【文章內(nèi)容簡介】 底商200714天津科技廣場南開區(qū)白堤路20,000底商200715老城廂11號公館南開區(qū)老成廂鼓樓旁30,000底商200716津旺鋪南開區(qū)衛(wèi)津路20,000底商200717同方瞰和平商業(yè)和平區(qū)福安大街10,000商鋪200718運河經(jīng)濟文化商貿(mào)區(qū)一期東至子牙河南岸，南至南運河北‘岸線及南運河北路中心線，西至趙家場大街中心線，北至規(guī)劃中西青道快速路延長線中心線65,000超市200719湘秀麗舍南開長江道與南豐路交口20,000商業(yè)街200720金廈中愷國際廣場南開區(qū)衛(wèi)津路20,000底商200721大悲院商業(yè)街東至三馬路，西至四馬路，南至天緯路，北至地緯路。27,000商業(yè)街200722金銘廣場（已改為中山國際廣場）中山路與昆緯路交口26,000裙房200723古文化街南開區(qū)東門外宮南大街、宮北大街40,000商業(yè)街200724天津灣商業(yè)(海河水上運動商貿(mào)區(qū)A區(qū)）河西區(qū)東至海河，西至南北大街，北至春陽大街，南至大沽南路100,000購物中心200725天津世貿(mào)中心南開區(qū)南市西角100,000綜合體商業(yè)2007合計：20071,888,0001恒隆廣場北至菜市街、南至和平路、西至哈密道、東至濱江道130,000購物中心200720082天一摩爾一期東麗區(qū)津塘公路四合莊410,000購物中心200720083仁恒海河廣場東馬路金湯橋50,000購物中心200720084金港國際和平區(qū) 長征醫(yī)院和食品街交口30,000底商200720085小伙巷商住區(qū)紅橋區(qū)小伙巷N/AN/A200720086長江汽貿(mào)城南開區(qū)長江道300,000專業(yè)市場200720087水上運動世界商貿(mào)廣場（水上大世界項目的一部分）河西區(qū)東至海河，西至南北大街，北至春陽大街，南至大沽南路。110,000購物中心200720088北洋鋼鐵大廈和平區(qū)南京路貴陽路交口33,000N/A200720089和黃地鐵上蓋項目和平區(qū)南京路68,000N/A200810昆仲文化休閑公園河北區(qū)勝利路，貨場N/AN/A200811海河新天地河東區(qū)新開路N/AN/A200812吉利花園2期底墑南京路和貴陽路20,000底商200813老城廂項目（天津富力城項目）南開區(qū)老城廂30,000底商200814天津富力城南開區(qū)老城廂96,000底商200815天津后現(xiàn)代城南開北至鼓樓東街，南至南城街，西至城廂東路，東至新安購物廣場N/AN/A200816遠洋新天地河東河東新開路與華捷道交口N/AN/A200817海河新天地商業(yè)項目華昌大街站后廣場N/AN/A200818海河廣場及和平路商貿(mào)中心東至規(guī)劃大沽路、南至新華路、西至福安大街、北直博愛道。N/AN/A2008200919十一經(jīng)路六緯路商業(yè)街（政府規(guī)劃在南站商務(wù)區(qū)）香港嘉里項目是其中一部分河東區(qū)南站地塊內(nèi)43,000商業(yè)街2008200920法式風情區(qū)東至營口道，西至赤峰道，北至和平路，南至新華路41,900N/AN/A21天汽大廈（屬于酒店配套商業(yè)）南開區(qū)南京路今晚報附近 20,000底商N/A合計：20081,381,900資料來源：北京乾之恒216。 從上表未來商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)情況來看，天津市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展主要表現(xiàn)出如下特征：o 從商業(yè)項目供應(yīng)的單體規(guī)模上來看，未來項目體現(xiàn)出明顯的規(guī)模化趨勢，有一半的未來項目規(guī)模在5萬平米以上，平均建筑面積在65,000平米左右，說明未來商業(yè)物業(yè)的趨勢向單體更大規(guī)模發(fā)展。o 商業(yè)項目的空間分布更向原有商業(yè)中心集中，主要分布在和平、河西和南開區(qū)，少量項目分布在河東、河北和紅橋等其他區(qū)域，另外還有一些爛尾和正在規(guī)劃中的未動工項目。o 未來商業(yè)項目以購物中心和百貨供應(yīng)為主，其次是底商、專業(yè)市場和商業(yè)街等配套商業(yè)，未來業(yè)態(tài)和目標市場日益多元化。o 預(yù)期隨著各級商圈的拓展，小白樓～大沽南路區(qū)域?qū)⒊蔀樘旖蛑行膮^(qū)的商業(yè)區(qū)?？傮w來看，天津市中心商業(yè)集中區(qū)將發(fā)展出一個以海河為軸線，以南馬路、濱江道、南京路為輻射方向的商業(yè)區(qū)群。o 獅子林橋、規(guī)劃的通南橋、北安橋、廣場橋、大光明橋?qū)⒊蔀檫B接整個商業(yè)帶的節(jié)點。 市場未來發(fā)展趨勢216。 天津市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，呈現(xiàn)以中央商務(wù)區(qū)建設(shè)、舊商業(yè)區(qū)改造、海河開發(fā)帶動商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢。政府的規(guī)劃方向在未來商業(yè)的發(fā)展和商業(yè)物業(yè)的供給上具有決定性的影響力。216。 傳統(tǒng)商業(yè)步行街、百貨業(yè)態(tài)在市場中仍具有較大影響力，但是以銅鑼灣廣場、信達廣場、濱江金耀、大連萬達為代表的商貿(mào)公建將逐步向大型化、綜合化的方向發(fā)展，集購物和娛樂休閑一體的購物中心概念日益受到市場的青睞。