【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 交通問題的一個(gè)主要經(jīng)驗(yàn)。由于軌道交通具有很多特點(diǎn)如：沒有堵塞問題，而且很準(zhǔn)時(shí)；它不受氣候氣象影響；安全系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個(gè)發(fā)展中的城市，原來(lái)道路比較缺乏，路面不夠?qū)?，面積也不夠。受到北京古都風(fēng)貌保護(hù)和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護(hù)北京的歷史風(fēng)貌，同時(shí)又解決了交通問題。根據(jù)北京市規(guī)劃，到二零零八年之前，北京將建成八通線、地鐵五號(hào)線、十號(hào)線一期、奧運(yùn)支線、四號(hào)線、九號(hào)線一期、機(jī)場(chǎng)線、亦莊線，加上已經(jīng)開通運(yùn)行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區(qū)軌道線路將有望達(dá)到十一條。地鐵的開發(fā)將帶來(lái)沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)或者是商業(yè)開發(fā)的上上之選。根據(jù)我司商業(yè)資料統(tǒng)計(jì)，截止到2005年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項(xiàng)目共有289個(gè)，面積總計(jì)405萬(wàn)平米；分布在未來(lái)軌道交通干線周邊的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量共有85個(gè)，面積總計(jì)231萬(wàn)平米，軌道交通對(duì)商業(yè)帶來(lái)的增值效應(yīng)由此可見。根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況，5號(hào)線將于2007年6月率先進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，加上奧運(yùn)的影響，毫無(wú)疑問，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的5號(hào)線周邊商業(yè)將會(huì)逐步發(fā)展起來(lái)的。五、已落成、正報(bào)規(guī)、待建項(xiàng)目情況對(duì)比分析從1996年以來(lái)，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場(chǎng)管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時(shí)建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費(fèi)市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，市場(chǎng)開始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快，僅2002—2005年的商業(yè)供應(yīng)量就達(dá)900多萬(wàn)平米，其中已建商業(yè)面積550萬(wàn)左右，占到總體供應(yīng)量的60%多，另外還有180多萬(wàn)平米在建商業(yè)，這些在建商業(yè)基本上將于2006年推向市場(chǎng)，因此2006年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的一年；正在報(bào)批的商業(yè)面積約150萬(wàn)平米，占到總體面積的17%。2002—2005年間，北京市城八區(qū)的落成項(xiàng)目以東城區(qū)為最，達(dá)到該區(qū)總體面積的72%，這主要是因?yàn)闁|城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒有多少新建項(xiàng)目；已落成項(xiàng)目最少的區(qū)是豐臺(tái)區(qū)，比例僅為43%，豐臺(tái)區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場(chǎng)外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他城區(qū)；在建項(xiàng)目最多的是是朝陽(yáng)區(qū)，比例高達(dá)35%，眾所周知，北京市2008年將舉行奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)的巨大商機(jī)帶來(lái)亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)，同時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)的CBD地區(qū)及朝陽(yáng)北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽(yáng)區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢(shì)頭如火如荼；待建商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多的是豐臺(tái)，因?yàn)樨S臺(tái)區(qū)已落成項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，因此未來(lái)有大量商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園—大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為10%，這主要是因?yàn)槌缥膮^(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來(lái)大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過多，一時(shí)難以消化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積1260萬(wàn)，依據(jù)北京市2010年人均規(guī)劃商業(yè)面積1平米的規(guī)劃，未來(lái)五年在建及待建商業(yè)項(xiàng)目面積將達(dá)到200—300萬(wàn)平米，因此預(yù)計(jì)到2010年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬(wàn)平米以上。