【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 % 7 6 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 展示性 7% 發(fā)展商實(shí)力 5% 4 4 4 視野 5% 4 4 人口 3% 2 2 2 合計(jì) 100% Q本 =79 Q本 = Q本 =84 修正后各 商場(chǎng) 均價(jià) Zi′ Zi′＝ (Q 本 /Q 比較盤權(quán)數(shù) )比較盤均價(jià) Z南銘廣場(chǎng) ′ ＝ (79/) 22000＝￥ 元 Z嘉榮商場(chǎng) ′ ＝ (79/84) 20000＝￥ 元 各樓盤權(quán)重取值為 Wi W南銘廣場(chǎng) ＝ 60%， W嘉榮商場(chǎng) ＝ 40% ZX ＝Σ PiWi ＝ Z 南銘廣場(chǎng) ′ W南銘廣場(chǎng) + Z嘉榮商場(chǎng) ′ W嘉榮商場(chǎng) ＝￥ 60%+￥ 40%＝ ￥ 元 /㎡ 按以上科學(xué)的計(jì)算方式，本項(xiàng)目街鋪的銷售 均價(jià)應(yīng)是 19300 元 /㎡ 按照一樓銷售均價(jià) 19300 元 /㎡計(jì)算，整體銷售額＝ 19300 元 /㎡＝78,685,328 元 二樓銷售均價(jià)按照 10000 元 /㎡計(jì)算，整體銷售額＝ 10000 元 /㎡＝57,421,100 元 總體銷售額＝ 78,685,328 元＋ 57,421,100 元＝ 133,406,428 元 ●租金 凈 收益率推算： 租價(jià)與售價(jià)換算公式：租價(jià) =銷售價(jià)格投資 回報(bào) 率247。 12 如果按照正常商業(yè)步行街 8％的計(jì)算，租價(jià)＝ 19300 元／㎡ 8％247。 12 ＝ 元／㎡ 同樣根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及前期商業(yè)調(diào)研總結(jié)分析，建議采用市場(chǎng)比較法，確定租價(jià)的影響因素及權(quán)重比例如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 租價(jià)（ 21%）地段（ 18%）停車位（ 15%）商業(yè)氛圍（ 13%） 交通（ 12%） 入市時(shí)間（ 8%）租賃年限（ 5%） 租段間隔 （ 5%） 免租期（ 3%） 0510152025租價(jià) 地段停車位商業(yè)氛圍交通入市時(shí)間 租賃年限 租段間隔免租期權(quán)重指標(biāo) 【物業(yè)對(duì)比修正】 項(xiàng)目 本項(xiàng)目 南銘廣場(chǎng) 嘉榮商場(chǎng) 評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 得分 注釋 得分 注釋 得分 注釋 租價(jià) 21% 20 競(jìng)爭(zhēng)力非常強(qiáng) 13 競(jìng)爭(zhēng)力一般 14 競(jìng)爭(zhēng)力一般 地段 18% 15 地段一 般 地段非常好 16 地段非常好 停車位 15% 11 停車位一般 13 停車位豐富 停車位豐富 商業(yè)氛圍 13% 7 商業(yè)氣氛較差 商業(yè)氣氛非常好 11 商業(yè)氣氛非常好 交通 12% 10 交通較便利 11 交通較便利 11 交通較便利 入市時(shí)間 8% 入市時(shí)間較勉強(qiáng) 入市時(shí)間較好 入市時(shí)間較好 租賃年限 5% 租賃年限較短 4 租賃年限一般 4 租賃年限一般 租段間隔 5% 3 租段間隔較長(zhǎng) 4 租段間隔較短 5 租段間隔非常短 免租期 3% 2 免租期較短 免租期較長(zhǎng) 免租期較長(zhǎng) 合計(jì) 100% 76 —— 82 —— —— 修正后各 商場(chǎng)權(quán)重系數(shù) Pi′ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 Pi′＝ (P 本 /P 比較盤權(quán)數(shù) ) 100％ P南銘廣場(chǎng)′ ＝ (76/82) 100％ ＝ % P嘉榮商場(chǎng)′ ＝ (76/) 100％ ＝ % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 PX ＝ Ppi247。 比較盤數(shù) 量 ＝ (p南銘廣場(chǎng) + p嘉榮商場(chǎng) ) 247。 2 ＝ (%+%)247。 2 =％ 項(xiàng)目 毛 收益表 （按年 20％遞增率計(jì)算） 指標(biāo) —— 年次 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 一樓建筑面積 （㎡） 一樓租金價(jià)格 （元／㎡） 二樓建筑面積 （㎡） 二樓租金價(jià)格 （元／㎡） 一樓月租金 （元） 163,078 195,694 234,833 281,799 338,143 405,780 486,952 584,351 701,196 841,444 二樓月租金 （元） 114,842 137,811 165,373 198,677 238,298 285,957 342,804 411,709 493,821 592,586 一樓年租金 （元） 1,956,941 2,348,329 2,817,995 3,381,594 4,057,717 4,869,358 5,843,425 7,012,208 8,414,356 10,097,325 二樓年租金 （元） 1,378,106 1,653,728 1,984,473 2,384,124 2,859,571 3,431,485 4,113,648 4,940,511 5,925,858 7,111,029 年租金總收益 （元） 3,335,047 4,002,057 4,802,468 5,765,718 6,917,288 8,300,843 9,957,073 11,952,720 14,340,214 17,208,354 10 年租金毛收益 （元） ＝ 85,481,782－ 3,335,047247。 12 6＝ 87,149,305 按以上科學(xué)的計(jì)算方式， 結(jié)合租 價(jià)表 ， 本項(xiàng)目 鋪位 10 年租金凈收益 ＝ 10 年毛收益收益權(quán)重系數(shù) ＝ 87,149,305% ＝ 80,042,279 元整 （以上只是經(jīng)過科學(xué)計(jì)算的數(shù)據(jù)，根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展還可以適當(dāng)收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。