一 對 外 形 象 ， 整 體 品 牌 知 名 度 較 低 等 弊 端 。（ 六 ） 泉 城 路 商 圈 未 來 商 業(yè) 規(guī) 劃2022 年 3 月 中 旬 公 示 的 濟(jì) 南 市 泉 城 廣 場 北 側(cè) 地 區(qū) 城 市 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 方 案 ， 規(guī) 劃 范 圍 為 濟(jì) 南 市 黑 西 路 與 泉 城 路 、 榜 棚 街 與 天 地 壇街 之 間 ， 總 用 地 面 積 約 公 頃 ， 除 勝 利 大 廈 、 貴 和 購 物 中 心 、 永 安 大 廈 予 以 保 留 外 ， 其 它 建 筑 將 全 部 拆 除 。圖 6 經(jīng) 四 路 東 段 北 側(cè) 商 業(yè) 門 頭 及 人 民 商 場 花 園 路 商 業(yè) 區(qū)花 園 路 中 段 道 路 改 造 工 程 的 完 成 帶 動 了 該 區(qū) 域 商 業(yè) 的 發(fā) 展 ， 在 這 里 擁 有 濟(jì) 南 市 區(qū) 最 大 的 酒 吧 一 條 街 、 洪 樓 教 堂 、 山 東 大 學(xué)東 校 區(qū) ， 歷 史 文 化 的 沉 淀 及 現(xiàn) 代 時 尚 潮 流 的 涌 入 ， 為 該 區(qū) 域 增 添 了 獨(dú) 有 的 文 化 休 閑 特 色 。原有 5 個主題經(jīng)營區(qū)分別為：以三聯(lián)商廈為中心的家電經(jīng)營區(qū)；分別以濟(jì)南百貨大樓和貴和為中心的兩個百貨、休閑經(jīng)營區(qū)；以金街 IBO 和舜井街東側(cè)地區(qū)為主的兩個時尚服飾商品經(jīng)營區(qū)；以齊魯金店為中心的黃金珠寶首飾商品經(jīng)營區(qū)；芙蓉街至舜井街地區(qū)精品服飾經(jīng)營區(qū)。 隨 著 沃 爾 瑪 、 家 樂 福 這 些 國 際 巨 頭 的 真 正 出 現(xiàn) ， 濟(jì) 南 面 對 面 的 商 業(yè) 國 際 競 爭 開 始 進(jìn) 入白 熱 化 階 段 。 同 時 ， 以 連 鎖 商 業(yè) 為 重 點(diǎn) 的 現(xiàn) 代 經(jīng) 營 形 式 和 營 銷 方 式 迅 速 崛 起 ，2022 年 底 ， 全 市 共 建 連 鎖 公 司 27 家 ， 連 鎖 超 市 、 便 利 店 820 多 家 ， 經(jīng) 營 面 積 達(dá) 10 多 萬 平 方 米 ， 成 為 商 業(yè) 流 通 業(yè) 最 具 成 長 性的 業(yè) 態(tài) 形 式 。 第 一 回 合 中 ， 老 字 號 的 濟(jì) 南 第 一 百 貨 出 局 ； 第 二 回 合 ， 開“平 價 商 場 ”先 河 的 中 興 商 廈 、 曾 是 中 國 企 業(yè) 500 強(qiáng) 的 濟(jì) 南 國 貿(mào) 大 廈 相 繼 出 局 ， 濟(jì) 南 最 早 的 百 貨 店 ——濟(jì) 南 百 貨 大 樓 也 是 元?dú)?大 傷 。第二部分 濟(jì)南市市區(qū)商業(yè)調(diào)研一、濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)綜述（ 一 ） 濟(jì) 南 市 近 期 商 業(yè) 發(fā) 展 歷 程上 世 紀(jì) 90 年 代 中 期 以 前 ， 濟(jì) 南 市 民 的 主 要 購 物 場 所 是 “六 朵 金 花 ”： 濟(jì) 南 百 貨 、 大 觀 園 、 人 民 商 場 、 濟(jì) 南 華 聯(lián) 、 山 東 華聯(lián) 、 濟(jì) 南 一 百 。 二 手 住 房 價 格 除與 上 季 度 相 比 為 負(fù) 數(shù) 外 ， 同 比 增 長 幅 度 比 商 品 住 房 高 個 百 分 點(diǎn) ， 平 均 遞 增 幅 度 比 商 品 住 房 高 個 百 分 點(diǎn) 。 短 時 間 內(nèi) 各 種 商 業(yè) 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 的 紛 紛 上 馬 ， 必 然 帶 來 后 期 招 商 、 銷 售 的 激 烈 競 爭 ， 地 段 、 商 業(yè) 價 值 、 業(yè) 態(tài) 規(guī) 劃 、 建 筑 規(guī) 劃等 要 素 將 成 為 競 爭 比 拼 的 有 力 武 器 。