【正文】 金分析根據(jù)調(diào)查資料顯示，環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出租價(jià)格最高的是花園南路社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，以2400元/㎡/年的價(jià)格位居威海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)榜首，其次是統(tǒng)一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六個(gè)街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，起出租價(jià)位分別為：1500元/㎡/年、1400元/㎡/年、1300元/㎡/年、960元/㎡/年、875元/㎡/年和700元/㎡/年。其次是圖書(shū)音像業(yè)、洗染業(yè)、服裝/鞋業(yè)、餐飲業(yè)及其它業(yè)態(tài)，分別占總業(yè)態(tài)的7%、7%、5%、5%和2%。交易區(qū)內(nèi)以服裝、鞋類(lèi)、小商品百貨、家具廣場(chǎng)、電腦器材、圖書(shū)音像的專(zhuān)業(yè)批發(fā)零售經(jīng)營(yíng)為主。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)率達(dá)95%以上，檔位面積大、中、小，面積分別為600450㎡、70150㎡、816㎡，購(gòu)物環(huán)境很好，且擁有大批固定的客源。由此可見(jiàn)，其專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)定位尤為重要。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查（1） 小商品批發(fā)市場(chǎng)小商品批發(fā)市場(chǎng)位于威海最大的居民生活區(qū)附近，周邊人流量較多，其經(jīng)營(yíng)定位準(zhǔn)確，主要以小商品批發(fā)零售為主。因目前已經(jīng)基本售完，出租率達(dá)到100%，所以未能探知其出售價(jià)位。該項(xiàng)目定位在小商品批發(fā)零售，其在前期的招商、出售過(guò)程中，因投資商資金周轉(zhuǎn)方面的因素，導(dǎo)致前期營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程中受阻。后因政府的相關(guān)介入，其招商工作才得意順利完成。項(xiàng)目名稱(chēng) 小商品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目類(lèi)型 專(zhuān)業(yè)小商品、雜品、百貨用品、食品批發(fā)零售開(kāi)發(fā)商 一輕開(kāi)發(fā)，罐頭廠(chǎng)出資，政府入股管理費(fèi) ㎡/天地理位置 文化中路交通狀況 19路車(chē)均到達(dá)開(kāi)業(yè)時(shí)間 2001年12月21日2層試營(yíng)業(yè)，2002年8月20日正式營(yíng)業(yè)總建筑面積 萬(wàn)平方米出租率 100%層數(shù) 3層建筑風(fēng)格 歐式現(xiàn)代建筑風(fēng)格售價(jià) 對(duì)外不出售租價(jià) 2元/ ㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 1016㎡經(jīng)營(yíng)模式及效果 統(tǒng)一管理、獨(dú)立店面、自主經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶(hù)群 主要以環(huán)翠區(qū)的批發(fā)兼零售群人流量 5000人次以上/天經(jīng)營(yíng)定位 食品、小商品批發(fā)、零售各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 一層：辦公用品，食品、化妝品、玩具二層：針織品、小商品、玩具、飾品、宗教用品三層：布藝、服裝、插花、包具、床上用品等一層網(wǎng)點(diǎn)房2萬(wàn)元/50㎡/年。該市場(chǎng)屬傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，其市場(chǎng)環(huán)境一般。因?yàn)槭峭Ｎㄒ灰患覉D書(shū)批發(fā)零售的市場(chǎng)，所以其目前擁有固定的客源，日均人流量約在2000人次左右。交通狀況 9路等車(chē)均到達(dá)開(kāi)業(yè)時(shí)間 總建筑面積 8萬(wàn)平方米出租率 97%層數(shù) 3層建筑風(fēng)格 傳統(tǒng)建筑售價(jià) 最高 最低 均價(jià)10000元/ ㎡. 5500元/ ㎡. 7750元/ ㎡.