【文章內(nèi)容簡介】 大型裝飾 建材五金市場 ) 鳳鳴裝飾城 副食品市場 合計 總經(jīng)營面積 30 萬㎡ 3 萬㎡ 8 萬㎡ 萬㎡ 3 萬㎡ 萬㎡ 單間主力面積 18 ㎡ 外 20 ㎡ 內(nèi) 40 ㎡ 30 ㎡ 18 ㎡ 80 ㎡ 注：※ 副食品市場 的單體主力面積部分為門面和倉庫集合在一起 ※ 南方家園商城 (大型裝飾建材五金市場 )體量為一期 ，規(guī)劃建設(shè)的二期還有 3萬㎡體量。 ※ 以上數(shù)據(jù)為初步統(tǒng)計后大致準確數(shù)據(jù)，僅供決策參考之用。 經(jīng)營者情況 （ 1）區(qū)域來源 調(diào)查顯示在各專業(yè)主題商業(yè)市場 ， 桐鄉(xiāng)本地經(jīng)營戶在數(shù)量上占較大比例約 30％，其他 70％為全國 各地商家。其中濮院鎮(zhèn)羊毛衫市常以江蘇吳江、溫州、臺州為主；崇服皮草大世界來以河北 ,東北等北方皮毛生產(chǎn)地為主；南方家園商城 (裝飾建材五金市場 )以寧波、臺州為主。 （ 2）經(jīng)營者實力 外地商家不但在數(shù)量上占優(yōu)勢，且他們普遍規(guī)模大、實力強，經(jīng)營方式多以批發(fā)為 中國最大管理資源中心 主 。 而本地商家穩(wěn)中求益 ， 且投資項目較多，故一般規(guī)模不大。 （ 3）對投資商鋪的認識 ※ 本地經(jīng)營戶投資意識比較強，容易接受新事物，但多數(shù)穩(wěn)中求益，故沒有一定的升值潛力是不會購買的 ； ※ 外地經(jīng)營戶尤其周邊縣市如 :杭州、溫州、無錫、吳江等地，投資意識也較強，又因其較 強的經(jīng)濟實力和融資能力也為投資商鋪提供了可能和保證。 經(jīng)營檔次及主力經(jīng)營品種、消費檔次 在各專業(yè)主題商業(yè)市場中。 濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場為全國性的大型批銷基地，產(chǎn)品全，價格廣。 詳情請見下表： 項目名稱 經(jīng)營產(chǎn)品種類 主力品種 產(chǎn)品檔次 濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場 高中低各種檔次的羊毛衫、毛紗，輔料等 羊毛衫 一、五區(qū)檔次較差 四區(qū)檔次一般 三區(qū)檔次較高 二區(qū)檔次最高 崇福鎮(zhèn)皮草大世界 經(jīng)營中高檔皮具、皮毛飾品、皮毛工藝品、皮毛服裝等 皮草服裝、皮具 中上 南方家園商城 (大型裝飾建材五金市場 ) 陶瓷衛(wèi)浴，木業(yè)， 燈飾燈具，電器電料、木業(yè)板材，油漆，板材石材等 陶瓷衛(wèi)浴，燈飾燈具 較高 副食品市場 副食品、水果、糧油等 副食品 一般 經(jīng)營現(xiàn)狀 羊毛衫市場： 建于 1988 年，目前該市場現(xiàn)今分為十個羊毛衫交易區(qū) 原毛區(qū)、毛紗區(qū)、輔料區(qū)、貨運中心、卸運中心、科技開發(fā)中心，總建筑面積達 57 萬平方米，其中羊毛衫制作交易區(qū)約 30 萬平方米。市場的通訊、交通、金融、食宿、娛樂設(shè)施齊備、全國 30 多個省、市、自治區(qū)成千上萬的客商來此生產(chǎn)經(jīng)營，市場匯集料全國各地生產(chǎn)的多種系列羊毛衫、羊絨衫和各類針織服裝、產(chǎn)品銷往全國各地，經(jīng)營 狀況一直很好， 中國最大管理資源中心 每年的 6 月 8 月是該市場的淡季，絕大多數(shù)門面停業(yè)進行裝修。 注： 該市場的經(jīng)營戶都認為這里的經(jīng)營狀況不錯，雖然現(xiàn)在租金有點偏高，但部分好的店鋪還是供不應(yīng)求，譬如二區(qū)精品一條街，該區(qū)店鋪租價已高達6000 元 /㎡ /年 。 有些街道如一區(qū)桂林街和五區(qū)部分位置較差街道年租金只有350 元 /㎡ ，但還是少有人問津。 