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正文內(nèi)容

綜合商業(yè)體項目市場調(diào)研報告(編輯修改稿)

2025-02-07 12:31 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 ( 5) 柏廬中路商業(yè)街與震川路交匯處 隨著巴黎春天的入駐,加之原有的萊茵廣場, 將有望興 起一個塊狀商圈。 中心城區(qū)商業(yè)趨勢 分析結(jié)論 本報告是嚴(yán)格保密的。 昆山市火車站北廣場及南廣場商業(yè)現(xiàn)狀 火車站北廣場商業(yè) 普遍被認(rèn)為臟亂差,輻射范圍僅限火車站北廣場周邊,繁華度較高,但認(rèn)知 度不高,底商形式為主,租金約為 /平方米 /天,檔次中低。除 KFC外,北廣場主要業(yè)態(tài)包 括小型服裝批發(fā)市場、服裝小鋪、超市,公用電話營業(yè)亭、報刊等,業(yè)態(tài)分布凌亂。以昆山站 商務(wù)旅客和外來務(wù)工人員為主,營業(yè)狀況差。消費(fèi)者對于火車站北廣場的未來發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)知高 火車站南廣場商業(yè) 輻射范圍僅限城南片區(qū)住宅聚集區(qū),繁華度和認(rèn)知度都很低,社區(qū)底商形式 為主,租金約為 /平方米 /天 — 1元 /平方米 /天,檔次中低。屬典型的社區(qū)配套,餐飲、美 容美發(fā)、網(wǎng)吧、超市等各種業(yè)態(tài)比例相當(dāng)且凌亂;營業(yè)狀況一般。 火車站廣場商業(yè) 分析結(jié)論 本報告是嚴(yán)格保密的。 18 火車站北廣場、南廣場商業(yè) 未來發(fā)展趨勢及依據(jù) ( 1) 火車站北廣場商業(yè)潛力巨大,但同時難度也高 ,面臨著擺脫火車站商業(yè)普遍被認(rèn)為 臟、亂、差的偏見。 ( 2)昆山火車站客流多為短途客、商務(wù)客流,此類客流在此進(jìn)行服裝、珠寶等單件額度高 的購物消費(fèi)的比例將比較低,而 即時性、參與性的餐飲、娛樂、休閑等消費(fèi)比例相 對較大 ,因此,火車站商業(yè)業(yè)態(tài)更多的是強(qiáng)化 休閑、娛樂、餐飲功能 ,弱化購物功能。 除超市等日常用品之外,服裝、珠寶等購物的比重會較低,引入中高檔百貨的可能性 會比較低。 ( 3)火車站南北的人行天橋的建成對于火車站廣場商業(yè)圈的形成具有重要意義,但是人流 動線需要高水平規(guī)劃,將人流有效地向南廣場引導(dǎo)。此外,僅僅人流的通行,而車流 的阻隔,使火車站南廣場商業(yè)與人民路商業(yè)整體貫通的可能性降低, 火車站商業(yè)將形 成一個獨(dú)立于人民路商圈的次級商業(yè)圈。 ( 4)周邊商業(yè)地塊的開發(fā)時間、開發(fā)形態(tài)等需要政府整體規(guī)劃,整體規(guī)劃有助于商圈的早 日形成。火車站商圈的形成離不開政府的支持配套。 火車站廣場商業(yè)趨勢 分析結(jié)論 本報告是嚴(yán)格保密的。 19 中心城區(qū)未來發(fā)展趨勢 對火車站南廣場商業(yè)發(fā)展的影響 中心城區(qū)的升級與向東、西兩個方向的延伸,整體上對城南商業(yè)的影響不大 中心城區(qū)新的時尚百貨店的進(jìn)入和點(diǎn)狀商圈的形成,在時尚百貨方面將會輻射城南 居民。但是即使沒有中心城區(qū)的存在,城南商業(yè)也不適于發(fā)展時尚百貨。 除此之外,在商業(yè)業(yè)態(tài)其他方面,城南商業(yè)與中心城區(qū)由于地段的相對區(qū)隔性和主 力客群的差異性,競爭性相對不大。對于本市居民, 火車站商圈和人民路商圈更多 的可以通過錯位經(jīng)營,進(jìn)行互補(bǔ)。 中心城區(qū)、火車站相互關(guān)系分析結(jié)論 本報告是嚴(yán)格保密的。 百貨、大賣場、餐飲、休閑娛樂 (夜總會、電影 )等業(yè)態(tài)分析結(jié)論 百貨業(yè)態(tài) 目前在昆山僅有一家昆山商廈可代表。 