【正文】 潤(rùn)。 (4) 選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。 (5) 營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定。主要滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)商品的選擇性需求。 (2) 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷(xiāo)售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。 (4) 選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。 (6) 營(yíng)業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)而定。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。 (2) 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成。根據(jù)銷(xiāo)售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。 (5) 商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定。 (7) 目標(biāo)顧客，以流動(dòng)顧客為主。 9. 倉(cāng)儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) (1) 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁(yè) 共 27 頁(yè) (3) 商店?duì)I業(yè)面積大，一般在 4000 m’ 以上。 (4) 商品構(gòu)成以新開(kāi)發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)。 (6) 作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商 標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品。 (8) 將超市開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售技術(shù)和管理理論、倉(cāng)儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。 (10) 設(shè)有一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。 商業(yè)街過(guò)去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車(chē)配件、服裝精品街、酒吧街、 美容美發(fā)用品街等。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類(lèi)商品混業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類(lèi)商業(yè)街取得成功的較少。 (2) 市場(chǎng)類(lèi)商鋪 在這里，我們所說(shuō)的 市場(chǎng) 是指各種用于某類(lèi)或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng) 營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。 市場(chǎng)類(lèi)商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書(shū)交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是 13層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。 住宅底層商鋪是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過(guò)去住宅底層不好賣(mài)的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁(yè) 共 27 頁(yè) (5) 百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪 百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類(lèi)型購(gòu)物中心里面的鋪位。目前，國(guó)內(nèi)有很多這類(lèi)正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，另外也有不少大型 SHOPPING MALL項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市開(kāi)發(fā)建設(shè)。這類(lèi)商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。 以上是按照商鋪的開(kāi)發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。 2. 按照投資價(jià)值分類(lèi) 商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，無(wú)疑屬于最關(guān)心的問(wèn)題。北京普通住宅價(jià)格在公寓的 2倍以上，東方銀座賣(mài)到 4 倍，香港要賣(mài)到 10倍。 鑒于商鋪投資價(jià)值的重要性，下面按照商鋪的投資 價(jià)值對(duì)商鋪進(jìn)行分類(lèi)，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價(jià)值，通常， 都市型 商鋪的客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，換言之，該類(lèi)商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益水平較高。 都市型 商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南 京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。試想每天幾十萬(wàn)客流量對(duì)于這里的商鋪將意味著多少營(yíng)業(yè)額？！ 都市型 商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對(duì)比較少，這比較符合商業(yè)價(jià)值原則 在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價(jià)值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。實(shí)際上，一個(gè)社區(qū)成熟的過(guò)程就是價(jià)值提升的過(guò)程：一個(gè)新的社區(qū)就仿佛證券市場(chǎng)的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來(lái)的商鋪價(jià)值提升無(wú)庸質(zhì)疑。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問(wèn)要說(shuō)明的是社區(qū)商鋪價(jià)值提升的同時(shí)，也存在商鋪價(jià)值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商在商鋪投資市場(chǎng)不成熟的 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁(yè) 共 27 頁(yè) 階段，通過(guò)對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場(chǎng)預(yù)期的目的，最終商鋪銷(xiāo)售疊創(chuàng)新高，比如單位售價(jià)最初僅 /平方米的商鋪，最高可以賣(mài)到 /平方米，事實(shí)上，最高售價(jià)相當(dāng)于該商鋪 5 年以后，甚至 10 年以后的價(jià)值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪?zhàn)饨?，極有可能縮減到只有商鋪?zhàn)饨鹗杖?。