【正文】 萬平方米。 近三年來 地 產(chǎn)價格的變化趨勢 在 2020 年年中房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政出臺后，蕪湖平均房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了回調(diào) ，在 2020 年末到達谷底后開始反彈，在之后階段均保持穩(wěn)定快速增長。 2020 年以來蕪湖市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況繼續(xù)顯現(xiàn)著宏觀調(diào)控以來的良好效果，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)維持著健康有序的發(fā)展態(tài)勢，但城中區(qū)與城南區(qū)重新呈現(xiàn)快速增長的勢頭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于蕪湖區(qū)域性中心城市地位逐漸形成，吸引了一批有實力的房地產(chǎn)上市公司來蕪湖投資開發(fā)，從而使得土地市場競爭日益激烈，土地拍賣價格攀升較快。同時，“辦公用房的地下汽車庫只能整體登記發(fā)證，不得空間拆零分割申請辦理權(quán)屬登記”。而在過去的蕪湖，以個人名義購買寫字樓并當(dāng)住宅使用已經(jīng)是“行規(guī)”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在 2020 年 1 月 11 日舉辦的蕪湖首次全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談會上，蕪湖市政府副市長洪建平指出“隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，寫字樓的開發(fā)肯定是個 大趨勢，蕪湖這次不允許個人購買寫字樓，是因為蕪湖的寫字樓和其他城市不一樣，它已經(jīng)變味了，不是真正的寫字樓。” 由于蕪湖對國家政策的執(zhí)行力度一直都比較強，很多方面都走在兄弟城市的前列，這一輪規(guī)范寫字樓市場的政策規(guī)定將為蕪湖寫字樓市場的健康發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。 蕪湖住宅、辦公樓、商業(yè)用房的新開工面積 20202020年 蕪湖市住宅、辦公樓和商業(yè)用房的新開工面積1022218169194813217896990 34291 69430210352 16049318025805000001000000150000020200002020 2020 2020住宅 辦公樓 商業(yè)用房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 20202020年 蕪湖市辦公樓新開工面積（平方米）21680 2132269903429169430010000202003000040000500006000070000800002020 2020 2020 2020 2020 蕪湖辦公樓新開工面積 銷售量分析 目前無法獲取近幾年來蕪湖辦公房銷售面積數(shù)據(jù)，而且尚無法對辦公用房銷售量進行分類，即區(qū)分購房人是用于居住功能還是用于辦公功能。 2020 年以來，蕪湖辦公樓價格增速很快，甚至超過了同期住宅價格的增速。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 蕪湖房地產(chǎn)未來走勢分析 總體而言， 2020 年以 來 ,在 國家宏觀調(diào)控和市場機制的雙重作用下，蕪湖 市緊緊圍繞正確引導(dǎo)和完善房地產(chǎn)市場這個核心，采取積 極有效措施，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 蕪湖市近幾年每年新增城鎮(zhèn)人口約 2— 3 萬人，每年新增大學(xué)生約 1 萬多人。據(jù)房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計顯示： 20202020 年蕪湖外來人口購房和農(nóng)民進城購房的比例達 ％。 目前，蕪湖市人均建筑面積為 平方米，人均使用面積 平方米，人均居住面積 平方米，離“人均居住面積 25 平方米”的小康居住水平仍有一定差距，住房建設(shè)的空間仍然很大。 二、 微觀層面分析 蕪湖主要地產(chǎn)市場板塊分析 根據(jù)易居房地產(chǎn)營銷機構(gòu)提供的分析資料，蕪湖主要地產(chǎn)市場板塊分析如 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 下： 城中板塊 城中板塊南到沿河路、北接天門山路、西至長江沿線、東到弋江路。