【導讀】喜歡喝藍山，更欣賞畢加索，聆聽莫扎特，也迷戀MAILSDAVIS的標新立異，崇尚自由，但同樣喜歡把家布置得品味與時尚。黃浦江畔新名邸，現(xiàn)代豪宅蓄勢待發(fā)。黃浦江畔ReadyParty,香奈兒名流之夜，費翔誠邀夠資格人士參加。不夠資格恕不邀請！費翔無法拒絕歌劇魅影的吸引，新貴胄難以抵抗浦江名邸的魅力。與天光水色平起平坐，與大自然排場比一高下。的介入上賦予它以人類的意義”。使生活涵詠文化。建筑藝術(shù)難以言狀，并非所有的住宅建筑，都要達到建筑藝術(shù)的高度。周家嘴路經(jīng)市政府1999年拓寬通車后，該地區(qū)的交通大大改善，成為虹口南。路，也是目前虹口樓盤集中開發(fā)地區(qū)。以“唯一”將對手超越。均價5000元/平方米以全部售出外。中國加入WTO在即近日隨著中國與最后一個談判國——墨西哥的談判順利結(jié)束，標志著中國加入世貿(mào)組織最終成功。機遇，欣欣向榮的態(tài)勢，必將引發(fā)新一輪的經(jīng)濟增長熱潮。周邊樓盤分出明顯區(qū)隔，避免存在競品的關(guān)系。與期達到良好銷售實績。

　　

【正文】 話 62668899 63939696 開 發(fā) 商 萬泰建設 香港天安中國投資 營銷企劃 自銷 自銷 規(guī)劃用途 住宅 住宅 建筑樓層 32 32 基地面積 10000 8000 總銷面積 78000 35000 規(guī)劃面積 113． 32— 183． 58 149． 4— 313 主力面積 150 149— 169 單價范圍 7500— 9000 6000— 22000 均 價 8100 1000 主力總價 120 萬 150 萬 總銷金額 6． 5 億 3． 5 億 總銷戶數(shù) 500 208 可售戶數(shù) 500 208 售出戶數(shù) 0 202 銷 售 率 0 96% 綠 化 率 27% 40% 容 積 率 7． 8 4． 4 得 房 率 80% 75． 25% 車位售價 車位租價 未定 20— 40 萬 物管公司 怡高物業(yè) 港力物業(yè) 物 管 費 未定 2． 8 元 工程現(xiàn)狀 地上 15 層 現(xiàn)房 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 43 頁 公開日期 預計 01/11 中旬 99/12 交付日期 02． 12 00/6 調(diào)查日期 01/10/14 01/10/14 面積與總價分析： 項目 二房 主力面積 總價 套數(shù) 三房主力面積 總價 套數(shù) 圣約翰名邸 100 80 萬 480 140 120 萬 360 東方曼哈頓 80— 98 80— 95 萬 558 151— 155 150—160 萬 180 中凱城市之光 90— 106 95— 100 萬 150 137— 161 130—150 萬 380 光明城市 113． 32 90 160 149— 157 120—125 萬 310 產(chǎn)品特色分析： 項目 設施（會所） 客戶主體 媒體 外部景觀 圣約翰名邸 會所設施齊全 全市、全國高收入群體（外企、合企等）部分外籍人士 CF、 NP、 POP、DM、 SP 活動、雜志 中山公園、華東政法學院、輕軌蘇州河 東方曼哈頓 會所設施齊全 全市、全國高收入群體（外企、合企等） 部分外籍人士 CF、 NP、 POP、DM、 SP 活動、雜志 虹橋路、徐家匯商圈 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 43 頁 中凱城市之光 會所設施齊全 全市、全國高收入群體（外企、合企等）部分外籍人士 CF、 NP、 POP、DM、 SP 活動、說明會 延中綠地、延安高架、人民廣場 光明城市 會所設施齊全 全市、全國高收入群體（外企、合企等）部分外籍人士 CF、 NP、 POP、DM、 SP 活動、房展 長壽公園、長壽路、亞新生活廣場 河濱豪園 會所設施齊全 全市、全國高收入群體（外企、合企等）部分外籍人士 CF、 NP、 POP、DM、 SP 活動 蘇州河、居民住宅區(qū)、東方明珠、金茂大廈 從兩表上表可看出： 以上個案有一定的相似之處。 開發(fā)商實力雄厚。 A、 個案選址為成熟地區(qū)、或一定時期發(fā)展相當?shù)牡貐^(qū)。 