六、商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對(duì)比分析（獨(dú)立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等） 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨(dú)體商業(yè)比例為最高，達(dá)到35%；寫字樓底商越來(lái)越受到投資者和經(jīng)營(yíng)商戶的歡迎，這是因?yàn)閷懽謽潜旧碛写罅康南M(fèi)人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢(shì)一向深受商家和消費(fèi)者的喜愛，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來(lái)發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場(chǎng)契機(jī)被多個(gè)零售巨頭覬覦，快客、71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴(kuò)張，以期搶先占領(lǐng)市場(chǎng)。在北京市城八區(qū)中，獨(dú)體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比54%，這要?dú)w功于海淀區(qū)近年來(lái)一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀(jì)金源Mall,大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為25%；社區(qū)商業(yè)比例最高的為石景山區(qū)，比例達(dá)達(dá)到35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為23%。七、開發(fā)商有無(wú)開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的對(duì)比分析 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上近半數(shù)的開發(fā)商對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作缺乏市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，以盲目的追求開發(fā)利益為主，導(dǎo)致市場(chǎng)上許多商業(yè)項(xiàng)目滯銷，例如珠江帝景的歐洲風(fēng)情商業(yè)街，源屋曲的商業(yè)街皆屬于開發(fā)商缺乏對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)的了解，造成項(xiàng)目的定位失誤，又缺乏較強(qiáng)的可實(shí)施性，后期又未做出有效合理的策略調(diào)整，導(dǎo)致市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目雖多，但真正運(yùn)作成功的案例卻很少。具體比例結(jié)果如下表所示：以上表格為目前北京市各區(qū)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)比例分析圖表，表中數(shù)據(jù)表明：開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)次數(shù)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目后期的成功運(yùn)作具有一定的影響性因素，其開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的成熟度將直接影響到商業(yè)項(xiàng)目后期的市場(chǎng)可實(shí)施性。各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商商業(yè)經(jīng)驗(yàn)主要以朝陽(yáng)、西城、東城三個(gè)城區(qū)較為豐富，因此三個(gè)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)成功率較高，商業(yè)市場(chǎng)較為活躍。隨著商業(yè)市場(chǎng)的不斷洗牌，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的不斷積累，未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作成功率將越來(lái)越高，市場(chǎng)成熟度及活躍度已將愈加完善。八、開發(fā)商拿地前具有商業(yè)策劃分析的比例目前商業(yè)市場(chǎng)上開發(fā)商對(duì)于前期策劃的重視度在不斷加強(qiáng)，在商業(yè)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的今天，開發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目時(shí)將更加慎重，前期對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行積極深入的策劃分析，且前期進(jìn)行商業(yè)策劃分析的開發(fā)商的比例越來(lái)越高，可見，前期商業(yè)策劃分析以為眾多開發(fā)商所認(rèn)可，并且成為開發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目的前導(dǎo)師，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作起到了積極的方向性指引作用。以上表格為目前北京市各區(qū)開發(fā)商前期具有商業(yè)策劃分析比例圖表，表中數(shù)據(jù)說(shuō)明：隨著商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，開發(fā)商對(duì)于自己項(xiàng)目本身的可實(shí)施性及市場(chǎng)需求型關(guān)注點(diǎn)不斷加大，前期策劃分析的重要性日益凸現(xiàn)出來(lái)。開發(fā)商本身缺乏對(duì)商業(yè)市場(chǎng)及商業(yè)運(yùn)作模式的了解，需要專業(yè)的代理服務(wù)公司為其進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作指導(dǎo)。