【正文】 當(dāng) 時(shí) ，該 路 段 經(jīng) 營 規(guī) 模 僅 次 于 泉 城 路 商 業(yè) 街 ， 為 濟(jì) 南 主 要 的 購 物 街 區(qū) 。 店 鋪 主 要 分 布 于 街 道 北 側(cè) ， 眾 多 商 家 中多 數(shù) 以 經(jīng) 營 皮 鞋 ， 箱 包 為 主 。 現(xiàn) 有 商 鋪 48 間 左 右 ， 面 積 從 6 平 米 200 平 米 不 等 ， 主 力 面 積 在 1520 平 米 左 右 。啟 示 ： 按 商 業(yè) 物 業(yè) 市 場 銷 售 價(jià) 格 為 同 期 10 年 期 租 金 水 平 進(jìn) 行 估 算 ， 泉 城 路 商 業(yè) 物 業(yè) 的 銷 售 價(jià) 格 在 萬 元 /平 方 米 ，縣 西 巷 南 端 商 業(yè) 物 業(yè) 售 價(jià) 水 平 約 在 3 萬 元 /平 方 米 。沃爾瑪商業(yè)廣場就 泉 城 路 整 體 而 言 ， 租 價(jià) 水 平 走 勢 由 西 向 東 逐 漸 降 低 ， 每 平 米 年 租 金 從 西 頭 齊 魯 金 店 對 面 稻 草 人 門 面 房 7920 元 （ 元 /平 米 /日 ） 降 到 省 政 協(xié) 東 南 向 泉 城 路 南 一 商 業(yè) 門 面 房 1643 元 （ 元 /平 米 /日 ） ， 在 縣 西 巷 —舜 井 街 —泉 城 路 路 口 附 近 ，每 平 米 年 租 金 在 30003200 元 （ 元 /平 米 /日 ） 。 個(gè) 別 內(nèi) 部 商 鋪 每 平 米 年 租 價(jià) 達(dá) 到 1022 元 ， 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 低 于 最 初 對 租 金 水 平 的 預(yù) 期 。由 于 經(jīng) 營 狀 況 大 不 如 預(yù) 期 ， 萬 達(dá) 廣 場 首 層 精 品 步 行 街 商 鋪 租 價(jià) 普 偏 呈 現(xiàn) 下 降 趨 勢 。第四部分 濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格一、泉城路周邊商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格位 于 濟(jì) 南 金 街 西 首 的 萬 達(dá) 商 業(yè) 廣 場 首 層 精 品 步 行 街 銷 售 價(jià) 格 達(dá) 5 萬 元 /平 方 米 ， 均 價(jià) 達(dá) 萬 元 /平 方 米 ， 突 破 金 街 競 買最 高 價(jià) 29798 元 /平 方 米 ， 創(chuàng) 濟(jì) 南 商 業(yè) 物 業(yè) 售 價(jià) 新 高 。 在 業(yè) 態(tài) 設(shè) 計(jì) 上 ， 均 以 女 性 消 費(fèi) 品 為 主 。 詳 見 附 件 。第三部分 濟(jì)南市主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查濟(jì) 南 市 目 前 主 要 商 場 有 銀 座 商 城 、 華 聯(lián) 商 廈 、 嘉 華 購 物 廣 場 、 銀 座 購 物 廣 場 、 貴 和 購 物 中 心 、 貴 和 商 廈 、 人 民 商 場 等 ， 大型 超 市 有 銀 座 超 市 、 大 潤 發(fā) 、 世 紀(jì) 聯(lián) 華 、 沃 爾 瑪 以 及 即 將 開 業(yè) 的 家 樂 福 等 。 