綜合商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告-文庫吧資料
2025-01-24 20:59本頁面
【正文】 用地面積 16855㎡ 建筑面積 60725㎡ 基底面積 6000㎡ 綜合樓 (4層 ) 用地面積 5178㎡ 建筑面積 4352㎡ 基底面積 1807㎡ 1 2 3 4 地塊編號 各地塊適宜的發(fā)展方向 地塊位置對其發(fā)展方向的限制 規(guī)劃調(diào)整的必要性 1 建筑規(guī)模最大，最適宜開發(fā)零售商業(yè) 與三區(qū)商業(yè)最近，利于其發(fā)展零售商業(yè) 低 2 從地塊規(guī)模和形狀而言，適宜布局次主力店，以目的性業(yè)態(tài)為主 對于開發(fā)目的性業(yè)態(tài)無實(shí)質(zhì)性的阻礙作用 較低 3 優(yōu)質(zhì)的景觀資源有利于開發(fā)酒店、服務(wù)式公寓、辦公物業(yè) 與地鐵站點(diǎn)的距離在可承受的步行范圍內(nèi)，對酒店、辦公客源無明顯的削弱效果 低 4 從建筑規(guī)模和單層面積而言，均適合布局餐飲業(yè)態(tài) 地塊位置不會產(chǎn)生限制性作用 低 建議方案：零售商業(yè) +酒店 +服務(wù)式公寓 +辦公 1 2 3 4 開發(fā) 地塊 物業(yè)類型 占地面積 （平方米） 建筑面積 （平方米） 層數(shù) （層） 面積比例 備注 地塊 1 體育 /娛樂 /購物 3908 18943 5 20% 地塊 2 購物 /餐飲 4525 6089 2 7% 地塊 3 辦公 1500 18000 12 20% 服務(wù)式公寓 1500 18000 12 20% 面向中高端 商務(wù)人士 酒店 3000 24725 9 27% 約 250間客房 地塊 4 餐飲 1807 5178 4 6% 總計(jì) 90935 100% 零售商業(yè)：酒店（含服務(wù)式公寓）：辦公 =33： 27： 40 地塊 1發(fā)展意向：體育運(yùn)動(dòng)主題類購物 /娛樂（含少量體育運(yùn)動(dòng)場館） 1 2 3 4 體育館、活動(dòng)中心 (5層 ) 總建筑面積 18,943 ㎡ 醫(yī)療衛(wèi)生面積 3,500 ㎡ 體育館面積 10,000 ㎡ 文化活動(dòng)面積 5,000㎡ 品牌建議 地塊 1距離三區(qū)商業(yè)最近，商業(yè)價(jià)值最高，適宜布局與三區(qū)零售商業(yè)關(guān)系最為密切的業(yè)態(tài)； 建議結(jié)合該地塊的體育館用地性質(zhì)，以體育運(yùn)動(dòng)主題類購物為主要發(fā)展方向，既富有特色，同時(shí)又能最大化發(fā)揮該地塊的商業(yè)價(jià)值。 受到區(qū)域產(chǎn)業(yè)的支撐，以及考慮到潛在的中高端商務(wù)人士的居住需求，中高端服務(wù)式公寓可能存在市場需求； 但由于白云區(qū)甚至廣州市的服務(wù)式公寓市場需求普遍不足，出于風(fēng)險(xiǎn)控制的角度考慮，本項(xiàng)目即使開發(fā)中高端服務(wù)式公寓，也需注意控制開發(fā)規(guī)模 各功能物業(yè)市場研判 ? 零售商業(yè)市場 ? 酒店市場 ? 公寓市場 ? 辦公市場 白云區(qū)辦公物業(yè)主要集中在三元里區(qū)域及機(jī)場路沿線；由于位于城市非核心商務(wù)區(qū)，高端辦公市場需求不足，但中低檔辦公物業(yè)市場需求較為活躍 8 1 2 3 4 5 6 7 9 13 12 15 17 11 14 10 16 18 19 20 22 21 24 23 22 25 白云區(qū)辦公物業(yè)主要集中在三元里區(qū)域及機(jī)場路沿線 辦公物業(yè)類型 區(qū)域 租金水平 （元 /平方米 /月） 平均入駐率 代表物業(yè) 甲級寫字樓 廣州主要商務(wù)區(qū) * 100180 93% 粵海天河城大廈、合景國際金融廣場 白云區(qū) 無 乙級寫字樓 廣州主要商務(wù)區(qū) 6090 85% 新保利大廈、達(dá)寶廣場 白云區(qū) 5080 三元里及機(jī)場路沿線：約 80% 金茂大廈 丙級寫字樓 廣州主要商務(wù)區(qū) 4060 90% 百匯廣場 白云區(qū) 3040 三元里及機(jī)場路沿線：約 90% 齊富商貿(mào)大廈、金來大廈 高端辦公物業(yè)市場需求不足，中低端市場相對較為活躍 受到白云區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐以及白云新城的輻射和帶動(dòng)，項(xiàng)目具備開發(fā)辦公物業(yè)的需求支撐，但預(yù)計(jì)租金水平空間有限 本項(xiàng)目 嘉禾均禾組團(tuán) 白云 新城 白云機(jī)場 白云新城規(guī)劃為廣州城市副中心，商業(yè)是區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)職能之一，預(yù)計(jì)未來區(qū)域辦公氛圍相對較為濃厚 白云區(qū)為廣州傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在制造業(yè)的帶動(dòng)下，以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)也獲得了較好發(fā)展；2023年，白云區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 71%，甚至略高于廣州市同期的 %； 蓬勃發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)為白云區(qū)辦公物業(yè)發(fā)展提供了市場支撐。 相對而言，四星級酒店市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定 。 ?由于市場 供大于求 ，廣州五星級市場入住率從 2023年以來一直呈下降趨勢。 本項(xiàng)目具備開發(fā)酒店物業(yè)的可行性，并且酒店物業(yè)能夠豐富項(xiàng)目的整體物業(yè)功能，對社區(qū)起到一定的配套作用，具有戰(zhàn)略開發(fā)意義 酒店物業(yè)能夠?yàn)樽≌峁┡涮滓约白鳛閮?yōu)良固定資產(chǎn)沉淀，就本項(xiàng)目而言，酒店還能為商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源，能夠與各功能物業(yè)形成良性互動(dòng)，具有戰(zhàn)略開發(fā)意義 優(yōu)良固定資產(chǎn) 提升住宅溢價(jià) 重要配套設(shè)施 由于市場供應(yīng)的激增，廣州包括白云區(qū)在內(nèi)的五星級酒店市場入住率呈明顯的下降趨勢 ?廣州高星級酒店市場需求較為不足，而市場供應(yīng)卻持續(xù)增長，供需之間存在較為明顯的不匹配狀態(tài)； 2023年到 2023年廣州市五星級酒店客房從 4,364間上升到 9,063間 ,預(yù)計(jì)到 2023年為止該數(shù)字將上升到 14,150間，其中 60%是國際連鎖品牌。 市場客源支撐 ?白云區(qū)是廣州市重要的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，全區(qū) 4000多家的工業(yè)企業(yè)為酒店提供潛在商務(wù)會議與展覽客源 。 ?項(xiàng)目便捷的交通使得本項(xiàng)目有
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