結(jié) 論 ： 各 項(xiàng) 總 體 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 顯 示 ， 濟(jì) 南 市 社 會 經(jīng) 濟(jì) 仍 處 于 一 個 高 速 發(fā) 展 的 時 期 。 在 完 成 投 資 中 ， 住 宅 投 資 億 元 ， 增 長 %， 占 據(jù) 主 體 地 位 ， 達(dá)%； 辦 公 樓 投 資 億 元 ， 下 降 %； 商 業(yè) 營 業(yè) 用 房 投 資 億 元 ， 增 長 225%。 農(nóng) 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 化 步 伐 加 快 ， 全 市 年 銷 售 收 入 500 萬 元 以 上 農(nóng) 業(yè) 龍 頭 企 業(yè) 發(fā) 展 到 109 家 ， 其 中 超 億 元 企 業(yè)12 家 。（ 一 ） 工 業(yè) 生 產(chǎn) 和 效 益 快 速 增 長全 市 第 二 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值 億 元 ， 增 長 %， 比 上 年 提 高 個 百 分 點(diǎn) ， 拉 動 經(jīng) 濟(jì) 增 長 個 百 分 點(diǎn) ， 其 中 ： 工 業(yè) 增長 %， 拉 動 經(jīng) 濟(jì) 增 長 個 百 分 點(diǎn) ， 成 為 推 動 全 市 經(jīng) 濟(jì) 增 長 的 主 要 動 力 。四 、 調(diào) 研 區(qū) 域濟(jì) 南 市 市 中 區(qū) 、 歷 下 區(qū) 、 槐 蔭 區(qū) 、 歷 城 區(qū) 、 天 橋 區(qū) 。五 、 調(diào) 研 對 象同 類 可 比 性 商 業(yè) 物 業(yè) 、 項(xiàng) 目 周 邊 環(huán) 境 、 政 府 部 門 、 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 、 房 地 產(chǎn) 代 理 公 司 及 相 關(guān) 媒 體 ， 并 尋 訪 了 部 分 目 標(biāo) 投 資 者及 終 端 消 費(fèi) 客 戶 。2022 年 ， 全 市 規(guī) 模 以 上 工 業(yè) 企 業(yè) 完 成 增 加 值 億 元 ， 同 比 增 長 %， 增 幅 水 平 達(dá) 到 了 1993 年 以 來 的 最 高 水 平 ；銷 售 收 入 突 破 千 億 大 關(guān) ， 達(dá) 到 億 元 ， 增 長 %， 超 過 到 2022 年 達(dá) 到 2500 億 元 ， 年 均 增 長 22%的 速 度 ， 高 出 上 年 個 百 分 點(diǎn) ； 利 稅 首 次 超 過 百 億 ， 達(dá) 到 億 元 ， 增 長 %。（ 三 ） 經(jīng) 濟(jì) 增 長 的 “三 大 亮 點(diǎn) ”呈 現(xiàn) 快 速 發(fā) 展高 新 技 術(shù) 產(chǎn) 業(yè) 不 斷 壯 大 。（ 五 ） 商 貿(mào) 流 通 、 現(xiàn) 代 服 務(wù) 業(yè) 繁 榮 活 躍商 業(yè) 新 型 業(yè) 態(tài) 不 斷 涌 現(xiàn) ， 傳 統(tǒng) 商 貿(mào) 的 檔 次 水 平 明 顯 提 高 ， 社 區(qū) 服 務(wù) 、 旅 游 、 教 育 培 訓(xùn) 、 物 業(yè) 管 理 、 中 介 咨 詢 等 新 興 服 務(wù) 業(yè)發(fā) 展 進(jìn) 一 步 加 快 。 工 業(yè) 產(chǎn) 銷 兩 旺 ， 農(nóng) 林 牧 漁 豐 收 ， 農(nóng) 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 化進(jìn) 程 加 快 。二、濟(jì)南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析三 次 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 由 2022 年 一 、 二 、 三 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 比 為 ： ： ， 發(fā) 展 到 ： ： ， 第 二 產(chǎn) 業(yè) 、 第 三 產(chǎn) 業(yè) 成為 全 市 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 的 兩 大 支 柱 。 