【正文】 的新居住區(qū)的地位不可取代。 ? 部分區(qū)域出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整，該形勢在中短期內(nèi)將繼續(xù)蔓延，中低端項(xiàng)目集中的區(qū)域有爆發(fā)價格戰(zhàn)的可能。 甘井子占總體供給量的 74%，依然為主要供應(yīng)區(qū)；西崗區(qū)無新增供應(yīng)。 ?甘井子區(qū)作為城市發(fā)展方向，樓面價連續(xù)三年增長。 ?施工面積增長遠(yuǎn)大于竣工面積增長，市場投資熱度持續(xù)增漲。整體經(jīng)濟(jì)形式良好，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范交易行為。 2020年 11月 1日起，個人買賣住房暫免征收 印花稅 (原為 %)； 免土地增值稅（原為 1%） 。偉 業(yè) 顧 問 B 資本金比例 2020年 5月 27日國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果， 普通商品住房項(xiàng)目投資的 最低資本金比例從 35%調(diào)低至 20% 其它稅費(fèi) 2020年 10月 9日起，對儲蓄存款利息所得 暫免征收個人所得稅 。 鼓勵引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場 ，加強(qiáng)住房市場分類管理。 本資料來自 14 大連市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 大連市 G D P 增長情況0100020003000400050002020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %G D P （億元） 增長率房產(chǎn)投資占 G D P 比重0100020003000400050002020 2020 2020 20201 1 . 8 0 %1 2 . 0 0 %1 2 . 2 0 %1 2 . 4 0 %1 2 . 6 0 %1 2 . 8 0 %1 3 . 0 0 %1 3 . 2 0 %G D P （億元） 房產(chǎn)投資總額（億元） 房產(chǎn)投資占G D P 比重自 05年開始，大連市 GDP連續(xù)呈現(xiàn)兩位數(shù)增長， 08年同比增長高達(dá) 23%。商品房銷售額連續(xù)四年增長，08年開始增幅放緩。 ?市內(nèi)四區(qū)樓面價持續(xù)走高，開發(fā)商熱情不減，消費(fèi)者臵業(yè)成本增加。 數(shù)據(jù)來源：大連市國土房屋局 本資料來自 26 0 9 年1 4 月住宅各區(qū)域供給分布中山 西崗 沙河口 甘井子區(qū)0 8 年、0 9 年1 4 月中心四區(qū)住宅供給情況010203040506070801月 2月 3月 4月 1 4 月合計08年 09年14月市內(nèi)四區(qū)商品住宅批售面積為 萬㎡，同比下降 18%。 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 31 小 結(jié) ? 自 08年下半年市場走低以來，自 09年 4月開始出現(xiàn)較為明顯轉(zhuǎn)折， 價格走低、成交上升 。而隨著多個項(xiàng)目的改造，區(qū)域內(nèi)的生活、交通環(huán)境得以了很大改觀； 另外區(qū)域內(nèi)聚集了大量的經(jīng)濟(jì)適用房、限價房，拉低了區(qū)域價格 ，越來越多的購房者選擇這里。自 09年二月開始出現(xiàn)連續(xù)增長。 ?板塊內(nèi)成交單套面積集中在 7080㎡ ，單套價格集中在 4050萬元。 ?加州洋房項(xiàng)目由于有部分 LOFT產(chǎn)品，拉升了成交均價。 本資料來自 48 隨著該板塊的發(fā)展，客戶正逐漸由外來占位型客戶，逐漸轉(zhuǎn)變成剛性需求為主，部分投資客進(jìn)入。 ? 本案相鄰板塊在 09年幾乎都有價格走弱的趨勢。 ? 微觀： 隨著火車站及地鐵規(guī)劃的利好，版塊內(nèi)品牌開發(fā)商進(jìn)駐，產(chǎn)品力將日漸被關(guān)注 。 ?南關(guān)嶺板塊則獨(dú)立成區(qū)，自成體系，但區(qū)域內(nèi)的投資客群占有一定比例。 ?大連市體育運(yùn)動中心位于甘井子區(qū)西北路與嶺西路交叉路口東北處，規(guī)劃總占地８０公頃。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀： ?建筑形態(tài)：華南 板塊現(xiàn)狀以 中檔偏上居住區(qū) 為主， 多為小高層、高層產(chǎn)品；部分項(xiàng)目出現(xiàn)別墅產(chǎn)品； ?產(chǎn)品供應(yīng)： 主力戶型以 舒適 型兩居 （ 95105㎡ ） 為主 ； ?主力價格：板塊 平均價格區(qū)間集中在 65007500元 /㎡ ，價格上漲空間不大； ?主力客戶： 區(qū)域購房的客戶多為 地緣性升級客戶和外地來連定居的年輕人居多 ， 整體訴求品質(zhì)明顯高于其他三個板塊項(xiàng)目 。低價促進(jìn)去化，板塊內(nèi)惡性競爭。成交量激增主要由于積蓄已久的剛性需求集中釋放。 