【文章內(nèi)容簡介】 50 元 /月 90%以上 西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居 民 經(jīng)四路 商業(yè)區(qū) 交通便利 傳統(tǒng)中央商業(yè)區(qū) 大型百貨 大型商場一般以聯(lián)營方式扣點約 20%作為租金；一般商場租金約 180 元 /月 95%左右 全市消費者 花園路 商業(yè)區(qū) 區(qū)域中心，交通便利 二級商業(yè)區(qū)，東部商業(yè)中心 超市，咖啡店、酒吧集中區(qū)域 一般商場租金約 200元 /月 90%左右 歷城、歷下區(qū)居民 北園大街商業(yè)帶 主要的交通樞紐 二級商業(yè)區(qū)，專業(yè)市場聚集地 家居、建材類專業(yè)市場 一般商場租金 100 元左右 /月 85%左右 魯中（家居建材），周邊居民（超市） （四）濟南主要商業(yè)物業(yè)比較 表 3 濟南主 要商業(yè)物業(yè)比較 物業(yè)名稱 位置 規(guī)模(㎡ ) 業(yè)態(tài)形式 租售價格 (不含進場費 ) 經(jīng)營方式 檔次 經(jīng)營范圍 車位 萬達購物廣場 泉城路西端 約 5 萬 超市、專業(yè)店、專賣店 F1 售價： 萬元 F1 租價：約 300 元 /㎡ /月 一層自營 二 四層聯(lián)營 高檔 生活用品、家居、品牌服裝 143個 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 17 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 銀座商城 濼源大街與佛山街 5 萬 百貨商場 扣點約 20%作為租金 聯(lián)營 中高檔 生活用品、時尚用品 約240個 貴和購物中心 泉城路中段 萬 百貨商場 扣點約 25%作為租金 聯(lián)營 高檔 高檔用品 約35個 嘉華購物廣場 經(jīng)二緯九 4 萬 摩爾 扣點約 20%作為租金 統(tǒng)一經(jīng)營 中高檔 精品、生活用品、 約300個 百腦匯 山大路124 號 萬 專業(yè)商場 租價： 120 元 /平方米 /月 統(tǒng)一經(jīng)營 中高檔 電子等科技產(chǎn)品 200余個 大觀園商場 經(jīng)四緯二路 萬 百貨商場 扣點約 15%作為租金 聯(lián)營 中低檔 百貨 約50個 國美電器商城 花園路中段 萬 家電連鎖 租價： 100 元 /平方米 /月 連鎖 中檔 電器產(chǎn)品 約30個 （五）濟南商業(yè)未來發(fā)展趨勢 2020 年 2 月提交市政府批準(zhǔn)的《濟南市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃 》確定濟南市商業(yè)網(wǎng)點總體布局為“三、一、四、六”結(jié)構(gòu)：構(gòu)筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城區(qū)商圈），將古城區(qū)傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)提升為都市級商業(yè)中心，著力打造現(xiàn)代化都市商業(yè)中心新形象，形成立足濟南，服務(wù)山東，輻射華東、華北及環(huán)渤海地區(qū)的大都市級商業(yè)中心，在東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、西部新城和西部片區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃新建四個市級商業(yè)次中心，形成六大城市發(fā)展軸。 2020 年 3 月 9 日濟南市財貿(mào)辦發(fā)布的《 2020 年濟南市市場商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)導(dǎo)向性意見》計劃年內(nèi)規(guī)劃 10 處 20205000 平方米中型超市，擴大家電類、家具類、服裝類等 專業(yè)店的行業(yè)范圍，重點發(fā)展高科技、旅游、汽車 4S、建材超市專業(yè)店，鼓勵和引導(dǎo)市內(nèi)各區(qū)規(guī)劃建設(shè)營業(yè)面積 1500平方米以上的 24 小時商務(wù)快餐超市、建設(shè)一處薈萃全國各地特色名優(yōu)小吃美食城；適度發(fā)展大型綜合超市，在東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、西部新城、西部片區(qū)重點培育 34 家大型綜合超市；調(diào)整和控制發(fā)展百貨商場，突出經(jīng)營特色，轉(zhuǎn)變經(jīng)營業(yè)態(tài)，控制中心城區(qū)內(nèi)大、中型百貨店的建設(shè)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 18 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 另外， 2020 年將加快服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高服務(wù)業(yè)的檔次和水平 ， 重點 培育和提高 商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)、會展業(yè)、新型服務(wù)業(yè)。 在內(nèi)外商家紛紛進 駐濟南及政府商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)性要求的形勢下，濟南將面臨又一輪商業(yè)洗牌，商業(yè)網(wǎng)點布局將進一步得到優(yōu)化調(diào)整。 （六）泉城路商圈未來商業(yè)規(guī)劃 2020 年 3 月中旬公示的 濟南市泉城廣場北側(cè)地區(qū)城市 規(guī)劃 設(shè)計 方案，規(guī)劃范圍為 濟南市黑西路與泉城路、榜棚街與天地壇街之間，總用地面積約 公頃， 除勝利大廈、貴和購物中心、永安大廈予以保留外，其它建筑將全部拆除。