租價(jià) ㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 78150㎡經(jīng)營(yíng)模式及效果 分租各大批書(shū)商14家，是威海最大規(guī)模的圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)群 三市三區(qū)的書(shū)店、書(shū)商和部分學(xué)校人流量 2000人次左右/天經(jīng)營(yíng)定位 批發(fā)圖書(shū)各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 地下一層：圖書(shū)一層：金谷農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和臨街網(wǎng)點(diǎn)房二層：金谷糖酒超市（3） 環(huán)球廣場(chǎng)環(huán)球廣場(chǎng)位于昆明路（大世界西側(cè)），威海首條步行街區(qū)內(nèi)。在項(xiàng)目前期操作中，其強(qiáng)大的廣告渲染力，吸引了大量的投資者的目光。該廣場(chǎng)良好的購(gòu)物環(huán)境，成為本地消費(fèi)者娛樂(lè)休閑購(gòu)物場(chǎng)所。其次是良好的物業(yè)公司的介入，為消費(fèi)者提供了一個(gè)良好的購(gòu)物休閑環(huán)境。其次，該廣場(chǎng)的出售價(jià)格和出租價(jià)格，在威海本地屬于中高檔，與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位吻合。項(xiàng)目名稱(chēng) 環(huán)球廣場(chǎng)項(xiàng)目類(lèi)型 服裝商場(chǎng)開(kāi)發(fā)商 環(huán)球建設(shè)有限公司物業(yè)公司 威海環(huán)球廣場(chǎng)物業(yè)管理公司管理費(fèi) ㎡天（包括空調(diào)費(fèi)、管理費(fèi)）地理位置 昆明路（大世界西側(cè)）交通狀況 111225路車(chē)開(kāi)業(yè)時(shí)間 1998年總建筑面積 1萬(wàn)平方米出租率 98%左右層數(shù) 3層建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格售價(jià) 最高 最低 均價(jià)14500元/㎡ 14000元/㎡ 14250元/㎡租價(jià) 3元/㎡天 2元㎡天 ㎡.年主力單位面積 16—20㎡、2045㎡、60—80㎡、80—120㎡經(jīng)營(yíng)模式及效果 統(tǒng)一管理，獨(dú)立店鋪、自主經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶(hù)群 威海市中層消費(fèi)群體及旅游者人流量 4萬(wàn)人次左右/天經(jīng)營(yíng)定位 中檔服裝市場(chǎng),有部分韓國(guó)商友會(huì)場(chǎng)館各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 1層：華聯(lián)環(huán)球食品超市；1層：服裝、領(lǐng)帶、漁桿、鞋帽、飾品等；2層：服裝、包、鞋、兒童天地（4） 鑫城電腦城鑫城電腦城位于昆明路、大世界西側(cè)，與環(huán)球廣場(chǎng)像連接。該商場(chǎng)主要目標(biāo)客戶(hù)群為公司及私人。該商場(chǎng)的主要面積為3045㎡、4570㎡、27085㎡和150㎡以上，四個(gè)不同面積。產(chǎn)品相對(duì)較齊全，和商場(chǎng)內(nèi)部業(yè)主溝通時(shí)，發(fā)現(xiàn)該商場(chǎng)受節(jié)假日因素影響很大。交通狀況 11121路車(chē)均到達(dá)開(kāi)業(yè)時(shí)間 2001年總建筑面積 2萬(wàn)平方米出租率 98%層數(shù) 2層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代寫(xiě)字樓建筑風(fēng)格售價(jià) 對(duì)外不出售租價(jià) ㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 3045㎡、4570㎡、7085㎡經(jīng)營(yíng)模式及效果 統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶(hù)群 企業(yè)及個(gè)人人流量 4000人次左右/天經(jīng)營(yíng)定位 專(zhuān)業(yè)電腦城各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 一層：電腦器材及各類(lèi)軟件二層：主要是電腦公司（5） 天壇家具廣場(chǎng)天壇家具廣場(chǎng)作為市中心唯一一家大型家具廣場(chǎng)，其優(yōu)越的地理位置和良好的購(gòu)具環(huán)境是其它同類(lèi)商場(chǎng)所不能比擬的。其為威海地區(qū)高檔購(gòu)買(mǎi)家具的廣場(chǎng)。