【文章內(nèi)容簡介】 風(fēng)格 歐式風(fēng)格售價 最高 最低 均價14500元/㎡ 14000元/㎡ 14250元/㎡租價 3元/㎡天 2元㎡天 ㎡.年主力單位面積 16—20㎡、2045㎡、60—80㎡、80—120㎡經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理，獨立店鋪、自主經(jīng)營目標(biāo)客戶群 威海市中層消費群體及旅游者人流量 4萬人次左右/天經(jīng)營定位 中檔服裝市場,有部分韓國商友會場館各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 1層：華聯(lián)環(huán)球食品超市；1層：服裝、領(lǐng)帶、漁桿、鞋帽、飾品等；2層：服裝、包、鞋、兒童天地（4） 鑫城電腦城鑫城電腦城位于昆明路、大世界西側(cè)，與環(huán)球廣場像連接。地理位置繁華，是威海唯一兩家大型電腦器材用品商場之一。該商場主要目標(biāo)客戶群為公司及私人。日人流量在4000人次左右，節(jié)假日期間人流量會達(dá)到7000人次以上。該商場的主要面積為3045㎡、4570㎡、27085㎡和150㎡以上，四個不同面積。該商場購物環(huán)境一般，其租金價格是威海商業(yè)地產(chǎn)中最低的一位。產(chǎn)品相對較齊全，和商場內(nèi)部業(yè)主溝通時，發(fā)現(xiàn)該商場受節(jié)假日因素影響很大。項目名稱 鑫城電腦城項目類型 專業(yè)電腦城開發(fā)商 鑫城大廈管理費 ㎡/天地理位置 光明路80號，大世界西側(cè)。交通狀況 11121路車均到達(dá)開業(yè)時間 2001年總建筑面積 2萬平方米出租率 98%層數(shù) 2層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代寫字樓建筑風(fēng)格售價 對外不出售租價 ㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 3045㎡、4570㎡、7085㎡經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營目標(biāo)客戶群 企業(yè)及個人人流量 4000人次左右/天經(jīng)營定位 專業(yè)電腦城各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 一層：電腦器材及各類軟件二層：主要是電腦公司（5） 天壇家具廣場天壇家具廣場作為市中心唯一一家大型家具廣場，其優(yōu)越的地理位置和良好的購具環(huán)境是其它同類商場所不能比擬的。該廣場集中了全國各大品牌家具產(chǎn)品，另外還包括國外的家具品牌。其為威海地區(qū)高檔購買家具的廣場。因經(jīng)營業(yè)態(tài)因素的限制，（主力面積集中在160㎡以上）㎡/天之間，屬于低檔價位。項目名稱 天壇家具城項目類型 家具城管理費 包含在租金內(nèi)地理位置 汽車站西側(cè)，解放路6號交通狀況 127路車均到達(dá)開業(yè)時間 1999年總建筑面積 4萬多平方米出租率 100%層數(shù) 4層（加地下層）建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格租價 最高 最低 均價㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 50600㎡經(jīng)營模式及效果 中高檔次，大部分為聯(lián)營，地下室分租目標(biāo)客戶群 本地消費者和周邊城市居民人流量 少，主要針對購買目標(biāo)群體經(jīng)營定位 中檔各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 地下一層：沙發(fā)、廚具、辦公用品。一層：家具、沙發(fā)、紅木產(chǎn)品。二層：家具、辦公用品。三層：家具（有光明、華鶴等品牌） 租售價格分析上述五個專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)其在經(jīng)營定位上，分別定位在小商品批發(fā)、圖書音像業(yè)、服裝/鞋業(yè)、IT業(yè)和家具業(yè)五個行業(yè)。其經(jīng)營面積根據(jù)自身獨特的行業(yè)屬性而定。其價格最高的為環(huán)球廣場，以23元/㎡/天的價格位居環(huán)翠區(qū)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)榜首，其他價格之間相差不到1元。這些專業(yè)市場的租售價格如下：二、 威海市高區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析2004年高區(qū)的國民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)穩(wěn)定增長的良好勢頭，%。