商 鋪 規(guī) 模 受 社 區(qū) 開 發(fā) 狀 況 制 約社 區(qū) 商 鋪 的 規(guī) 模 與 社 區(qū) 規(guī) 模 和 入 住 人 口 成 正 比 ， 社 區(qū) 規(guī) 模 和 發(fā) 展 商 實(shí) 力 制 約 著 社 區(qū) 商 鋪 的 規(guī) 模 ， 如 社 區(qū) 發(fā) 展 商 實(shí) 力 雄 厚 ，社 區(qū) 規(guī) 模 較 大 ， 入 住 業(yè) 主 人 數(shù) 較 多 ， 則 社 區(qū) 商 鋪 規(guī) 模 可 適 當(dāng) 擴(kuò) 大 ； 反 之 ， 社 區(qū) 屬 中 小 型 ， 入 住 人 口 較 少 ， 則 要 控 制 社 區(qū) 商 鋪 開發(fā) 規(guī) 模 。（ 三 ） 社 區(qū) 商 鋪 物 業(yè) 的 主 要 特 征 商 住 混 合社 區(qū) 商 鋪 是 住 宅 物 業(yè) 的 配 套 產(chǎn) 品 ， 商 住 混 合 是 社 區(qū) 商 鋪 最 明 顯 的 特 點(diǎn) 。 商 貿(mào) 結(jié) 合專 業(yè) 市 場 以 批 發(fā) 業(yè) 務(wù) 為 主 ， 主 要 面 向 機(jī) 關(guān) 團(tuán) 體 企 業(yè) 的 大 宗 采 購 ， 同 時(shí) 兼 營 零 售 業(yè) 務(wù) ， 以 滿 足 市 民 購 物 要 求 ， 很 多 市 民 在 購物 量 較 大 時(shí) ， 都 喜 歡 到 專 業(yè) 市 場 選 購 ， 價(jià) 格 更 便 宜 。 目 前 在 全 國 風(fēng) 起 云 涌 的 SHOPPING MALL 建 造 運(yùn) 動(dòng) ， 就 是 集 購 物 、 餐 飲 、 娛 樂 、 休 閑 、商 務(wù) 、 旅 游 等 多 項(xiàng) 功 能 于 一 體 的 大 型 一 站 式 消 費(fèi) 中 心 。 購 物 中 心 形 式大 型 商 廈 規(guī) 模 較 大 ， 地 理 位 置 優(yōu) 越 ， 易 于 形 成 新 的 購 物 中 心 和 消 費(fèi) 中 心 。 多 功 能 性大 型 商 廈 是 集 購 物 、 餐 飲 、 娛 樂 、 休 閑 、 旅 游 、 服 務(wù) 、 商 貿(mào) 、 辦 公 為 一 體 的 商 業(yè) 物 業(yè) ， 能 滿 足 人 們 多 種 消 費(fèi) 需 求 ， 諸 如 深圳 地 王 大 廈 、 廣 州 廣 百 新 翼 ?；?于 此 ， 政 府 以 新 一 輪 城 市 建 設(shè) 為 契 機(jī) ， 出 臺(tái) 各 項(xiàng) 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 規(guī) 劃 方 面 的 文 件 ， 以 及 進(jìn) 行 大 型 商 業(yè) 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 公 示 等 措 施 ， 均已 顯 示 政 府 在 改 善 現(xiàn) 有 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 布 局 、 提 升 商 圈 價(jià) 值 方 面 的 決 心 。結(jié) 論 ： 縱 觀 濟(jì) 南 商 業(yè) 發(fā) 展 歷 程 、 現(xiàn) 狀 及 未 來 發(fā) 展 趨 勢 ， 原 有 商 圈 大 多 是 經(jīng) 過 多 年 由 市 場 自 發(fā) 形 成 的 ， 長 期 的 發(fā) 展 沉 淀 了 極深 的 商 業(yè) 價(jià) 值 ， 具 有 一 定 的 市 場 知 名 度 ， 諸 如 經(jīng) 四 路 商 圈 、 原 泉 城 路 商 圈 、 文 化 西 路 商 圈 、 花 園 路 —老 東 門 商 圈 等 。 屋 面 可 設(shè) 置 娛 樂 中 心 、 觀 光 平 臺(tái) 及 景 觀 餐 廳 ， 由 專 門 的 電 梯 直 達(dá) 。