【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目 ，主要有家政服務(wù)、餐飲、商品售后服務(wù)，以及酒 吧 、 室內(nèi) 球類運(yùn)動(dòng)和美容健身場(chǎng)所。 6) 句容市居民的 商品消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，生活必需品如食品、服裝仍然占主要地位，家電、電腦、通訊、家具裝飾等發(fā)展性商品和享受性商品的購(gòu)買率較低。 7) 句容市 各 綜合 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品無(wú)太大差異 ， 多為傳統(tǒng)中低檔消費(fèi)品以滿足人們?nèi)粘Ｉ钏?，服裝鞋帽 、 化妝品 、 日用百貨 、 煙酒副食等為主要經(jīng)營(yíng)品種。只有張曉林家電城和廣源電器城為家電專買場(chǎng)。 三、市場(chǎng)形象定位 確定句容市的 地區(qū)商業(yè) 購(gòu)物 中心地位 1） 大型購(gòu)物場(chǎng)所最受消費(fèi)者歡迎。被訪者提及率最高的幾個(gè)句容市內(nèi)商場(chǎng)集中在市內(nèi)人氣最旺的兩大商圈，即老城區(qū)中街和新世紀(jì)廣場(chǎng)內(nèi) 。 2） 同時(shí)他們 到南京 光顧最多購(gòu)物場(chǎng) 所均是新百、新街口、中央門等大型商 場(chǎng)或商業(yè)街。 3） 句容市居民認(rèn)為老城區(qū)最欠缺購(gòu)物休閑廣場(chǎng)、品牌專賣店、大型百貨商場(chǎng)、大型超市，以及專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)步行街。 定位為句容市的 中高檔區(qū)域商業(yè)中心 ， 經(jīng)營(yíng)中高檔貨品，提高服務(wù)水平檔次 1) 實(shí)惠、便利、服務(wù)是選擇購(gòu)物場(chǎng)所的最主要考慮因素 2) 享受性商品（包括中高擋以上服裝）和 發(fā)展性商品在老城區(qū)還比較缺乏 3) 購(gòu)物消費(fèi)講究實(shí)惠與便利，價(jià)格、服務(wù)、交通、品種是句容市消費(fèi)者選擇購(gòu)物場(chǎng)所的主要考慮因素。 4) 城區(qū)人口規(guī)模有限，整體消費(fèi)水平較低，中高檔定位適合于句容市居民整體消費(fèi)能力 ； 5) 句容市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的約占三分之一的消費(fèi)市場(chǎng)，中高檔定位有利于吸納更多的句容市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來(lái)消費(fèi)，擴(kuò)大市場(chǎng)層面。 定位為 時(shí)尚、現(xiàn)代、新穎 的中高檔區(qū)域商業(yè)中心 1) 句容市 現(xiàn)營(yíng)商品 以中低檔次商品為主，且商品種類、規(guī)格不齊全，居民的 個(gè)性化 購(gòu)物 需求 難以滿足； 2) 句容居民 對(duì)寺街項(xiàng)目周邊狀況不滿之處主要集中 購(gòu)物 環(huán)境 不理想、商品數(shù)量 不豐富、配套設(shè)施不齊全 、 商品 檔次 不高、商品種類不全等。 3) 句容距離南京市 37 公里，南京市商業(yè)設(shè)施已經(jīng)輻射到句容市，大多數(shù)句容居民會(huì)到南京消費(fèi)購(gòu)物， 認(rèn)為南京購(gòu)物場(chǎng)所較現(xiàn)代，商品更齊全、更時(shí)尚、更新穎 。 定位為集 購(gòu)物、休閑、娛樂觀光為一體的綜合性 時(shí)尚、現(xiàn)代、新穎的中高檔地 區(qū) 型 商業(yè) 購(gòu)物 中心 1) 句容市居民消費(fèi)從單一購(gòu)物消費(fèi)向購(gòu)物、娛樂、休閑為一休的綜合消費(fèi)轉(zhuǎn)變，消費(fèi)行為進(jìn)一步豐富發(fā)展趨勢(shì)； 2) 句容市居民的消費(fèi)偏好未完全成型，但對(duì)集購(gòu)物、餐飲、娛樂一體的綜合性、大型購(gòu)物場(chǎng)所的向望很熱切。 多數(shù)居民有到南京購(gòu)物消費(fèi)的經(jīng)歷，同時(shí) 進(jìn)行其他旅游休閑活動(dòng)， 但句容市此類綜合購(gòu)物場(chǎng)合未能滿足需求； 3) 購(gòu)物消費(fèi)講究實(shí)惠與便利，價(jià)格、服務(wù)、交通、品種是句容市消費(fèi)者選擇購(gòu)物場(chǎng)所的主要考慮因素。 4) 句容居民希望新建的商場(chǎng)能配套餐飲場(chǎng)所、獨(dú)立休息區(qū)，最好有噴泉、 花園、兒童游樂場(chǎng)，以及雕塑。 相對(duì)而言，消費(fèi)者對(duì)餐飲、休息區(qū)尤為注重 。 