該區(qū)域以住宅、商業(yè)和寫字樓項目為主，住宅多為高層豪宅，代表性項目有世茂濱江花園、左岸生活社區(qū)、僑鴻國際等諸多項目。 城中板塊介紹 樓盤檔次 高檔 中高檔 均價 5500 元以上 5000 元以下 物業(yè)形 態(tài) 住宅、商業(yè)、寫字樓 住宅 主力戶型 住宅 901商業(yè) 25— 70 平米、寫字樓敞開式 三房兩廳 110 平米以上 消費群體 全市居民，投資戶居多。 北依 青弋江，西臨長江，南濱漳河，東至荊山河。該區(qū)域住宅、商業(yè)以沿江邊發(fā)展速度較快，形成了具有代表性的中高檔樓盤如長江長現(xiàn)代城、中央城等諸多樓盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。該區(qū)域以 工業(yè)區(qū)為主 ， 區(qū)境內(nèi)有國家級蕪湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、朱家橋外貿(mào)碼頭，跨越境內(nèi)的蕪湖長江大橋、蕪寧高速公路、蕪合高速公路、蕪杭高速公路和 205 國道在境內(nèi)交匯。 鳩江區(qū)板塊介紹 樓盤檔次 中低檔 低檔 均價 3000 元 3500 元以下 3000 元以下 物業(yè)形態(tài) 多層、商業(yè) 多層 主力戶型 二房二廳 70— 95 平米 三房兩廳 100 平米以下 消費群體 以本板塊普通消費者為主，生意人、拆遷戶和企業(yè)職工為主 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 社區(qū)規(guī)模 中、小盤為主，以 3— 70 萬平米項目居多 三山區(qū)板塊 三山區(qū)位于蕪湖市城區(qū)西南部，是蕪湖市最具發(fā)展?jié)?力的新興城區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，工業(yè)基礎(chǔ)較好。代表性的樓盤有江濱花園、金鑫花園、錦江家園、龍湖花園等，現(xiàn)階段住宅均價在 1800 元 — 2020 元之間。職業(yè)特征為生意人、私企老板、行政事業(yè)單位職工 社區(qū)規(guī)模 中盤為主，以 5— 50 萬平米項目居多 據(jù)以上分析可以得知，弋 江區(qū)與鏡湖區(qū)是蕪湖主要中高檔及高檔樓盤的聚集區(qū)，隨著未來城市發(fā)展軸線向南延伸，弋江板塊的發(fā)展前景將更為樂觀。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 寫字樓 根據(jù)蕪湖 365 地產(chǎn)家居網(wǎng)與實地調(diào)研結(jié)果， 2020 年蕪湖寫字樓新盤數(shù)據(jù)如下： 2020 年主要寫字樓線盤介紹 樓盤 價格范圍（元／平方米） 鏡街金鼎 SOHO 10500 僑鴻國家商城 7800 聯(lián)盛國際大廈 未開盤 2020 年新建的寫字樓由于在規(guī)劃理念、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)管理方面較前幾年開發(fā)的辦公樓已經(jīng)在各個方面都有了質(zhì)的飛躍，如僑鴻國際大廈是皖 南第一高樓與蕪湖第一座甲級寫字樓，鏡街金鼎 SOHO 也是蕪湖檔次最高的集商住一體的SOHO 辦公樓；相比前幾年寫字樓價格與周邊同類住宅價格倒掛的現(xiàn)象， 2020 年開發(fā)的寫字樓將把蕪湖寫字樓市場帶入一個新的時代。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因為在蕪湖由于市場需求結(jié)構(gòu)的原因，越是大面積物業(yè)的租賃，價格相比中小面積物業(yè)會有大幅度下降，所以誤差會比較大。 根據(jù)實地調(diào)研，蕪湖住宅、寫字樓與配套商業(yè)租賃價格數(shù)據(jù)如下： 表 1 2020 年分區(qū)、分物業(yè)類型租賃價格介紹 板塊 樓盤 租賃價格范圍（元／平方米．月） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 城中板塊 中高檔住宅 2030 中低檔住宅 712 傳統(tǒng)辦公樓（如和平大廈、三泰大 廈、金鼎大廈等） 1540 新建高檔寫字樓（如鏡街、僑鴻國際商城） 60 以上，部分如鏡街中某些單元可以達到１２０ 商鋪 一層外街 100200 城南板塊 住宅 1020 商鋪 一層外街 80100 工業(yè)廠房 810 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第 三 章 蕪湖商業(yè)市場 分析 一、 蕪湖大商業(yè)市場解讀 2020 年蕪湖市 城市居民人均可支配收入 13234 元，比上年增長 %；人均消費支出 9509 元，比上年增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 5208 元，比上年增長 %；人均生活費支出 3625 元，比上年增長 %；城市居民和農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)分別為 %和 %。 以上的消費及收入增長，都為商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了經(jīng)濟支持。同時，更多具有雄厚實力的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 商 、市場運營商正準(zhǔn)備進入蕪湖市場，他們從蕪湖城市迅速增加的人口、區(qū)域商業(yè)輻射力中，看到了未來龐大的商機。隨著僑鴻國際、沃爾瑪、和平國際等大型商業(yè)企業(yè)的相繼入駐，蕪湖原有的以中山路為中心的商業(yè)格局被打破，商業(yè)零售業(yè)的競爭日趨激烈，一個多元化、多層次的商業(yè)地產(chǎn)市場正在形成，根據(jù)實地調(diào)研，蕪湖大商業(yè)現(xiàn)狀如下： 蕪湖主要大商業(yè)列表 商業(yè)類型 商業(yè)名稱 營業(yè)面積（萬平方米） 百貨零售 蕪湖新百大廈 蕪湖華億購物中心 2 蕪湖僑鴻國際商城 專賣店 +大賣場 融匯中江廣場 4 和平國際商廈 復(fù)合型商業(yè)購物中心、多功能城市綜合體 聯(lián)盛商業(yè)廣場 19（包括酒店、辦公、公寓面積） 吉和城市商業(yè)廣場 25（包括酒店、辦公、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 公寓面積） 華強城市廣場 12 復(fù)合型文化藝術(shù)特色主題商業(yè)旅游步行街 金科 .小九華 超市 沃爾瑪 樂購 .TESCO 2 歐尚 2 可以看到，幾年來蕪湖大中型商業(yè)發(fā)展速度相當(dāng)迅猛，開發(fā)量已經(jīng)趕上先前二十 年開發(fā)建設(shè)的總量，新建商業(yè)主要還是集中在鏡湖區(qū)。包括聯(lián)盛國際商業(yè)中心、融匯中江廣場（西區(qū)）、鏡街、僑鴻國際商城、小九華商業(yè)街、天泰大廈、都市生活廣場等在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目，分布于蕪湖城中城東城北與城南區(qū)，他們的定位，既有大型的綜合性的 購物中心 ，也有國內(nèi)目前最流行的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ， 五星 級的 甲級寫字樓 ，大型的商業(yè)街。 一批著名的商業(yè)巨頭也對蕪湖市場虎視眈眈。TESCO”大型賣場，悄然與蕪湖目前單體面積最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目聯(lián)盛國際商業(yè)廣場簽下了合作協(xié)議。TESCO”大型賣場的面積約為 2 萬余平方米。屆時，以 香格里拉 花園、云龍陽光等代表的周邊數(shù)個大型社區(qū)將進一步完善商業(yè)配套，該區(qū)域內(nèi)，由準(zhǔn)五星級的漢爵陽明酒店、龍津酒店、華爾頓酒店、法國 雅高 酒店、法國歐尚大賣場、華強 波爾卡商業(yè)街等構(gòu)成的綜合配套設(shè)施，將促使該區(qū)域成為蕪湖新的區(qū)域商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 業(yè)、文化中心。 2020 年，隨著弋江區(qū)招商引資力度的推進，和瑞動漫科技園、賽爾大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、蕪湖市物流中心、大型醫(yī)療器械物流交易中心、蕪湖工程機械大市場等為代表的一批商業(yè)地產(chǎn)項目在城南崛起。 城東區(qū)域，沿弋江北路形成的幾大專業(yè)市場仍然將繼續(xù)散發(fā)商業(yè)活力。鏡湖世紀(jì)城、明日星城、星河灣等一批住宅項目的崛起，諸多的房地產(chǎn)企業(yè)也注意到了這一區(qū)域內(nèi)商業(yè)需求帶來的對商業(yè)地產(chǎn)項目的新需求，按照正在擬訂中的蕪湖商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)