公示的 Ａ 、 Ｂ兩套方案，均采用 “ 三團三廊 ” 的規(guī)劃結(jié)構(gòu)模式，形成 “ 三縱一橫 ” 的環(huán)形交通系統(tǒng)，新建部分總建筑面積均在 30萬平方米以上 。 圖 8 泉城廣場北側(cè)規(guī)劃區(qū)域現(xiàn)狀 按照目 前被業(yè)內(nèi)看好的 A 套 方案，由東向西將通過內(nèi)部道路分成三組建筑群，建筑高度分為 15 米、 30 米、 45 米和 50 米四個層次。 按照設(shè)計方案， 寓意“天圓地方”的 主體 建筑 東西長 200 米，南北進深 150 米， 45 米高的矩形體塊中嵌入一具有凝聚力的圓環(huán) 建筑體， 內(nèi)部布置四個內(nèi)庭院， 以解決自然通風(fēng)采光，屋頂設(shè)置觀景平臺，建筑 體量居 山東省 第一。 圖 9 泉城廣場北側(cè)規(guī)劃示意圖及“天圓地方”主題建筑效果圖 功能配置上一至三層為大型購物中心，四至十一層為商務(wù)辦公、商務(wù)公寓、會議中心、健身中心等，十二、十三層為圓形的景觀餐廳、娛樂中心及 觀光廳。屋面可設(shè)置娛樂中心、觀光平臺及景觀餐廳，由專門的電梯直達 。 新規(guī)劃的出臺及公示顯示了政府在泉城路 — 泉城廣場商圈建設(shè)上的重視程度，也預(yù)示了泉城路商圈將進行自商業(yè)街改造以來又一輪商業(yè)資源的整合。 結(jié)論：縱觀濟南商業(yè)發(fā)展歷程、現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，原有商圈大多是經(jīng)過多年由市場自發(fā)形成的，長期的發(fā)展沉淀了極深的商業(yè)價值，具有一定的市場知名度，諸如經(jīng)四路商圈、原泉城路商圈、文化西路商圈、花 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 19 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 園路 — 老東門商圈等。這些商圈存在業(yè)態(tài)業(yè)種布局凌亂，規(guī)模小，服務(wù)檔次參差不一，無統(tǒng)一對外形象，整體品牌知名度較低等弊端。 基于 此，政府以新一輪城市建設(shè)為契機，出臺各項商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃方面的文件，以及進行大型商業(yè)項目規(guī)劃公示等措施，均已顯示政府在改善現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)布局、提升商圈價值方面的決心。 第二節(jié) 二、各類商業(yè)物業(yè)主要特征 （一）大型商廈物業(yè)的主要特征 規(guī)模化 大型商廈經(jīng)營面積均超過 1 萬平方米，是規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項目。 多功能性 大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公為一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費需求，諸如深圳地王大廈、廣州廣百新翼。位于上海市中心商圈南京西路的恒隆廣場，地下一層是美食廣場，經(jīng)營天南地北名 食，一至四層是大型購物中心，經(jīng)營世界名牌、精品百貨，五層經(jīng)營中西餐館，六層是空中花園，兩座高層分別是甲級寫字樓和酒店，是典型的多功能大型商廈。 購物中心形式 大型商廈規(guī)模較大，地理位置優(yōu)越，易于形成新的購物中心和消費中心。我國商業(yè)的發(fā)展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現(xiàn)出購物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購物中心的一部分，購物中心將發(fā)展成為大型商廈標(biāo)志性的旗幟。目前在全國風(fēng)起云涌的 SHOPPING MALL 建造運動，就是集購物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)、旅游等多 項功能于一體的大型一站式消費中心。 （二）專業(yè)市場物業(yè)的特征 專業(yè)經(jīng)營 專業(yè)經(jīng)營就是主要經(jīng)營某一類型商品或服務(wù)，以及其相關(guān)的配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場最顯著的特征。 商貿(mào)結(jié)合 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 20 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向機關(guān)團體企業(yè)的大宗采購，同時兼營零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業(yè)市場選購，價格更便宜。 專業(yè)商業(yè)街 專業(yè)市場形成商業(yè)街有兩種形式：一是專業(yè)市場規(guī)模大才能營造成行成市的商業(yè)氛圍，故選址多在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于 廣州大道南的天雄布匹市場、洛溪五金市場都是很有名氣的專業(yè)市場；二是城區(qū)的專業(yè)市場由于受空間制約，不可能開發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場，僅在廣州市越秀區(qū)已形成了 10 多條全國聞名的專業(yè)商業(yè)街，如著名的一德路海味干果食品專業(yè)街、站前路服裝專業(yè)街等。 （三）社區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征 商住混合 社區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是社區(qū)商鋪最明顯的特點。