據(jù)我們市場調(diào)查雖然現(xiàn)在是淡季，有部分店鋪因時而變，已改賣夏季服飾，仍然有不錯的人氣。 羊毛衫交易市場現(xiàn)今只有五個交易市場，其中二區(qū)、三區(qū)檔次較高，多為國內(nèi)中高檔羊毛衫銷售，其他區(qū)檔次一般 ，多為低檔產(chǎn)品或自制自銷。六區(qū)現(xiàn)為東興商廈寫字樓，七區(qū)、八區(qū)輔料區(qū)，九區(qū)十區(qū)為毛紗區(qū)和羊毛衫制作，環(huán)境較差。 皮草大世界： 市場占地面積 250 畝，是一個依托崇福地區(qū)厚實的皮毛加工產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)建辦的具有較強特色的工貿(mào)一體型重點專業(yè)性市場?，F(xiàn)已建有商鋪位 350 多個，發(fā)展擴大可容 1000 多個鋪位，并兼有占地面積 180 畝的皮毛加工生產(chǎn)基地。市場功能為國內(nèi)外各類毛皮、裘皮制品、服飾及其裘皮服裝的銷售和生產(chǎn)加工制作。國內(nèi)外眾多的皮毛客商云集于此，商鋪暴滿，生意紅火，數(shù)十家企業(yè)已入駐皮毛加工生產(chǎn)園區(qū)。目前門面供不應(yīng)求 ,甚至有 兩家合做一個門面。目前是該市場的淡季 ,911月份是該市場紅火的季節(jié)。 注 : 烏鎮(zhèn)一日游將不再僅游烏鎮(zhèn)一地。即將開業(yè)的崇福皮草大世界也將納入旅游路線，且此地皮草服裝的零售價僅為市場價格的四五成 ,其經(jīng)營狀況將會更好。 南方家園商城 (大型裝飾建材五金市場 )：該市場于 2020 年 4 月份建成交付，于 2020年 11 月 6 日正式開業(yè)。共 800 多個商鋪，現(xiàn)只有 30 多個商鋪無商家進駐，其余均已招商成功。據(jù)在此經(jīng)營者反映這里的經(jīng)營狀況不錯，隨著近年來桐鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，裝飾建材五金的需求也隨之增長，其中以桐鄉(xiāng)市區(qū)居多， 烏鎮(zhèn)、濮院次之。 注： 市場設(shè)計較為人性化，商鋪共有三層：一層為商鋪，二層可為展示、倉儲，三層可辦公、休息兩兼顧 市場配套設(shè)施較為完善：設(shè)有客房、餐飲以及娛樂設(shè)施齊全的海闊天空娛樂城。 中國最大管理資源中心 副食品市場： 該市場起建于 2002 年，經(jīng)營狀況一年不如一年，部分業(yè)態(tài)已撤走，如：蔬菜交易區(qū)，水果交易區(qū)也逐漸減少，現(xiàn)今已成為名副其實的副食品市場，業(yè)態(tài)以副食品為主，水果、糧油土特產(chǎn)為輔。副食品市場多以批發(fā)為主，故其經(jīng)營狀況還很良好，客戶以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個體經(jīng)營者為主，其批發(fā)量都比較大。 終端消 費者情況 各專業(yè)商業(yè)主題市場由于規(guī)模、檔次不一，其終端消費客群也存在一定差異，詳情請見下表。 項目名稱 區(qū)域來源及消費方式 消費能力 消費偏好分析 濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場 全國 30 多個省、市、自治區(qū)， 批發(fā)為主 較強 各個產(chǎn)品檔次和價格層次均有 崇福鎮(zhèn)皮草大世界 全國各省市，其中有一定的為來桐鄉(xiāng)旅游的游客 批發(fā)零售兼有。 