【文章內(nèi)容簡介】 土地市場良好發(fā)展，政府方多供應(yīng)具有較高開發(fā)潛力的土地（多分布于城市中心邊緣而非城郊），以迎合開發(fā)商需求。 ?從 09年 14月份土地市場情況看，整體供需兩旺，和出讓土地的地理屬性有關(guān)。 數(shù)據(jù)來源：大連市國土房屋局 本資料來自 24 大連 09年 14月土地市場分析 05001000150020002500300035002002 2020 2020 2020 2020 2020 2020 09年1 4月050010001500200025003000350040002002 2020 2020 2020 2020 2020 2020 09年14月沙河口區(qū) 甘井子區(qū) ?09年 14月市內(nèi)四區(qū)整體樓面價(jià)出現(xiàn)下降態(tài)勢。本年度樓面價(jià)下降實(shí)為結(jié)構(gòu)性原因（甘區(qū)廟嶺、辛寨子區(qū)域大量土地成交帶動整體價(jià)格下行）。 ?沙河口區(qū)樓面價(jià)出現(xiàn)明顯下跌（ 07年土地市場，大醫(yī)地塊、中海七賢嶺、警校地塊激烈競拍， 08年周邊地塊均底價(jià)成交）；甘井子區(qū)土地市場價(jià)格非常穩(wěn)定。 ?整體樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性下調(diào)，沙區(qū)樓面價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，甘區(qū)表現(xiàn)平穩(wěn)。 數(shù)據(jù)來源：大連市國土房屋局 本資料來自 25 大連 09年 14月土地市場分析 甘井子區(qū), 1 20. 64未來計(jì)劃供應(yīng),中山區(qū), 3 1西崗區(qū), 6 .34地塊名稱 拆遷戶數(shù) 規(guī)劃占地面積 規(guī)劃建筑面積 （戶） （平方米） （平方米） 黃河路南側(cè)改造地塊 173 5540 28700 香沙街南側(cè)改造地塊 176 4300 14800 沙能街東側(cè)改造地塊 182 6700 22000 劉家橋小學(xué)北側(cè)地塊 265 15000 54000 升平街 10－ 12號地塊 86 2125 13700 新建小學(xué)南北側(cè)地塊 132 9000 15000 交通大學(xué)家屬樓地塊 226 11000 45000 大慶街地塊 1950 91800 247930 星海街 88號地塊 41 3180 8460 水源南巷地塊 334 15400 48140 淮海街西側(cè)地塊 327 38200 194500 中山區(qū)長江路沿線地塊 1286 46000 88337 合計(jì) 5178 248245 780567 09年計(jì)劃拆遷地塊 ?09年大連市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)計(jì)劃（占地面積）共計(jì) 350萬平（調(diào)整后）， 14月土地成交 萬平，占 09年土地供應(yīng)計(jì)劃的 47%。 ?隨著大連東港區(qū)域改造及新居工程拆遷改造的逐漸落實(shí)及實(shí)施，預(yù)計(jì)下半年土地供應(yīng)將份批次集中放量，且拆遷改造的絕大多數(shù)地塊位于沙河口區(qū)。 ?未來大連土地市場呈現(xiàn)分批次集中放量，拆遷改造占有一定比例。 數(shù)據(jù)來源：大連市國土房屋局 本資料來自 26 0 9 年1 4 月住宅各區(qū)域供給分布中山 西崗 沙河口 甘井子區(qū)0 8 年、0 9 年1 4 月中心四區(qū)住宅供給情況010203040506070801月 2月 3月 4月 1 4 月合計(jì)08年 09年14月市內(nèi)四區(qū)商品住宅批售面積為 萬㎡，同比下降 18%。 甘井子占總體供給量的 74%，依然為主要供應(yīng)區(qū)；西崗區(qū)無新增供應(yīng)。 ?目前市場總可售量為 486萬平，按照今年 1季度每月平均 14萬㎡的銷售速度，出清期為35個(gè)月，按照 08年全年月均 19萬平的銷售速度，出清期為 26個(gè)月，表現(xiàn)出市場存量壓力依舊較大。 大連 09年 14月商品房市場分析 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 27 09 年 1 4 月市內(nèi)四區(qū)住宅批售 / 新上市情況0102030405060 1 4 月合計(jì)0%100%200%300%400%批售 新上市 上市率大連 09年 14月商品房市場分析 ?新房批售入市速度明顯加快。 09年 14月市內(nèi)四區(qū)入市面積為 ㎡，上市率達(dá)到90%，開發(fā)商對未來市場信心不足、急于回籠資金意圖明顯。 ?市場大量存量入市，市場階段性轉(zhuǎn)暖。 