項(xiàng)目名稱(chēng) 天壇家具城項(xiàng)目類(lèi)型 家具城管理費(fèi) 包含在租金內(nèi)地理位置 汽車(chē)站西側(cè)，解放路6號(hào)交通狀況 127路車(chē)均到達(dá)開(kāi)業(yè)時(shí)間 1999年總建筑面積 4萬(wàn)多平方米出租率 100%層數(shù) 4層（加地下層）建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格租價(jià) 最高 最低 均價(jià)㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 50600㎡經(jīng)營(yíng)模式及效果 中高檔次，大部分為聯(lián)營(yíng)，地下室分租目標(biāo)客戶(hù)群 本地消費(fèi)者和周邊城市居民人流量 少，主要針對(duì)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)群體經(jīng)營(yíng)定位 中檔各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 地下一層：沙發(fā)、廚具、辦公用品。二層：家具、辦公用品。其經(jīng)營(yíng)面積根據(jù)自身獨(dú)特的行業(yè)屬性而定。這些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的租售價(jià)格如下：二、 威海市高區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析2004年高區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，%。%；，%；，%；，%；市場(chǎng)價(jià)格總水平較上年略有上升。下面我們主要針對(duì)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行具體分析：（一） 高區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，高區(qū)目前共有5家大型商業(yè)地產(chǎn)，其中檔次最高的為利群購(gòu)物廣場(chǎng)；建城廣場(chǎng)為低檔。 規(guī)模分析高區(qū)各商業(yè)物業(yè)規(guī)模一覽表樓盤(pán)名稱(chēng) 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主力戶(hù)型 暢銷(xiāo)戶(hù)型棱方園家具廣場(chǎng) 1層 35—60 ㎡ 35—60 ㎡ 35—60 ㎡75—135 ㎡ 大屋建材裝飾商場(chǎng) 5層 40——60㎡ 150—200㎡ 40—60 ㎡75—110 ㎡110—140 ㎡150—200㎡75—110㎡ 110—140㎡ 150—200 ㎡左右 威韓商貿(mào)城 1層 45—60㎡ 75—110㎡ 75—110㎡75—110 ㎡ 110—140㎡ 建盛廣場(chǎng) 3000平方米 7層 15—35㎡ 15——55㎡ 15——35㎡46——55㎡46—55㎡ 107—140㎡ 1200 ㎡左右 利群購(gòu)物廣場(chǎng) 2萬(wàn)平方米 4層 16—45㎡ 16—45㎡ 16—45㎡45—60㎡60—120㎡120㎡以上45—60 ㎡60—120 ㎡ 120㎡以上 目前高區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)戶(hù)型面積主要以4580㎡之間的戶(hù)型面積為主，45㎡以上、75200㎡的戶(hù)型面積為輔。從戶(hù)型面積的配比上可以看出高區(qū)的各商業(yè)地產(chǎn)所經(jīng)營(yíng)定位特性，小戶(hù)型的面積主要表現(xiàn)在零售業(yè)態(tài)，大戶(hù)型的面積主要集中在專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)。 租金分析目前高區(qū)商業(yè)物業(yè)基本處于開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，售價(jià)難以調(diào)查，這里重點(diǎn)分析租金水平。其中，出租價(jià)格最高的是大屋建材裝飾城，㎡天的出租價(jià)格位居榜首。㎡/天。即高區(qū)張村附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、高區(qū)利群附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、高區(qū)帝王宮附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房和高區(qū)神道口/臥龍山附近周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房。其中，出售、出租價(jià)格最高的是高區(qū)神道口/臥龍山附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，㎡和1500元/㎡/年的價(jià)格，位居榜首。 高區(qū)張村附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析目前高區(qū)張村商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房主要有金都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、建盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、大明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)。