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)保持增長，整個消費品市場呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價適中，買方市場日益突出。，%；，%；，%；，%；市場價格總水平較上年略有上升。%。下面我們主要針對本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行具體分析：（一） 高區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析根據(jù)前期的市場調(diào)研分析，高區(qū)目前共有5家大型商業(yè)地產(chǎn)，其中檔次最高的為利群購物廣場；建城廣場為低檔。另外還有大屋建材裝飾城、威韓商貿(mào)城、棱方園家具廣場等為專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。 規(guī)模分析高區(qū)各商業(yè)物業(yè)規(guī)模一覽表樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主力戶型 暢銷戶型棱方園家具廣場 1層 35—60 ㎡ 35—60 ㎡ 35—60 ㎡75—135 ㎡ 大屋建材裝飾商場 5層 40——60㎡ 150—200㎡ 40—60 ㎡75—110 ㎡110—140 ㎡150—200㎡75—110㎡ 110—140㎡ 150—200 ㎡左右 威韓商貿(mào)城 1層 45—60㎡ 75—110㎡ 75—110㎡75—110 ㎡ 110—140㎡ 建盛廣場 3000平方米 7層 15—35㎡ 15——55㎡ 15——35㎡46——55㎡46—55㎡ 107—140㎡ 1200 ㎡左右 利群購物廣場 2萬平方米 4層 16—45㎡ 16—45㎡ 16—45㎡45—60㎡60—120㎡120㎡以上45—60 ㎡60—120 ㎡ 120㎡以上 目前高區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)戶型面積主要以4580㎡之間的戶型面積為主，45㎡以上、75200㎡的戶型面積為輔。這主要是因為經(jīng)營業(yè)態(tài)的因素，而導(dǎo)致的戶型面積配比以中戶型為主。從戶型面積的配比上可以看出高區(qū)的各商業(yè)地產(chǎn)所經(jīng)營定位特性，小戶型的面積主要表現(xiàn)在零售業(yè)態(tài)，大戶型的面積主要集中在專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)。根據(jù)市場調(diào)查，高區(qū)各商業(yè)物業(yè)大都是售租并舉進(jìn)行經(jīng)營，其出租率占主導(dǎo)地位，目前高區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)中，除建盛廣場出租率較低外，其余商業(yè)出租情況較好。 租金分析目前高區(qū)商業(yè)物業(yè)基本處于開業(yè)經(jīng)營狀態(tài)，售價難以調(diào)查，這里重點分析租金水平。高區(qū)商業(yè)物業(yè)出租價格分為三個檔次，㎡/天的出租價格，位居高區(qū)商業(yè)地產(chǎn)榜首；利群購物廣場、威韓商貿(mào)城、建城廣場的出租價格居中，分別是2元/㎡/天、㎡/㎡/天；出租價格最低的是位于體育廣場附近的棱方園家具廣場，㎡/天。其中，出租價格最高的是大屋建材裝飾城，㎡天的出租價格位居榜首。出租價格最低的是棱方園家具廣場，㎡/天。㎡/天。（二） 高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析此次高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)市場調(diào)查，主要分為四大片區(qū)。即高區(qū)張村附近商業(yè)網(wǎng)點房、高區(qū)利群附近商業(yè)網(wǎng)點房、高區(qū)帝王宮附近商業(yè)網(wǎng)點房和高區(qū)神道口/臥龍山附近周邊商業(yè)網(wǎng)點房。根據(jù)調(diào)查資料顯示，高區(qū)整體商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)的出售、出租價格僅次于環(huán)翠區(qū)，在商業(yè)網(wǎng)點房出售、出租價格中，整體排列第二。其中，出售、出租價格最高的是高區(qū)神道口/臥龍山附近的商業(yè)網(wǎng)點房，㎡和1500元/㎡/年的價格，位居榜首。出售、出租價格最低的為高區(qū)張村附近的商業(yè)網(wǎng)點房，㎡和114元/㎡/年。 