【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升。米均有較大的漲幅。較99年上漲了208元/平方米，漲幅達(dá)7個(gè)百分。米的交易均價(jià)上已有所證實(shí)。在浦東房產(chǎn)市場(chǎng)中，得益于世紀(jì)公園、地鐵2號(hào)線的。成為主力樓盤，引領(lǐng)市場(chǎng)風(fēng)騷。過(guò)去的是浦東樓市業(yè)績(jī)輝煌的一年。浦東新區(qū)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)已連續(xù)18個(gè)月位居全市20個(gè)區(qū)（縣）的第一。浦東新區(qū)商品房銷售總量為萬(wàn)平方米，共31605套，銷售金額為億元，分別比99年增長(zhǎng)37%，22%和41%，占全市比例分別為%，%和17%。套均面積達(dá)115平方米，較99年上漲了個(gè)百分點(diǎn)，這也從一個(gè)側(cè)面反映出浦東住房面積正由經(jīng)濟(jì)適用型。內(nèi)，外銷商品房預(yù)售交易均位居全市第一再次證實(shí)著浦東已成房地產(chǎn)業(yè)投資的熱土。好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)下半年交易總量相對(duì)較為集中。集，最終會(huì)導(dǎo)致浦東樓市品牌樓盤的相對(duì)缺乏。盤將會(huì)引起市民的爭(zhēng)相購(gòu)買，售樓處門庭若市的局面將依然會(huì)出現(xiàn)，上半年整體及區(qū)域月間交易量的強(qiáng)烈波動(dòng)也將在。浦東新區(qū)全市預(yù)售登記交易量為萬(wàn)平方米，超過(guò)了全年批準(zhǔn)預(yù)售量萬(wàn)平方米。

　　

【正文】 的比例為 0，主力 面積段與其它兩個(gè)樓盤正好錯(cuò)開(kāi)。 150170 55 % 0 0% 31 % 170190 0 0% 14 % 3 % 190210 2 3% 7 % 9 % 210230 0 0% 4 % 4 % 230250 2 % 0 0% 10 % 250以上 0 0% 4 % 0 0% 合計(jì) 59 100% 29 100% 57 100% 七、 潛在對(duì)手進(jìn)入可能掃描 （一） 聯(lián)洋新社區(qū)內(nèi)：目前聯(lián)洋新社區(qū)內(nèi)除本案外，已經(jīng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有御景園（部分接近封頂）、天安花園一、二期、華麗家族（僅剩 21 套 190 平方米的大房型，其余都售完或訂完）。新社區(qū)內(nèi)今明兩年仍有較大上市量。主要有： ? 證大房產(chǎn) 與另外兩個(gè)樓盤相比，本案復(fù)式 房型在各面積段的比例分布更為合理。 ? 仁恒房產(chǎn) ? 虹橋公司 其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及由聯(lián)洋新 社區(qū)內(nèi)其他樓盤構(gòu)造的高檔概念，必定會(huì)對(duì)以上三家房產(chǎn)產(chǎn)生影響，促使其發(fā)展為高價(jià)位樓盤，對(duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)。 （二） 世紀(jì)公園周邊：世紀(jì)公園周邊可供開(kāi)發(fā)的空地集中在世紀(jì)公園南面和西面，該區(qū)塊處于兩種情況：一種是未開(kāi)發(fā)地塊；一種是規(guī)劃散亂的低檔樓盤?，F(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)集中在聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)部，且是高檔盤之間的競(jìng)爭(zhēng)。