按 照 設(shè) 計(jì) 方 案 ， 寓 意 “天 圓 地 方 ”的 主 體 建 筑 東 西 長 200 米 ， 南 北 進(jìn) 深 150 米 ， 45 米 高 的 矩 形 體 塊 中 嵌 入 一 具 有 凝 聚 力的 圓 環(huán) 建 筑 體 ， 內(nèi) 部 布 置 四 個(gè) 內(nèi) 庭 院 ， 以 解 決 自 然 通 風(fēng) 采 光 ， 屋 頂 設(shè) 置 觀 景 平 臺(tái) ， 建 筑 體 量 居 山 東 省 第 一 。 公 示 的 Ａ 、 Ｂ兩 套 方 案 ， 均 采 用 “三 團(tuán) 三 廊 ”的 規(guī) 劃 結(jié) 構(gòu) 模 式 ， 形 成 “三 縱 一 橫 ”的 環(huán) 形 交 通 系 統(tǒng) ， 新 建 部 分 總 建 筑 面 積 均 在 30 萬 平 方米 以 上 。在 內(nèi) 外 商 家 紛 紛 進(jìn) 駐 濟(jì) 南 及 政 府 商 業(yè) 規(guī) 劃 指 導(dǎo) 性 要 求 的 形 勢 下 ， 濟(jì) 南 將 面 臨 又 一 輪 商 業(yè) 洗 牌 ， 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 布 局 將 進(jìn) 一 步 得 到優(yōu) 化 調(diào) 整 。2022 年 3 月 9 日 濟(jì) 南 市 財(cái) 貿(mào) 辦 發(fā) 布 的 《 2022 年 濟(jì) 南 市 市 場 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 建 設(shè) 導(dǎo) 向 性 意 見 》 計(jì) 劃 年 內(nèi) 規(guī) 劃 10 處 20225000平 方 米 中 型 超 市 ， 擴(kuò) 大 家 電 類 、 家 具 類 、 服 裝 類 等 專 業(yè) 店 的 行 業(yè) 范 圍 ， 重 點(diǎn) 發(fā) 展 高 科 技 、 旅 游 、 汽 車 4S、 建 材 超 市 專 業(yè) 店 ，鼓 勵(lì) 和 引 導(dǎo) 市 內(nèi) 各 區(qū) 規(guī) 劃 建 設(shè) 營 業(yè) 面 積 1500 平 方 米 以 上 的 24 小 時(shí) 商 務(wù) 快 餐 超 市 、 建 設(shè) 一 處 薈 萃 全 國 各 地 特 色 名 優(yōu) 小 吃 美 食城 ； 適 度 發(fā) 展 大 型 綜 合 超 市 ， 在 東 部 產(chǎn) 業(yè) 帶 、 東 部 新 城 、 西 部 新 城 、 西 部 片 區(qū) 重 點(diǎn) 培 育 34 家 大 型 綜 合 超 市 ； 調(diào) 整 和 控 制 發(fā)展 百 貨 商 場 ， 突 出 經(jīng) 營 特 色 ， 轉(zhuǎn) 變 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) ， 控 制 中 心 城 區(qū) 內(nèi) 大 、 中 型 百 貨 店 的 建 設(shè) 。 隨 著 北 園 立 交 的 建 成 通 車 ， 該 區(qū) 域 交 通 環(huán) 境 進(jìn) 一 步 改 善 ， 商業(yè) 前 景 廣 闊 。 經(jīng) 一 路 延 長 線 道 路 改 造 工 程 的 實(shí) 施 ，聯(lián) 動(dòng) 濟(jì) 南 東 、 西 兩 大 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 區(qū) ； 大 潤 發(fā) 超 市 、 國 美 電 器 及 其 它 品 牌 店 的 成 功 進(jìn) 駐 ， 必 將 迅 速 帶 動(dòng) 該 區(qū) 域 商 業(yè) 的 快 速 發(fā) 展 。 