【正文】 做成功物業(yè)管理人！』 第 40 頁(yè)，共 52 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第十二節(jié) 附表 12 貴和購(gòu)物中心 商場(chǎng)名稱 貴和購(gòu)物中心 地理位置 濟(jì)南市天地壇街 1 號(hào) 開 發(fā) 商 山東魯能集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)管理 魯能商貿(mào)公司 物業(yè)管理 魯能商貿(mào)公司 認(rèn) 知 度 跨區(qū)域，高 輻射范圍 整個(gè)市區(qū)及周邊縣市 總 規(guī) 模 萬(wàn)平米 經(jīng)營(yíng)面積 萬(wàn)平米 樓 層 數(shù) 地上 5 層、地下 1 層 經(jīng)營(yíng)模式 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 經(jīng)營(yíng)特色 薈萃世界名優(yōu)精品，傳播現(xiàn)代消費(fèi)文化 商場(chǎng)包裝 整體包裝檔次高，舒適感程度高 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 百貨為主，超市為輔 車 位 數(shù) 地上約 35 個(gè) 整體形象 山東省商業(yè)品牌，整體形象好 營(yíng)業(yè)時(shí)間 9： 0021： 00 服務(wù)情況 素質(zhì)高，態(tài)度好，熱情大方 顧客滿意度 高 主力消費(fèi)群 白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)、政府官員 業(yè)態(tài)分布 B1 精品超市：名煙名酒、進(jìn)口食品、保健食品、休閑食品、冷凍食品、茶葉飲料、副食調(diào)料、海。做成功物業(yè)管理人！』 第 38 頁(yè)，共 52 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第十節(jié) 附表 10 銀座購(gòu)物廣場(chǎng) 商場(chǎng)名稱 銀座購(gòu)物廣場(chǎng) 地理位置 泉城廣場(chǎng)負(fù)一層 開 發(fā) 商 山東省商業(yè)集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)管理 山東世界貿(mào)易中心 物業(yè)管理 銀座 認(rèn) 知 度 跨區(qū)域，高 輻射范圍 整個(gè)市區(qū) 總 規(guī) 模 約 3 萬(wàn)余平米 經(jīng)營(yíng)面積 3 萬(wàn)平方米 樓 層 數(shù) 地下 1 層 經(jīng)營(yíng)模式 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 經(jīng)營(yíng)特色 品牌超市、中高檔百貨 商場(chǎng)包裝 整體檔次較高，舒適感較高 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 超市為主，百貨、餐飲、電玩為輔 車 位 數(shù) 地下約 150 個(gè)，地上濼源大 街輔道約 75 個(gè) 整體形象 山東商業(yè)著名品牌，整體形象好 主力商家 自有銀座超市 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 超市 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 約 1 萬(wàn)平方米 營(yíng)業(yè)時(shí)間 日 四 9： 0022： 00 五 六 9： 0022： 30 服務(wù)情況 素質(zhì)高，態(tài)度好，熱情 顧客滿意度 高 主力消費(fèi)群 普通市民、白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)、政府官員 業(yè)態(tài)分布 仕女時(shí)尚館、淑女流行館、運(yùn)動(dòng)休閑城、康康快餐、皇室比薩、麥當(dāng)勞、銀座超市、化妝珠寶、紳士世界 交通情況 公交：東向： 4 K9 80、 10 4 K5 6 8 K54 路 西向：增 加 70 路 道路：濼源大街 6 車道，自行車道約 9 米，人行道約 5 米，距泉城廣場(chǎng)約 300400 米 趵南崗交通流量：時(shí)間 13 日 13： 2213： 23，由東向西 75 輛、由西向東 48 輛 備 注 為目前國(guó)內(nèi)單層商業(yè)設(shè)施規(guī)模之最，擁有 1 萬(wàn)平米的汽車、自行車停車場(chǎng) 第十一節(jié) 附表 11 萬(wàn)達(dá)沃爾瑪商業(yè)廣場(chǎng) 商場(chǎng)名稱 萬(wàn)達(dá)沃爾瑪商業(yè)廣場(chǎng) 地理位置 泉城路西端 開 發(fā) 商 濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)房地產(chǎn)公司 經(jīng)營(yíng)管理 濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)管理公司 物業(yè)管理 濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)管理公司 認(rèn) 知 度 跨區(qū)域，高 輻射范圍 整個(gè)市區(qū) 總 規(guī) 模 約 5 萬(wàn)平米 經(jīng)營(yíng)面積 4 萬(wàn)平方米 樓 層 數(shù) 地上 4 層、地下 1 層 經(jīng)營(yíng)模式 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 經(jīng)營(yíng)特色 品牌超市、家居城及室內(nèi)步行街 商場(chǎng)包裝 整體檔次較高，舒適感程度較高 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 超市為主，家居、百貨為輔 車 位 數(shù) 地下約 150 個(gè) 整體形象 全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌，整體形象較好 主力商家 沃爾瑪超市 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 超市 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 約 2 萬(wàn)平方米 半主力商家 紅星美凱龍 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 家居 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 約 1 萬(wàn)平方米 營(yíng)業(yè)時(shí)間 超市 7： 0022： 00 家居：日 四 9： 0020： 00 服務(wù)情況 素質(zhì)高，態(tài)度好，熱情 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷶偽患s8 ㎡，鋪面約 15 ㎡，經(jīng)營(yíng)中低檔品種，零售、批發(fā)并重，青年人、學(xué)生消費(fèi)為主 3 東門小商品批發(fā)市場(chǎng)兩側(cè)商業(yè)房 67 元 /㎡ /日 休閑服飾、眼鏡店、飾品店、文具店等 檔次較低，含極少量品牌專賣店，一派繁榮景象，租價(jià)向東和向西遞減 4 歷黃路東 \明湖路北門頭房 730 元 無(wú) 舊平房 ，臨明湖路 5 名翠商廈廣場(chǎng)西門頭房 7910 元 童裝 面對(duì)公交車站， 10 平米 6 老東門二層商鋪 7300 元 服裝 面積 2 平方米 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 35 頁(yè)，共 52 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第七節(jié) 附表 7 花園路沿線商業(yè)物業(yè)價(jià)格一覽表 序號(hào) 物業(yè)位置 平米年租金 銷售價(jià)格 備注 1 富翔天地商業(yè)街東起第 2間 1120 元 前期 6800元 /㎡，現(xiàn)已漲至 1萬(wàn)余元 /㎡ 臨花園路，一、二層連租，面積約 200 平米，年租金 13 萬(wàn)元，二層租金以 1500 元 /月計(jì) 2 富翔天地商業(yè)街東起第 6間 832 元 面積 84 平米 3 洪樓 廣場(chǎng)西側(cè)慧都大廈 1460 元起 2 萬(wàn)元 銷售時(shí)間較早，同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少 4 大潤(rùn)發(fā)西海蔚商業(yè)廣場(chǎng) 約 1 萬(wàn)元 住宅底層 2 層均價(jià)，還未正式銷售 5 二建融基大廈底層 萬(wàn)元 2 層連售，共計(jì) 1400 平米 6 大潤(rùn)發(fā)廣場(chǎng)東臨街手機(jī)門面房 4015 元 7 平米，外開三角形 7 花園路億家樂(lè)房屋中介所 1850 元 27 平米 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 獨(dú)立商鋪及開架銷售 ,租金 615萬(wàn)/年 主力面積15 平米 八 區(qū) 飾品、箱包、工藝品、小百貨等 開架銷售為主，租金 萬(wàn) /年 主力面積10 平米 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 33 頁(yè)，共 52 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 七 區(qū) 中、低檔化妝用品、小飾品、小家電。