但今后，該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必將轉(zhuǎn)移到西南片。 從西南片已有樓盤推斷，今后的發(fā)展趨向應(yīng)該由中低檔樓盤逐漸向中高檔樓盤發(fā)展。其地段優(yōu)勢(shì)加上相對(duì)低的價(jià)位肯定能吸引一大部分中產(chǎn)階級(jí)的注意力。特別是花木路與錦繡路交匯處的塘東小區(qū)地塊，可能近 期即將要開(kāi)發(fā)成形。 （三） 據(jù)調(diào)查，在 聯(lián)洋新社區(qū)后，由大華集團(tuán)與復(fù)地集團(tuán)（原復(fù)星房產(chǎn)公司）聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)的錦繡華城正式立項(xiàng)。規(guī)劃定位為國(guó)家級(jí)現(xiàn)代生活示范區(qū)，總占地面積達(dá) 3． 3 平方公里，開(kāi)發(fā)總量可達(dá) 300 萬(wàn)平方米。這一項(xiàng)目將依托兩大房地產(chǎn)集團(tuán)勢(shì)力與開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為浦東樓市再創(chuàng)輝煌。錦繡華城位于楊高路以東，錦繡路以西，川楊河以北。所處地理位置在內(nèi)外環(huán)線之間，與陸家嘴、花木為鄰。規(guī)劃中有 2 條地鐵穿過(guò)，楊高南路、博文路、錦繡路 3 條景觀道路界定在地塊周邊，形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)?；貎?nèi)的川楊河、春塘河、中分涇等河岸與規(guī)劃景觀形成綠色生 態(tài)園地。據(jù)了解，為保證錦繡華城規(guī)劃的整體性和科學(xué)性，開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)數(shù)家境內(nèi)外知名設(shè)計(jì)事務(wù)所對(duì)整個(gè)地塊進(jìn)行概念設(shè)計(jì)。首輪概念設(shè)計(jì)明確了自然生態(tài)和社會(huì)生態(tài)兩個(gè)并行的主題：綠色生態(tài)鏈，動(dòng)植物繁衍空間，多重社區(qū)和居住空間，社會(huì)生態(tài)居住地理念等將成為錦繡華城規(guī)模發(fā)展的基礎(chǔ)。發(fā)展商表示，年內(nèi)將啟動(dòng) 40 萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，屆時(shí)，沿川楊河 2 萬(wàn)平方米的休閑景觀綠帶，及滬上獨(dú)一無(wú)二的泛歐式商業(yè)街將成為樓市新的風(fēng)景線。 八、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷情報(bào)分析 一、廣告表現(xiàn) 相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手因推盤之后銷售情況相對(duì)較好，故大多樓盤減少了廣告的發(fā)布量。除 錦繡天第發(fā)布的廣告 量相對(duì)較多之外，其他幾個(gè)相關(guān)樓盤發(fā)布的幾張廣告也是已告知性廣告為主。而 2001 年相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的廣告發(fā)布量同樣不是太多。我們對(duì)相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、 2001 年 4 月止曾經(jīng)在新民晚報(bào)、解放日?qǐng)?bào)上發(fā)布的部分廣告進(jìn)行了監(jiān)測(cè)。監(jiān)測(cè)情況見(jiàn)以下各表。 