【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 不理想，其次是商業(yè)運(yùn)營(yíng)專業(yè)水平不夠，特別是作為賽格集團(tuán)，自身并沒有足夠商業(yè)專業(yè)能力同時(shí)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行超市、百貨以及專業(yè)市場(chǎng)三大商業(yè)領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)，因此整個(gè)賽格項(xiàng)目，除了賽格集團(tuán)擅長(zhǎng)的電子專業(yè)市場(chǎng)之外，百貨和超市兩大主力店運(yùn)營(yíng)處于舉步維艱境地，主力店運(yùn)營(yíng)的失敗必然是散戶跟著遭殃！因此，專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)在商業(yè)項(xiàng)目中具有具足輕重的作用，甚至決定了項(xiàng)目最終成??！PART3 欽北新城商圈 聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（原賽格廣場(chǎng)）欽城商業(yè)建筑標(biāo)志30欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告華潤(rùn)萬家PART3 欽北新城商圈樓 層 業(yè)態(tài)負(fù) 一 層 停 車場(chǎng)1層 餐 飲 （麥當(dāng) 勞 ）、服裝、珠寶 飾 品等2層 華潤(rùn) 萬家超市食品區(qū)、 時(shí) 尚女裝3層 華潤(rùn) 萬家超市家 電 區(qū)、個(gè)人用品區(qū)等等4層 全友家 俬經(jīng)營(yíng) 狀況描述人流量相 對(duì)較 大，主 營(yíng) 超市，由 華潤(rùn) 萬家超市自行招商。商 業(yè) 配套 設(shè) 施 較為 缺乏，公共休 閑 區(qū)域少，停 車 位 緊張 。一 層 有麥當(dāng) 勞 、阿迪達(dá)斯、耐克等主力店， 經(jīng)營(yíng) 狀況好，該賣場(chǎng) 一 層 金 銀 首 飾專 區(qū)人流量大， 銷 售火爆，二、三 層超市人氣旺，超市收 銀處 24個(gè)通道口開放了 18個(gè)，四 層 的人流量相 對(duì)較 少，四 層 只有上行自 動(dòng) 扶梯，自 動(dòng) 扶梯或 電 梯缺乏。現(xiàn)在欽州人最愛31欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告華潤(rùn)萬家PART3 欽北新城商圈現(xiàn)在欽州人最愛賣場(chǎng)業(yè)態(tài)比例商 業(yè)業(yè)態(tài) 主力店 次主力店 散鋪 面積（㎡） 總 面 積 業(yè)態(tài)比例零售 超市 15000 30900 77%3000手機(jī)賣場(chǎng) 1300IT數(shù)碼 1300服裝飾品 10300餐飲 KFC 300 800 3%禾米飯中式餐飲 300小型餐飲 200娛樂 KTV 4000 8300 20%洗浴中心 2023電玩室 2300 32欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 華潤(rùn)萬家晚上人流量不僅比白天高出 5倍 之多且遠(yuǎn)高于其他賣場(chǎng)，停車位明顯緊張。該賣場(chǎng)的地理位置緊靠白海豚廣場(chǎng)及自身物品相當(dāng)豐富，能滿足各年齡段消費(fèi)群，使得該賣場(chǎng)人氣爆棚，是欽州人飯后休閑的最佳去處。 賣場(chǎng)時(shí)間 協(xié)盛廣場(chǎng) 商業(yè)大廈 賽格廣場(chǎng) 華潤(rùn)萬家下午 3點(diǎn) 32 21 10 43晚 8點(diǎn) 30分 102 39 130 203各大賣場(chǎng)人流量對(duì)比（ 1分鐘 /雙向）解讀：華潤(rùn)萬家PART3 欽北新城商圈現(xiàn)在欽州人最愛33欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告Value 價(jià)值 萬家超市在欽州的商業(yè)零售市場(chǎng)中后來居上，憑借著相對(duì)優(yōu)秀的購(gòu)物環(huán)境和自身較為先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，配合麥當(dāng)勞，華潤(rùn)萬家基本上成為了目前欽州普通消費(fèi)者最喜歡去的購(gòu)物場(chǎng)所。華潤(rùn)萬家之所以成功，首先得益于市場(chǎng)先進(jìn)商業(yè)零售市場(chǎng)的空白華潤(rùn)萬家之所以成功，首先得益于市場(chǎng)先進(jìn)商業(yè)零售市場(chǎng)的空白 ———— 協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)無法提協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)無法提升，賽格溢價(jià)超市經(jīng)營(yíng)無法取得突破，而區(qū)域地段經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)成熟，自身的先進(jìn)升，賽格溢價(jià)超市經(jīng)營(yíng)無法取得突破，而區(qū)域地段經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)成熟，自身的先進(jìn)模式和市場(chǎng)的空白成為該賣場(chǎng)成功關(guān)鍵點(diǎn)。模式和市場(chǎng)的空白成為該賣場(chǎng)成功關(guān)鍵點(diǎn)。