【文章內(nèi)容簡介】 ● 老城區(qū)圈，規(guī)劃為具有商貿(mào)、金融、物流等綜合功能的核心商業(yè)圈。 ● 紅谷灘區(qū)依托政府資源，交通便利、贛江港口、環(huán)境優(yōu)裕等硬件設(shè)施形成適宜專業(yè)會展、高級商務(wù)洽談、居住休閑的綜合功能商圈。目前人氣不高。 ● 高新開發(fā)區(qū)是南昌市主要的招商引資及工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。包括電子、飲食、汽車等國際型大企業(yè)。目前人氣不高。 四、 總結(jié)分析 世界十大動感都會 南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼，商業(yè)活躍、有潛力。未來受到江西 中部的崛起政策的影響，在紅谷灘和高新開發(fā)區(qū)形成城市附中心。尤其是紅谷灘，因 為眾多樓盤，人氣漸旺，將帶動 商業(yè) 形 態(tài)多元化發(fā)展，商貿(mào)業(yè)態(tài)水平不斷提升。 2020年 —— 2020年， 南昌被美國《新聞周刊》評選為 “ 世界十大動感都會 ” 之一，是中國唯一入選的城市，表明外界正逐步看好南昌的發(fā)展?jié)摿Γ? 中國最大管理資源中心 也充分顯現(xiàn)了這座城市的無限活力。 第二章 區(qū)域市場環(huán)境 東湖區(qū)經(jīng)濟(jì)概況 1) 東湖區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值、人均可支配收入 、社會消費(fèi)品總額 東湖區(qū) 位于市區(qū)東北部，西瀕撫河，北臨贛江，為南昌中心城區(qū)。是全省政治、經(jīng)濟(jì)、交通、文化、教育、科技、信息、 醫(yī)療衛(wèi)生的中心。全區(qū)總?cè)丝?，其中非農(nóng)業(yè)人口 ，占 %。 目前，全區(qū)擁有各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點 7000多個，其中規(guī)模以上商業(yè)網(wǎng)點有 100余個，銀行營業(yè)機(jī)構(gòu) 270多家。 2020年地區(qū)生產(chǎn)總值 ，人均 GDP為 38536元。 全區(qū)在崗職工工資總額 106324萬元，同比增長 %。在崗職工平均工資為 元，同比增長 %。 2020年 社會消費(fèi)品零售總額首次突破百億元大關(guān)，達(dá)到 106億，總量居全市第二，占全市總量的 %，同比增長 %，略低于全市 %的平均水平 。如圖： 各縣（區(qū)）社會消費(fèi)品零售總額對比(單位：億元)0501001502002503003504002020 2020 2020全市東湖區(qū)西湖區(qū)青云譜區(qū)青山湖區(qū)紅谷灘新區(qū) 2) 商業(yè)街區(qū) ● 二七北路（南段）商業(yè)街 位于南京西路 ,定位在具有異國情調(diào)的 “旅游、娛樂休閑街” 與福州路形成“ T”型商圈 。 ● 福州路商業(yè)街 地處南昌市的東端，街長 1200余米，路幅 30米，定位在旅游、休閑、娛樂專業(yè)街上 ● 建德觀商業(yè)街 建德觀得名于東晉，距今已 2020 多年，這里交通十分便利，沿街居住人口稠密，人氣旺盛，臨街 中國最大管理資源中心 店面 110 家，主要業(yè)態(tài)有火鍋、餐飲、小吃、集貿(mào)市場、超市、干鮮果、美容美發(fā)等 . ● 洪都北大道 (西 )商業(yè)街 位于南昌市城東區(qū)域，公共設(shè)施比較齊全，交通方便、快捷，四通八達(dá)，為此街的今后發(fā)展提供了良好的發(fā)展基礎(chǔ) ● 民德路商業(yè)街 是進(jìn)行商務(wù)洽談、社交聚會的理想場所。在南昌市民中流傳著“美食在孺子路、茗茶去民德路”的說法，其知名度可見一斑。 ● 勝利路觀光購物步行街 有各類店面、企業(yè) 252 家，營業(yè)面積達(dá) 萬平方米 .知名企業(yè)有亨得利、戴夢得珠寶、真真照相館等，知名品牌有金盾、杉杉、李寧運(yùn)動服飾、雅戈爾、夢得嬌、鱷魚、森馬、三槍、七匹狼等 ● 陽明東路商業(yè)街 是城市主干道之一 。 3) 結(jié)論：國民經(jīng)濟(jì) —— 東湖區(qū) 是南昌市老城區(qū)， 和西湖區(qū)共同成為 是南昌經(jīng)濟(jì)的支柱。 