【導(dǎo)讀】居民為服務(wù)對(duì)象，服務(wù)種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。投資者的首選和發(fā)展基礎(chǔ)，現(xiàn)在仍有超過(guò)一半的投資者首次投資時(shí)鐘情于傳統(tǒng)商鋪，但其規(guī)模一般較小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低。如成都荷花池、五塊石、東華電腦城、重慶朝天門。專業(yè)市場(chǎng)是市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，它以某類產(chǎn)品品種齊全的優(yōu)。勢(shì)，牢牢占領(lǐng)了商業(yè)市場(chǎng)一隅。這種市場(chǎng)現(xiàn)一般偏居城市四周，對(duì)區(qū)域的要求性不是。很高，但非常強(qiáng)調(diào)“集群效應(yīng)”，有規(guī)模就有人氣，有人氣也就有了商氣。它一般都處于城市中心地段，口岸的不可復(fù)制性成為了決定性因素，它是消費(fèi)。者消費(fèi)習(xí)慣場(chǎng)所，這就保證了其超強(qiáng)的購(gòu)買指數(shù)。鹽市口廣場(chǎng)、太平洋、王府井等是。便性是其“殺手锏”。的追捧，一時(shí)間，這種商業(yè)地產(chǎn)模式風(fēng)生水起，但客戶群體在目前形式下尚欠穩(wěn)定，亮相就吸引了眾多投資者的眼球。采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)。目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客。主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求。

　　

【正文】 SONS百貨公司、 ROBINSONS 超市、 ROBINSONS 影城、 ROBINSONS玩具反斗城大賣場(chǎng)）、泰國(guó)正大集團(tuán)的 THE MALL集團(tuán)（自營(yíng)易初蓮花超市）、馬來(lái)西亞金獅集團(tuán)屬下之百盛購(gòu)物中心（自營(yíng)百盛百貨公司和超市）。 2. 按購(gòu)物中心的商場(chǎng)面積規(guī)模分類： (1) 巨型 /超級(jí)購(gòu)物中心 SUPER MALL/CITY MALL 面積在 24萬(wàn)平方米以上。 如曼谷西康廣場(chǎng) Seacon Square、馬尼拉 SM MEGAMALL和香格里拉廣場(chǎng) SHANGRILA PLAZA、吉隆坡 Midvally Megamall 購(gòu)物中心、臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場(chǎng) Suntec City、上海正大廣場(chǎng)、香港海港城。 (2) 大型購(gòu)物中心 面積在 12至 24萬(wàn)平方米之間。 如廣州天河城和中華廣場(chǎng)、大連和平廣場(chǎng)和新瑪特。 摩爾 就是巨型或大型的購(gòu)物中心。超大型購(gòu)物中心的發(fā)展，大多不是一步到位的， 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁(yè) 共 27 頁(yè) 而是分步進(jìn)行投資，分為一期二期工程 興建，因此可以隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。 (3) 中型購(gòu)物中心 面積在 6 至 12 萬(wàn)平方米之間。 如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、 北京東方廣場(chǎng)、北京中友百貨、上海九百城市廣場(chǎng)太平洋百貨。購(gòu)物廣場(chǎng)一般也是中型購(gòu)物中心。 (4) 小型購(gòu)物中心 面積在 2至 6 萬(wàn)平方米之間。 如樂(lè)購(gòu)上海七寶店、 JUSCO吉之島青島東部店。生活購(gòu)物中心、社區(qū)購(gòu)物中心也是小型購(gòu)物中心。 3. 按購(gòu)物中心的定位檔次分類 真正的 摩爾 由于面積巨大，故定位于家庭（全家 /全客層）的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式休閑享受。 故商品高中低 檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比例為：高 3︰中 5︰低 2。當(dāng)然由于所處商圈不同，各購(gòu)物中心的高中低檔比例可以有所調(diào)整。 (1) 以高檔商品為主 如香港時(shí)代廣場(chǎng)、上海恒隆廣場(chǎng)、馬尼拉 GLORIETTA PLAZA、香格里拉廣場(chǎng) SHANGRILA PLAZA、臺(tái)北京華城。