【正文】 際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 大行宮片區(qū) 該區(qū)域?yàn)槟暇┬屡d的辦公集中區(qū)域，是新街口片區(qū)的延伸，原有的一些項(xiàng)目的出租出售率都較高，雖然在硬件配套上稍差，但是與新街口的最短直線距離使得片區(qū)的辦公氛圍得到有效的增加和積聚，新的項(xiàng)目最近也集中面市。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施較差。而因?yàn)樾碌捻?xiàng)目的配套及功能的提升，對于早期建設(shè)的規(guī)劃、配套都相對較差的項(xiàng)目形成了很大的沖擊，造成了租用客戶的流失。同時，該區(qū)寫字樓的空置量也很大，目前國貿(mào)中心、新華大廈、天時商務(wù)中心 、隆盛大廈、商貿(mào)廣場均有數(shù)量不少的空置。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 該區(qū)現(xiàn)在主要有以下辦公樓：商貿(mào)世紀(jì)廣場、南京國際貿(mào)易中心、華泰證券大廈、天豐大廈、隆盛金融廣場、新地陽光、金輪大廈、體仁大廈、天時商貿(mào)中心等。新街口素有“中華第一商圈”的稱號，又是南京無可 爭議的 CBD。 一、市場情況分析 （一）、市場分版塊情況概述 南京近年來開發(fā)的辦公樓地域分布特征較為明顯，主要集中于幾大片區(qū)： 新街口片區(qū)： 以新街口中心廣場為中心的商業(yè)圈，集商場、現(xiàn)代化寫字樓、商務(wù)公寓為一體的密集建筑群體形成了南京的市中心標(biāo)志性建筑群體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè)成熟度 企業(yè)業(yè)主年齡 企業(yè)人員構(gòu)成 （三）、目標(biāo)客戶群體購買需求分析 購買用途分析 購買承受力分析 購買迫切性分析 （四）、目標(biāo)客戶群體物業(yè)服務(wù)需求分析 物業(yè)關(guān)注點(diǎn)分析 物業(yè)服務(wù)承受價格分析 三、價格分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目 錄 寫字樓市場調(diào)研與分析 一、市場情況分析 （一）、市場分版塊情況概述 （二）、項(xiàng)目版塊市場地位分析 （三）、項(xiàng)目版塊地位分析 （四）、市場供應(yīng)量分析 二、目標(biāo)客戶群體分析 （一）、客戶群體區(qū)域分布情況分析 （二）、目標(biāo)客戶群體基本情況分析 行業(yè) 規(guī)模 運(yùn)營狀況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 天星翠瑯市場調(diào)研報告 南京新聯(lián)廣 二零零六年三月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在商場百貨方面，大商家的兵團(tuán)作戰(zhàn)形成了激烈的競爭商區(qū)。 該地區(qū)的辦公物業(yè)有兩大特點(diǎn)： （ 1）、該區(qū)擁有南京最成熟的商業(yè)配套設(shè)施，是買樓辦公人士的首選地段； （ 2）、大量的人流、車流嚴(yán)重影響了該區(qū)的交通狀況，同時該區(qū)車位嚴(yán)重不足，新建項(xiàng)目的停車問題必須依賴自己解決。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從前期新地陽光、商貿(mào)廣場等項(xiàng)目的銷售情況可以看出該區(qū)的寫字樓市場需求旺盛。另外，還有許多早期的寫字樓目前仍有市場供應(yīng)，可見在該區(qū)域的需求量雖然很大，但是市場供應(yīng)量足以滿足，因此，市場并不饑渴。 山西路片區(qū) 中山北路、山西路區(qū)域也是傳統(tǒng)的辦公氛圍較濃的區(qū)域，該區(qū)的辦公樓不象新街口那么密集，而且沿中山北路、山西路間隔分布。 