另 外 ， 商 品住 房 與 二 手 住 房 平 均 價 格 之 間 的 差 別 沒 有 明 顯 變 化 ， 依 舊 恒 定 在 1： 左 右 。 “六 朵 金 花 ”無 一 例 外 是 大 而 全 的 百 貨 店 。我 國 加 入 世 貿(mào) 組 織 的 同 時 ， 最 新 一 輪 的 濟(jì) 南 商 戰(zhàn) 才 是 真 正 較 量 的 開 始 。 目 前 ， 形 成 了 市 區(qū) 中 部 以 泉 城 廣 場 為 中 心 聚 集 了 銀 座 、 大 潤 發(fā) 、 三 聯(lián) 、 蘇 寧 、 貴 和 、 百 大 等 大 賣 場 ； 聯(lián) 華 、 大 潤發(fā) 、 新 一 佳 、 濟(jì) 南 華 聯(lián) 等 環(huán) 布 在 城 市 四 周 ， 形 成 了 濟(jì) 南 市 新 的 商 業(yè) 格 局 。（ 三 ） 濟(jì) 南 市 區(qū) 幾 大 商 業(yè) 區(qū)濟(jì) 南 市 商 圈 格 局 表 現(xiàn) 出 以 全 市 級 商 業(yè) 中 心 泉 城 路 —經(jīng) 四 路 商 業(yè) 區(qū) 為 龍 頭 ， 經(jīng) 二 路 商 業(yè) 區(qū) 、 花 園 路 商 業(yè) 區(qū) 、 北 園 路 商 業(yè) 帶等 多 個 商 業(yè) 區(qū) 割 據(jù) 的 態(tài) 勢 。經(jīng)過兩年的市場洗禮，這五個主題經(jīng)營區(qū)又增加了諸如美國加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意諾自助比薩、必勝客自助比薩、大快活快餐等餐飲業(yè)，夢萊茵婚紗攝影、浪漫經(jīng)典婚紗館、時尚新娘婚紗攝影、金夫人婚紗攝影等婚紗攝影專業(yè)店，新東方、精益、寶明齋、亨得利等眼鏡店。 經(jīng) 一 路 延 長 線 道 路 改 造 工 程 的 實(shí) 施 ，聯(lián) 動 濟(jì) 南 東 、 西 兩 大 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 區(qū) ； 大 潤 發(fā) 超 市 、 國 美 電 器 及 其 它 品 牌 店 的 成 功 進(jìn) 駐 ， 必 將 迅 速 帶 動 該 區(qū) 域 商 業(yè) 的 快 速 發(fā) 展 。 公 示 的 Ａ 、 Ｂ兩 套 方 案 ， 均 采 用 “三 團(tuán) 三 廊 ”的 規(guī) 劃 結(jié) 構(gòu) 模 式 ， 形 成 “三 縱 一 橫 ”的 環(huán) 形 交 通 系 統(tǒng) ， 新 建 部 分 總 建 筑 面 積 均 在 30 萬 平 方米 以 上 ?；?于 此 ， 政 府 以 新 一 輪 城 市 建 設(shè) 為 契 機(jī) ， 出 臺 各 項(xiàng) 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 規(guī) 劃 方 面 的 文 件 ， 以 及 進(jìn) 行 大 型 商 業(yè) 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 公 示 等 措 施 ， 均已 顯 示 政 府 在 改 善 現(xiàn) 有 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 布 局 、 提 升 商 圈 價 值 方 面 的 決 心 。 商 貿(mào) 結(jié) 合專 業(yè) 市 場 以 批 發(fā) 業(yè) 務(wù) 為 主 ， 主 要 面 向 機(jī) 關(guān) 團(tuán) 體 企 業(yè) 的 大 宗 采 購 ， 同 時 兼 營 零 售 業(yè) 務(wù) ， 以 滿 足 市 民 購 物 要 求 ， 很 多 市 民 在 購物 量 較 大 時 ， 都 喜 歡 到 專 業(yè) 市 場 選 購 ， 價 格 更 便 宜 。 詳 見 附 件 。 個 別 內(nèi) 部 商 鋪 每 平 米 年 租 價 達(dá) 到 1022 元 ， 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 低 于 最 初 對 租 金 水 平 的 預(yù) 期 。 