之所以稱(chēng)其為便利型 商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營(yíng)的商品均屬于 便利 類(lèi)型，如寫(xiě)字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市 ，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類(lèi)型。目前在國(guó)內(nèi)有很多從事 便利型 商鋪經(jīng)營(yíng)的零售商，美國(guó)的 711 就屬于典型的便利店運(yùn)營(yíng)商，其市場(chǎng)規(guī)模極大。正所謂船的好掉頭！ 之所以用 冷門(mén) 來(lái)形容 便利型 商鋪，完全因?yàn)樵摲N商鋪屬于市場(chǎng)細(xì)分的類(lèi)型 ，很多投資者并不是很了解，但其投資價(jià)值不容小視。該類(lèi)商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。從此不難理解把專(zhuān)業(yè)街、市商鋪稱(chēng)為商鋪 高科技股 。我們將它們稱(chēng)之為 一般股票 ，并不是說(shuō)其投資價(jià)值低，只是因?yàn)檫@類(lèi)商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式，散戶(hù)可投資的空間相對(duì)較小，加上這類(lèi)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。比如，北京國(guó)貿(mào)商城一期、二期總計(jì)商業(yè)面積達(dá) 64000平方米，從規(guī)模看，在北京激烈的商 業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，顯然會(huì)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但在保持 95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設(shè)施中始終名列前茅，換言之，北京國(guó)貿(mào)商城商鋪的投資價(jià)值很高，屬于商鋪中的 績(jī)優(yōu)股 。只是依賴(lài)于開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)判斷，另外也需要時(shí)間。 3. 按照商鋪的位置形式分類(lèi) 按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。 鋪面房：是指臨街有門(mén)面，可開(kāi)設(shè)商店的房屋，俗稱(chēng)店鋪或街鋪。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。對(duì)房地產(chǎn)來(lái)講，地域上唯一性?xún)?yōu)勢(shì)意味著其良好的投資價(jià)值。如在一個(gè)專(zhuān)業(yè)建材大賣(mài)場(chǎng)里去經(jīng)營(yíng)服裝或食品是不允許的。 (3) 營(yíng)業(yè)時(shí)間差異 鋪位的營(yíng)業(yè)時(shí)間不能隨心所欲。 (4) 行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)差異 鋪位經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制 于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險(xiǎn)較大。 (5) 物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用差異 對(duì)于整個(gè)商用物業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，如空調(diào)運(yùn)行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷(xiāo)活動(dòng)等費(fèi)用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說(shuō)了算。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁(yè) 共 27 頁(yè) 二、 (6) 物業(yè)出租選擇范圍差異 相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶(hù)的范圍較窄。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范 圍就大得多。因?yàn)殇佄坏膬r(jià)格已經(jīng)被炒上去了。如某市 2020年開(kāi)張的一個(gè)服飾市場(chǎng)的鋪位價(jià)格已由當(dāng)初的 10萬(wàn)元炒到了目前的 50萬(wàn)元。炒得越高風(fēng)險(xiǎn)越大。而鋪面房，其價(jià)格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。 另外，值得提醒 的是，對(duì)有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險(xiǎn)就更大了。鋪位由于很容易被 復(fù)制 ，故易炒作。量過(guò)少無(wú)法炒，量過(guò)大則炒不高。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服 務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務(wù)是本案需要研究的重要課題。當(dāng)時(shí)由于家庭汽車(chē)的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專(zhuān)門(mén)為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。 國(guó)外的社區(qū)商業(yè)主要以購(gòu)物中心的形式出現(xiàn)。購(gòu)物中心有寬敞的停車(chē)場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購(gòu)物來(lái)去便利。以美國(guó)為例， 2020年全國(guó)社 區(qū)購(gòu)物中心零售額為 4494億美元，高于近鄰型購(gòu)物中心（ 3205億美元）和區(qū)域購(gòu)物中心（ 1429億美元），約占美國(guó)商業(yè)總零售額的 ％。 1. 社區(qū)商業(yè)的功能 國(guó)外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿(mǎn)足社區(qū)居民購(gòu)物、服務(wù)、娛樂(lè)等綜合性需求的功能。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁(yè) 共 27 頁(yè) 而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書(shū)館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車(chē)等日常服務(wù)。 另外，各種類(lèi)型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購(gòu)物、娛樂(lè)過(guò)程中的飲食問(wèn)題，也是朋友們約會(huì)、休閑的良好場(chǎng)所。購(gòu)物中心的核心店基本上都是知名的 連鎖企業(yè)，例如，美國(guó)的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國(guó)家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購(gòu)物中心靠它們來(lái)提升對(duì)附近居民的吸引力。各種連鎖經(jīng)營(yíng)品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。而在美國(guó)，政府對(duì)社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)的干預(yù)要少得多 ，主要是一些私人開(kāi)發(fā)商以贏(yíng)利為目的而進(jìn)行開(kāi)發(fā)。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的 ，日本的太丸、伊勢(shì)丹、高島屋等大零售企業(yè)和當(dāng)?shù)氐?