發(fā)布版面 從監(jiān)測(cè)到的相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)布的廣告看來(lái)，發(fā)布版面大多數(shù)為彩色，并且以半版、整版的居多，至少是一個(gè)彩通欄或彩 1/4 直版。一方面可以看出相關(guān)開(kāi)發(fā)商實(shí)力大多較為強(qiáng)勁，出手大多不凡，另一方面也由于開(kāi)發(fā)商在廣告發(fā)布量上并不多，故形成了一種要么不出手，出手便是大手筆的 狀態(tài)。而聯(lián)洋新社區(qū)更是以整體形象出發(fā)，聯(lián)合解放日?qǐng)?bào)社，以“聯(lián)洋新社區(qū)”專版的形式，整體宣傳社區(qū)形象。 廣告主題 綜合監(jiān)測(cè)到的相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)樓盤發(fā)布的廣告，在廣告主題的選擇上，基本集中在以下幾個(gè)方面： 配合相關(guān)的節(jié)日或工程接點(diǎn)。 如上海之窗御景園配合浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放十周年而發(fā)布的廣告。聯(lián)洋花園在世紀(jì)大道全面通車，世紀(jì)公園正式開(kāi)園之即發(fā)布的題為“世紀(jì)巨變，繁榮共享”的廣告；華麗家族敬告業(yè)主告知客戶 2001 年4 月 20日 5 月 5 日世紀(jì)公園將舉行郁金香花展，推出謝幕精品“愛(ài)樂(lè)座”的廣告，又如上海之窗御景園在結(jié)構(gòu)封頂時(shí)在解 放日?qǐng)?bào)上刊登的告知廣告等，都是以緊扣相關(guān)的重大節(jié)日而進(jìn)行廣告發(fā)布。 主推環(huán)境。 錦繡天第花園在前期發(fā)布的一些廣告，以“ 移步換景、戶戶有景、季季有景 —— 園景生活藝術(shù)的智能化生態(tài)社區(qū) /有泉、有溪、有池、有瀑、有廊、有亭、有坡、有徑…… ” 作為主題傳播了很長(zhǎng)一段時(shí)間。對(duì)于一些無(wú)論是外部環(huán)境還是社區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃都不錯(cuò)的樓盤來(lái)說(shuō)，作為主要賣點(diǎn)之一的環(huán)境理所當(dāng)然成為眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相炒作的熱點(diǎn)。 主推房型。 錦繡天第花園在晚報(bào)上打出了主題為 “四開(kāi)間朝南、你可以擁有” （ 148M2） 的廣告，同時(shí)配備房型圖，力圖對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行房 型引導(dǎo)。據(jù)分析，錦繡天第花園在前期大量廣告的開(kāi)路下，可能去化情況基本尚可，對(duì)于剩余面積相對(duì)較大的房源，按照常規(guī)的操作模式，只能通過(guò)廣告主打房型來(lái)進(jìn)行促銷。 宣傳社區(qū)文化和公司理念。 上海之窗御景園“世紀(jì)公園中央景觀包廂，實(shí)力見(jiàn)證，承諾到“頂””的廣告，對(duì)公司的實(shí)力進(jìn)行了有力的宣揚(yáng)；聯(lián)洋花園社區(qū)主推的主題為“ 用文化營(yíng)造樓盤，讓住宅溫馨怡人 ”的廣告以及“ 聯(lián)洋花園，新世紀(jì)人文 VS生態(tài)名牌 ” ，同樣也對(duì)聯(lián)洋社區(qū)進(jìn)行了整體宣傳。 廣告表現(xiàn)內(nèi)容 在所有廣告平面的表現(xiàn)內(nèi)容中，基本上每一個(gè)房地產(chǎn)廣告都能夠緊湊的配合廣告 的主題進(jìn)行平面表現(xiàn)。如廣告主題主訴環(huán)境，廣告畫面則以大片大片的優(yōu)美的環(huán)境為主；廣告主題主訴房型，毫無(wú)疑問(wèn)，畫面上或出現(xiàn)一個(gè)平面的房型圖或出現(xiàn)一個(gè)立體的房型家具布置效果圖。