昆山商廈樓層品牌以中高檔為主,并且已引入數(shù)個國際一線品牌專賣店。品牌多以買斷為主, 或者多層代理,缺乏源頭品牌,所以貨品更新慢,價格折扣剛性大 世聯(lián)認(rèn)為:昆山商廈與上?;蛱K州的百貨業(yè)態(tài)對比,無明顯吸引力,但未來是本地現(xiàn)有的最具 發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)企業(yè),其正向現(xiàn)代百貨過渡,代表了昆山市百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢。且在沒有外 來百貨店進(jìn)入的前提下,昆山商廈將是高檔品牌進(jìn)入本市的首選之地。 世聯(lián)認(rèn)為:百貨行業(yè) 正處于從傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過渡中隨著外來百貨巨頭的進(jìn)入,昆山的百 貨行業(yè)競爭將趨于激烈; 世聯(lián)認(rèn)為:大賣場 是目前昆山商業(yè)的主力業(yè)態(tài),面臨著被外資壟斷整體市場的危險,特定區(qū)域 有發(fā)展空間; 世聯(lián)認(rèn)為:昆山餐飲市場 存在比較大的市場空白; 昆山市高檔夜總會 經(jīng)營狀況好;主要以臺灣商人與當(dāng)?shù)厣虅?wù)消費(fèi)為主,越高檔越有市場,但中 端年輕時尚消費(fèi)略顯不足 。 世聯(lián)認(rèn)為:電影類 消費(fèi)不景氣同樣表明昆山缺乏年輕時尚類消費(fèi) 。 特定業(yè)態(tài)分析結(jié)論 本報告是嚴(yán)格保密的。 “雍景灣”商業(yè)和“怡景灣萊茵廣場”商業(yè)項目 分析結(jié)論 “雍景灣”商業(yè) 南段呈現(xiàn)社區(qū)商業(yè),北段為專業(yè)市場和社區(qū)商業(yè)混雜,整體層次低,布局混亂 其五金建材專業(yè)市場輻射范圍較廣,但處于整體區(qū)域的從屬地位,其他業(yè)態(tài)業(yè)種主要輻射周 邊人口。目前 整體定位依然不夠準(zhǔn)確,使有限的體量更加分散,降低了項目的輻射能力,同時,規(guī) 劃存在硬傷。同時 受限于道路和停車,此處商業(yè)發(fā)展?jié)摿χ械?,隨著周邊人口增多,可能發(fā)展為 純社區(qū)商業(yè),輻射范圍可達(dá)周邊 3公里左右 “怡景灣萊茵廣場”商業(yè) 定位中檔,偏休閑、娛樂、服務(wù)定位。 “怡景灣萊茵廣場”目前經(jīng)營 一般物業(yè)結(jié)果存在硬傷,如停車場規(guī)劃錯誤導(dǎo)致廢棄。隨著巴黎春天的開業(yè),“怡景灣萊茵廣 場”未來看好,但中高檔時尚服裝品牌專賣店會退出 重點(diǎn)商業(yè)項目分析結(jié)論 本報告是嚴(yán)格保密的。 22 昆 山 市 消 費(fèi) 者 問 卷 調(diào) 研 分 析 本報告是嚴(yán)格保密的。 消費(fèi)者問卷調(diào)研分析結(jié)論( 1) ①喜歡光顧的消費(fèi)地點(diǎn):人民路、亭林路。 喜歡光顧地點(diǎn)與光顧頻次之間的正比關(guān)系; ②目前關(guān)注:商品齊全度、交通便利和購物便捷性、價格、購物環(huán)境,但逐漸由關(guān)注價格由關(guān)注 購物體驗過渡; ③新的商業(yè)項目應(yīng)該關(guān)注三個方面 : ( 1)交通和停車的便利。( 2)購物環(huán)境和商品布局。( 3 業(yè)態(tài)復(fù)合度和商品齊全性; ④對于新建大型商業(yè)項目,百貨、大賣場、或餐飲組合、休閑場所組合可以承擔(dān)起主力店、帶動 人流、聚集人氣的作用; ⑤從單次額度來看,大賣場最適合作為大型商業(yè)項目主力店。餐飲和百貨存在一定風(fēng)險; ⑥現(xiàn)有電影院經(jīng)營不善,此方面存在市場空間。但是消費(fèi)者同時缺乏此消費(fèi)習(xí)慣,需要培育; 消費(fèi)者問卷調(diào)
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