B、 有樓盤自身突出特點和風格，賣點明確。 C、 以高層為主。 D、 講究物業(yè)宣傳，廣告投入巨大。 E、 配備精良，會所等設施一應俱全。 F、 客戶群體分布廣泛，講究生活質(zhì)量，多次置業(yè)者占絕大多數(shù)。 G、 物業(yè)設計獨特，多為全球性知名專業(yè)大公司。 個案的推出對客源層的鎖定非常重要。同時對開發(fā)商的挑戰(zhàn)性非常高，要求開發(fā)商要有長遠開闊的眼光和對市場敏銳的判斷預估能力。 要求開發(fā)商財力雄厚。 以上之重要各案建材以及裝修標準 ： 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 43 頁 一、 新外灘花苑： 結(jié) 構(gòu)：框架剪力墻，樁基深 65M，層高 。 外 墻：二層以下采用天然石才，以上高級進口外墻涂料玻璃 幕墻 帶形窗。 入門大廳：廳內(nèi)地面和墻面鋪設大理石。 電 梯：瑞士迅達高級高速電梯（ 1000KG ） . 電 梯 廳：現(xiàn)代風格裝修。 安 全 梯：水泥沙漿氯偏地坪，涂料墻面，金屬木扶手。 分戶門窗：高級防盜、放火門，附設貓眼及高級門把鎖， 窗為彩色鋁合金粉末噴涂，中空玻璃。 陽臺幾護攔：水泥沙漿地坪，不銹鋼玻璃護攔。 室內(nèi)墻及地面：內(nèi)墻混合水泥沙漿底，面壓光，白水泥批平，地 面采用水泥沙漿磨毛面。 水、電、煤表：電表 10（ 40） A，煤氣配表具，水表外置。 1 電 話：預埋電纜到樓層，房間、客廳預留電話 線。 1 空 調(diào)：預留安裝位置及冷凝水管道和電源插座。 1 安全系統(tǒng)；知能案保（可視門禁，消防系統(tǒng)，防范系統(tǒng)）。 1 屋頂觀光平臺：物頂觀光廳由鋼結(jié)構(gòu)架構(gòu)，由彩色鋁合金粉末噴涂，作結(jié)構(gòu)件裝飾，外墻為大跨度玻璃幕墻 二、 瑞虹新城： 外墻：主體外墻鋪高級面磚、腰線飾以噴漆。 首層入口大堂：地 臺及墻身鋪砌高級同質(zhì)磚及大理石，吊頂配美觀燈飾。 電梯系統(tǒng)：每座設三臺“迅達”牌速升降電梯，其中兩臺每臺可載 10 人，分別可達單數(shù)樓層或雙數(shù)樓層，余下一臺可載 13 人，為消防員電梯，可直達各層。電梯二十四小時操作。升降電梯采用高效電動機配合精密電腦程序控制系統(tǒng)，裝置安全煞停系統(tǒng)、防碰撞安全電眼及保安閉路電視。 電力供應：設高壓供電所及變壓電房，住宅單元 100 平方米以下每戶供電量 4 千 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 43 頁 瓦， 100 平方米以上每戶供電量 6 千瓦。 住戶訊網(wǎng)：每戶預設小區(qū)住戶電腦訊網(wǎng)插座，其中一房及兩房房型預設 1 個插座，三房及以 上房型預設 2 個插座。整個小區(qū)預設 5 類電腦級及光纜網(wǎng)絡，提供每戶 10兆內(nèi)部帶寬連接，小區(qū) INTERENT 接入可共享 10 兆帶寬，并可根據(jù)用戶需要增至155 兆。 門扇：大門選用特式防盜木門，配以防盜眼及高級門鎖，分戶門設優(yōu)質(zhì)木門及門鎖。 內(nèi)墻及天花：漆“立邦”顏色乳膠漆。 窗戶：裝設高級鋁合金窗框，配以優(yōu)質(zhì)玻璃。 陽臺：鋪砌地磚和外墻面磚，另裝落地玻璃移門。 有線電視：每戶預設有線電視接收終端，電視插座設于客廳及主人房（一房一廳房型只設于客廳）。 1電源 /電話 /對講機：客飯廳及每個睡房均 預先設入墻高級安全電插座及開關(guān)燈掣?？蛷d及主人睡房裝有電話插座?？蛷d設對講機。 1衛(wèi)生間：“ TOTO”浴缸、洗手貧及連體坐廁（工人房衛(wèi)生間除外），配以“ TOTO”單孔單柄龍頭、花灑、卷紙架、皂盅，“正野”牌排風扇，“奧普”浴霸，鋁質(zhì)吊頂，梳妝鏡，“奧斯凱”地磚，“勞倫斯”墻磚或“嘉德”玻璃馬賽克，“勞倫斯”或“奧斯凱”腰線。 1廚房：配備全套櫥房及進口不銹鋼洗滌盆，操作臺面鋪蒙特利人造石臺面，“愛家”柜門板，“吉士多”單孔單柄龍頭，“林內(nèi)”牌 10 升國產(chǎn)即熱式煤氣熱水器，部分在單元安裝儲水式煤氣熱水器 ，“英雄”牌三眼搪瓷脈沖點火煤氣灶，“玉立”牌深罩式油氣分離脫排油煙機，“凱佛隆”家用凈水器，“維德”地磚，“勞倫斯”或“環(huán)球”墻磚。 