華潤(rùn)萬家告訴我們，目前欽州市場(chǎng)很缺乏一個(gè)良好購(gòu)物環(huán)境的超市，萬家已經(jīng)占據(jù)欽北新城華潤(rùn)萬家告訴我們，目前欽州市場(chǎng)很缺乏一個(gè)良好購(gòu)物環(huán)境的超市，萬家已經(jīng)占據(jù)欽北新城市中心商圈，而對(duì)于人口最密集的老市中心商圈而言，這目前依然是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)！市中心商圈，而對(duì)于人口最密集的老市中心商圈而言，這目前依然是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)！PART3 欽北新城商圈 華潤(rùn)萬家34欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告基本商業(yè)業(yè)態(tài)及構(gòu)成協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)恒基商場(chǎng)145老城區(qū)中心商圈3 欽北新城商圈2 欽州商圈特征6個(gè)商業(yè)集群地6 商業(yè)數(shù)據(jù)：業(yè)態(tài)、租金楔子商業(yè)大廈 35欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告36商業(yè)群名稱 主要 業(yè)態(tài) 街區(qū)主要商 業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)及 業(yè)態(tài) 構(gòu)成老城區(qū)中心商圈經(jīng)營(yíng) 商品以服飾為 主， 輔 以日 雜 用品、美容美 發(fā) 、休 閑 餐飲 等 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。一、主要商 業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)介 紹 盛商 業(yè) 廣 場(chǎng) 位于人民建 設(shè) 路口，其 負(fù) 一 層 作 為 超市。超市 雖 種 類齊 全，但商品 擺 放 雜 亂無章，消 費(fèi) 者 難 以快速準(zhǔn)確的 尋 找商品，因此而流失不少目 標(biāo) 消 費(fèi) 人群；、建 設(shè) 路 為 服裝街， 經(jīng)營(yíng) 服裝 類 店 鋪 共有 113家，其中位于人民建 設(shè) 路口的服裝價(jià)位 為 中高檔； 東 面有個(gè) 東風(fēng) 市 場(chǎng) ， 該 市 場(chǎng)為 批 發(fā) 市 場(chǎng) 。1各 業(yè)態(tài) 比重情況 /鞋帽： 113家，占零售 類總 數(shù)的 56％ 雜 百 貨 ： 51家，占零售 類總 數(shù)的 25％ 發(fā) ： 39家，占服 務(wù)類總 數(shù)的 19％商 業(yè) 群名稱 主要消 費(fèi)群體構(gòu)成 消 費(fèi) 群體成因老城區(qū)中心商圈 各 類 消 費(fèi) 人群白沙街、天涯街：該 街區(qū)主要有 農(nóng)貿(mào) 市 場(chǎng) 、小商品批 發(fā) 及 買賣 ，商 鋪 檔次 較 低，前來 購(gòu)買 的多數(shù)是收入水平 處 于中低檔的消 費(fèi) 人群。人民路、建 設(shè) 路：該 街區(qū) 業(yè)態(tài) 檔次參差不 齊 ，有低檔次的服裝一條街，同 時(shí) 也有檔次 較 高精品服裝。而餐 飲業(yè) 的目 標(biāo) 消 費(fèi) 群體主要 為 年 輕 群體。PART4 老城區(qū)中心商圈 基本商業(yè)業(yè)態(tài)及構(gòu)成36欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告賣場(chǎng)基本概況物 業(yè) 名稱 項(xiàng) 目概況 賣場(chǎng)描述 店 鋪 數(shù)量 主力店協(xié) 盛商 業(yè)廣 場(chǎng)占地面 積 25畝 ， 總 建面 積 68160㎡，商 業(yè)總 面 積 37600㎡， 單層 面 積12023㎡，停 車場(chǎng) 面 積 6000㎡，共180個(gè)停 車 位，公 攤為 20％， 2023年取得 預(yù) 售 證 。該項(xiàng)目已入市 5年，貨品擺放較齊全，但款式較舊，賣場(chǎng)裝修略顯過時(shí)，燈光不夠明亮，通道復(fù)雜，不易通行180間安踏、特步、喜得龍等運(yùn)動(dòng)休閑品牌連鎖店樓 層 規(guī) 模（平米） 配套 主 營(yíng) 租金水平（元 /平米） 投 資 回 報(bào)負(fù) 1層 約 12023 停 車場(chǎng)約 6000平米，共 180個(gè)停 車 超市35—260 無固定投 資 回 報(bào) ，商家按照租約 取得收益1層 約 12023 休 閑 廣 場(chǎng) ，中空花園 商 業(yè) 步行街、家 電 城2層 約 12023 —— 百 貨PART4 老城區(qū)中心商圈 協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)37欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告賣場(chǎng)業(yè)態(tài)比例PART4 老城區(qū)中心商圈 協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)商 業(yè)業(yè)態(tài) 主力店 次主力店 散鋪 面積（㎡） 總 面 積 業(yè)態(tài)比例零售 百貨 12023 36250 95%超市 8000安踏、特步等運(yùn)動(dòng)品牌8000飾品、服裝店等9250餐飲 禾米飯中式餐飲500 600 3%中圈餐飲區(qū) 150娛樂 游藝室 400 400 2% 38欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告樓層 業(yè)態(tài)負(fù) 1層 協(xié) 盛超市、停 車場(chǎng)1層 運(yùn) 動(dòng) 休 閑 品牌服裝 連鎖 店、中圈 為 餐 飲 、 電 子通 訊產(chǎn) 品、家 電 （城）、化 妝 品、 飾 品等2層 成人男女服 飾 、鞋帽箱包、皮具、 約 400平米 電 玩城、餐 飲 （禾米 飯 ）經(jīng)營(yíng) 狀況描述1. 