當(dāng)然在眾多的房地產(chǎn)平面廣告中，相關(guān)的要素文案是必不可少的，通常，開(kāi)發(fā)商還要在廣告中把樓盤所在的區(qū)域以簡(jiǎn)要的示意圖的方式予以告知。 ? 上海之窗 御景園 樓盤名稱 發(fā)布媒體 發(fā)布版面 發(fā)布時(shí)間 廣告主題 廣告表現(xiàn)內(nèi)容 上海之窗御景園 解放日?qǐng)?bào) 彩半版 2000． 4． 15 熱烈慶祝浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放十周年上實(shí)置業(yè)開(kāi)發(fā)上海之窗。御景園 重奠基 廣告畫面突出表現(xiàn)方案效果圖、廣告文案突出表現(xiàn)上實(shí)置業(yè)公司實(shí)力 上海之窗御景園 解放日?qǐng)?bào) 彩半版 2001． 1． 18 世紀(jì)公園中央景觀包廂 實(shí)力見(jiàn)證，承諾到“頂” 慶賀上海之窗。御景園首棟建筑 1月 18日結(jié)構(gòu)封頂 廣告畫面突出表現(xiàn)品質(zhì)和規(guī)劃效果圖 ? 錦繡天第花園 樓盤名稱 發(fā)布媒體 發(fā)布版面 發(fā)布時(shí)間 廣告主題 廣告表現(xiàn)內(nèi)容 錦繡天第花園 解放日?qǐng)?bào) 1/4 彩直版 2000． 6． 22 以環(huán)境為主 —— 移步換景、戶戶有景、季季有景 園景生活藝術(shù)的智能化生態(tài)社區(qū) /有泉、有溪、有池、有瀑、有廊、有亭、有 坡、有徑。 廣告主畫面突出表現(xiàn)環(huán)境效果圖 、特別告知預(yù)約客戶前往簽約、廣告文案突出表現(xiàn)浦東新人文中心、環(huán)境綠化、房型特色 錦繡天第花園 新民晚報(bào) 彩通欄 以環(huán)境為主 —— 移步換景、戶戶有景、季季有景 園景生活藝術(shù)的智能化生態(tài)社區(qū) /有泉、有溪、有池、有瀑、有廊、有亭、有坡、有徑。 廣告主畫面突出表現(xiàn)外立面效果圖 、特別告知預(yù)約客戶前往簽約、廣告文案突出表現(xiàn)浦東新人文中心、環(huán)境綠化、房型特色 錦繡天第花園 解放日?qǐng)?bào) 1/4 彩直版 2000． 7． 6 以環(huán)境為主 —— 移步換景、戶 戶有景、季季有景 園景生活藝術(shù)的智能化生態(tài)社區(qū) /有泉、有溪、有池、有瀑、有廊、有亭、有坡、有徑。 廣告主畫面突出表現(xiàn)環(huán)境效果圖 、廣告文案主要以地段特色、規(guī)劃特色、房型特色、材質(zhì)特色等，同時(shí)打出房型價(jià)格 錦繡天第花園 新民晚報(bào) 彩通欄 以環(huán)境為主 —— 移步換景、戶戶有景、季季有景 園景生活藝術(shù)的智能廣告主畫面突出表現(xiàn)環(huán)境效果 、廣告文案主要以地段、 化生態(tài)社區(qū) /有泉、有溪、有池、有瀑、有廊、有亭、有坡、有徑。 規(guī)劃、房型、材質(zhì)特色等，同時(shí)繼續(xù)打出房型價(jià)格 錦繡天第花園 新民晚 報(bào) 大彩半通欄 主推房型 —— 四開(kāi)間朝南、你可以擁有（ 148M2） 園景生活藝術(shù)的智能化生態(tài)社區(qū) 廣告主畫面以房型為主，廣告文案則突出新人文生活、材質(zhì)及智能化生活為主 ? 聯(lián)洋花園 樓盤名稱 發(fā)布媒體 發(fā)布版面 發(fā)布時(shí)間 廣告主題 廣告表現(xiàn)內(nèi)容 聯(lián)洋花園。世紀(jì)苑 解放日?qǐng)?bào) 彩半版 2000． 4． 18 世紀(jì)巨變，繁榮共享 聯(lián)洋新社區(qū)，創(chuàng)造新生活 /世紀(jì)大道全面通車，世紀(jì)公園正式開(kāi)園；聯(lián)洋花園世紀(jì)苑精彩上演 突出聯(lián)洋社區(qū)整體形象，強(qiáng)調(diào)聯(lián)洋社區(qū)五大優(yōu)勢(shì) 聯(lián)洋花園 解放日?qǐng)?bào) 彩整版 聯(lián)洋花園，新世紀(jì)人文 VS生態(tài)名牌 7月 9日全方位生活優(yōu)勢(shì)全情揭幕 突出顯現(xiàn)外立面及環(huán)境，同時(shí)突出浦東聯(lián)洋隊(duì)與上海明星對(duì)的足球?qū)官? 