其商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房面積主要集中在4578㎡之間。該區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在零售業(yè)和餐飲業(yè)。其中，吉林東路的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的價(jià)格最高，其以1200元/㎡/年的出租價(jià)格排列第一。在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的面積方面，該區(qū)域的網(wǎng)點(diǎn)房面積集中在3090㎡之間，其業(yè)態(tài)主要集中在零售業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè)和部分專(zhuān)業(yè)店。出租價(jià)格最高的為濱洲北街和青州街附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，其出租價(jià)格為500元/㎡/年。在出售價(jià)格方面，濱洲北街的出售價(jià)格最高，其出售價(jià)為6000元/㎡。該區(qū)域的網(wǎng)點(diǎn)房面積主要集中在2070㎡之間，部分網(wǎng)點(diǎn)房面積在120200㎡之間。在這一區(qū)域內(nèi)，我們主要對(duì)醫(yī)藥公司大樓附近、環(huán)保局附近、古陌小區(qū)附近、朝陽(yáng)新區(qū)附近及朝陽(yáng)小區(qū)南區(qū)附近的社區(qū)/街道網(wǎng)點(diǎn)房進(jìn)行了相關(guān)采樣調(diào)查。其次依次是環(huán)保局附近、醫(yī)藥公司大樓附近、朝陽(yáng)新區(qū)和朝陽(yáng)小區(qū)南區(qū)，㎡、㎡、㎡㎡。其余出租價(jià)格在360666元/㎡/年之間，具體詳情見(jiàn)下圖： 高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)分析在商業(yè)業(yè)態(tài)中，前四位的業(yè)態(tài)是餐飲業(yè)、通信業(yè)、零售業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè)，分別占總業(yè)態(tài)的19%、15%、11%和9%，其中餐飲業(yè)所占比重最多。（三） 高區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析高區(qū)位于威海市西部，是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的中心，是威海市科技信息中心、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)中心和交通樞紐。交易區(qū)內(nèi)以家具裝飾材料、家具產(chǎn)品等專(zhuān)業(yè)批發(fā)零售經(jīng)營(yíng)為主。是高區(qū)大型家具廣場(chǎng)之一。該廣場(chǎng)集中了國(guó)內(nèi)外各大知名品牌家具。因經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)因素的限制，（主力面積集中在70135㎡之間）㎡/天之間，屬于低檔價(jià)位。主要針對(duì)需求性的目標(biāo)消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)定位 家具廣場(chǎng)各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 一樓：家具系列（2） 威韓商貿(mào)城該商城位于高區(qū)文化西路，利群購(gòu)物廣場(chǎng)附近。但商城內(nèi)的購(gòu)物環(huán)境一般，現(xiàn)場(chǎng)給人凌亂，從而在一定程度上降低了該商城的產(chǎn)品檔次。其單體營(yíng)業(yè)面積主要集中在70150㎡之間，部分在4560㎡。其優(yōu)越的地理位置和良好的購(gòu)具環(huán)境吸引了大量的目標(biāo)群體。㎡/天之間，屬于高中檔價(jià)位。項(xiàng)目名稱(chēng) 大屋建材裝飾商城 項(xiàng)目類(lèi)型 建材裝飾商城開(kāi)發(fā)商 大屋地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司 威海大屋物業(yè)管理公司管理費(fèi) ㎡/天地理位置 文化西路175號(hào)交通狀況 117路開(kāi)業(yè)時(shí)間 總建筑面積 25000平方米實(shí)用率 97%（目前三樓有部分商戶(hù)剛剛?cè)腭v，正在裝修）層數(shù) 5層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代復(fù)式商廈租價(jià) ㎡天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 40—60 ㎡、75—110 ㎡、110—140㎡、150—200 ㎡左右經(jīng)營(yíng)模式及效果 統(tǒng)一管理，獨(dú)立店鋪、自主經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶(hù)群 