比特、浪漫經(jīng)典、千嬌百媚、柏仙多格、佐丹奴、安踏、香雪兒、小魔怪牛仔、花坊伊人等28 個(gè)品牌 獨(dú)立商鋪為主，租金1015 萬(wàn) /年 主力面積20 平米 四 區(qū) 男女時(shí)裝（女裝為主），有依特雅、花都、衣戀、杜安、不見不散、雪基龍、誘惑、圣雪兒、合華麟、花瓣 雨、紅櫻束、森林公主等 28 個(gè)品牌 獨(dú)立商鋪為主，租金1015 萬(wàn) /年 主力面積20 平米 五 區(qū) 鞋類，有森林公主、浪漫經(jīng)典、達(dá)芙妮、飛駝、木林森、派中派、八匹馬、仙妮詩(shī)、奧古絲都、紅蜻蜓、雙星、喬丹等 35 個(gè)品牌 開架式銷售為主，租金610 萬(wàn) /年 主力面積10 平米 六 區(qū) 男女時(shí)裝（女裝為主），有禾、時(shí)尚空間、喜之緣精品婚紗、世域、潤(rùn)美溪、美和時(shí)尚、魔鬼魚、歐陸行、幸福格格、龍威、鐘愛一生、時(shí)尚經(jīng)典、東京快訊、星期六、夢(mèng)之牛、另類公社等 49 個(gè)品牌。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁(yè)，共 52 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 17 玉石軒 40 1452 玉石制品 18 翰皇擦鞋 10 2604 皮鞋保養(yǎng) 19 沙宣發(fā)藝 40 1200 美發(fā) 20 阿力發(fā)藝 20 1500 美發(fā) 21 平均 第五節(jié) 附表 5 永興人防地下商城租金價(jià)格一覽表 區(qū)域 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 年租金 面積（㎡） 一 區(qū) 煙酒糖茶、冷飲、電腦畫像、小飾品、化妝品、箱包、內(nèi)衣等 柜臺(tái)式為主，租金 28萬(wàn) /年 柜臺(tái)約 3平米，獨(dú)立鋪位 810平米 二 區(qū) 美甲、玉石制品、仿真首飾、音像制品、皮具精品屋、婚紗、永興快餐等。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁(yè)，共 52 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第三節(jié) 附表 3 泉城路沿線商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格一覽表 序號(hào) 位置 建筑面積 平米年租金（售價(jià)：元） 備注 1 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 65 號(hào)內(nèi)鋪 1570 三個(gè)月一簽 2 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 74 號(hào)內(nèi)鋪 約 45 1350 3 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 76 號(hào)內(nèi)鋪 1460 4 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 11A 號(hào)內(nèi)鋪 60 1022(原購(gòu)入價(jià) 萬(wàn)元 ) 最初平米年租金 2200 5 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 08B 號(hào)內(nèi)鋪 約 83 1025 6 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)奧康臨街門頭 523 原租金 4600 元（現(xiàn)轉(zhuǎn) 讓價(jià) 5 萬(wàn)元） 奧康自營(yíng) ,只售不租 7 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層某鋪位 30 3080（現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià) 萬(wàn)） 中介所數(shù)據(jù) 8 齊魯金店對(duì)面稻草人門頭 25 7920 規(guī)格 7m 9 省府前街路口西側(cè)古玩城 6 4056 不直接臨街 10 省府前街西側(cè)勁霸男裝 100 2500 不直接臨街，深約 50 米 11 院前街路口華典大廈一層 300 5070 東南臨街，含 2 間辦公室 12 舜井街路口西側(cè)真維斯 120 2500 共兩層，各 60 平米 13 舜井街西鋪位 A 7368 大樓拐角鋪位 14 舜 井街西鋪位 B 11 7272 大樓拐角鋪位 15 舜井街南臨黑西路鋪面 15 2920 16 省政協(xié)對(duì)面門頭房 55 2920 沒(méi)有制冷采暖設(shè)備 17 皇亭體育館對(duì)面門頭房 A 15 3285 無(wú)制冷采暖設(shè)備及物管 18 皇亭體育館對(duì)面門頭房 B 35 2920 無(wú)制冷采暖設(shè)備及物管 19 皇亭體育館對(duì)面門頭房 C 33 1643 規(guī)格 10m 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁(yè)，共 52 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 合計(jì) 19971 9145 2330 10826 1766 其中7月 1940 