專業(yè)的代理服務(wù)公司前期對(duì)于市場(chǎng)的把握及對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作模式指導(dǎo)具有專業(yè)的分析及把控能力，可以使開發(fā)商規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大商業(yè)收益。九、銷售不利情況下有作自營(yíng)準(zhǔn)備的比例依據(jù)我司商業(yè)白皮書統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)果表明，目前北京市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目在銷售不利的情況下選擇自營(yíng)的比例相對(duì)較低，均在50%以下，因市場(chǎng)上多數(shù)開發(fā)商都希望盡快回款，而不希望被某一個(gè)項(xiàng)目套牢，從而使手中的流動(dòng)資金缺乏周轉(zhuǎn)性，所以大多會(huì)選擇銷售，自營(yíng)比例較低。具體比例狀況如下:以上表格為北京市各區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目銷售自營(yíng)比例圖表，表中數(shù)據(jù)顯示出目前區(qū)域市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目的銷售自營(yíng)情況現(xiàn)狀，可以看出大多數(shù)區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目主要以銷售為主，自營(yíng)比例較低，但也有較小部分的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)在銷售不利的情況下選擇自營(yíng)。主要原因?yàn)椋耗壳笆袌?chǎng)上的開發(fā)商大多急于套現(xiàn)，盡快回款，以求盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。目前市場(chǎng)上的開發(fā)商對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)作開發(fā)時(shí)較為慎重，不會(huì)輕易投資，前期對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的具體情況會(huì)做出仔細(xì)的分析，尤其是會(huì)邀請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)為其做出市場(chǎng)可行性分析報(bào)告，以期降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性，增加市場(chǎng)可行性。部分選擇自營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目亦會(huì)重新定位自己的商業(yè)產(chǎn)品，以待市場(chǎng)環(huán)境成熟后再行銷售。十、北京新老商圈規(guī)模與變化分析 北京市由于其長(zhǎng)期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊(yùn)，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。由上圖可見，北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業(yè)市場(chǎng)在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)下，發(fā)展水平已明顯升級(jí)，現(xiàn)階段已基本形成競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場(chǎng)開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢(shì)。隨著商業(yè)規(guī)劃的不斷發(fā)展，在新的商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)下，北京市新的商圈逐漸形成。新商圈位置示意圖216。 木樨園商圈交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃貓@南北；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵5號(hào)線(宋家莊—太平莊北站)工程2005年全線貫通；規(guī)劃中的4號(hào)線(北宮門—馬家堡)、貫穿南北中軸路的地鐵8號(hào)線(辛店—南苑)在木樨園也設(shè)有地鐵站。環(huán)境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。 　　 商業(yè)：永定門糧庫(kù)地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來(lái)自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。 　　 216。 馬連道商圈交通：菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和城市快速環(huán)線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵9號(hào)線縮短了與城區(qū)的距離。環(huán)境：城南完成了廣安門內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣大街通車，新商圈已初具規(guī)模。 　　 商業(yè)：馬連道采購(gòu)中心區(qū)啟動(dòng)建設(shè)一年多已現(xiàn)出雛形，到2008年，這個(gè)都市采購(gòu)中心將成為一批國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)中國(guó)采購(gòu)總部的云集之地。 　　 特色：北京全力規(guī)劃打造的國(guó)內(nèi)外著名品牌商品的流通總部——宣武區(qū)馬連道采購(gòu)中心區(qū)將成為以專業(yè)采購(gòu)為支柱，以批量交易為主導(dǎo)，具備專業(yè)化、批量化、國(guó)際化明顯特征的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。 　　 216。 石景山沃爾瑪商圈交通：石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動(dòng)脈以外，一線地鐵更被無(wú)車族看好，加上五環(huán)路，交通優(yōu)勢(shì)不遜于其他區(qū)域。 環(huán)境：擁有優(yōu)越的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。 　　 