【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2） 9398 106131 銷售情況：尚未開盤，但現(xiàn)已基本預(yù)訂一空。 入住日期： 2020 年 1 月 ? 物業(yè)評(píng)價(jià)情況 類別 內(nèi)容 評(píng)價(jià) 地理位臵資源 位于寶山西城區(qū)，改建后的江楊北路邊， 目前項(xiàng)目周邊是農(nóng)田，位臵較偏 景觀資源 兩面有小河流過，周邊是農(nóng)田和新建 項(xiàng)目周邊基本是自 道路， 然景觀資源 交通配套資源 無公交，設(shè)小區(qū)班車，到在建的軌道交通約 4 站 目前交通不便 生活配套資源 項(xiàng)目一公里外的寶楊路上有部分生活配套設(shè)施，其它均在規(guī)劃中。 生活配套基本由小區(qū)自身承擔(dān) 規(guī)劃布局 大規(guī)模自成體系的規(guī)劃，三個(gè)平行組團(tuán)布臵， 滿足采光要求，布局合理 建筑布局 建筑平行排步；立面采用三種色系 整體和諧而富于變化 小區(qū)環(huán)境 三條主題景觀，動(dòng)靜分區(qū) 保證幢幢有景觀 小區(qū)配套 車庫(kù)、休閑步 行街、各項(xiàng)運(yùn)動(dòng)設(shè)施一應(yīng)俱全 配套非常完備 售樓處包裝 專門建設(shè)的售樓處，規(guī)模較大 大方美觀，功能分布合理 其他 兩幢間架空連通設(shè)計(jì)，變?nèi)繛樗姆? 巧妙設(shè)計(jì)，利用空間 圖 18 在建的四季花城 圖 19 四季花城售樓處 吳淞新城 ? 物業(yè)基本情況 區(qū)域地址：上海市寶山區(qū)同泰路 57 號(hào) 發(fā)展機(jī)構(gòu)： 上海寶宸（集團(tuán)）有限公司 （投資商） 物業(yè)規(guī)模： 150,000M2（總建筑面積） 銷售價(jià)格： RMB3,1003,700 元 /M2（一期） RMB3,6004,500 元 /M2（二期） 房型面積： 類別 二房 三房 面積區(qū)間（ M2） 90100 120130 銷售情況：開盤部分銷售率 100%，還有部分未售。 入住日期：一期已入住。 ? 物業(yè)評(píng)價(jià)情況 類別 內(nèi)容 評(píng)價(jià) 地理位臵資源 位于寶山新城南面，松興路旁，臨逸仙路高架 離寶山新城區(qū)中心尚有一段距離，但靠向市區(qū) 景觀資源 毗鄰長(zhǎng)江口和即將落成的吳淞開埠紀(jì)念廣場(chǎng) ，面江而立 以江景為主，景觀資源上層，但江對(duì)面是集裝箱碼頭，略顯遺憾 交通配套資源 有到五角場(chǎng)、四川北路商業(yè)街、友誼路等處的公交車； 另外明珠線延伸段也將經(jīng)過 目前要到市區(qū)的交通還不太方便，明珠線延伸段建成后會(huì)有所改善 生活配套資源 淞濱路沿線較為繁華，有超市、國(guó)美電器、銀行等 各項(xiàng)生活配套齊全 規(guī)劃布局 小區(qū)中心 1000M2 的主題廣 規(guī)劃布局合理，感覺舒展 場(chǎng)，將小區(qū)分為兩部分 自如 建筑布局 一期規(guī)劃的建筑由北向南層高逐步遞減，屋頂采用流線型水波造型，勾勒出錯(cuò)落有致富于變化的天際線 同時(shí)滿足了景觀和采光要求 小區(qū)環(huán)境 目前小區(qū)周邊多為老建筑 環(huán)境略顯雜亂 小區(qū)配套 區(qū)內(nèi)配有 200 個(gè)車位和 2 條步行街 配套設(shè)施較完善 售樓處包裝 售摟處位于街口，裝修一般 雖然較為寬敞，但整體感覺較差 其他 建筑外立面藍(lán)白相間，線條簡(jiǎn)潔 建筑很有現(xiàn)代感，清新流暢 住友寶蓮花園 ? 物業(yè)基本情況 區(qū)域地址：上海市寶山區(qū)牡丹江路 1242 號(hào)（海江路南） 發(fā)展機(jī)構(gòu)： 上海 住聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展 有限公司 （發(fā)展商） 物業(yè)規(guī)模： 100,000M2（總建筑面積） 銷售價(jià)格： RMB4,3005,600 元 /M2（三期） 房型面積： 類別 二房 三房 面積區(qū)間（ M2） 100 130140 套數(shù)比重（ %） 42% 58% 注：是三期兩棟小高層的房型配比 。 銷售情況：三期銷售率 95%，還有幾套三房。 入住日期： 2020 年 1 月 ? 物業(yè)評(píng)價(jià)情況 類別 內(nèi)容 評(píng)價(jià) 地理位臵資源 位于寶山新城區(qū)中心，旁邊是牡丹江路商業(yè)街 是寶山新城的黃金地段 景觀資源 牡丹江路沿線改造，臨白玉蘭廣場(chǎng) 感覺是一個(gè)現(xiàn)代化新城，綠化景觀豐富。 交通配套資源 有四川北路商業(yè)街等處的公交車；明珠線延伸段也將經(jīng)過。 