經(jīng)營(yíng) 種 類 上看， 賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 種 類齊 全， 經(jīng)營(yíng)規(guī) 模相 對(duì)較 大；2. 從方位上看， 協(xié) 盛百 貨 靠人民路 臨 街 鋪經(jīng)營(yíng) 狀況 較 好，內(nèi) 鋪 越往里延伸， 經(jīng)營(yíng) 狀況越差；3. 負(fù) 一 層 超市以食品占多數(shù)， 經(jīng)營(yíng) 情況一般；4. 一 層 沿街商 鋪經(jīng)營(yíng) 情況 較 好，正面有一個(gè)小廣 場(chǎng) 可提供 給 商家用于促 銷 ，也利于聚集人氣；5. 二 層 主要 經(jīng)營(yíng) 成人男女服裝，款式 較 舊，人流量相 對(duì)較 少。6. 商 業(yè) 配套 設(shè) 施不 夠 完善，休息 場(chǎng) 所少，停 車 位停放不 夠 合理，影響步行交通，削弱消 費(fèi) 者對(duì) 沿街商 鋪 的 購(gòu)買 欲望。賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況PART4 老城區(qū)中心商圈 協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)39欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告PART4 老城區(qū)中心商圈 協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)Value 價(jià)值 協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)儼然已經(jīng)成為欽州商業(yè)中心的代名詞，也是目前人民路商業(yè)的核心店，依賴著商業(yè)中心位置和先入為主的市場(chǎng)先機(jī)，在與以聯(lián)達(dá)廣場(chǎng)為主的欽北商圈商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)！協(xié)盛廣場(chǎng)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在短短兩年時(shí)間內(nèi)翻了一番。協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃理念已經(jīng)處于落后狀態(tài)，特別是公共空間嚴(yán)重不足，而且商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃理念已經(jīng)處于落后狀態(tài)，特別是公共空間嚴(yán)重不足，而且商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局較為混亂，業(yè)態(tài)落后，休閑娛樂業(yè)態(tài)基本缺乏，并且有偏向中低端中老年消費(fèi)業(yè)態(tài)趨布局較為混亂，業(yè)態(tài)落后，休閑娛樂業(yè)態(tài)基本缺乏，并且有偏向中低端中老年消費(fèi)業(yè)態(tài)趨勢(shì)，與其經(jīng)營(yíng)規(guī)劃環(huán)境和經(jīng)營(yíng)理念有關(guān)，之所以能夠保持較好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，完全依賴勢(shì)，與其經(jīng)營(yíng)規(guī)劃環(huán)境和經(jīng)營(yíng)理念有關(guān)，之所以能夠保持較好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，完全依賴商圈內(nèi)沒有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)有關(guān)！商圈內(nèi)沒有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)有關(guān)！協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃硬件的限制，決定其商業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)整阻力會(huì)非常大。40欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告賣場(chǎng)情況負(fù)一一層二層二層潮 SHOP步行街 空鋪率高娛樂室PART4 老城區(qū)中心商圈 恒基商場(chǎng)賣場(chǎng)基本概況41欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告賣場(chǎng)基本概況PART4 老城區(qū)中心商圈 恒基商場(chǎng)物 業(yè) 名稱 項(xiàng) 目概況 賣場(chǎng)描述 店 鋪 數(shù)量 主力店恒基商場(chǎng)協(xié)盛商場(chǎng)南面，總面積 3萬多平方米，由地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)、步行街、空中花園和住宅社區(qū)組合而成，其中商業(yè)面積約 8000㎡，分為負(fù)一，地面