廣州路片區(qū) 該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但是辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 珠江路片區(qū) 該區(qū)域因?yàn)橹榻返奶厣ㄎ缓酮?dú)特的經(jīng)營范圍造成了客戶群體的單一，主要客戶群體是 IT 界人士，為珠江路電子一條街服務(wù)。該片區(qū)處于山西路商圈，并不是通常的 CBD的區(qū)域，而在片區(qū)中的寫字樓分布較為零散，早期開發(fā)建設(shè)的寫字樓項(xiàng)目無論從配套或者服務(wù)方面均與 CBD區(qū)域中的項(xiàng)目存在較大的差距。因此，在南京的五大寫字樓市場版塊中，山西路版塊將是寫字樓的新興區(qū)域市場。 （三）、項(xiàng)目版塊地位分析 在版塊中，蘇寧銀河國際廣場、南京世界貿(mào)易中心、南京置地廣場為領(lǐng)頭項(xiàng)目，該部分項(xiàng)目無論是從項(xiàng)目規(guī)模、整體規(guī)劃、配套設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等諸方面都在以消費(fèi)能力較高的行業(yè)知名公司為目標(biāo)客戶群體，供應(yīng)價格也都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在 10000 元 /㎡以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （四）、市場供應(yīng)量分析 案名 頤和大廈 金山大廈 B 樓 天環(huán)大廈 天和大廈 富升大廈 新立基大廈 聯(lián)通大廈 宏圖大廈 匯杰大廈 開發(fā)商 鼓樓城鎮(zhèn)開發(fā) 泰古城房地產(chǎn) 天環(huán)食品集團(tuán) 廣廈三公司 東升房產(chǎn) 新立基房產(chǎn) 南京東正 宏圖高科 二橋地產(chǎn) 地點(diǎn) 山西路 68號 山西路 中山北路 88號 中山北路 212號 付厚崗 5 號 中央路 2587 號 中央路 32號 中山北路 219 中山路 268號 用途 辦公 寫字樓 辦公樓 商用、寫字樓 商住 商住、辦公 寫字樓 寫字樓 寫字樓 基地 面積（ m2） 1 萬 4500 6700 1200 5000 1400 3083 8023 建筑 樓層 30F 28F 28F 7F 21 26F 21F 23 26 在售 戶數(shù) 208 136戶 １０層 46戶 128 住 14商 24 119戶 150 規(guī)劃 面積（ m2） 105250M2 １７００／層 110160 得房 率 80% % 70% 77% 85% % 70% 75% 80% 公開 日期 98年底 98年 未開盤 1999年 2000年 8 月 96年開盤 99年底完工 2002年 10月 2002年 3 月 交房時間 2002年底 2002 年底 現(xiàn)房 98年交付 99年底完工 2020年 8 月 2020年 12月 銷售 面積（ m2） 6 萬 M2 ６萬 3387（主樓） 15445 28726 63000 價格 范圍 （元 /m2） 47006000 82009700 ５８００起 50005380 50005600 50806580 53817832 64507400 80008300 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 平均 單價 （元 /m2） 5200 9000 5800 5200 5300 5830 7235 6800 8300 銷售率 100% % — % 95% 93% % 100% 99% 付款 方式 80% 一次性、貸 50% 貸 70% 一次性、貸 60% 貸 70% 七成按揭 70% 40% 40% 車位 價格 25萬 600元 /月 未定 15萬元 350元 /月 租 600元 /月 20萬 租 500 元 /月 租 450 元 /月 銷售 企劃 自行銷售 自行銷售 順業(yè)實(shí)業(yè) 自行銷售 自行銷售 自銷 自售 自售 自售 物業(yè) 費(fèi)用 （元 /m2/月） 3 6 未定 1 13 銷售 電話 3703389 32458365022 3401335 3613255 3113771 83274533 83376022 售樓 中心 大廈一樓 現(xiàn)場 22A層 大廈 5 層 現(xiàn)場 4F 現(xiàn) 場 大廈 5F 聯(lián)通 14F 本案 本案 主力