目前要到上海市區(qū)房向的交通還不太方便，明珠線延伸段建成后會(huì)有所改善。 生活配套資源 所在區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，有好美家、世紀(jì)聯(lián)華 生活配套設(shè)施齊備 規(guī)劃布局 呈兩排分布，中 間設(shè)臵主體景觀 一般化 建筑布局 建筑平行排布，立面采用淺 滿足采光要求，立面美觀大 色的天然石材 方 小區(qū)環(huán)境 旁邊是新建成的道路和商業(yè)街 環(huán)境清潔、舒適，適合生活 小區(qū)配套 配有車庫(kù)和會(huì)所 配套一般，主要借助周邊的配套設(shè)施 售樓處包裝 售樓處裝飾風(fēng)格與小區(qū)相近 外觀較好，但內(nèi)部功能分配不太合理。 其他 位臵很好 生活安靜、舒適，但并不遠(yuǎn)離繁華 二、土地價(jià)值評(píng)價(jià)分析 本次評(píng)估的兩個(gè)地塊距離較近，位于寶山的中東部地區(qū)，目前周圍以老式工房或二十世紀(jì)九十年代初期建造的商品房，幾乎沒有新建商品住宅小區(qū)， 目前周圍無大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，雖然距離牡丹江路商業(yè)中心直線距離不遠(yuǎn)，但由于受到高架路的阻隔，區(qū)位形象就是與約 200 米之遙的淞濱路東段也有較大差距。雖然兩個(gè)地塊整體情況比較接近，但在地理位臵、周邊生活配套及交通等方面還是存有差異： 1. 地理位臵資源評(píng)價(jià) ? 91 號(hào)地塊 該地塊總占地 22530 平方米，整個(gè)地塊被現(xiàn)有早期住宅分割成東西兩塊，如果通過對(duì)該早期住宅產(chǎn)品進(jìn)行改造，使其與 91 號(hào)地塊合為 一體，可形成一個(gè)方正規(guī)整的街坊。 91 號(hào)地塊東側(cè)隔寶山區(qū)成人教師進(jìn)修學(xué)校與一小馬路相鄰，正對(duì)居民住宅小區(qū)，距離逸仙路高架約200 米 ；南面隔吳淞警署與松興西路相鄰，對(duì)面為新吳淞農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、沿街小型商業(yè)及破舊廠房。北臨松濱路，正對(duì)早期開發(fā)的商品房小區(qū)，距外環(huán)路不到 200 米，西面與早期住宅小區(qū)松濱路 860 弄相鄰。該地塊因毗鄰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，外來人口較多，環(huán)境嘈雜。 ? 92 號(hào)地塊 該地塊占地 19494 平方米，南北方向看呈反“ L”形，地塊東隔工房臨淞濱支路，南側(cè)緊靠泗東小學(xué)和一老式三層辦公樓（現(xiàn)有人居?。?，對(duì)面為二紡新工房，西側(cè)緊鄰泗東新村住宅區(qū)，與南泗塘相距約 200米，北側(cè)為老式住宅小區(qū)及一小型公共綠地，距泰和路約 200 米。該地塊被環(huán)抱在舊式工房?jī)?nèi)，周 圍居民以工薪階層為主。 2. 生活配套設(shè)施 ? 91 號(hào)地塊 周圍生活配套設(shè)施齊全，地塊南側(cè)緊鄰寶山分局吳淞警署，正對(duì)馬路有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、五金維修類等雜貨店、餐飲、工商銀行等生活配套。地塊北側(cè)有餐飲、中介、銀行、郵局、便利店等生活配套。 ? 92 號(hào)地塊 東南側(cè)為泗東幼兒園，北側(cè)為區(qū)域口碑較好的泗東小學(xué)，教育配套設(shè)施較為齊全。南側(cè)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，北側(cè)有快客便利店及其他零星商業(yè)。 兩個(gè)地塊對(duì)于大型商業(yè)主要依托牡丹江路，另外淞濱路東段具有良好的辦公及商業(yè)氛圍，工商銀行、房地產(chǎn)交易中心，新建的沉降式步行休閑廣場(chǎng)等，距離 91 號(hào)地塊距 離較近。 3. 交通資源 ? 91 號(hào)地塊 該地塊臨近 2020 年竣工的軌道交通三號(hào)線，距離規(guī)劃中的吳淞鎮(zhèn)站距離較近，并且基地東面和南面的高架道路為私車所有者提供了捷運(yùn)道路。地塊南北兩側(cè)的淞濱路及淞興支路為該區(qū)域的副馬路，出行相對(duì)便利。并且地塊附近有多條公交線路，其中， 75 路、 125 路、 711路是終點(diǎn)站。 ? 92 號(hào)地塊 該地塊被住宅環(huán)繞，出行相對(duì)困難，所依賴的公共交通同 91 號(hào)地塊，但不如 91 號(hào)地塊便捷。 