甘井子區(qū) 大連市中心城區(qū) 新興產(chǎn)業(yè)基地 大連市商業(yè)、物流中心 大連市教育集中發(fā)展區(qū) 大連市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目所屬區(qū)域 —— 甘井子區(qū) ? 甘井子區(qū)在市內(nèi)四區(qū)中面積最大，將承載更多城市功能 。 ?在商品房價格居高不下的市場狀況下，剛性需求更傾向于選擇二手房。 ?整體樓面價結(jié)構(gòu)性下調(diào)，沙區(qū)樓面價出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，甘區(qū)表現(xiàn)平穩(wěn)。 大連市土地供應(yīng)狀況01002003004005006007002020 2020 2020 2020 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %土地供應(yīng)（萬㎡） 增長率? 未來土地供應(yīng)充足，存量市場進(jìn)一步增加。 大連市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計局 本資料來自 16 大連市房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析 房屋施工面積與竣工面積05001000150020002500300035002020 2020 2020 2020房屋施工面積（㎡） 房屋竣工面積（㎡）商品房銷售面積與施工面積020040060080010002020 2020 2020 2020商品房銷售面積（㎡） 商品房銷售額（億元）施工面積自 05年開始連續(xù)增長。“東聯(lián)路”的竣工將進(jìn)一步 改善項(xiàng)目所在區(qū)域的出行狀況。 數(shù)據(jù)來源：政府公布 本資料來自 9 3月 5日上午 9時，十一屆全國人大二次會議在人民大會堂開幕 ,國務(wù)院總理溫家寶作 《 政府工作的報告 》 ,報告對 2020年進(jìn)行了總結(jié)，并對 2020年工作任務(wù)做了綱要性闡述。 ? 部分政策逐步放松，利好多于利空。 從 2020年 10月 15日起 下調(diào) 存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 ? 降低資本金比例，釋放了明確的鼓勵投資、刺激市場信心的信號。 ? 政府救市以“放松”和“鼓勵”為主，前期主要針對“中低價位、中小套型”，現(xiàn)階段 有鼓勵投資的苗頭傾向。 ?整體金融危機(jī)有一定影響，但投資者對于大連市場的房產(chǎn)投資熱情不減。 本資料來自 18 小 結(jié) ? 05年開始大連市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期，各主要指標(biāo)增長明顯。 ?去化量下降但價格持續(xù)攀升，整體市場存有較大風(fēng)險。 ?市場大量存量入市，市場階段性轉(zhuǎn)暖。地形西南部寬，東北部窄。 202014月大連市各區(qū)住宅銷售均價 甘井子區(qū)的房地產(chǎn)起步較其他三個區(qū)較晚，產(chǎn)品以中低端項(xiàng)目為主，個別品牌開發(fā)商的進(jìn)入使得部分板塊的競爭激烈，同時產(chǎn)品品質(zhì)也得以提高。 ?機(jī)場板塊： 未來持續(xù)供應(yīng)量大 ，區(qū)域發(fā)展迅速，升值潛力大。 ?作為限價房板塊，價格優(yōu)勢明顯；與 08年相比， 09年成交均價略有上漲。 區(qū)域概況 區(qū)域現(xiàn)狀 名稱 相關(guān)配套 商業(yè) 萬盛購物廣場、綠原超市、北市汽車城 教育 大連第 19中學(xué)、南關(guān)嶺小學(xué)、北華小學(xué)、姚家小學(xué) 醫(yī)療 南關(guān)嶺地區(qū)醫(yī)院、北市醫(yī)院、社區(qū)診所 交通 8路、大連灣 青泥洼橋、姚家 興工街、祥和花園 勝利橋北 ?板塊內(nèi)人口較少，配套落后，嚴(yán)重制約板塊發(fā)展。 ?板塊內(nèi)成交單套面積集中在 6570㎡ ，單套價格集中在 3545萬元。 本資料來自 57 全程競爭（重點(diǎn)個案） 華南 地 塊 核心競爭力： 核心位臵、商業(yè)先行；華南集團(tuán)開發(fā)餐飲城 位于華南板塊核心，地理位臵優(yōu)越 北側(cè)高壓線， 影響生活品質(zhì) 地塊平整，形狀規(guī)則利于規(guī)劃 商業(yè)為主，住宅部分舒適度降低 交通方便，生活便利 開發(fā)商住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不 足 優(yōu)勢 S 劣勢 W 本資料來自 58 綜述說明 本資料來自 59 ? 宏觀：以經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展、拉動內(nèi)需為主導(dǎo)，短期內(nèi)以市場自我調(diào)節(jié)為主。 ? 中觀：整體房地產(chǎn)市場 08年下半年低迷，近期爆發(fā)式增長。 板塊名稱 項(xiàng)目名稱 08年月均銷售套數(shù) 09年月均銷售套數(shù) 成交單套面 積（㎡） 成交平均單套價格（萬元） 08年成交均價 （元 /㎡ ） 09年成交均價 （元 /㎡ ） 南關(guān)領(lǐng)板塊 南嶺花園 21 9 5745 5222 鵬輝新天居 23 25 6861 6242 本資料來自 50 價值單一 價值復(fù)合 板塊 價格 生活配套 交