東湖房地產(chǎn)市場概況 1） 特點 ● 樓盤較多， 但大盤較少，除恒茂國際華城、金域名都、東方塞納規(guī)模較大外，其它樓盤規(guī)模均在 10萬㎡左右。 ● 市中心由于地段的稀缺性，開發(fā)的樓盤以多層夾雜小高層、高層為主，純多層型住宅甚少。 ● 地段決定價格，該區(qū)域樓盤的價格較高，均價多在 3000元 /平方米以上。 ● 舊城區(qū)只拆不建，樓盤開發(fā)受限制。 2） 優(yōu)劣勢 優(yōu)勢： 地理位置優(yōu)越，歷史悠久，人文景觀豐富，人口密度高，交通方便，生活配套設(shè)施完善，具備其它板塊無可比擬的優(yōu)勢。 劣勢： 政府重點 發(fā)展新城區(qū)，同時改造舊城區(qū)環(huán)境。舊城區(qū)開發(fā)建設(shè)原則上嚴(yán)格控制，只拆不建，控制舊城區(qū)住宅建設(shè)總量，因而市中心板塊雖有土地上市供應(yīng)，但體量較小，難以形成規(guī)模開發(fā)，對整個南昌樓市的影響不大。 東湖區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目 1) 東湖區(qū) 大型 商業(yè)地產(chǎn) 投資 項目 恒茂花園、聆江花園、龍基大廈、財富廣場順利建成，已在商業(yè)聚集上發(fā)揮核心效應(yīng)；而正在建設(shè)中的紫金城、時代廣場、勝利廣場等大型商貿(mào)中心也必將成為東湖區(qū)繁榮繁華的亮麗風(fēng)景線。下面是東湖區(qū)即將建成的大型商業(yè)項目。 大型 商業(yè)地產(chǎn) 投資 項目 名稱 定位 占地面積 建筑面積 地理位置 中國最大管理資源中心 陽明 商都 集購物、娛樂、休閑、餐飲為一體大型購物中心 22． 5畝 5． 2 萬平方米 陽明東路與洪都北大道交匯 偉業(yè)大廈 商住兩用 勝利路商業(yè)步行街北街口 青山湖賓館整體租賃 國際現(xiàn)代化水平綜合性旅游涉外飯店 32338 平方米 南昌市福州路169號 紫金城 規(guī)模宏大的復(fù)合型商業(yè)與生活新形態(tài) 約 600畝 110 萬平方米 區(qū)城北片區(qū)濱江大道“江西紙業(yè)集團(tuán)原址” 七里蛟溪頭島 集賓館、旅游、娛樂于一體的休閑中心、療養(yǎng)勝地 400余畝 贛江中游，位于贛江大橋和豫章大橋之間 后墻路延伸 改造 仿古一條街 萬平方米 與榕門路相交 鐵路西貨場工程 緩解市中心交通壓力，提高城北區(qū)域的商業(yè)層次 700畝 140 萬 平方米 愛國路、下沙窩、二七北路、富大有堤、青山南路交叉 七里蛟溪頭島旅游休閑中心 休閑中心、療養(yǎng)之地 400余畝 贛江中游，贛江大橋和八一大橋之間 永和商業(yè)大樓 集商業(yè)、娛樂、 餐飲、住宿和寫字樓為一體的綜合性商業(yè)大樓 3300平方米 5800 平方米 省一附院對面 自由都大廈 商業(yè)用房 3． 81畝 14600 平方米 青山南路 25號 福輝大廈 宜商宜住 10177 平方米 子固路中段 2) 典型案例 經(jīng)緯府?。? 占地面積： 平方米 總建筑面積： 容積率： 中國最大管理資源中心 建筑密度： 28% 綠化率： 40% 主力戶型：二室二廳、三室二廳二衛(wèi)、復(fù)式 樓盤形態(tài) :多層、小高層、高層 小區(qū)配置：幼兒園、網(wǎng)球場、陽光泳池、商業(yè)街、兒童戲水池等 交通： 1 1 1 2 3 2 21 22 2 240等 開發(fā)商：南昌天奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3) 分析 東湖區(qū)地產(chǎn)樓盤主要集中在沿江和南部地區(qū) ；大型項目較少；樓盤形態(tài)以高層為主，節(jié) 約空間；業(yè)態(tài)以寫字樓、商業(yè)為主；住宅主力戶型為適合家居的：二室二廳、三室二廳二衛(wèi)、復(fù)式等； 東湖區(qū)商業(yè)租賃調(diào)查 （待考察） 總結(jié)分析 東湖區(qū)是南昌市經(jīng)濟(jì)重心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展高于南昌市平均發(fā)展水平；地產(chǎn)項目大型項目較少，均價較高，以高層商業(yè)性建筑為主。 第三章 項目商業(yè)特性分析 一、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1. 