高區(qū)張村附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析目前高區(qū)張村商業(yè)網(wǎng)點房主要有金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、建盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三家房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)。其中出售價格最高的為建盛房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的，其以4500元/㎡的出售價格位居張村附近商業(yè)網(wǎng)點房的榜首，最低的為金都房產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的，其出售價格為2800元/㎡。其商業(yè)網(wǎng)點房面積主要集中在4578㎡之間。其中，大明房產(chǎn)的出租價格為114元/㎡/年。該區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在零售業(yè)和餐飲業(yè)。 高區(qū)利群附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析在高區(qū)利群附近的商業(yè)網(wǎng)點房調(diào)查中，主要針對吉林路（東、西道）和大屋建材裝飾城附近商業(yè)網(wǎng)點房進(jìn)行了相關(guān)采樣調(diào)查。其中，吉林東路的商業(yè)網(wǎng)點房的價格最高，其以1200元/㎡/年的出租價格排列第一。其他兩處的商業(yè)網(wǎng)點房的出租價格為400元/㎡/年的價格。在商業(yè)網(wǎng)點房的面積方面，該區(qū)域的網(wǎng)點房面積集中在3090㎡之間，其業(yè)態(tài)主要集中在零售業(yè)、娛樂休閑業(yè)和部分專業(yè)店。 高區(qū)帝王宮附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析在高區(qū)帝王宮附近的商業(yè)網(wǎng)點房進(jìn)行的相關(guān)采樣調(diào)查中。出租價格最高的為濱洲北街和青州街附近的商業(yè)網(wǎng)點房，其出租價格為500元/㎡/年。其次是長春路和文化西路，出租價格分別為450元/㎡/年和350元/㎡/年。在出售價格方面，濱洲北街的出售價格最高，其出售價為6000元/㎡。青州街和長春路附近的商業(yè)網(wǎng)點房出售價格為4000元/㎡和3980元/㎡。該區(qū)域的網(wǎng)點房面積主要集中在2070㎡之間，部分網(wǎng)點房面積在120200㎡之間。 高區(qū)神道口/臥龍山附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析高區(qū)神道口/臥龍山附近是威海幾大居民社區(qū)之一，其人流量大，消費頻次高，故該區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點房及商業(yè)業(yè)態(tài)較為多樣。在這一區(qū)域內(nèi)，我們主要對醫(yī)藥公司大樓附近、環(huán)保局附近、古陌小區(qū)附近、朝陽新區(qū)附近及朝陽小區(qū)南區(qū)附近的社區(qū)/街道網(wǎng)點房進(jìn)行了相關(guān)采樣調(diào)查。其中在網(wǎng)點房的出售價格方面上，古陌小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點房出售價格最高，㎡的價格位居高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房榜首。其次依次是環(huán)保局附近、醫(yī)藥公司大樓附近、朝陽新區(qū)和朝陽小區(qū)南區(qū)，㎡、㎡、㎡㎡。在出租價格方面，古陌小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點房以1500元/㎡/年的出租價格位居榜首。其余出租價格在360666元/㎡/年之間，具體詳情見下圖： 高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點業(yè)態(tài)分析在商業(yè)業(yè)態(tài)中，前四位的業(yè)態(tài)是餐飲業(yè)、通信業(yè)、零售業(yè)、娛樂休閑業(yè)，分別占總業(yè)態(tài)的19%、15%、11%和9%，其中餐飲業(yè)所占比重最多。其它業(yè)態(tài)分別為建材裝飾業(yè)8%、家電業(yè)7%、藥品業(yè)7%、服裝業(yè)4%、圖書音像業(yè)4%、旅社/賓館業(yè)4%，以及其它業(yè)態(tài)的12%。