較強 產(chǎn)品檔次中上 南方家園商城 (大型裝飾建材五金市場 ) 市區(qū)居多，少量臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)、批發(fā)和零售并重 市 較強 注重品質(zhì)，價格也要適中 副食品市場 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，零售為主 市區(qū)臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居 多，零售為主 一般 檔次一般，注重價格便宜 場地租金水平 各市場中場地租金由于位置、樓層的不同而有所差別，另外門面與倉庫也有不同。 濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場 在 350－ 6000 元 /㎡ /年之間； 崇福鎮(zhèn)皮草市場在 2000－ 4500 元 /㎡ /年之間； 崇福鎮(zhèn)皮草大世界在 450－ 1400 元 /㎡ /年之間； 南方家園商城 (大型裝飾建材五金市場 )租金范圍在 180－ 360 元 /㎡ /年之間； 副食品市場 市場則在 120－ 220 元 /㎡ /年之間。 桐鄉(xiāng)市在經(jīng)營專業(yè)主題商業(yè)市場場地租金統(tǒng)計表 中國最大管理資源中心 數(shù)據(jù)來源：各市場實地市調(diào)統(tǒng)計 項目名稱 租金水平（元 /㎡ /年） 濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場 二區(qū)精品街 6000 左右 三區(qū)天津街 5000 左右 四區(qū)位置較好店鋪 2200 左右 一、五區(qū)較好店鋪 1600 左右 二區(qū)其他街 45005800 三區(qū)其他街 33004500 四區(qū)位置一般店鋪 8001500 一、五區(qū)一般店鋪 3501200 一區(qū)二區(qū)間的雙燕路 3500 三區(qū)四區(qū)間的西風路 3000 無倉庫 崇福鎮(zhèn)皮草市場 : 皮草市場 : 沿街 4000－ 4500 位置較好（兩頭） 38004500 皮草大世界 : 1F :1400 2F:1250 皮草市場 : 位置中間的以及部分染色區(qū) 20003500 皮草大世界 : 1F 位置一般 :6001200 2F 位置一般 :4501000 無倉庫 鳳鳴裝飾材料市場 沿街 3800 內(nèi)鋪 3000 無倉庫 南方家園商城( 大型裝飾建材五金市場 ) 沿街 300－ 360 內(nèi)鋪 180－ 280 倉庫 84 副食品市場 沿街 220 左右 內(nèi)鋪 120180 倉庫 6080 注：受市場淡旺季交替的影響，租金會出現(xiàn)一定的波動， 以上價格為正常租賃價格 中國最大管理資源中心 桐鄉(xiāng)專業(yè)主題市場店鋪租金折線圖 （元 / 平方米 / 年）6000520050003900220011001600750350030004250410029001400900125070038003000330230 2201500500100015002000250030003500400045005000550060006500羊毛衫市場二區(qū)精品街羊毛衫市場二區(qū)其他街羊毛衫市場三區(qū)天津街羊毛衫市場三區(qū)其他街羊毛衫市場四區(qū)好鋪羊毛衫市場四區(qū)一般鋪羊毛衫市場一、五區(qū)好鋪羊毛衫市場一、五區(qū)一般鋪羊毛衫市場雙燕路羊毛衫市場西風路皮草市場沿街皮草市場內(nèi)鋪兩頭皮草市場內(nèi)鋪中間皮草大世界1F好 鋪皮草大世界1F一 般鋪皮草大世界2F好 鋪皮草大世界2F一 般鋪鳳鳴裝飾材料市場沿街鳳鳴裝飾材料市場內(nèi)鋪南方家園外鋪南方家園內(nèi)鋪副食品市場沿街副食品市場內(nèi)鋪 從租金市場看，除 濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場、崇福鎮(zhèn)皮草市場由于為全國性的特大型交易市場，經(jīng)營時間較長，營業(yè)狀況好，故租金較高外，其他專業(yè)商業(yè)市場每月的租金大部分在 10－ 30 元 ，比較符合地縣級城市的一般商業(yè)租金水平 30～ 50 元。 