聯(lián)洋花園 新民晚報(bào) 彩整版 2000． 7． 8 聯(lián)洋花園，新世紀(jì)人文 VS生態(tài)名牌 7月 9日全方位生活優(yōu)勢(shì)全情揭幕 突出顯現(xiàn)外立面及環(huán)境，同時(shí)突出浦東聯(lián)洋隊(duì)與上海明星對(duì)的足球?qū)官? 聯(lián)洋花園 新民晚報(bào) 黑白通欄 2001． 1． 18 預(yù)約聯(lián)洋 CLD 突出表現(xiàn)聯(lián)洋花園 CLD 概念生活，同時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)配套等相關(guān)設(shè)施進(jìn)行在文案中進(jìn)行了相關(guān)闡述 聯(lián)洋新社區(qū) 解放日?qǐng)?bào) 整版軟性文章、彩半版硬廣告 2001． 3． 15 軟文章：聯(lián)洋新社區(qū)，熱銷為什么 硬廣告：集結(jié)房產(chǎn)夢(mèng)之隊(duì)，共鑄聯(lián)洋新社區(qū) 軟廣告主要討論開(kāi)發(fā)模式，歷史變遷，熱銷原因，硬廣告主要集結(jié)聯(lián)洋社區(qū)相關(guān)開(kāi)發(fā)商，進(jìn)行形象宣傳 聯(lián)洋新社區(qū) 解放日?qǐng)?bào) 半版軟性文 章 2001． 3． 8 用文化營(yíng)造樓盤，讓住宅溫馨怡人 探討聯(lián)洋新社區(qū)現(xiàn)象， 聯(lián)洋新社區(qū) 解放日?qǐng)?bào) 彩整版 2001． 3． 1 中國(guó)上海世紀(jì)公園旁世紀(jì)大道側(cè)聯(lián)洋新社區(qū) 2500000M2大型生態(tài)文化社區(qū) 突出解放日?qǐng)?bào)聯(lián)洋新社區(qū)專版，以整體概念介紹聯(lián)洋社區(qū)形象，共同營(yíng)造地段形象 ? 天安花園 樓盤名稱 發(fā)布媒體 發(fā)布版面 發(fā)布時(shí)間 廣告主題 廣告表現(xiàn)內(nèi)容 天安花園 解放日?qǐng)?bào) 彩整版 2001． 1． 17 鳴謝多謝社會(huì)各界的支持及市民的愛(ài)戴天安中國(guó)投資有限公司發(fā)展之浦東天安花園第一期全部售磬并祝新年快樂(lè) 鳴謝，同時(shí)推出歡樂(lè)中國(guó)年，港力世紀(jì)新年會(huì)，并趁機(jī)打出了招聘廣告 ? 華麗家族 樓盤名稱 發(fā)布媒體 發(fā)布版面 發(fā)布時(shí)間 廣告主題 廣告表現(xiàn)內(nèi)容 華麗家族 新民晚報(bào) 黑白半版 2001． 4． 18 華麗家族敬告業(yè)主 主畫面以外立面為主，同時(shí)告知客戶 4 月 205月 5 日世紀(jì)公園將舉行郁金香花展， 推出謝幕精品“愛(ài)樂(lè)座” 二、 SP 活動(dòng) 幾乎所有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在選擇 SP活動(dòng)時(shí)都是配合一定的工程進(jìn)度和相關(guān)節(jié)日而安排的。各相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 20002001 年 4 月止 SP 活動(dòng)情況如下： ? 上海之窗御景園在奠基和結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，發(fā)布相關(guān)廣告 ? 浦東聯(lián)洋花園在浦東聯(lián)洋隊(duì)與上海明星對(duì)的足球?qū)官? ? 天安花園推出歡樂(lè)中國(guó)年，港力世紀(jì)新年會(huì)