216。 富有文化、人文底蘊的特色商業(yè)區(qū)域在天津的開發(fā)、舊城改造的推動下預(yù)期未來整體商業(yè)環(huán)境將獲得較大發(fā)展。216。 重點商務(wù)區(qū)目前尚缺乏合理的商務(wù)物業(yè)布局，在數(shù)量、規(guī)模和檔次上也稍顯不足，因此這些重點商務(wù)區(qū)的商業(yè)物業(yè)，尤其是綜合的商業(yè)服務(wù)設(shè)施存在較大的發(fā)展空間。216。 未來的35年內(nèi)，大型超市作為零售商業(yè)的核心框架地位進一步確立。隨著各個超市運營者開店計劃的實施，天津市市區(qū)范圍內(nèi)大型超市的布點將基本完成，其競爭的重點將轉(zhuǎn)移到客源的爭奪上。216。 一些境外背景的商業(yè)集團開始或準備進入天津，例如和記黃埔、恒隆和嘉里興業(yè)，這些集團實力雄厚、經(jīng)驗豐富、商業(yè)資源廣、市場影響力大和信譽多高，對本地開發(fā)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)將形成很強的競爭力。216。 市場對高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)需求增強，經(jīng)營管理優(yōu)良的商業(yè)項目是成功的重要因素，品牌的聚集效應(yīng)將是引導(dǎo)項目未來發(fā)展的重要因素。 整體商業(yè)市場小結(jié) 216。 從未來供應(yīng)項目的市場處置策略可以看出，由于體量都相對比較大，且大部分開發(fā)商缺乏商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗，再加上和多開發(fā)商希望盡可能早的收回資金，很多項目都會采取出售的，這樣很多項目將不能保證良好的商業(yè)業(yè)態(tài)組合和品質(zhì)，對那些實力比較雄厚和開發(fā)經(jīng)驗豐富的開發(fā)商來說，市場的這種情況有利于發(fā)展高質(zhì)量的持有經(jīng)營的商業(yè)。216。 反之，優(yōu)質(zhì)商業(yè)的形成對規(guī)范市場和提升行業(yè)水平非常有促進作用，隨著更多有經(jīng)驗的和商業(yè)運營者進入天津，天津的高檔商業(yè)將面臨著較大的重新調(diào)整，那些規(guī)模小、業(yè)種業(yè)態(tài)配置和布局不合理、管理落后、物業(yè)品質(zhì)較差、市場營銷手段單一、企業(yè)負擔嚴重、店堂擁擠和綜合盈利能力差的商業(yè)將無疑被市場淘汰出局，而在城市中心新建的商業(yè)具有很大的發(fā)展機會。216。 由于未來2008年將是商業(yè)項目集中放量的一年，因此本項目在開業(yè)時間上要盡量避開這一高峰期。216。 未來商業(yè)對本項目的市場分流和競爭是不可避免的，因此本項目一定要在定位上做到差異性, 在招商上搶得市場先機，充分利用本項目的整體綜合優(yōu)勢，以及緊鄰小白樓地鐵站的得天獨厚條件，從項目開始直到開業(yè)都能做到領(lǐng)先市場，引導(dǎo)市場。216。 從國內(nèi)主要城市和天津的商業(yè)發(fā)展來看，商業(yè)的品牌效應(yīng)和經(jīng)營是成正比的，成功的商業(yè)大多有口碑良好的商業(yè)品牌支撐。所以，新開發(fā)的商業(yè)出于長期打算，也需要積極引進良好的商業(yè)品牌。 區(qū)域商業(yè)市場216。 此次商業(yè)市場的研究對象鎖定在建筑規(guī)模在3萬平米以上的百貨/購物中心類業(yè)態(tài)，研究范圍界定為：北至和平路商業(yè)區(qū)、南至友誼路、西至南門外大街/衛(wèi)津路、東至海河的范圍內(nèi)。 現(xiàn)有商業(yè)市場（1） 供應(yīng)及分布216。 ，從分布上看，這些現(xiàn)有項目主要還是集中在濱江道和平路商業(yè)區(qū)內(nèi)。距本項目最近的是濱江購物中心和凱旋門百貨，而位于友誼路上的友誼商店距本項目較遠。：區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)分布資料來源：北京乾之恒216。 截止到2006年5月，，%。216。 從入住時間上看，14個現(xiàn)有商業(yè)中6個項目是在2001年以后開業(yè)或重新裝修開業(yè)的，%，該區(qū)域內(nèi)的舊商業(yè)略多于新商業(yè)。216。 從商業(yè)類型上看，百貨業(yè)態(tài)仍然占據(jù)市場的主導(dǎo)地位，%，且購物中心主要都是2001年以后新開業(yè)的項目。天津舊的傳統(tǒng)百貨類商業(yè)由于管理落后、物業(yè)品質(zhì)較差、市場營銷手段單一、店堂擁擠等原因，正在逐漸退出市場的主導(dǎo)地位，而新的集餐飲、娛樂、購物為一體的購物中心正漸漸被消費者廣泛接受和喜愛。216。 從商業(yè)檔次上看，高檔商業(yè)相對缺乏。區(qū)域商業(yè)以中高檔次和中檔的商業(yè)為主，中高檔商業(yè)主要包括伊勢丹、津匯廣場、友誼新天地、國際商場、伊都錦、百盛；高檔商業(yè)只有友誼商店一家，同時也是天津市唯一一家高檔商業(yè)，這為本項目的未來發(fā)展提供了發(fā)展機會。：區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)檔次比例資料來源：北京乾之恒：區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)項目基本情況編號名稱座落位置商業(yè)建筑面積（萬平米）營業(yè)面積（萬平米）開業(yè)時間商業(yè)類型檔次1勸業(yè)場和平路56,00035,0001994前