823 2322 1117 1421 8月 1723 949 2248 774 1949 9月 1853 938 2384 915 1894 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 表 5 各商業(yè)區(qū)域日平均車流、人流對(duì)比 序號(hào) 商業(yè)區(qū)域 日均車流量 日均人流量 備注 1 經(jīng)四路區(qū)域 69840 28656 車流量大于人流量 2 經(jīng)二路區(qū)域 人流量遠(yuǎn)高于車流量 3 泉城廣場(chǎng)及花園路區(qū)域 22550 45864 人流量大于車流量 結(jié)論：泉城廣場(chǎng)區(qū)域?yàn)闈?jì)南商業(yè)人流量最為集中的區(qū)域，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平也處于高端水平，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)無(wú)論人流、車流的日流量均屬最低，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平也相對(duì)較低。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁(yè)，共 52 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 口往西人流迅速減少。 特別注意的是，舜井街與縣西巷相對(duì)的泉城路路口由于泉城路車輛由東向西單行，此方向車流較多，人流較少；老東門人流量大， 10 分鐘通過(guò)的人流量可高達(dá) 1438 人，該路段距縣西巷北端入口僅相距約 300 米。按一天 8 小時(shí)進(jìn)行計(jì)算，車流量達(dá) 22550 輛，人流量達(dá) 45864 人。 第三節(jié) 三、泉城廣場(chǎng)周邊及花園路路段 泉城廣場(chǎng)周邊及花園路路段人流、車流較多。按一天 8 小時(shí)進(jìn)行計(jì)算，車流量達(dá) 輛，人流量達(dá) 人。詳見附表 18。 第一節(jié) 一、經(jīng)四路路段 經(jīng)四路路段作為濟(jì)南原有的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，四個(gè)車道，車流量大，高于同時(shí)間通過(guò)該區(qū)域的人流量，平均各個(gè)方向 10 分鐘車流量也高達(dá) 輛，最高達(dá) 1320 輛，平均每秒至少就有一輛車通過(guò)；人流量也不少，平均各個(gè)方向 10 分鐘人流量在 人，最高達(dá) 570 人。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁(yè)，共 52 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第六章 第五部分 濟(jì)南市主要商圈人流、車流調(diào)查 濟(jì)南市各商圈的發(fā)展與消費(fèi)人流、車流的多寡密切相關(guān)，地段第一性在商業(yè)地產(chǎn)中更是得到最充分的體現(xiàn)。 圖 14 老東門小商品市場(chǎng)、租金高達(dá) 21 元 /天 /日的鋪面及周邊滾滾人流、車流（星期四） 表 4 各商業(yè)區(qū)商業(yè)物業(yè)售價(jià)及地理特征分析 序號(hào) 商業(yè)路段 售價(jià)水平 價(jià)格地理特征 1 泉城路沿線 1600080000 西段高，東段低 2 縣西巷南端 30000 南段高，北段低 3 經(jīng)四路商業(yè)街 20200 兩端高，中間低 4 永興人防地下 商城 40000 中間高，兩端低 5 文化西路沿線 44000 南側(cè)高，北側(cè)低 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松魃虡I(yè)物業(yè)租價(jià)水平詳見附表 8。 （二）東關(guān)大街沿線商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格 東關(guān)大街西端有老東門小商品批發(fā)市場(chǎng)，無(wú)論周末還是平常時(shí)段，該地段人流都較多，在這里購(gòu)物可以說(shuō)是“天天星期天”，大量的人流帶來(lái)租金水平上揚(yáng)，個(gè)別地段更好的商業(yè)營(yíng)業(yè)房其鋪面租金水平更是高達(dá) 20元 /平方米 /日。目前，花園路底層商業(yè)物業(yè)每平米年租金水平中段區(qū)域 1500— 4000 元，東段區(qū)域在 1000 元左右。 圖 13 文化西路歷下大潤(rùn)發(fā)及沿街營(yíng)業(yè)房 啟示：按商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)銷售價(jià)格為同期 10 年期租金水平進(jìn)行估算，文化西路路段商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格在