2007年東莞雙龍舫項目招商推廣方案(編輯修改稿)
2025-04-02 09:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 4 修正后各商場均價 Zi′ Zi′＝ (Q 本 /Q 比較盤權(quán)數(shù) )比較盤均價 Z南銘廣場′ ＝ (79/) 22021＝￥ 元 Z嘉榮商場′ ＝ (79/84) 20210＝￥ 元 各樓盤權(quán)重取值為 Wi W南銘廣場＝ 60%， W嘉榮商場＝ 40% ZX ＝Σ PiWi ＝ Z 南銘廣場′ W南銘廣場 + Z嘉榮商場′ W嘉榮商場 ＝￥ 60%+￥ 40%＝ ￥ 元 /㎡ 按以上科學的計算方式，本項目街鋪的銷售 均價應(yīng)是 19300 元 /㎡ 按照一樓銷售均價 19300 元 /㎡計算，整體銷售額＝ 19300 元 /㎡＝78,685,328 元 二樓銷售均價按照 10000 元 /㎡計算，整體銷售額＝ 10000 元 /㎡＝57,421,100 元 總體銷售額＝ 78,685,328 元＋ 57,421,100 元＝ 133,406,428 元 ●租金凈收益率推算： 租價與售價換算公式：租價 =銷售價格投資回報率247。 12 如果按照正常商業(yè)步行街 8％的計算，租價＝ 19300 元／㎡ 8％247。 12 ＝ 元／㎡ 同樣根據(jù)項目實際情況及前期商業(yè)調(diào)研總結(jié)分析，建議采用市場比較法，確定租價的影響因素及權(quán)重比例如下： 租價（ 21%）地段（ 18%）停車位（ 15%）商業(yè)氛圍（ 13%）交通（ 12%）入市時間（ 8%）租賃年限（ 5%）租段間隔（ 5%）免租期（ 3%） 0510152025租價 地段停車位商業(yè)氛圍交通入市時間 租賃年限 租段間隔免租期權(quán)重指標 【物業(yè)對比修正】 項目 本項目 南銘廣場 嘉榮商場 評估標準 權(quán)重 得分 注釋 得分 注釋 得分 注釋 租價 21% 20 競爭力非常強 13 競爭力一般 14 競爭力一般 地段 18% 15 地段一 般 地段非常好 16 地段非常好 停車位 15% 11 停車位一般 13 停車位豐富 停車位豐富 商業(yè)氛圍 13% 7 商業(yè)氣氛較差 商業(yè)氣氛非常好 11 商業(yè)氣氛非常好 交通 12% 10 交通較便利 11 交通較便利 11 交通較便利 入市時間 8% 入市時間較勉強 入市時間較好 入市時間較好 租賃年限 5% 租賃年限較短 4 租賃年限一般 4 租賃年限一般 租段間隔 5% 3 租段間隔較長 4 租段間隔較短 5 租段間隔非常短 免租期 3% 2 免租期較短 免租期較長 免租期較長 合計 100% 76 —— 82 —— —— 修正后各商場權(quán)重系數(shù) Pi′ Pi′＝ (P 本 /P 比較盤權(quán)數(shù) ) 100％ P南銘廣場′ ＝ (76/82) 100％＝ % P嘉榮商場′ ＝ (76/) 100％＝ % PX ＝ Ppi247。 比較盤數(shù)量 ＝ (p南銘廣場 + p嘉榮商場 ) 247。 2 ＝ (%+%)247。 2 =％ 項目毛收益表（按年 20％遞增率計算） 指標 —— 年次 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 一樓建筑面積（㎡） 一樓租金價格（元／㎡） 二樓建筑面積（㎡） 二樓租金價格（元／㎡） 一樓月租金（元） 163,078 195,694 234,833 281,799 338,143 405,780 486,952 584,351 701,196 841,444 二樓月租金（元） 114,842 137,811 165,373 198,677 238,298 285,957 342,804 411,709 493,821 592,586 一樓年租金（元） 1,956,941 2,348,329 2,817,995 3,381,594 4,057,717 4,869,358 5,843,425 7,012,208 8,414,356 10,097,325 二樓年租金（元） 1,378,106 1,653,728 1,984,473 2,384,124 2,859,571 3,431,485 4,113,648 4,940,511 5,925,858 7,111,029 年租金總收益（元） 3,335,047 4,002,057 4,802,468 5,765,718 6,917,288 8,300,843 9,957,073 11,952,720 14,340,214 17,208,354 10 年租金毛收益（元）＝ 85,481,782－ 3,335,047247。 12 6＝ 87,149,305 按以上科學的計算方式，結(jié)合租 價表，本項目鋪位 10 年租金凈收益＝ 10 年毛收益收益權(quán)重系數(shù)＝ 87,149,305% ＝ 80,042,279 元整 （以上只是經(jīng)過科學計算的數(shù)據(jù)，根據(jù)市場的發(fā)展還可以適當收取進場費） 第三部分、項目推廣企劃書 推廣宣傳基本策略 ● 宣傳目標： 樹立形象，擴大客源，加快招商進度， 降低 招商 壓力 ● 宣傳原則： 簡單有效、宣傳有力 ● 宣傳主題確認： 〇推廣案名： 紅磨坊時尚美食酒吧街區(qū) 〇推廣主題選擇建議： 入股篇 —— 全面入股，免費經(jīng)營 鑰匙篇 —— 只有 95 把鑰匙 停車場篇 —— 停車場究竟有多長 〇主題解
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