三、 寺街項(xiàng)目物業(yè) 投資型態(tài)定位 寺街項(xiàng)目的 物業(yè) 投資型態(tài)，宜租售結(jié)合，以銷售為主，以出租為輔。 1） 從街訪調(diào)查結(jié)果看， 總 體上句容居民 對(duì) 商業(yè)設(shè)施 的租賃興趣遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于購(gòu)買興趣 ； 2） 句容市整體經(jīng)濟(jì)水平一般，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的居民較少，整體投資能 力較弱； 3） 租賃市場(chǎng)需求 雖然 較大，但全部出租投資回收期太長(zhǎng)，不能滿足月盛置業(yè) 的投資目標(biāo)。 4） 由于 投資 市場(chǎng) 總體 需求 有限而 供應(yīng)量太大，市場(chǎng)消費(fèi)消化時(shí)間較長(zhǎng)，全部銷售 有一定難度。 租售兼顧 可 擴(kuò)大市場(chǎng)面，降低 項(xiàng)目的 投資風(fēng)險(xiǎn) 1） 句容市居民的 投資能力有限，適當(dāng)降低 商業(yè)設(shè)施 的投資總額， 可 擴(kuò)大市場(chǎng)面，并可分散投資風(fēng)險(xiǎn)。 2） 建議以銷售為主，部分租賃給中大型百貨店或超市經(jīng)營(yíng)，以 旗艦店或 龍頭 品牌 商場(chǎng) 的 租賃經(jīng)營(yíng)帶旺 整個(gè) 銷售市場(chǎng)需求。 四 、 目標(biāo)市場(chǎng)客戶定位 一） 商業(yè)設(shè)施 租售 市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)選擇 購(gòu)買可能性看，個(gè)體工商戶、企業(yè)辦事人員 、私營(yíng)企業(yè)主意向最明顯；租賃可能性看，企業(yè)中層經(jīng)理、無(wú)穩(wěn)定職業(yè)者、個(gè)體 工商戶和商服體力工作者有較大可能。 有無(wú)從商經(jīng)驗(yàn)與投資意向之間有一定的相關(guān)關(guān)系，有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的人士對(duì)租賃或投資購(gòu)買寺街項(xiàng)目 商業(yè)設(shè)施 的可能性較大。 經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)越豐富，時(shí)間越長(zhǎng)，投資購(gòu)買的可能性大。 經(jīng)營(yíng)年限在 5 年以上的經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，有強(qiáng)烈的 商業(yè)設(shè)施 投資 購(gòu)買 意愿。一是方便自己經(jīng)營(yíng)，二是對(duì)句容的商業(yè)前景充滿希望而自購(gòu)物業(yè)作為投資。經(jīng)營(yíng)年限較短的經(jīng)營(yíng)者，實(shí)力較弱，無(wú)力自購(gòu) 商業(yè)設(shè)施 ，仍以租賃 商業(yè) 設(shè)施 經(jīng)營(yíng)為主。 多數(shù)購(gòu)買過(guò) 商業(yè)設(shè)施 的 投資者 對(duì) 自已 的 經(jīng)營(yíng)回報(bào)或租賃回報(bào)比較滿意，未來(lái) 2 年內(nèi)再投資 商業(yè)設(shè)施 的意愿比較強(qiáng)烈。 再投資購(gòu)置 商業(yè)設(shè)施 的主要原因是： 1) 看好句容的商業(yè)發(fā)展前景 2) 覺得購(gòu)買 商業(yè)設(shè)施 的投資風(fēng)險(xiǎn)較少 3) 對(duì)現(xiàn)有 商業(yè)設(shè)施 不太滿意 4) 有擴(kuò)大投資的實(shí)力和需要 二 ） 寺街項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位 銷售市場(chǎng)目標(biāo)客戶為 經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)較豐富的 中青年 個(gè)體工商戶、企業(yè)辦事人員、私營(yíng)企業(yè) 主 。 1) 對(duì)句容的未來(lái)充滿希望，看好商業(yè)發(fā)展前景； 2) 經(jīng)商時(shí)間較長(zhǎng)，經(jīng)驗(yàn)豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)； 3) 認(rèn)為 商業(yè)設(shè)施 投資是一種風(fēng)險(xiǎn)較少的投資方式 或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模 的 基礎(chǔ) ； 4) 年齡集中在 2040 歲的中青 年之間。 租賃市場(chǎng)目標(biāo)客戶為 經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)較少中青年 企業(yè)中層經(jīng)理、無(wú)穩(wěn)定職業(yè)者、個(gè)體工商戶和商服體力工作者 。 