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沿海啟航廣場商業(yè)地產項目市場專題研究報告商業(yè)地產-在線瀏覽

2024-08-19 09:38本頁面
  

【正文】 %。 房地產投資連續(xù)四年增長,反映出投資者對城市未來的信心。 ?城市經濟快速發(fā)展,宏觀環(huán)境利于房地產業(yè)發(fā)展。 數(shù)據(jù)來源:大連市統(tǒng)計局 本資料來自 15 大連戶籍人口增長狀況5405505605705805906006102020 2020 2020 20200 . 0 0 %1 . 0 0 %2 . 0 0 %3 . 0 0 %4 . 0 0 %5 . 0 0 %6 . 0 0 %戶籍人口數(shù) 增長率人均可支配性收入與消費支出050001000015000200002020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %城市居民人均可支配收入(元) 城市居民人均消費性支出(元)可支配性收入增長率 消費性支出增長率自 05年開始,大連市戶籍人口持續(xù)快速增長。 經過 06年的增幅放緩后,人均可支配收入、人均消費支出增長快速,并在 08年達到高峰。 ?城市擴容帶來大量落戶人群,臵業(yè)需求旺盛。 大連市經濟環(huán)境分析 數(shù)據(jù)來源:大連市統(tǒng)計局 本資料來自 16 大連市房地產開發(fā)環(huán)境分析 房屋施工面積與竣工面積05001000150020002500300035002020 2020 2020 2020房屋施工面積(㎡) 房屋竣工面積(㎡)商品房銷售面積與施工面積020040060080010002020 2020 2020 2020商品房銷售面積(㎡) 商品房銷售額(億元)施工面積自 05年開始連續(xù)增長。市場開發(fā)熱情高漲。商品房銷售額連續(xù)四年增長,08年開始增幅放緩。 ?08年開始商品房銷售面積高位回落,但價格依然堅挺,市場基本面穩(wěn)定。 數(shù)據(jù)來源:大連市統(tǒng)計局 ?在 08年全國主要城市房價下跌的大環(huán)境下,大連市商品房成交均價依舊保持了 20%以上的增長,雖然增幅放緩,但整體市場向好。 ? 經過 08年一系列宏觀調控,多個重要指標出現(xiàn)放緩跡象,但整體市場穩(wěn)定、向好。 ? 市場經過快速增長通道后高位回落,市場追漲熱度降低。土地市場需求旺盛,開發(fā)商投資熱情高。 大連市土地供應狀況01002003004005006007002020 2020 2020 2020 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %土地供應(萬㎡) 增長率? 未來土地供應充足,存量市場進一步增加。 數(shù)據(jù)來源:大連市國土房屋 本資料來自 21 大連市土地市場價格01000200030004000中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū)2020 2020 2020 2020大連市土地市場分析 四區(qū)整體樓面價0500100015002000250030002020 2020 2020 2020 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %平均樓面價(元/ ㎡) 增幅市內四區(qū)樓面價出現(xiàn)波動主要是由于結構性因素,但總體走向為價格上漲。 ?市內四區(qū)樓面價持續(xù)走高,開發(fā)商熱情不減,消費者臵業(yè)成本增加。 數(shù)據(jù)來源:大連市國土房屋局 本資料來自 22 大連市商品房市場分析 商品房歷年供需狀況01002003004005002020 2020 2020 20200 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 0供應量 消化量 供銷比四區(qū)商品房成交均價020004000600080001000012000中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 整體均價2020 2020 2020 202005年至 07年供銷比下降, 08年又重新上升,存量市場進一步增大。 ?市場去化降低,供銷比增大,存量房增加,市場出現(xiàn)隱憂。 數(shù)據(jù)來源:大連市房地產市場 本資料來自 23 1 4 月土地市場供求對比0501001502001月 2月 3月 4月 1 4 月合計公頃 2 0 0 . 0 %0 . 0 %2 0 0 . 0 %4 0 0 . 0 %6 0 0 . 0 %8 0 0 . 0 %1 0 0 0 . 0 %1 2 0 0 . 0 %占比08年 09年 0 9 年同比大連 09年 14月土地市場分析 1 4 月土地市場成交對比0204060801001201401601801月 2月 3月 4月 1 4 月合計公頃 2 0 0 . 0 %0 . 0 %2 0 0 . 0 %4 0 0 . 0 %6 0 0 . 0 %8 0 0 . 0 %1 0 0 0 . 0 %1 2 0 0 . 0 %占比08年 09年 0 9 年同比?09年 14月,大連市內四區(qū)共入市 ㎡土地,成交 ㎡,同比分別劇增 294%及 323%,其中四月為市場主要供求月份,紅凌路、東港為主要承載區(qū)。 ?從 09年 14月份土地市場情況看,整體供需兩旺,和出讓土地的地理屬性有關。本年度樓面價下降實為結構性原因(甘區(qū)廟嶺、辛寨子區(qū)域大量土地成交帶動整體價格下行)。 ?整體樓面價結構性下調,沙區(qū)樓面價出現(xiàn)實質性下跌,甘區(qū)表現(xiàn)平穩(wěn)。 ?隨著大連東港區(qū)域改造及新居工程拆遷改造的逐漸落實及實施,預計下半年土地供應將份批次集中放量,且拆遷改造的絕大多數(shù)地塊位于沙河口區(qū)。 數(shù)據(jù)來源:大連市國土房屋局 本資料來自 26 0 9 年1 4 月住宅各區(qū)域供給分布中山 西崗 沙河口 甘井子區(qū)0 8 年、0 9 年1 4 月中心四區(qū)住宅供給情況010203040506070801月 2月 3月 4月 1 4 月合計08年 09年14月市內四區(qū)商品住宅批售面積為 萬㎡,同比下降 18%。 ?目前市場總可售量為 486萬平,按照今年 1季度每月平均 14萬㎡的銷售速度,出清期為35個月,按照 08年全年月均 19萬平的銷售速度,出清期為 26個月,表現(xiàn)出市場存量壓力依舊較大。 09年 14月市內四區(qū)入市面積為 ㎡,上市率達到90%,開發(fā)商對未來市場信心不足、急于回籠資金意圖明顯。 數(shù)據(jù)來源:大連市房地產市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 28 09 年 1 4 月中心四區(qū)住宅成交情況01020304050607080901月 2月 3月 4月 1 4 月合計公頃 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%占比08年 09年 0 9 年同比中心四區(qū)成交量走勢02468101214161820 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū)轉折點明顯 大連 09年 14月商品房市場分析 ?沙河口區(qū)、西崗區(qū)四月成交量表現(xiàn)為下滑態(tài)勢,甘井子區(qū)成交量爆發(fā)式增長,說明現(xiàn)階段市場累積的剛性需求得到一定程度釋放,且多集中于價格調整過的區(qū)域。 數(shù)據(jù)來源:大連市房地產市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 29 中心四區(qū)成交價走勢02000400060008000100001200008.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.04區(qū)域價格同比 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 整體市場 9% 17% 33% 29% 35% 37% 13% 2% 12% 13% 27% 47% 20% 7% 19% 36% 17% 6% 3% 9% 同比增長率下降明顯 價格下滑 大連 09年 14月商品房市場分析 ?除中山區(qū)外,各區(qū)域 4月價格同比增長率均下降,且程度非常明顯,但價格仍高于去年同期。
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