上海鴻翔大廈市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(doc)-市場(chǎng)調(diào)研(編輯修改稿)
2024-09-19 21:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 東廣場(chǎng)”另辟蹊徑，推出了最小面積僅為 50 平方米左右的自由辦公空間，滿足了更多普通中小企業(yè)的實(shí)際需要，從而受到買家的青睞。 從宏觀因素來看，小戶型可售寫字樓具備廣闊的市場(chǎng)前景，主要表現(xiàn)為：上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)走好，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷加大，預(yù)計(jì)到 2020年，上海三種產(chǎn)業(yè)的比例將為 52；勞動(dòng)力數(shù)量不斷增大，預(yù)計(jì)到 2020年，上海市從事第三產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)力比重將超過 50%；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)將以第三產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，適當(dāng)保留都市型工業(yè)；內(nèi)外環(huán)線之間，將以高科技、高增值、無污染的工業(yè)為重點(diǎn)，調(diào)整、整治、完善現(xiàn)有工業(yè)區(qū)； 外環(huán)線以外，將以第一、二產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，提高經(jīng)濟(jì)規(guī)模和集約化水平，集中建設(shè)市級(jí)工業(yè)區(qū)，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)和郊區(qū)旅游業(yè)。這些因素的存在，客觀上都為中小企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。 當(dāng)然，小戶型寫字樓產(chǎn)品由于客戶特殊，所以它們所需要的產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容都有較強(qiáng)的個(gè)性，市場(chǎng)存在很大的差異化發(fā)展前景，專家指出，只有品質(zhì)較高、定位準(zhǔn)確、人性化的產(chǎn)品才能立于不敗之地。 ? 甲級(jí)寫字樓再掀熱浪滾滾 毋庸置疑，在寫字樓市場(chǎng)中，甲級(jí)寫字樓始終還是市場(chǎng)的主體。隨著上海國(guó)際地位的逐步提高和 WTO承諾下的完全放開在即，越來越多的跨國(guó)公司 將把地區(qū)總部遷到上海，滬上甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將煥發(fā)出無窮魅力。 2020 年 6 月，全球著名的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、最大會(huì)計(jì)師事務(wù)所普華永道為其在瑞安“企 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料 。 業(yè)天地”包租的整幢新寫字樓舉行揭幕慶典。對(duì)于跨國(guó)公司來說，租下瑞安“企業(yè)天地”整幢樓不是小手筆。而作為上海市中心最繁華的地段之一，瑞安集團(tuán)開發(fā)的這些甲級(jí)寫字樓品質(zhì)高、租金也不菲。據(jù)悉，目前其均價(jià)已達(dá)到每天每平方米 ，而房型、視角最好的部位，更是高達(dá)每天每平方米 ，可以說已經(jīng)處于本市寫字樓租金的峰頂位置。 “企業(yè)天地”的租售兩旺，正是上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)一 片紅火的生動(dòng)寫照。之所以讓這些跨國(guó)公司對(duì)甲級(jí)寫字樓“趨之若鶩”的原因在于目前普華永道在上海已經(jīng)擁有超過 1000名員工，業(yè)務(wù)蒸蒸日上，原先的寫字樓已不適應(yīng)發(fā)展需要，所以此次決定不惜巨資，包租下整幢甲級(jí)寫字樓以求更好的發(fā)展。 可以預(yù)見，隨著金融保險(xiǎn)、電信服務(wù)和商業(yè)等行業(yè)限制的逐步取消，外資機(jī)構(gòu)必然會(huì)在中國(guó)建立各種機(jī)構(gòu)，再加上世博會(huì)的拉動(dòng)效應(yīng)，都在客觀上形成了對(duì)滬上寫字樓市場(chǎng)的推動(dòng)力。其中，甲級(jí)寫字樓更是以優(yōu)越的地理位置、良好的辦公環(huán)境和完善的配套服務(wù)受到客戶的青睞。 第三節(jié) 上海寫字樓市場(chǎng)不斷走熱的原因 ? 金融機(jī)構(gòu) 需求龐大 ——— 中國(guó)入世使上海作為金融中心的形象凸顯。 2020年以后，金融業(yè)的逐步開放，為上海寫字樓市場(chǎng)帶來了前所未有的機(jī)遇。預(yù)計(jì)未來幾年，外資金融業(yè)會(huì)加速擴(kuò)展其在中國(guó)內(nèi)地的業(yè)務(wù)，包括摩根斯丹利在內(nèi)的大財(cái)團(tuán)、大銀行等會(huì)陸續(xù)進(jìn)駐上海，從而將產(chǎn)生大量的高級(jí)寫字樓需求。 ? 跨國(guó)公司總部入滬 ——— 上海推出的跨國(guó)公司設(shè)立地區(qū)總部的優(yōu)惠政策，吸引了源源不斷的外資企業(yè)進(jìn)入。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì)， 2020年還將有約 50家跨國(guó)企業(yè)的總部設(shè)在上海，估計(jì)他們需要的寫字樓面積約為 15 萬平方米，大概是兩幢甲級(jí)寫字樓的建筑面積。 ? 民營(yíng)企業(yè)的規(guī)模 登陸 ——— 由于上海被視為長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的經(jīng)貿(mào)樞紐，其物流優(yōu)勢(shì)、金融優(yōu)勢(shì)必然吸引大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)成立營(yíng)銷中心、研發(fā)中心，希望在上海建立窗口企業(yè)，直面全國(guó)市場(chǎng)及國(guó)際市場(chǎng)。 ? 世博帶來長(zhǎng)期利好效應(yīng) ——— 上海承辦 2020 年世博會(huì)，直接影響到建筑業(yè)、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料 。 旅游業(yè)、會(huì)展業(yè)和貿(mào)易業(yè)的寫字樓需求。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善和城市環(huán)境的不斷優(yōu)化，將大大提升上海的國(guó)際關(guān)注度和城市認(rèn)同感，從而吸引更多的國(guó)際優(yōu)秀人才和國(guó)際資本進(jìn)入上海。 第四節(jié) 上海未來寫字樓市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 甲級(jí)寫字樓后市預(yù)測(cè) 2020年底至 2020年初，上海市政府批出了大 量辦公樓土地，按照新寫字樓 3年至 4年的建設(shè)周期計(jì)， 2020至 2020年又將是新一輪供應(yīng)熱潮。預(yù)計(jì)至 2020年底，陸家嘴核心區(qū)域?qū)⒂?90萬平方米甲級(jí)辦公樓供應(yīng)，靜安區(qū) 60萬平方米，盧灣區(qū) 15萬平方米，徐匯區(qū) 29萬平方米，黃浦區(qū) 22萬平方米，虹橋 8萬平方米，上海甲級(jí)辦公樓的供應(yīng)面積總計(jì)將達(dá) 230萬平方米。相比現(xiàn)今甲級(jí)辦公樓總量 330萬平方米，今后三、四年內(nèi)上海的甲級(jí)寫字樓增長(zhǎng)將達(dá) 70%。屆時(shí)這一大體量上市，不但供不應(yīng)求的局面會(huì)瞬間逆轉(zhuǎn)，上海的寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入新一輪的消化期。 在上海一直租用甲級(jí)寫字樓的世界 500強(qiáng)企業(yè)，由于其在國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大以及在中國(guó)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的穩(wěn)定定位，加之租賃寫字樓租金的上漲以及擴(kuò)租空間的限制，也紛紛在打算購買寫字樓，整合其在上海的業(yè)務(wù)部門。這是 2020年以來寫字樓需求市場(chǎng)出現(xiàn)的新現(xiàn)象，此
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