1) 對(duì)句容的未來(lái)充滿希望，看好商業(yè)發(fā)展前景； 2) 從商經(jīng)驗(yàn)少，或者經(jīng)商時(shí)間較短，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱； 3) 認(rèn)為 租賃 商業(yè)設(shè)施 經(jīng)營(yíng) 是一種較 好或的謀生方式 ； 4) 年齡集中在 2040 歲的中青年之間。 目標(biāo) 市場(chǎng) 客戶 的共性是： 對(duì)句容的未來(lái)充滿希望，看好商業(yè)發(fā)展前景；有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)或經(jīng)商興趣；認(rèn)為 商業(yè)設(shè)施 投資是一種風(fēng)險(xiǎn)較少的投資方式或謀生方式。 第四章 寺街道項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議 一、句容市商業(yè)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀 一） 句容市 目前 商業(yè)物業(yè) 產(chǎn)品形式單一，可選擇性小 目前市場(chǎng)上在售的樓盤主要 以 新歐式風(fēng)格 為主， 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 為輔 。新歐式風(fēng)格占大多數(shù)，主要體現(xiàn)在建筑外立面裝飾上；現(xiàn)代建筑風(fēng)格則是比較簡(jiǎn)潔實(shí)用。 句容 在售 房 商住項(xiàng)目 規(guī)模中等偏小 。 小的項(xiàng)目只有 14 棟多層，大的項(xiàng)目有十幾棟多層，商鋪的 數(shù)量在 2050 間以內(nèi)。 多數(shù)項(xiàng)目 商住混合， 12 層為商業(yè)設(shè)施， 23 層以上為住宅， 商住 物業(yè)線性布局，形式單一 ，沿街獨(dú)立店鋪是其主要建筑形式， 1) 商業(yè)設(shè)施主要沒沿城市主要干道分布 2) 普通地段只有一層商業(yè)設(shè)施 ,繁華地段有 2 層商業(yè)設(shè)施 , 2 樓分開銷售； 3) 閣樓較少見，層高一般為 — 米，開間 米； 4) 一層商業(yè)設(shè)施面積以 4050 平方米 /間為主； 5) 2 樓商業(yè)設(shè)施面積的較大，有朝馬路的樓梯引入 2 樓； 二）句容市商業(yè)設(shè)施 以獨(dú)立 沿干道 的中小 店鋪 為主 ，欠缺代表現(xiàn)代城市形象的商業(yè)中心 句容商業(yè)以中小規(guī)模為主， 大部分為獨(dú)立街鋪，零售為主，且 商業(yè)設(shè)施規(guī)模不大，面積在 40 平米左右。 近六成 商業(yè)設(shè)施 營(yíng)業(yè)面積在 25 ㎡以下 。 句容市現(xiàn)時(shí)的商業(yè)尚未形成規(guī)模化經(jīng)營(yíng)， 即使綜合商場(chǎng)的 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 只有從 500 平米到 5000 平米不等 ，具有領(lǐng)導(dǎo)地位的元豐商城和便民購(gòu)物 中心經(jīng)營(yíng)面積也只在 5000 平米左右。 百貨商場(chǎng)多數(shù)只有二層為主，超市除便民有二層外，其他都是一層。 三）句容市商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng)，主要有便利店 /街邊店、專賣店、集中專營(yíng)店和百貨店、小型超市等。 四） 消費(fèi)者對(duì)理想購(gòu)物環(huán)境的需求未被滿足 綜合型購(gòu)物中心是句容老城區(qū)的主要商業(yè)空白， 多數(shù)被訪居民認(rèn)為美食一條街、時(shí)裝廣場(chǎng)、電腦市場(chǎng)、體育休閑用品城、小商品市場(chǎng)被認(rèn)為是項(xiàng)目地塊最適合開發(fā)的主題商城。 在句容居民心目中，理想的購(gòu)物環(huán)境是： 干凈、舒適、寬敞，服務(wù)態(tài)度好，各種商品一應(yīng)俱全，集購(gòu)物、娛樂、餐飲于一體。 二 、 物業(yè)投資市場(chǎng)的需求 特點(diǎn) 1. 經(jīng)營(yíng)者在租賃或購(gòu)買 商業(yè)設(shè)施 時(shí)，選擇較多的是臨街獨(dú)立 商業(yè)設(shè)施 、其次是上下兩面層聯(lián)通合買的臨街 商業(yè)設(shè)施 ，對(duì)專業(yè)步行街中的獨(dú)立 商業(yè)設(shè)施 感的不多 。 2. 一般居民在投資購(gòu)買或租賃 商業(yè)設(shè)施 時(shí)，對(duì) 商業(yè)設(shè)施 形式的需求呈多元