北海公寓項目市場調(diào)研報告市場調(diào)研報告(編輯修改稿)
2024-11-12 09:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 山東四季峰行房地產(chǎn)投資顧問有限公司 9 區(qū)域樓盤特點： 產(chǎn)品面： ? 物業(yè)形態(tài) ： 區(qū)域物業(yè)形態(tài)以高層為主，有一小部分多層。 ? 戶型及面積 ： 戶型以兩室三室為主，面積 80130 ㎡ 為主， 整體面積分布在 80170 ㎡ 。 ? 區(qū)域 樓盤 多為 多處于銷售中后期，部分大 規(guī)模 樓盤 如潤地鳳凰城、國大東方天韻 繼續(xù)開發(fā)。 客源面： 區(qū)域購房的客戶多為自 住 ， 投資 客戶較少。 購房客戶大體分為三類：一是周邊工業(yè)園產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作人士， 二 是鄰近區(qū)域 提升居住質(zhì)量的人士，三是外地來濰坊看好高新區(qū)發(fā)展前景的人士，三類客戶并存，均以自住為主，同時一個重要的客戶來源渠道為政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的團(tuán)購。 區(qū)域客源對住宅 品質(zhì) 和開發(fā)商 品牌 表現(xiàn)出一定的關(guān)注，但并不強(qiáng)烈。 銷售推廣面： 價格走勢 ： 由于目前區(qū)域市場不景氣，區(qū)域價格基本上處于穩(wěn)定狀態(tài)，部分樓盤清盤使價格小幅微降，如潤地鳳凰城 的高層和中和香檳花園的多層。 自從去年金融危機(jī)開始整個區(qū)域 市場就很不景氣 ， 今年 上半年 剛性需求釋放才 出現(xiàn)了“小陽春” 現(xiàn)象 ，因此 目前 區(qū)域價格上漲可能性基本為零 ，并且價格仍有小幅微降的可能性 。 主要推廣手段 ： 搜房網(wǎng)（專家公寓）， 公交車體（國大東方天韻），晨鴻信息 較少 ，短信 較多 。整體來看區(qū)域樓盤廣告推廣較少，不過 價格方面的促銷 優(yōu)惠活動 較多。 山東四季峰行房地產(chǎn)投資顧問有限公司 10 銷售能力：除專家公寓、北海公寓外 其他樓盤銷售隊伍素質(zhì)較好 ，中和香檳花園 現(xiàn)場把握客戶做的比較到位， 但某些銷售員 易引起客戶反感。 區(qū)域供給產(chǎn)品分析： ? 戶型 及面積 ： 區(qū)域 戶型 主 要是兩室三室 ，面積 80130 為主， 這說明區(qū)域市場 目前產(chǎn)品 以滿足基本居住需求 和 改善居住環(huán)境 為主 。 ? 戶型面積與銷售的關(guān)系： 暢銷戶型 基本上還是中小戶型， 滯銷戶型 基本上為面積較大 、 總價較高的戶型和設(shè)計不合理、通風(fēng)采光性差 、 浪費面積的戶型。 ? 價格 ： 高層均價基本上在 3000 元∕㎡ 左右，起價 2600 元∕㎡ 最高價 3600 元∕㎡ ， 多層均價 3180 元∕㎡ ， 略高于 濰坊樓市均價 ，并且 本區(qū)域 多層銷售 狀況 遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于高層。 ? 物業(yè)費 ： 高層 元，多層 元。 ? 媒體通路 ： 報紙：濰坊市樓市宣傳的主流媒體 — 晨鴻信息， 網(wǎng)絡(luò)：搜 房網(wǎng)（專家公寓） ，公交車體 （國大東方天韻） 。 區(qū)域需方產(chǎn)品分析： 區(qū)域購房者理想建筑類型選擇分析 ： 區(qū)域客源對多層具有相當(dāng)大的偏好，其次為高層。 區(qū)域購房者對小高層 、 高層具有一定程度上的銷售抗性。 區(qū)域 購房者房型結(jié)構(gòu)需求分析 ： ? 兩室三室為首選房型。 區(qū)域購房者對房屋面積的選擇 ： 山東四季峰行房地產(chǎn)投資顧問有限公司 11 ? 7090 ㎡ 平方米的兩室消化較快，其次為 90130 ㎡ 的戶型， 130 ㎡ 以上的選擇較少，可以看出目前需求仍以剛性為主。 區(qū)域 購房者理想單價需求分析 ： ? 從潤地鳳凰城的高層價格體系來看，高層均價 2700 元 ∕ ㎡ 左右，產(chǎn)品消化速度較快，從 國大東方天韻 的多層價格體系來看 ， 多層均價在 3100 元 ∕ ㎡ 左右，產(chǎn)品消化速度較快，這比目前價格體系要高。 區(qū)域 購房者主要考慮因素分析 ： 價格是區(qū)域購房者首要考慮因素。 其次為位置、項目產(chǎn)品品質(zhì)、戶型設(shè)計 。 區(qū)域 購房者產(chǎn)品抗性分析 ： ? 130 以上大面積戶型特別是 160、 170 四室兩廳戶型，面積 過 大導(dǎo)致總價過高是滯銷的主要原因。 ? 有些戶型設(shè)計缺乏合理性，功能分區(qū)不合理，導(dǎo)致銷售抗性。 ? 由于受形狀影響，部分戶型居住的舒適性不高，造成銷售緩慢。 結(jié)論 ： ? 區(qū)域供給
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