由于我國汽車普及率非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區(qū)購物消費便成了中國人的生活習(xí)慣 和消費傳統(tǒng)。 商鋪規(guī)模受社區(qū)開發(fā)狀況制約 社區(qū)商鋪的規(guī)模與社區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，社區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實力制約著社區(qū)商鋪的規(guī)模，如社區(qū)發(fā)展商實力雄厚，社區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則社區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當(dāng)擴大；反之，社區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制社區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。 小型店鋪 社區(qū)商鋪多以經(jīng)營日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)社區(qū)住戶為主，小型店鋪已足可以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 21 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第四章 第三部分 濟南市主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查 濟南市目前主要商場有銀座商城、華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、銀座購物廣場、貴和購物中心 、貴和商廈、人民商場等，大型超市有銀座超市、大潤發(fā)、世紀聯(lián)華、沃爾瑪以及即將開業(yè)的家樂福等。我們選取了 9 家與項目關(guān)聯(lián)性較大的商業(yè)物業(yè)進行調(diào)查。詳見附件。 圖 10 貴和商廈及貴和購物中心實景 圖 11 泉城廣場負一層銀座購物廣場下沉式廣場及銀座商城 結(jié)論：在商場中，銀座商城與貴和購物中心定位為高檔，銀座購物廣場、貴和商廈、嘉華購物廣場定位于中高檔，人民商場、華聯(lián)商廈、大觀園商城定位中檔。在業(yè)態(tài)設(shè)計上，均以女性消費品為主。在競爭格局上，銀座商城與貴和購物中心同為高檔消費品，銀座購物廣場與貴和商廈、嘉華購物 廣場爭奪中高檔消費客戶，人民商場、華聯(lián)商廈、大觀園商城搶食中段消費利潤。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 22 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第五章 第四部分 濟南市商業(yè)物業(yè)租售價格 第一節(jié) 一、泉城路周邊商業(yè)物業(yè)租售價格 位于濟南金街西首的萬達商業(yè)廣場首層精品步行街銷售價格達 5 萬元/平方米，均價達 萬元 /平方米，突破金街競買最高價 29798 元 /平方米，創(chuàng)濟南商業(yè)物業(yè)售價新高。雖然目前泉城路商業(yè)街由于規(guī)劃設(shè)計等諸多方面的原因，改造后的泉城路人流還不如改造前的泉城路，各經(jīng)營商家的效益并不是很好，由此也影響到各商業(yè)物業(yè)的租售價格水平，但泉城第一商業(yè)街的價值還是不容忽視的。 由于經(jīng)營狀 況大不如預(yù)期，萬達廣場首層精品步行街商鋪租價普偏呈現(xiàn)下降趨勢。目前整體租價水平為 300 元 /平方米 /月，合 3600 元 /平方米/年。個別內(nèi)部商鋪每平米年租價達到 1022 元，遠遠低于最初對租金水平的預(yù)期。 圖 12 泉城路西首三聯(lián)家電及萬達沃爾瑪商業(yè)廣場 就泉城路整體而言，租價水平走勢由西向東逐漸降低，每平米年租金從西頭齊魯金店對面稻草人門面房 7920 元（ 元 /平米 /日）降到省政協(xié)東南向泉城路南一商業(yè)門面房 1643 元（ 元 /平米 /日），在縣西巷 —舜井街 — 泉城路路口附近，每平米年租金在 30003200 元（ 元 /平米 /日）。各商業(yè)物業(yè)租售價詳見附表 3。 啟示：按商業(yè)物業(yè)市場銷售價格為同期 10 年期租金水平進行估算，泉城路商業(yè)物業(yè)的銷售價格在 萬元 /平方米，縣西巷南端商業(yè)物業(yè)售價水平約在 3 萬元 /平方米。 第二節(jié) 二、經(jīng)四路沿線商業(yè)物業(yè)租售價格 (一 )經(jīng)四路商業(yè)街 經(jīng)四路商業(yè)街隸屬濟南市市中區(qū)，全長約 450米，其經(jīng)營模式主要以沿街門面租賃形式，經(jīng)營業(yè)態(tài)以中、低服裝零售為主?，F(xiàn)有商鋪 48 間左右，面積從 6 平米 200 平米不等，主力面積在 1520 平米左右。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 23 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 經(jīng)四路商業(yè)街創(chuàng)建于上世紀 80 年代末，經(jīng)四路 尚未拓寬，東西狹長，南北面窄。店鋪主要分布于街道北側(cè)，眾多商家中多數(shù)以經(jīng)營皮鞋，箱包為主。 90年代初，根據(jù)市政規(guī)劃，該街道拓寬，經(jīng)營業(yè)態(tài)有所改變，主要以中檔、時尚服飾為主。當(dāng)時，該路段經(jīng)營規(guī)模僅次于泉城路商業(yè)街，為濟南主要的購物街區(qū)。 99 年初，隨著市場的競爭逐步激烈，多數(shù)商家開始從事經(jīng)營低檔貨品，逐漸將該路段的經(jīng)營業(yè)態(tài)，客戶群改變。同時，地下人防商城開始運營，在兩年多