消費(fèi)者 經(jīng)常性消費(fèi)商圈，南昌市區(qū) 225萬人 基礎(chǔ)性消費(fèi)商圈，南昌市 600萬人 流動性消費(fèi)商圈，南昌市年旅游接待 650萬人 2. 交通配套 ： 170臺電梯 3. 步行街： 24條特色步行街 4. 占地面積 :35萬 平方米 5. 總建筑面積 :110萬 平方米 6. 容 積率： 7. 總戶數(shù) :5200 8. 經(jīng)營戶： 2020 9. 停車位 :2095（地上 145個，地下 1950個） 10. 地上建筑面積： 平方米 11. 住宅建筑面積： 平方米 中國最大管理資源中心 12. 臨街建筑面積： 13. 地下室和地下停車庫： 89406平方米 14. 建筑密度： % 15. 綠化率： % 16. 商鋪均價： /平方米 17. 寫字樓均價： /平方米 18. 商鋪的房率： 58% 19. 住宅的房率： 80% 20. 返率： 10年返 124% 二、 SWOT分析 1. 優(yōu)勢分析（ Strength） 地理位置較好 處于贛江大橋于八一大橋 之間，西臨贛江，具體位置在沿江北路。 定位差異 與諸多地產(chǎn)項目不同，紫金城占地面積大約為 35 萬平方米，建筑面積約 114 平方米，其中商鋪 30多萬平方米，住宅 70多萬平方米，五星級酒店約 5萬平方米。自身是一個含商業(yè)、辦公、住宅、餐飲、休閑、娛樂為一體的商業(yè)項目。 政府扶持 屬東湖區(qū)政府大力扶持的一個地產(chǎn)項目。 周邊大型住宅項目較多，居住人口集中 有自帶的高檔住宅人群并且周邊 500米范圍內(nèi)有已成形并有相當(dāng)入住率的 7個高檔住宅小區(qū)。比如：電力集團(tuán)住宅、聆江花園、天冀俊園、公安廳住宅小區(qū)等等。 10分鐘步行圈，公里 范圍內(nèi)逾 25萬常住居民。 13公里內(nèi)，大約 120萬常住居民； 3公里以上范圍內(nèi)，大約常住居民達(dá) 200萬。 2. 劣勢分析（ Weakness） 本項目周邊配套不完善 周邊本身除了住宅群外無其他配套的商業(yè)及辦公設(shè)施 交通不發(fā)達(dá) 目前公交車線路不多，交通不發(fā)達(dá)帶來人氣的不足。 3. 機(jī)遇分析（ Opportunity） 整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，房產(chǎn)市場上升趨勢明顯 南昌市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，連續(xù)多年持續(xù) 快速增長。 居民消費(fèi)能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場投資總額不斷增加。 中低檔的商業(yè)現(xiàn)狀為本項目中高檔次的商業(yè)定位提供了市場機(jī)會 目前南昌并沒有 出現(xiàn)這么大體量的商業(yè)社區(qū)，高端定位為本項目提供一定市場機(jī)會。 商業(yè)中心地位 2020 年至 2020 年，南昌市商業(yè)將逐步形成一個新的商業(yè)中心，紫金城商業(yè)地產(chǎn)合作項目正處 中國最大管理資源中心 于《南昌商業(yè)規(guī)劃》中設(shè)立的新商業(yè)核心位置。 但這些是不確定的因素，政府和商家只能引導(dǎo)消費(fèi)者，但不能替消費(fèi)者決策，所以未來紫金城是不是處于商業(yè)中心位置不是個確定的因素。這是紫金城項目的機(jī)遇。 4. 威脅分析（ Threat） 來自消費(fèi)者 —— 人流的分散 南昌市核心商業(yè)區(qū)承載不了過于集中的壓力，于是政府大力推行次商業(yè)區(qū)，顯著表現(xiàn)在人流的分散。但是人氣可能并不往 紫金城流動。人們出于慣性還是會在八一商圈消費(fèi)。 來自競爭者 商業(yè)競爭 同質(zhì)化競爭引起過多的商業(yè)炒作，過多不正當(dāng)競爭。 來自自身 —— 定位 紫金城著力把自己打造成集旅游、休閑、住宅、商業(yè)為一體的大型綜合性商業(yè)體。這可能與消費(fèi)市場不相符。 來自周邊 —— 商業(yè)配套不完善 周邊餐飲行業(yè)極其缺失，都是商業(yè)樓盤聚集。 三、 項目地塊分析 紫金城地處洪都大道、沿江北大道、青山路三條主干道交接處，西臨贛江，東望青山湖，為兩水所環(huán)繞， 東接洪都大道，北靠城市快速路富大有堤，西臨三經(jīng)路，離市中心僅 3－ 5公里 。在項目500 米 半徑 內(nèi)，有 8 條公交路線連通城內(nèi)各區(qū)。 座落于車水馬龍的通路，樹立在人氣