店 鋪 主 要 分 布 于 街 道 北 側(cè) ， 眾 多 商 家 中多 數(shù) 以 經(jīng) 營 皮 鞋 ， 箱 包 為 主 。 現(xiàn) 有 商 鋪 48 間 左 右 ， 面 積 從 6 平 米 200 平 米 不 等 ， 主 力 面 積 在 1520 平 米 左 右 。由 于 經(jīng) 營 狀 況 大 不 如 預(yù) 期 ， 萬 達(dá) 廣 場 首 層 精 品 步 行 街 商 鋪 租 價 普 偏 呈 現(xiàn) 下 降 趨 勢 。第三部分 濟(jì)南市主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查濟(jì) 南 市 目 前 主 要 商 場 有 銀 座 商 城 、 華 聯(lián) 商 廈 、 嘉 華 購 物 廣 場 、 銀 座 購 物 廣 場 、 貴 和 購 物 中 心 、 貴 和 商 廈 、 人 民 商 場 等 ， 大型 超 市 有 銀 座 超 市 、 大 潤 發(fā) 、 世 紀(jì) 聯(lián) 華 、 沃 爾 瑪 以 及 即 將 開 業(yè) 的 家 樂 福 等 。 目 前 在 全 國 風(fēng) 起 云 涌 的 SHOPPING MALL 建 造 運(yùn) 動 ， 就 是 集 購 物 、 餐 飲 、 娛 樂 、 休 閑 、商 務(wù) 、 旅 游 等 多 項(xiàng) 功 能 于 一 體 的 大 型 一 站 式 消 費(fèi) 中 心 。結(jié) 論 ： 縱 觀 濟(jì) 南 商 業(yè) 發(fā) 展 歷 程 、 現(xiàn) 狀 及 未 來 發(fā) 展 趨 勢 ， 原 有 商 圈 大 多 是 經(jīng) 過 多 年 由 市 場 自 發(fā) 形 成 的 ， 長 期 的 發(fā) 展 沉 淀 了 極深 的 商 業(yè) 價 值 ， 具 有 一 定 的 市 場 知 名 度 ， 諸 如 經(jīng) 四 路 商 圈 、 原 泉 城 路 商 圈 、 文 化 西 路 商 圈 、 花 園 路 —老 東 門 商 圈 等 。在 內(nèi) 外 商 家 紛 紛 進(jìn) 駐 濟(jì) 南 及 政 府 商 業(yè) 規(guī) 劃 指 導(dǎo) 性 要 求 的 形 勢 下 ， 濟(jì) 南 將 面 臨 又 一 輪 商 業(yè) 洗 牌 ， 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 布 局 將 進(jìn) 一 步 得 到優(yōu) 化 調(diào) 整 。 以 中 低 檔 消 費(fèi) 為 主 ， 服裝 、 鞋 業(yè) 、 日 用 品 為 主 要 消 費(fèi) 品 。詳 見 附 表 21： 泉 城 路 業(yè) 態(tài) 分 布 情 況 表 。 國 際 零 售 巨 頭 改 變 省 城 商 業(yè) 版 圖 。 2022 年 全 市 商 品 交 易 市 場 總 數(shù) 達(dá) 713 處 ， 其 中 城 市 市 場 229 處 ， 農(nóng) 村 市 場 484 處 ， 市場 成 交 額 達(dá) 億 元 ， 社 會 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 億 元 。兩 個 回 合 下 來 ， 不 少 曾 經(jīng) 輝 煌 的 濟(jì) 南 本 土 商 號 逐 漸 淡 出 。結(jié) 論 ： 社 會 的 持 續(xù) 高 速 發(fā) 展 及 人 民 消 費(fèi) 結(jié) 構(gòu) 的 不 斷 升 級 、 可 支 配 收 入 的 增 多 ， 給 中 高 檔 商 品 零 售 業(yè) 及 現(xiàn) 代 服 務(wù) 業(yè) 提 供 了 極大 的 市 場 機(jī) 會 。其 中 三 季 度 商 品 住 房 平 均 價 格 為 2281 元 /㎡ ， 比 上 季 度 增 長 %， 比 去 年 同 季 增 長 %， 平 均 遞 增 幅 度 為 %； 三 季 度二 手 住 房 的 平 均 價 格 為 1733 元 /㎡ ， 比 上 季 度 下 降 %， 比 去 年 同 季 增 長 %， 平 均 遞 增 幅 度 為 %。 商 業(yè) 用 房 投 資 在 整 個 固 定 資 產(chǎn) 投 資 中 速 度 最 快 ， 增 長 速 度 達(dá)225%。 全 市 金 融 機(jī) 構(gòu) 年 末 人民 幣 各 項(xiàng) 存 款 余 額 億 元 ， 比 年 初