市場表現(xiàn)綜述和 發(fā)展空間、趨勢分析 濮院羊毛衫交易市場： 經(jīng)過 20 多年的精心建設(shè)經(jīng)營，該市場已成為全國最大的羊毛衫交易中心，市場環(huán)境成熟，專業(yè)度高。并且，依托該市場，周邊發(fā)展出了大量的規(guī)模加工企業(yè)。整個區(qū)域成 為了從原料交易、設(shè)計加工、批零銷售一體化的全國性貿(mào)易基地?？蛻舯榧昂?nèi)外。因此，在未來短期內(nèi)，該專業(yè)主題市場將圍繞原有交易市場而發(fā)展，發(fā)展空間有限。 崇福皮草交易市場： 崇福皮草交易市場已皮毛半成品交易為主，皮毛交易遠負盛名，同樣為全國性交易基地，有穩(wěn)定的客戶資源。同時依托海寧的皮革生產(chǎn)優(yōu)勢，逐步向皮毛皮革的原料交易、成品銷售一體的方向發(fā)展。圍繞該市場，周邊的加工、生產(chǎn)企業(yè)眾多，依托該市場而發(fā)展，同時為該市場提供了更多的產(chǎn)品資源。 中國最大管理資源中心 建材市場： 目前桐鄉(xiāng)的建材、裝飾材料銷售集中在崇福的桐鄉(xiāng)市建筑裝飾材料市場、 城西南的鳳鳴裝飾城、城東的南方商城內(nèi)。其中崇福的桐鄉(xiāng)市建筑裝飾材料市場規(guī)模較小，經(jīng)營狀況不佳，多為低檔材料經(jīng)營及作坊型加工制作，只能為周邊鎮(zhèn)鄉(xiāng)居民提供簡單服務(wù)。而位于西南老 320 國道邊的鳳鳴裝飾材料市場經(jīng)過多年的經(jīng)營發(fā)展，以裝飾材料銷售為主，品牌眾多，專業(yè)度高，經(jīng)營狀況為桐鄉(xiāng)最好。南方商城為后起之秀，目前商家基本進駐，內(nèi)部環(huán)境較好，周邊交通便利，但發(fā)展需待時日?？紤]到桐鄉(xiāng)市場需求的空間有限，裝飾建材市場基本飽和。值得注意的是目前桐鄉(xiāng)缺少家具專業(yè)市場，家具銷售零散，無規(guī)模，專業(yè)家具主題市場應(yīng)該有較大的發(fā)展空間 。 小商品批發(fā)市場： 桐鄉(xiāng)市無大規(guī)模的小商品批發(fā)市場，現(xiàn)從事小商品批發(fā)生意的商戶多在副食品批發(fā)市場和桐鄉(xiāng)集貿(mào)市場內(nèi)進行經(jīng)營，數(shù)量少，經(jīng)營規(guī)模小，零散雜亂。鑒于桐鄉(xiāng)的地理位置，同時浙北缺乏具有規(guī)模和品牌的小商品交易中心，市場有釋放的空間。 三、房地產(chǎn)市場研究 桐鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場概況 桐鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場也是隨著全國性的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮一路走來的。 1999 年以前桐鄉(xiāng)市區(qū)商品房價格不超過 1200 元 / m2，而 2001 年市商品房價格在 1600—1900 元 / m2，經(jīng)過 3 年來的發(fā)展，來自上海、杭州、臺州等的外地開發(fā)商和策劃 公司已經(jīng)全面進入桐鄉(xiāng)市場，目前桐鄉(xiāng)市在售眾多樓盤的均價都已經(jīng)接近 3000 元 / m2。房地產(chǎn)發(fā)展水平大幅度提高。 2020 年桐鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源：桐鄉(xiāng)統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)項目 數(shù)值 同比 房地產(chǎn)投資額 億 % 房地產(chǎn)施工面積 萬 m2 % 住宅施工面積 萬 m2 % 中國最大管理資源中心 竣工面積