綜合商業(yè)項目市場調(diào)研報告(參考版)
2025-01-22 20:59本頁面
【正文】 2023年 2月 6日星期一 9時 0分 43秒 21:00:436 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 6日星期一 下午 9時 0分 43秒 21:00: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :00:4321:00Feb236Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , February 6, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 6日星期一 9時 0分 43秒 21:00:436 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :00:4321:00:43February 6, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :00:4321:00Feb236Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 6, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 6日星期一 9時 0分 43秒 21:00:436 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 :00:4321:00:43February 6, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :00:4321:00Feb236Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 6, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 稻香酒家（珠江帝景店）位于大型住宅社區(qū)珠江帝景苑內(nèi) 稻香酒家（珠江帝景店） 步行距離約 稻香酒家 珠江帝景苑 地塊 3發(fā)展意向：酒店 +服務式公寓 +辦公 1 2 3 4 旅業(yè)、寫字樓 (12層 ) 總建筑面積 60725 ㎡ 其中市話機樓 7000 ㎡ 物業(yè)功能 占地面積 （平方米） 建筑面積 （平方米） 層數(shù) （層） 房間數(shù)量 /規(guī)格 辦公 1500 18000 12 服務式公寓 1500 18000 12 1房 2房為主 酒店 3000 24725 9 約 250間客房 酒店、服務式公寓、辦公產(chǎn)品的盈利能力均較差，并且存在一定的市場風險，建議適當控制上述三類產(chǎn)品的規(guī)模，并注意分散風險；各功能物業(yè)的初步意向如下： ?酒店：中小型社區(qū)酒店，初步意向為四星級標準，五星級宣傳，由新世界酒店集團管理或業(yè)主自行管理； ?服務式公寓：依托于酒店，面向白云區(qū)內(nèi)的中高端商務人士，提供簡單的酒店服務或菜單式服務； ?辦公：以區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐的中小型企業(yè)為主要客戶 地塊 3規(guī)劃指標建議 地塊 4發(fā)展意向：大型正餐 /特色餐飲 1 2 3 4 綜合樓 (4層 ) 建筑面積 4352 ㎡ 基底面積 1807 ㎡ 地塊 4基底面積不足 2千平方米，并且遠離三區(qū)商業(yè)和地鐵站，從建筑規(guī)模和位置而言，均不適宜發(fā)展購物類業(yè)態(tài)； 餐飲為典型的目的性業(yè)態(tài)，并且能夠作為酒店、公寓和辦公物業(yè)的優(yōu)質(zhì)配套，是地塊 4最適宜的發(fā)展方向；結合地塊 4的優(yōu)質(zhì)景觀資源，可在首層布局少量的戶外休閑餐飲。 SPA會館與餐飲業(yè)能形成良好互動，并且充分利用地塊 2的景觀優(yōu)勢。 地塊 2發(fā)展意向： A方案 —— 家居概念店、體驗館 家居主題類次主力店與嶺南新世界的大型居住社區(qū)的氛圍較為契合，并且該類業(yè)態(tài)的聚客能力較強，對三區(qū)商業(yè)有較強的促進作用 。 狀態(tài) 運動設施種類比較單一，設施維護狀況較差，提供服務內(nèi)容較少。 管理 由小區(qū)物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，會所內(nèi)所有設施均為有償使用，按次收費。 服務 /設施 為業(yè)主提供游泳池、籃球場、羽毛球場以及健身房等運動設施以及一個放映廳。 從項目整體物業(yè)功能組合的角度出發(fā)，辦公物業(yè)對零售、酒店等都有消費支撐，但預計其自身盈利能力較低，應適當控制開發(fā)規(guī)模 預計本項目辦公產(chǎn)品的租戶以中小型企業(yè)居多，承租面積多在 300平米以下 從經(jīng)濟利益的角度考慮，此類物業(yè)不適宜作為本項目重點發(fā)展方向 中小型企業(yè)選址時對于成本性因素（如租金）敏感度最高，價格承受能力較低 白云區(qū)工業(yè)產(chǎn)值構成 辦公物業(yè)對零售商業(yè)、酒店、服務式公寓均能提供消費人群支撐 項目發(fā)展方向初探 物業(yè)功能組合方案：既控制了風險性物業(yè)的開發(fā)規(guī)模，同時又實現(xiàn)各物業(yè)之間的良性互動，增強項目的整體競爭力 優(yōu)質(zhì)零售商業(yè) 寫字樓 高星級酒店 服務式公寓 ?為零售商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源 ? 完善酒店的配套，提升酒店吸引力 ? 為商業(yè)提供穩(wěn)定的商務客源 ? 服務于寫字樓商務人群，完善寫字樓配套 ? 作為商務辦公人群的住宅配套 ? 提升公寓品質(zhì)形象 ? 為商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源 ? 服務于公寓住戶，并可借助酒店管理品牌提升公寓管理質(zhì)量 綜上所述： ?零售商業(yè)、酒店、服務式公寓、寫字樓均具有開發(fā)可行性； ?零售商業(yè)市場風險小、盈利能力強，可進行重點開發(fā)； ?酒店、服務式公寓、寫字樓可豐富整體物業(yè)功能組合，并形成良性互動，但存在一定的市場風險，應控制開發(fā)規(guī)模 在上述物業(yè)功能組合建議下，各地塊均具備微環(huán)境上的可行性，規(guī)劃調(diào)整的必要性較低 體育館、活動中心 (5層 ) 用地面積 建筑面積 18943㎡ 基底面積 3908㎡ 商業(yè)設施 (2層 ) 用地面積 建筑面積 6089㎡ 基底面積 4525㎡ 旅業(yè)、寫字樓 (12層 )
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