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 28 09 年 1 4 月中心四區(qū)住宅成交情況01020304050607080901月 2月 3月 4月 1 4 月合計(jì)公頃 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%占比08年 09年 0 9 年同比中心四區(qū)成交量走勢02468101214161820 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū)轉(zhuǎn)折點(diǎn)明顯 大連 09年 14月商品房市場分析 ?沙河口區(qū)、西崗區(qū)四月成交量表現(xiàn)為下滑態(tài)勢，甘井子區(qū)成交量爆發(fā)式增長，說明現(xiàn)階段市場累積的剛性需求得到一定程度釋放，且多集中于價(jià)格調(diào)整過的區(qū)域。 ?市內(nèi)四區(qū)整體市場， 14月成交量呈現(xiàn)波動式上升態(tài)勢，市場出現(xiàn)明顯的階段性轉(zhuǎn)折。 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 29 中心四區(qū)成交價(jià)走勢02000400060008000100001200008.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.04區(qū)域價(jià)格同比 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 整體市場 9% 17% 33% 29% 35% 37% 13% 2% 12% 13% 27% 47% 20% 7% 19% 36% 17% 6% 3% 9% 同比增長率下降明顯 價(jià)格下滑 大連 09年 14月商品房市場分析 ?除中山區(qū)外，各區(qū)域 4月價(jià)格同比增長率均下降，且程度非常明顯，但價(jià)格仍高于去年同期。 ?成交量開始由城市中心轉(zhuǎn)向邊緣區(qū)域。主導(dǎo)客群依然為以婚房為主的剛性需求主體帶動。 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 30 大連 09年 14月二手房市場分析 ?進(jìn)入 09年，二手房成交量連續(xù)增長，自 09年 2月起成交均價(jià)快速增長，整體漲勢超過商品房。 ?在商品房價(jià)格居高不下的市場狀況下，剛性需求更傾向于選擇二手房。二手房市場的繁榮對于以剛性需求為主導(dǎo)的甘井子區(qū)沖擊最大。 ?政策利好的出臺將進(jìn)一步助推二手房市場的活躍并變相打壓商品房市場。 09 年 1 4 月市內(nèi)四區(qū)一、二手房成交情況010002000300040005000600070000901 0902 0903 09040200040006000800010000商品房成交套數(shù) 二手房成交套數(shù)商品房成交均價(jià) 二手房成交均價(jià)政策鏈接： 2020年 5月 19日，大連市國土資源和房屋局通報(bào)說，2020年 10月以來，我市在住房公積金、交易稅費(fèi)、普通住房標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼、舊區(qū)改造、分期繳納土地出讓價(jià)款等方面采取的 16項(xiàng)調(diào)控引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的措施， 其執(zhí)行 “ 有效期 ”將延長 6個(gè)月，至 2020年 12月 31日 。 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 31 小 結(jié) ? 自 08年下半年市場走低以來，自 09年 4月開始出現(xiàn)較為明顯轉(zhuǎn)折， 價(jià)格走低、成交上升 。 ? 部分區(qū)域出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整，該形勢在中短期內(nèi)將繼續(xù)蔓延，中低端項(xiàng)目集中的區(qū)域有爆發(fā)價(jià)格戰(zhàn)的可能。 ? 預(yù)計(jì)未來 23月內(nèi)銷售量同比幅度將繼續(xù)走高，市場會持續(xù)吸納本輪爆發(fā)的剛需，若價(jià)格上揚(yáng)，市場銷售量高增長情形將減緩。 ? 剛需集中爆發(fā)過后對后市去化提出挑戰(zhàn)，后市不甚明朗，下半年市場或有走弱傾向。 下半年仍不甚明朗，剛需釋放過后的不穩(wěn)定信號明顯 本資料來自 32 (一 ) 市 場 解 讀 ? 甘井子區(qū)整體市場 ? 區(qū)域內(nèi)主力板塊市場 區(qū)域房地產(chǎn)市場 本資料來自 33 區(qū)域概況 區(qū)域規(guī)模 區(qū)域定位 甘井子區(qū)位于大連市城鄉(xiāng)結(jié)合部，呈馬蹄形環(huán)抱市區(qū)。地形西南部寬，東北部窄。東西長 40公里，南北寬 35公里。東北與金州區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開