以 中 低 檔 消 費(fèi) 為 主 ， 服裝 、 鞋 業(yè) 、 日 用 品 為 主 要 消 費(fèi) 品 。以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主)、風(fēng)味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。圖 4 泉城路商業(yè)街騎樓建筑形式及后街建筑人流稀少的景象經(jīng)二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)）以華聯(lián)、嘉華為主體構(gòu)筑的經(jīng)二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。經(jīng)過兩年的市場洗禮，這五個(gè)主題經(jīng)營區(qū)又增加了諸如美國加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意諾自助比薩、必勝客自助比薩、大快活快餐等餐飲業(yè)，夢萊茵婚紗攝影、浪漫經(jīng)典婚紗館、時(shí)尚新娘婚紗攝影、金夫人婚紗攝影等婚紗攝影專業(yè)店，新東方、精益、寶明齋、亨得利等眼鏡店。詳 見 附 表 21： 泉 城 路 業(yè) 態(tài) 分 布 情 況 表 。 作 為 濟(jì) 南 市 最 古 老 的 商 業(yè) 街 ， 泉城 路 不 僅 吸 引 了 龐 大 的 濟(jì) 南 消 費(fèi) 群 體 ， 同 時(shí) 還 作 為 一 個(gè) 大 型 的 旅 游 文 化 商 業(yè) 中 心 接 納 了 大 量 的 旅 游 消 費(fèi) 者 。 泉 城 路 歷 來 是 濟(jì) 南 繁 華 的 中 心 商 業(yè) 區(qū) ， 商 家 云 集 ， 名 店 眾 多 ， 是 泉 城 東 西 向 發(fā) 展 的 主 軸 ， 有 “十 字 金 街 ”’之 地 位 ，是 一 條 具 有 購 物 、 交 通 、 休 閑 、 旅 游 、 文 化 五 大 功 能 的 準(zhǔn) 步 行 商 業(yè) 街 。（ 三 ） 濟(jì) 南 市 區(qū) 幾 大 商 業(yè) 區(qū)濟(jì) 南 市 商 圈 格 局 表 現(xiàn) 出 以 全 市 級(jí) 商 業(yè) 中 心 泉 城 路 —經(jīng) 四 路 商 業(yè) 區(qū) 為 龍 頭 ， 經(jīng) 二 路 商 業(yè) 區(qū) 、 花 園 路 商 業(yè) 區(qū) 、 北 園 路 商 業(yè) 帶等 多 個(gè) 商 業(yè) 區(qū) 割 據(jù) 的 態(tài) 勢 。 國 際 零 售 巨 頭 改 變 省 城 商 業(yè) 版 圖 。 在 面 對 外 來 競 爭 壓 力 的 情 況 下 ， 紛 紛 以 服 務(wù) 為 先 導(dǎo) ， 求 變 求 新 ， 出 臺(tái) 多 項(xiàng) 刺 激 消 費(fèi) 的 措 施 、 辦 法 ，增 強(qiáng) 自 身 市 場 號(hào) 召 力 。 小 巷 深 處 的 傳 統(tǒng) 名 吃 與 風(fēng) 格 獨(dú) 特 的 精 美 西 餐 相 映 成 趣 ，成 為 濟(jì) 南 餐 飲 業(yè) 的 一 道 亮 麗 風(fēng) 景 線 。 目 前 ， 形 成 了 市 區(qū) 中 部 以 泉 城 廣 場 為 中 心 聚 集 了 銀 座 、 大 潤 發(fā) 、 三 聯(lián) 、 蘇 寧 、 貴 和 、 百 大 等 大 賣 場 ； 聯(lián) 華 、 大 潤發(fā) 、 新 一 佳 、 濟(jì) 南 華 聯(lián) 等 環(huán) 布 在 城 市 四 周 ， 形 成 了 濟(jì) 南 市 新 的 商 業(yè) 格 局 。 