（三） 高區(qū)專業(yè)市場現(xiàn)狀分析高區(qū)位于威海市西部，是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的中心，是威海市科技信息中心、產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心和交通樞紐。2002年交易額達(dá)94696萬元，2003年交易成交額達(dá)137873萬元，日平均人流量達(dá)10萬人次左右。交易區(qū)內(nèi)以家具裝飾材料、家具產(chǎn)品等專業(yè)批發(fā)零售經(jīng)營為主。下面我們對該區(qū)域內(nèi)主要的專業(yè)市場進(jìn)行分析： 專業(yè)市場調(diào)查（1） 棱方園家具廣場棱方園家具廣場位于文化西路，體育館附近。是高區(qū)大型家具廣場之一。其優(yōu)越的地理位置和良好的購具環(huán)境是高區(qū)其它同類商場所不能比擬的。該廣場集中了國內(nèi)外各大知名品牌家具。其為威海地區(qū)高檔購買家具的廣場之一。因經(jīng)營業(yè)態(tài)因素的限制，（主力面積集中在70135㎡之間）㎡/天之間，屬于低檔價位。項目名稱 棱方園家具廣場項目類型 家具裝飾用品商城管理費 ㎡天地理位置 文化西路交通狀況 12路開業(yè)時間 2003年總建筑面積 23000平方米實用率 87%層數(shù) 1層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代躍式展示會所建筑售價 對外不出售租價 ㎡天 ㎡天 ㎡天主力單位面積 35—60 ㎡、75—135 ㎡經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營目標(biāo)客戶群 威海社區(qū)居民人流量 少。主要針對需求性的目標(biāo)消費群體經(jīng)營定位 家具廣場各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 一樓：家具系列（2） 威韓商貿(mào)城該商城位于高區(qū)文化西路，利群購物廣場附近。，共分六個展區(qū)，整體規(guī)模較為龐大。但商城內(nèi)的購物環(huán)境一般，現(xiàn)場給人凌亂，從而在一定程度上降低了該商城的產(chǎn)品檔次。㎡/天之間，屬于低檔價位。其單體營業(yè)面積主要集中在70150㎡之間，部分在4560㎡。項目名稱 威韓商貿(mào)城項目類型 家具市場開發(fā)商 威海威韓商城有限責(zé)任公司物業(yè)公司 盛德物業(yè)有限公司管理費 ㎡/天地理位置 高區(qū)文化西路交通狀況 1路車開業(yè)時間 二期工程總建筑面積 實用率 98%以上 層數(shù) 1層（共六個區(qū)）建筑風(fēng)格 普通聯(lián)體展示廳售價 對外不出售 租價 ㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 45—60㎡、75—110 ㎡、110—150㎡經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營目標(biāo)客戶群 榮成、文登、煙臺、龍口等地人流量 少，主要是針對購買家具的目標(biāo)消費者經(jīng)營定位 家居廣場較高檔次 商貿(mào)城中低檔各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 1區(qū) 辦公、套房、沙發(fā)、表、工藝品 2區(qū) 小吃街3區(qū) 套房、沙發(fā)、床、辦公用品4區(qū) 聯(lián)營，套房、沙發(fā)、床、辦公用品5區(qū) 家具用品6區(qū) 小吃街（3） 大屋建材裝飾商城該商城地處文化西路175號，是高區(qū)唯一一家大型建材裝飾商場。其優(yōu)越的地理位置和良好的購具環(huán)境吸引了大量的目標(biāo)群體。該商城單體經(jīng)營面積類型較多，切分布均勻。㎡/天之間，屬于高中檔價位。目前商城實用率為97%。項目名稱 大屋建材裝飾商城 項目類型 建材裝飾商城開發(fā)商 大屋地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司 威海大屋物業(yè)管理公司管理費 ㎡/天地理位置 文化西路175號交通狀況 117路開業(yè)時間 總建筑面積 25000平方米實用率 97%（目前三樓有部分商戶剛剛?cè)腭v，正在裝修）層數(shù) 5層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代復(fù)式商廈租價 ㎡天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 40—60 ㎡、75—110 ㎡、110—140㎡、150—200 ㎡左右經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理，獨立店鋪、自主經(jīng)營目標(biāo)客戶群 主要為三區(qū)居民，榮成、文登、乳山較少人流量 少，主要是針對購買家具的目標(biāo)消費者經(jīng)營定位 建材商品各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 1層：廚柜、地板、板材、木線條、五金、實木門 2層：潔具、瓷磚、衛(wèi)浴、陶瓷 3層 燈具、布藝 （威海最大最齊全的建材專業(yè)裝飾商城） 租售價格分析棱方園家具廣場、大屋建材裝飾商城、威韓商貿(mào)城等專業(yè)市場都集中在文化西路和文化中路一帶。