商業(yè)地產(chǎn)如何招商商業(yè)地產(chǎn)運營專家-在線瀏覽
2025-03-23 10:37本頁面
【正文】 這種消費文化問題，招商工作是無法回避的 。最有名的，不一定適合列入招商藍圖。 據(jù)資料稱， 2023年英國新建的購物中心，有 38%把主要的娛樂設施（電影院、保齡球場、夜總會、少兒游樂場等）集于一身。 （ 2/3） 目前，某些新潮且極富特色的 “ 形象店 ” （比如新潮服飾店、家庭裝飾品店、登山攀巖運動品店等）將成為業(yè)界新寵。招商計劃只有顧及消費流行趨勢，才能更加強化購物中心的品牌形象。它關聯(lián)著購物中心這個復雜系統(tǒng)的各方面、全過程。 （ 3/3）如何定租金才恰當 ？ 定租金的難處主要來自于 3方面的矛盾：一是投資商方面盡快回籠投資和放水養(yǎng)魚長期獲利之間的矛盾；二是價格政策與承租商要求之間的矛盾；三是把擬訂價位與周圍同類項目進行比較而產(chǎn)生的矛盾。 目前，業(yè)內(nèi)招商操作大多偏重于第一方面（價位）。比如，為加強對 “ 形象店 ”的招商拉力，可采用 “ 定額租金（低）十百分比租金（中）十補貼返還（中） ” 的組合設計。 不同形式租金的不同組合，有著不同的作用，可以延用到購物中心的長期經(jīng)營（完善業(yè)態(tài)業(yè)種，降低鋪位空置率等）中去。然而，現(xiàn)代購物中心目前在內(nèi)地尚在成長階段，要使跑慣了百貨商店、超市的廣大消費者接受這種嶄新的購物場所和消費習慣，還需一定時日。 當然，門檻 “ 低 ” 并不是絕對的，在一定條件下可以向 “ 高 ” 轉(zhuǎn)化。二是眼下放水養(yǎng)魚引導市場，努力搞好經(jīng)營管理，待把生地 “ 煨 ” 成熟地，將給開發(fā)商帶來更大更長久的投資收益。這到底是為什么？ 對開發(fā)商的不信任，是其主要心態(tài)之一。 商業(yè)信譽不好，是另一種社會 “ 環(huán)境污染 ” 。其中，商業(yè)租約就是一種集中體現(xiàn)。 目前購物中心的招商租約，在開發(fā)商方面主要存在著 3方面的問題： 主觀上有意地利用信息不對稱，在租約某些條文中做文章。 輕者是為己多留些回旋緩沖余地，重者則屬于暗下 圈套 ，攫取不義之利。 我們認為，把租約制定得詳詳細細、清清楚楚、明明白白，不僅利于改變地產(chǎn)商業(yè)界的信譽形象，使整個產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)展，而且，對開發(fā)商自身的近期利益和遠期利益，都有莫大的好處：一會獲得廣大商家的信任，有力地推動項目招商，盡快回籠資金；二會大大降低商戶不信任給招商帶來的高額成本費用，大大提高工作效率，減少招商工作量；三是為開發(fā)商與承租商的戰(zhàn)略合作結(jié)盟，奠定了一個良好的信任基礎，獲得長遠發(fā)展效益。 出了問題往往無案可稽，后遺癥較多。 這是強制性管理習慣在招商租約方面的反映。 如何立約，才能發(fā)揮出合同的激勵功能呢？ 以租金為例，比起定額租金，百分比租金更能強化雙方 “ 利益同享、風險共擔 ” 的共同體意識。再如，給帶動力強的承租大戶以財產(chǎn)保險、減免雜費等贈與，變相降租，這都是有效的招商舉措。如購物中心招標新項目，在同等條件下，對入駐兩年以上的商戶給予優(yōu)先中標，最初兩年的租金還可優(yōu)惠 20%。如把購物中心的《 服務規(guī)范 》 和商家各自的 《 服務標準 》 都作為合同附件。 策 劃創(chuàng) 造財 富二、商業(yè)地產(chǎn)招商的二、商業(yè)地產(chǎn)招商的 3個特點個特點招商時間長 商業(yè)地產(chǎn)的招商時間相對較長，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個招商階段。 中小店群的作用 主要有二個： ① 業(yè)態(tài)組合需要 ；項目主要利潤來源，租金往往是主力店的 4—10 倍 。其租金相對便宜的得多，一般在第四年起，租金開始遞增，遞增在 3%—10% 。 招商難度大 招商的難度大在于項目建設期較長，主力店群對項目業(yè)態(tài)變化趨勢把握不準，而營運商又缺乏經(jīng)驗。 按照不同定位重點，綜合各定位要素錯位交叉論證，尋求定位支點、互斥點； 方法二：定位側(cè)重點要隨運作改變。方法三：越級分析定位。方法四：動態(tài)定位。 策 劃創(chuàng) 造財 富四、商業(yè)地產(chǎn)的招商 7個誤區(qū) （ 1/2）盲目定位，不切合實際 定位過低會損害開發(fā)商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經(jīng)營成本過高。在項目開始招商前必須明確招商目標，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等等。單純依靠廣告招商 招商
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