表 21 基地附近的主要公交車 線路名稱 起始點(diǎn) 51 路 寶昌路 —— 凇興路 —— 寶楊路碼頭 53 路 寶山鎮(zhèn) — — 泰和路 —— 共和新路 75 路 五角場(chǎng) —— 淞濱路 90 路 控江路 —— 水產(chǎn)路 101 路 鴻興路 —— 泰和路 —— 水產(chǎn)路 116 路 曲陽(yáng)新村 —— 淞興路 —— 東林路 125 路 國(guó)和路 —— 凇興路 711 淞濱支路 —— 鐵力路 719 共康新村 —— 泰和路 —— 海江新村 淞嘉路 吳淞碼頭 —— 嘉定汽車站 4．地塊土地價(jià)值比較 從地塊規(guī)模、土塊形狀等六個(gè)方面比較兩地塊的土地價(jià)值。 表 22 兩地塊土地價(jià)值評(píng)價(jià)之比較 91 號(hào)地塊 92 號(hào)地塊 地塊規(guī)模 ???? ??? 地塊形狀 ?? (( 教育設(shè)施 ( ((( 生活服務(wù)設(shè)施 (((( (( 交通條件 ((( (( 環(huán)境質(zhì)量 ( (( 綜合 ((( (( 綜上所述， 91 號(hào)地塊的土地價(jià)值優(yōu)于 92 號(hào)地塊。 三、兩地塊財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析 在本部分中，將對(duì)兩個(gè)地塊分別進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)、成本估算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，最后得出兩個(gè)地塊的總投資利潤(rùn)率。 1. 91 號(hào)地塊財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析 91 號(hào)地塊產(chǎn)品價(jià)格定位 下面將對(duì) 91 號(hào)地塊的小高層住宅、多層住宅和底層商業(yè)分別進(jìn)行定價(jià)。 （ 1）定價(jià)思路 本案價(jià)格的確定采用以下基本思路： ? 市場(chǎng)比較法推算單價(jià)（均價(jià)） ① 估價(jià)思路： 市 場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 ② 樣本選取 樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則： 相近原則 ，相近地段會(huì)有更多的相近因素 成功原則 ，只有成功的樓盤才具有參考意義 功能原則 ，樣本樓盤必須具有相同的功能定位 在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案有可比性的新建多層、小高層住宅，選取了其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的參照對(duì)象。 另外，由于競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的可比新建項(xiàng)目較少，我們進(jìn)一步調(diào)查 了地塊所在地的存量住宅交易情況，以存量住宅為比較對(duì)象對(duì)產(chǎn)品定價(jià)，作為有益的修正與補(bǔ)充。 ③ 修正思路 一般情況下，市場(chǎng)比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素 4 個(gè)方面。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況因素，這里簡(jiǎn)略認(rèn)為相同；個(gè)案得到的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時(shí)期內(nèi)發(fā)生的價(jià)格，因此也不必考慮交易日期因素。另外，在項(xiàng)目定價(jià)中，又依據(jù)了同一項(xiàng)目中兩種物業(yè)類型定價(jià)不沖突的原則。 （ 2） 小高層定價(jià) 遵循以上定價(jià)原則，結(jié)合項(xiàng)目周邊其他可比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格，選擇了近期銷售的三個(gè)樓 盤 —— “吳淞新城二期”、“住友寶蓮花園三期”、 “明月花園四期” 作為樣本。 表 31 小高層價(jià)格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán) 重 吳淞新城（二期） 住友寶蓮（三期） 明月花園（四期） 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 小區(qū)規(guī)模 10% 5 區(qū)域位臵 20% 外部環(huán)境 10% 5 5 社區(qū)景觀 15% 5 8 立面設(shè)計(jì) 15% 5 房型設(shè)計(jì) 15% 配套設(shè)施 10% 5