1晾衣架：每戶設置晾衣架。 1空調(diào)：每戶預設室外分體空調(diào)機位。 1其他菜單式選擇：如客戶需要，可選擇安裝 16 升日本進口即熱式煤氣熱水器，：“開利”空調(diào)，“匯麗”復合地板及提高供電配置容量。 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 43 頁 三、香港麗園： 外墻：主體鋪砌高級面磚及涂料組合。 地下大堂：花崗石地面、大理石墻面、美觀裝飾吊頂。 各層大堂：高級防滑地磚地面、高級乳膠漆墻。 電梯：中外 合資名廠高級電梯直達各層。 信箱：各住宅大堂設華麗信箱。 防火裝置：各層設置消防栓及火災報警系統(tǒng)。 保安系統(tǒng)：整個物業(yè)外圍裝有紅外線周邊保安系統(tǒng) 24 小時監(jiān)察。 停車場、大廈入口及電梯均設有閉路電視。 大廈入口裝有訪客對講機及密碼門鎖。 門：進戶門為高級防火防盜門，陽臺用優(yōu)質(zhì)塑鋼框玻璃門。 窗：優(yōu)質(zhì)窗框。 地板、墻：上乘水泥砂抹。 1廚房：預留來去水管、煤氣接口、排油煙機排氣孔。 1浴室：預留來去水管、煤氣接口。 1電視：有線電視插 口。 1保安系統(tǒng)：可視防盜對講電話，家庭緊急報警按鈕。 1電話：廳和主人房均有入墻電話插座，預留 IDD 接駁。 1水電供應：設置獨立水、電表、配總本配電箱、燈位、安全插座及開關(guān)。 1預留功能：衛(wèi)生共用天線、 VCD 點播、家庭證券雙向交易、小區(qū)內(nèi)免費電話接駁。 1智能系統(tǒng)：配置電視、電話、 INTERNET 三網(wǎng)合一系統(tǒng)，包括 IC 卡購物、小區(qū)廣播、網(wǎng)上購物及服務信箱功能等。 1會所設施：設有網(wǎng)球場、游泳池、健身房、桑拿浴室、理發(fā)美容室、桌球室、乒乓球室、茶室、棋牌室、咖啡廳、兒童游戲室、閱覽室 。 物業(yè)管理：由香麗園物業(yè)管理公司負責提供 24 小時港式物業(yè)管理。 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 43 頁 四、圣約翰名邸 ： 結(jié)構(gòu)：采用鋼筋砼樁基、現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)體系。 外觀：外墻采用優(yōu)質(zhì)面磚和高品質(zhì)涂料相結(jié)合，整體系用豪華高雅的色調(diào)處理。 大堂入口、門廳：每幢建筑均留有寬敞整潔之門廳、廳內(nèi)地坪鋪設花崗石、墻面大理石到頂、另設吊頂及藝術(shù)照明設施，配合玻璃大門。 電梯：采用高品質(zhì)的上海三菱電梯。 電梯廳及公共走道：地面采用優(yōu)質(zhì)防滑地磚、墻面貓眼及高級鎖具；窗采用雙層中空優(yōu)質(zhì)彩鋁窗。 陽臺：采用開放式景觀陽臺（高層次除外 ）。 廚房：預留脫排油煙機、燃氣熱水器位置，預留冷熱水管，設置足夠電源插座；墻地面為水泥沙漿粉刷。 衛(wèi)生間：預留充足的電源插頭、冷熱水管道及排水接口，墻地面為水泥沙漿粉刷。 室內(nèi)墻面和地面：地面和墻面采用水泥砂漿找平和粉刷。 通訊系統(tǒng)：每戶預留 IDD 直線電話接口。 水、電、煤等配套系統(tǒng)： A、每戶設獨立的水、電、煤氣表，互不干擾； B、小區(qū)配置獨立的電站，保證每戶的用電需求。 空調(diào)：預留空調(diào)專用插座、室外機安裝位置及管線穿墻孔。 保安系統(tǒng)： A、小區(qū)設置獨立的安?？刂浦行?，對小區(qū)防盜、消防、車庫等進行 24小時監(jiān)控； B、設置訪客使用安保對講系統(tǒng)； C、安保人員 24 小時小區(qū)內(nèi)巡邏。 電話系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室預留有線電視插頭。 小區(qū)為住戶精心設計配置了實用的智能化系統(tǒng)。 （注：全裝修房選用菜單式套餐，供客戶自行選擇） 五、本案建材建議： 外墻：采用高級防水進口涂料，外觀顏色莊重符合高品位人士，一二樓可采用花崗巖、大理石等配合貼面以提高無業(yè)品質(zhì)。