商業(yè)：傳統(tǒng)項(xiàng)目有普爾斯馬特、華聯(lián)商廈、小白羊超市……現(xiàn)沃爾瑪建在西五環(huán)一側(cè)，五環(huán)取消收費(fèi)，將進(jìn)一步促進(jìn)沃爾瑪?shù)匿N售。 　　 特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風(fēng)格，保留了11棵百年以上的古柏。，成為長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線最大的公園。 　　216。 馬甸亞奧商圈交通：地鐵10號(hào)線一期(含奧運(yùn)支線)將與現(xiàn)有的地鐵1號(hào)線、環(huán)線、城鐵13號(hào)線以及正在建設(shè)的5號(hào)線在多個(gè)地點(diǎn)交叉并形成換乘站，2007年底建成通車后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶。環(huán)境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國(guó)家森林公園及200公頃人工湖在內(nèi)、方圓12平方公里的2008年奧運(yùn)會(huì)的核心會(huì)區(qū)。 　　 商業(yè)：亞運(yùn)村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運(yùn)村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進(jìn)駐。社區(qū)周邊醫(yī)院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂、健身場(chǎng)所等應(yīng)有盡有。 　　 特色：亞運(yùn)村是京城首屈一指的配套服務(wù)設(shè)施完善的成熟大社區(qū)。2008年奧運(yùn)會(huì)落戶北京，亞運(yùn)商圈基礎(chǔ)上形成的奧運(yùn)商圈，將成為北京新的城市中心，它對(duì)周邊區(qū)域帶來(lái)的巨大商機(jī)必將趕超當(dāng)年的亞運(yùn)會(huì)?！　　　　　?16。 高碑店商圈交通：地鐵一號(hào)線、八通線、朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路、東四環(huán)路、東五環(huán)路等多條交通要道貫通全區(qū)?！　?環(huán)境：綠化率達(dá)到43％。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場(chǎng)，還有800多畝的高碑店湖。 　　 商業(yè)：作為東長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰CBD，而相對(duì)于寸土寸金的CBD，高碑店進(jìn)入成本卻更低更經(jīng)濟(jì)。 　　 特色：擁有興隆公園—中國(guó)紫檀博物館—高碑店湖—高碑店古家具一條街—高碑店污水處理廠等特色鮮明的旅游景區(qū)和環(huán)保教育基地。 　　 十一、投資者需求與商業(yè)供應(yīng)對(duì)比分析 投資者作為商業(yè)地產(chǎn)有力的支撐，對(duì)北京市商業(yè)物業(yè)投資者的分析也可以發(fā)現(xiàn)北京市商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展和期望。上圖是投資客投資物業(yè)比例圖表，通過我司對(duì)500家投資客戶的問卷調(diào)查分析得出，選擇投資寫字樓物業(yè)的投資客比例占有效問卷的27%，選擇投資商業(yè)物業(yè)的投資客比例占70%，二者均可投資客比例占有效問卷的18%，表明投資客對(duì)于投資商業(yè)物業(yè)的選擇性很強(qiáng)。上圖是投資客承受租金額比例圖表，通過我司對(duì)500家投資客戶的問卷調(diào)查分析得出，資金額承受能力在200萬(wàn)以下的投資客比例占有效問卷的28%， 200萬(wàn)~300萬(wàn)的投資客比例占有效問卷的48%，資金額承受能力在300萬(wàn)~500萬(wàn)的投資客比例占16%，資金額承受能力在500萬(wàn)以上的投資客比例占8%，表明投資客的資金承受能力主要是選擇一些資金投入相對(duì)較少，不易造成資金壓力的項(xiàng)目為主要選擇目標(biāo)，對(duì)于500萬(wàn)以上投資額的項(xiàng)目則相對(duì)較為慎重。上圖是投資客希望租金水平比例圖表，通過我司對(duì)500家投資客戶的問卷調(diào)查分析得出，希望租金水平在4元以下/天/平米的投資客比例占有效問卷的12% ，4~6元/天/平米的投資客比例占有效問卷的32%，希望租金水平在6~8元/天/平米的投資客比例占37%，希望租金水平在10元/天/平米以上的投資客比例占19%，表明大多數(shù)投資客的希望租金水平在4~10元/天/平米左右，相對(duì)于10元/天/平米以上的高租金則相對(duì)承受能力較低，這說(shuō)明投資者趨于理性。盡管這幾年北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但也存在著盲目開發(fā)、結(jié)構(gòu)不合理、價(jià)格虛高等問題。據(jù)我司商業(yè)《商鋪大全》不完全統(tǒng)計(jì)，2004～2005年之間，北京商業(yè)地產(chǎn)有300萬(wàn)平方米左右的供應(yīng)量。所以，隨著投資者的理性化發(fā)展和北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的科學(xué)化，加上北京奧運(yùn)即將舉行，北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)樂觀等宏觀利好因素，來(lái)自國(guó)內(nèi)或國(guó)外的商業(yè)物業(yè)投資者對(duì)近年來(lái)的北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是比較有信心的。十二、各區(qū)供應(yīng)量及比例 對(duì)2005年北京市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量按各行政區(qū)分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，如下表顯示：上述表格中的2005年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的面積數(shù)和個(gè)數(shù)是將各行政區(qū)本年度內(nèi)開盤、在售項(xiàng)目進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)