商場開業(yè)率達(dá)97%左右。檔位面積為中、大，面積分別為4060㎡、150200㎡。環(huán)境適中，（威韓商貿(mào)城略顯凌亂）它們擁有一定的固定客源。其中“棱方園家具廣場”的家具系列展，被受周邊家裝企業(yè)所關(guān)注。目前主要以出租的形式進(jìn)行相關(guān)招商。其出租價格最高的為大屋建材裝飾商場，㎡/天。威韓商貿(mào)城的出租價格第二，㎡/天；棱方園家具廣場的出租價格第三，㎡/天。 出租率分析目前商場出租率方面“威韓商貿(mào)城”為98%左右，“棱方園家具廣場”為87%，“大屋建材裝飾商場”為97%。三、 威海市經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析2004年高區(qū)的國民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)穩(wěn)定增長的良好勢頭，%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值43360元。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)保持增長，整個消費品市場呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價適中，買方市場日益突出。，%；，%；，%；，%；市場價格總水平較上年略有上升。%。下面我們主要針對本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行具體分析：（一） 經(jīng)區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析根據(jù)前期的市場調(diào)研分析，經(jīng)區(qū)目前共有3家大型商業(yè)地產(chǎn)，其中檔次最高的為僑鄉(xiāng)購物廣場；另外還有齊魯商城、萬發(fā)裝飾建材城兩家專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。 規(guī)模分析經(jīng)區(qū)各商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)規(guī)模一覽表樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主力戶型 暢銷戶型僑鄉(xiāng)購物廣場 5萬平方米 3層 20—60 ㎡ 2萬㎡ 20—60㎡70—150 ㎡ 2萬㎡ 萬發(fā)裝飾材料城 2萬平方米 1層 60—75 ㎡ 90—130 ㎡140—150㎡ 60——75 ㎡80——95 ㎡90——135㎡140——150㎡80—95 ㎡ 90—130 ㎡ 120—135 ㎡ 140—150 ㎡ 齊魯商城 3層 34—65 ㎡ 34—65 ㎡50—70 ㎡ 34——65 ㎡50——70 ㎡50—70 ㎡ 80—130 ㎡ 租售價格分析目前經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)出租價格分為兩個檔次，㎡/㎡的出售價格，位居經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)榜首；㎡/天。（二） 經(jīng)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析在經(jīng)區(qū)長峰/蒿迫附近的商業(yè)網(wǎng)點房調(diào)查中，主要針對通城大廈、長峰市場、海鑫旅館、齊魯大道附近商業(yè)網(wǎng)點房進(jìn)行了相關(guān)采樣調(diào)查。 租售價格分析根據(jù)調(diào)查，通城大廈的商業(yè)網(wǎng)點房的出售價格最高，其以7000元/㎡的出售價格排列第一。海鑫旅館和長峰市場附近的商業(yè)網(wǎng)點房出售價格為5500元/㎡和3000元/㎡。在出租價格方面，齊魯大道的商業(yè)網(wǎng)點房出租價格最高。以480元/㎡/年的價格位居榜首。其次，依次是通城大廈的466元/㎡/年；海鑫旅館的185元/㎡/年及長峰市場180元/㎡/年。 業(yè)態(tài)分析在商業(yè)網(wǎng)點房的面積方面，該區(qū)域的網(wǎng)點房面積集中在10