主要為三區(qū)居民，榮成、文登、乳山較少人流量 少，主要是針對(duì)購(gòu)買(mǎi)家具的目標(biāo)消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)定位 建材商品各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 1層：廚柜、地板、板材、木線(xiàn)條、五金、實(shí)木門(mén) 2層：潔具、瓷磚、衛(wèi)浴、陶瓷 3層 燈具、布藝 （威海最大最齊全的建材專(zhuān)業(yè)裝飾商城） 租售價(jià)格分析棱方園家具廣場(chǎng)、大屋建材裝飾商城、威韓商貿(mào)城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)都集中在文化西路和文化中路一帶。檔位面積為中、大，面積分別為4060㎡、150200㎡。其中“棱方園家具廣場(chǎng)”的家具系列展，被受周邊家裝企業(yè)所關(guān)注。其出租價(jià)格最高的為大屋建材裝飾商場(chǎng)，㎡/天。 出租率分析目前商場(chǎng)出租率方面“威韓商貿(mào)城”為98%左右，“棱方園家具廣場(chǎng)”為87%，“大屋建材裝飾商場(chǎng)”為97%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值43360元。%；，%；，%；，%；市場(chǎng)價(jià)格總水平較上年略有上升。下面我們主要針對(duì)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行具體分析：（一） 經(jīng)區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，經(jīng)區(qū)目前共有3家大型商業(yè)地產(chǎn)，其中檔次最高的為僑鄉(xiāng)購(gòu)物廣場(chǎng)；另外還有齊魯商城、萬(wàn)發(fā)裝飾建材城兩家專(zhuān)業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。（二） 經(jīng)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析在經(jīng)區(qū)長(zhǎng)峰/蒿迫附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房調(diào)查中，主要針對(duì)通城大廈、長(zhǎng)峰市場(chǎng)、海鑫旅館、齊魯大道附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房進(jìn)行了相關(guān)采樣調(diào)查。海鑫旅館和長(zhǎng)峰市場(chǎng)附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出售價(jià)格為5500元/㎡和3000元/㎡。以480元/㎡/年的價(jià)格位居榜首。 業(yè)態(tài)分析在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的面積方面，該區(qū)域的網(wǎng)點(diǎn)房面積集中在100㎡左右，在商業(yè)業(yè)態(tài)方面，其零售業(yè)占總業(yè)態(tài)的28%，排列第一。（三） 經(jīng)區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析經(jīng)區(qū)位于威海市南部，是威海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的中心，是威海市未來(lái)的行政區(qū)域和交通樞紐。交易區(qū)內(nèi)以家具裝飾材料、家具裝飾用品等專(zhuān)業(yè)批發(fā)零售經(jīng)營(yíng)為主。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)率達(dá)93%以上。環(huán)境適中，它們擁有一定的固定客源。 出租形式目標(biāo)客戶(hù)群 周邊社區(qū)居民，中等收入人群 竹島輻射范圍的、市內(nèi)裝修所需材料經(jīng)營(yíng)定位 家具建材 威海市區(qū)內(nèi)的中高檔衛(wèi)生潔具、陶瓷、板材、五金、燈具的裝飾材料市場(chǎng)各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 一樓：木地板、實(shí)木門(mén)、各種板材、木線(xiàn)條。 主要經(jīng)營(yíng)板材、潔具、陶瓷、板材市場(chǎng)； 齊魯商城位于齊魯大道附近，由東方集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)。㎡/天，單體經(jīng)營(yíng)面積主要集中在5070㎡之間，其出租率為93%左右。其開(kāi)發(fā)商為威海汽運(yùn)有限公司，優(yōu)越的地理位置和準(zhǔn)確的經(jīng)營(yíng)定位，為其發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。第三部分