2022 年 全 市 商 品 交 易 市 場 總 數(shù) 達(dá) 713 處 ， 其 中 城 市 市 場 229 處 ， 農(nóng) 村 市 場 484 處 ， 市場 成 交 額 達(dá) 億 元 ， 社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 億 元 。隨 著 濟(jì) 南 與 16 個(gè) 地 級(jí) 市 全 部 實(shí) 現(xiàn) 高 速 公 路 貫 通 ， 使 整 個(gè) 山 東 形 成 了 以 濟(jì) 南 為 中 心 的 半 日 生 活 圈 ， 半 日 生 活 圈 的 形 成 ， 以及 《 濟(jì) 南 市 城 市 總 體 規(guī) 劃 》 、 《 濟(jì) 南 市 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 發(fā) 展 規(guī) 劃 》 的 出 臺(tái) ， 優(yōu) 化 資 源 ， 調(diào) 整 結(jié) 構(gòu) ， 大 大 提 升 了 濟(jì) 南 的 商 業(yè) 競 爭 力 。 集 購 物 、 休 閑 、 娛 樂 和 飲 食于 一 身 的 銀 座 地 下 購 物 廣 場 ， 自 2022 年 開 業(yè) 至 今 持 續(xù) 火 爆 ， 一 站 式 的 超 級(jí) 購 物 模 式 這 種 新 興 的 第 三 代 商 業(yè) 形 態(tài) 不 斷 叫 響 泉 城 。我 國 加 入 世 貿(mào) 組 織 的 同 時(shí) ， 最 新 一 輪 的 濟(jì) 南 商 戰(zhàn) 才 是 真 正 較 量 的 開 始 。兩 個(gè) 回 合 下 來 ， 不 少 曾 經(jīng) 輝 煌 的 濟(jì) 南 本 土 商 號(hào) 逐 漸 淡 出 ?！俺?市 要 革 百 貨 的 命 ”， 在 一 定 程 度 上 概 括 了 濟(jì) 南 商 業(yè) 第 二 輪 洗 牌 的 演 化 過 程 。1996 年 崛 起 的 銀 座 商 城 及 1997 年 出 場 的 貴 和 購 物 中 心 率 先 向 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 模 式 發(fā) 出 了 挑 戰(zhàn) ， 把 專 業(yè) 店 搬 進(jìn) 商 場 。 “六 朵 金 花 ”無 一 例 外 是 大 而 全 的 百 貨 店 。結(jié) 論 ： 社 會(huì) 的 持 續(xù) 高 速 發(fā) 展 及 人 民 消 費(fèi) 結(jié) 構(gòu) 的 不 斷 升 級(jí) 、 可 支 配 收 入 的 增 多 ， 給 中 高 檔 商 品 零 售 業(yè) 及 現(xiàn) 代 服 務(wù) 業(yè) 提 供 了 極大 的 市 場 機(jī) 會(huì) 。 依 據(jù) 2022 年 整 體 經(jīng) 濟(jì) 運(yùn) 行 態(tài) 勢 及 本 年 政 府 繼續(xù) 實(shí) 施 “大 抓 工 業(yè) 、 抓 大 工 業(yè) ”發(fā) 展 戰(zhàn) 略 ， 加 快 發(fā) 展 速 度 、 調(diào) 整 優(yōu) 化 結(jié) 構(gòu) ， 與 城 市 相 關(guān) 的 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè) 和 工 業(yè) 投 資 力 度 繼 續(xù) 加大 ， 投 資 繼 續(xù) 保 持 高 速 增 長 ， 汽 車 、 住 房 、 通 訊 產(chǎn) 品 以 及 旅 游 等 新 興 消 費(fèi) 品 正 日 益 成 為 消 費(fèi) 亮 點(diǎn) 、 熱 點(diǎn) ， 消 費(fèi) 結(jié) 構(gòu) 升 級(jí)