（但如果 70%的以上比例經(jīng)營(yíng)高檔商品，則這個(gè)購(gòu)物中心一般最大只能作到 10 萬(wàn)㎡。開(kāi)在國(guó)內(nèi)的話，其集客能力將很有限，一般為購(gòu)物廣場(chǎng)，故也稱不上摩爾購(gòu)物中心 MALL） (2) 以中高檔商品為主 即高中低檔比例協(xié)調(diào)（在高 3︰中 5︰低 2左 右）。如廣州天河城、馬尼拉 SM MEGAMALL，臺(tái)北大遠(yuǎn)百、馬尼拉 ROBINSONS PLACE、上海正大廣場(chǎng)。 (3) 以中低檔商品為主 如馬尼拉 EVER摩爾。但低檔商品不能超過(guò) 60%，否則就成為大型跳蚤市場(chǎng)、小商品市 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁(yè) 共 27 頁(yè) 場(chǎng)或批發(fā)市場(chǎng)，稱不上摩爾購(gòu)物中心 MALL了。 4. 按購(gòu)物中心的選址地點(diǎn)分類： (1) 都會(huì)型購(gòu)物中心 東亞日本、香港、臺(tái)北一帶多為都會(huì)型購(gòu)物中心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。 一般樓層較高：營(yíng)業(yè)樓層達(dá)到地下 2至 3層，地面 8 至 12 層。 地下 3至 5層為停車場(chǎng)。 如馬尼 拉 SM MEGAMALL和香格里拉廣場(chǎng) SHANGRILA PLAZA、臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場(chǎng) Suntec City、上海正大廣場(chǎng)、香港時(shí)代廣場(chǎng)。 (2) 地區(qū)型購(gòu)物中心 位于市區(qū)非傳統(tǒng)商圈，但交通便捷。 (3) 城郊型購(gòu)物中心 歐美多為城郊型購(gòu)物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層較少：營(yíng)業(yè)樓層為地下1 層，地面 2至 4 層。室外停車場(chǎng)巨大，達(dá)到 1000 車位以上；甚至還有 1000車位以上的大型停車場(chǎng)附樓。但菲律賓的 SM MALL 購(gòu)物中心較為美式，且同時(shí)經(jīng)營(yíng)著都會(huì)型和城郊型 2 種購(gòu)物中心。城郊型購(gòu)物 中心： 如馬尼拉 24 萬(wàn)㎡的 SM NEDSA MALL、 SM SOUTHMALL，上海的 17 萬(wàn)㎡的莘莊購(gòu)物中心。 (4) 社區(qū)購(gòu)物中心 位于大型居民社區(qū)內(nèi)。 社區(qū)購(gòu)物中心一般面積較小。 5. 依據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的分類，大型購(gòu)物中心共分為 8類： (1) 按商圈輻射范圍分類： 1) 鄰里型購(gòu)物中心 :建筑面積多在三萬(wàn)平方尺至十五萬(wàn)平方尺左右，而占地三至十五畝。主鋪商一般是超級(jí)市場(chǎng) (Supermarket)，整體功用及概念為 “ 方便購(gòu)買日常用品 ” ，加上客源多在三 (英 )里范圍以內(nèi)。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁(yè) 共 27 頁(yè) 2) 社區(qū)型購(gòu)物中心：建筑面積多由十 萬(wàn)平方尺至三十五萬(wàn)平方尺左右，占地十至四十畝。主鋪商一般會(huì)有三個(gè)，包括超級(jí)市場(chǎng)、配藥店 (Drugstores)、家居修建工具店(Home Improvements Stores)等，而且占用一半建筑面積。整體功用及概念為 “ 方便購(gòu)買家居用品 ” ，兼客源多在六里范圍以內(nèi)。 3) “ 區(qū)域 ” 購(gòu)物中心 ：建筑面積多在四十萬(wàn)平方尺至八十萬(wàn)平方尺左右，占地四十至一百畝。主鋪商一般起碼有數(shù)個(gè)，包括百貨公司、時(shí)裝店、鞋店等，而且占用一半至七成建筑面積。整體功用及概念為 “ 百貨時(shí)裝」 ” 等，客源可遠(yuǎn)至十五里范圍以內(nèi)。 4) “ 超級(jí)區(qū) 域 ” 購(gòu)物中心（業(yè)態(tài)復(fù)合度最高，是真正的 “ 摩爾 ” ）：建筑面積多在八十萬(wàn)平方尺以上，而占地六十至一百二十畝左右。主鋪商一般也會(huì)有多個(gè)，而且種類規(guī)模比區(qū)域購(gòu)物中心還要多，也包括百貨公司等，可占用七成建筑面積。整體功用及慨念和區(qū)域購(gòu)物中心相近，客源可遠(yuǎn)至二十五里范圍以內(nèi)。 (2) 按入駐商家的主要業(yè)態(tài)和行業(yè)分類： 1) “ 時(shí)裝 /專門 ” 購(gòu)物中心：建筑面積多在八萬(wàn)平方尺至二十五萬(wàn)平方尺左右，占地五至二十五畝。主鋪商一般可有數(shù)個(gè)，包括高級(jí)時(shí)裝店等，而且占用絕大部份建筑面積。整體功用及慨念為 “ 高級(jí)時(shí)裝或?qū)ｉT店 ” 等，客源可遠(yuǎn) 至十五里范圍以內(nèi)。 2) 大型量販購(gòu)物中心：建筑面積多在二十五萬(wàn)至六十萬(wàn)平方尺左右，占地二十五至八十畝。主鋪商一般只有數(shù)個(gè)，而且種類多為家居修建工具店，批發(fā)價(jià)貨倉(cāng) (Warehouse Stores)等，可占用四分之三建筑面積。整體功用及概念為 “ 有我貨品多，沒(méi)我那么平宜，有我貨品平宜，沒(méi)我那么多選擇 ” ，客源在十里范圍以內(nèi)。 3) 主題與節(jié)慶購(gòu)物中心 ：建筑面積多在八萬(wàn)平方尺至二十五萬(wàn)平方尺左右，占地五至二十畝。商鋪一般為食市、餐飲、娛樂(lè)、游耍等，而且未必有主鋪。整體功用及概念為 “ 娛樂(lè)旅游 ” 等，客源較難界定，因 可遠(yuǎn)從別的城市，省份或國(guó)家來(lái)。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁(yè) 共 27 頁(yè) 4) 工廠直銷購(gòu)物中心（ “ 品牌專門店 ” 購(gòu)物中心）：建筑面積多在五萬(wàn)至四十萬(wàn)平方尺左右，占地十至五十畝。這多是由于品牌商自設(shè)店鋪，整體功用及慨念為 “ 有名品牌以有折扣或批發(fā)價(jià)售賣貨品 ” ，而客源可遠(yuǎn)至七十五里范圍之內(nèi)。 這是 1994年 ICSC（國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)）分類出的八種不同的購(gòu)物中心。這八種購(gòu)物中心共通的特點(diǎn)是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、多元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)策略及店面管理、獨(dú)立個(gè)性的購(gòu)物環(huán)境。就整體而言，密閉式購(gòu)物區(qū)（ Mall） 通常是購(gòu)物中心的主體，采用密封式設(shè)計(jì)，并且將店面兩兩相對(duì)的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費(fèi)購(gòu)物通道加以連接，形成四時(shí)四季都很舒適的購(gòu)物環(huán)境。 6. 按購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類： (1) 業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，如面積又超過(guò) 12萬(wàn)㎡， 即可稱真正的摩爾購(gòu)物中心 MALL。 如泰國(guó)曼谷西康廣場(chǎng) /施康廣場(chǎng)（ Seacon Square）、菲律賓馬尼拉 SM MEGAMALL等。 (2) 業(yè)態(tài)復(fù)合程度較低， （如只有大型百貨公司，而沒(méi)有大賣場(chǎng)；或只有大賣場(chǎng)，而沒(méi)有大型百貨公司； 或沒(méi)有大型影城） 就稱不上摩爾購(gòu) 物中心 MALL。 7. 按摩爾購(gòu)物中心的外觀分類： (1) 美國(guó)式簡(jiǎn)潔的外立面，粗看如同特大型倉(cāng)庫(kù)或工廠：如菲律賓 SM MEGAMALL、 廈門 SM城市廣場(chǎng)、美國(guó) MALL OF AMERICA。 (2) 童話般的的歐洲古城堡式外立面：如臺(tái)灣的臺(tái)貿(mào)購(gòu)物中心、菲律賓 ROBINSONS (3) 華高貴的現(xiàn)代派，如同特大型百貨公司：如上海正大廣場(chǎng)、臺(tái)北京華城、菲律賓ROBINSONS PLACE、菲律賓 SM ASIAMALL、 菲律賓香格里拉 MALL (4) 分散的多個(gè)商業(yè)建筑組成的建筑群：如香港黃浦新天地、 菲律賓 TUTUBAN CENTRE、菲律賓 FILVEST SUPERMALL、寧波天一廣場(chǎng) 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁(yè) 共 27 頁(yè) (5) 購(gòu)物樂(lè)園式的摩爾：如韓國(guó)漢城樂(lè)天樂(lè)園世界內(nèi)的 LOTTE摩爾（樂(lè)天百貨集團(tuán)投資） (6) 交通綜合樞紐 換乘式綜合摩爾購(gòu)物中心， 具有內(nèi)地特色的購(gòu)物中心 (7) 美國(guó)式的小型購(gòu)物中心：如青島佳世客 JUSCO (8) 附帶寫字樓的摩爾：如北京百盛、北京新世界中心