【正文】 樓30層底商 由4棟多層7棟12層小高層組成 塔樓13層底商 塔樓30層底商 10多棟小高層組成面積結(jié)構(gòu) 46243㎡ 77158 52139㎡ 111175㎡ 156162㎡ 45155㎡主力總價 ２5萬 37萬 29萬 ３３萬 ４９萬 30萬工程進(jìn)度 現(xiàn)樓 內(nèi)部裝修 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 封頂 未封頂交樓日期 １２月 準(zhǔn)現(xiàn)房 己交樓 己交樓 2004年9月 今年年底銷售率 80％ 98％ 90% 80％ 近80％ 70％賣點 戶型設(shè)計合理，浪費面積少采光好，交通方便 交通方便，地段優(yōu) 戶型設(shè)計緊湊，合理 南北朝向，一梯兩戶，周邊生活配套成熟分?jǐn)偯娣e少 每戶有入戶小花園，戶型方正，通風(fēng)，采光好，地段好，周邊生活配套成熟 生活配套成熟市場抗性 沒有板房，周邊在修路，看房不方便 沒有園景，沒有花園 配套設(shè)施不完善 戶型設(shè)計不合理，采光不足，封閉式陽臺，噪音大 可選擇戶型面積少 戶型設(shè)計不合理，采光不好4） 天心區(qū)均價圖（均價元／㎡）5） 天心區(qū)住宅開發(fā)情況簡析價格分析從上表可看出，此區(qū)域樓盤均價差別較大，從21003300元／平方米，最高是“新世紀(jì)”緊鄰賀龍體育場均價在3300元／平方米，而其它樓盤越往二環(huán)樓盤價格越便宜，二環(huán)外價格更低。之所影響此區(qū)域樓盤價格的主要因素是地段，與樓盤規(guī)模的大小、樓盤的品質(zhì)、推廣水平無關(guān)。 戶型及面積配比天心區(qū)同其它區(qū)域樓盤格局配比一樣，以120多平方的三房二廳為主，少量比例的一房和四房，大多樓盤將設(shè)計成小高層，但多層設(shè)計由于實用率高，管理費便宜，樓距寬而受到買家的喜愛，銷售起來比小高層要快。營銷簡析與其它區(qū)域相比較此區(qū)域可開發(fā)的土地很多，但現(xiàn)開發(fā)商還沒有大面積或成片的開發(fā)，其主要原因是主要干道正在修建，政府的政策正慢慢實施。所以開發(fā)商對此區(qū)域保持觀望態(tài)度。目前各樓盤的銷售率80%左右。6） 天心區(qū)住宅商品房分布圖岳麓區(qū) 岳麓區(qū)位置岳麓區(qū)位于長沙市、湘江的西面，長沙市市民簡稱它為河西 岳麓區(qū)住宅開發(fā)概況在長沙市市民心目中過去的岳麓區(qū)交通瓶頸，道路狹窄，隨著政府下大力修通道路使此區(qū)域現(xiàn)交通四通八達(dá)。交通的發(fā)達(dá)和大學(xué)城、岳麓山、高科區(qū)這些優(yōu)勢，使發(fā)展商紛紛下“重棰”在此開發(fā)，目前在建和將要建成的樓盤有：陽光100、荷塘月色、雄?；▓@、咸嘉新村、桔洲新苑、靜園山莊、湘許嘉園、景秀江山、西江庭院、悅禧國際山莊、楓林綠洲、江岸錦城、沁園春等；現(xiàn)共28個樓盤。在正在此區(qū)域開發(fā)的發(fā)展商有：宇洋地產(chǎn)、湘坤地產(chǎn)、恒欣地產(chǎn)、桔洲移民地產(chǎn)、恒盛集團(tuán)、陽光100、湘能地產(chǎn)、同人置業(yè)地產(chǎn)、輕工業(yè)鹽業(yè)集團(tuán)、龍駿地產(chǎn)、晟利地產(chǎn)、悅禧地產(chǎn)、廣宇置業(yè)地產(chǎn)等 典型樓盤情況分析樓盤名稱 雄?；▓@ 楓林綠洲 嘉華苑 景秀江山 江岸錦城 沁園春均價 2480元／㎡ 1730元／㎡ 2400元／㎡ 2300元／㎡ 2650元／㎡ 2800元／㎡地理位置 桐梓坡路123號 觀砂嶺 咸嘉新村 景秀路1號 榮灣鎮(zhèn) 銀盆西路208號規(guī)劃形態(tài) 8棟多層和小高層 47棟多層 7棟1415層小高層點陣式 7棟小高層3棟高層 聯(lián)排高層 8棟1824層高層住宅6棟別墅半圍合面積結(jié)構(gòu) 73168㎡ 78140㎡ 130275㎡ 84144㎡ 96167㎡ 160168㎡主力總價 34萬 16萬 38萬 31萬 35萬 46萬工程進(jìn)度 未封頂 準(zhǔn)現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 準(zhǔn)現(xiàn)樓 準(zhǔn)現(xiàn)樓 現(xiàn)樓交樓日期 2004年12月 2004年10月31日 己交樓 2004年12月 2004年6月 己交樓銷售率 一期己售完二期3040% 一期100%二期未開盤 90% 80% 80% 90%賣點 生活配套成熟，樓盤對面是中南大學(xué) 管理費便，南北朝向，交通方便 開發(fā)時間早，小區(qū)內(nèi)生活配套齊樓距寬 交通便利，望江景 戶型設(shè)計較氣派，有些戶型有入戶花園 現(xiàn)房，戶型設(shè)計合理，望江景市場抗性 有一部分東西朝向的房子 地段偏，全部都是大面積 現(xiàn)己停工 浪費面積較多 戶型大選擇性少 岳麓區(qū)均價圖 岳麓區(qū)住宅開發(fā)情況簡析價格分析岳麓區(qū)樓盤開發(fā)才剛剛起步，大部分分幾期開發(fā)，樓盤中小學(xué)校、醫(yī)院、公園、綠化、交通、幼兒園、超市等配套設(shè)施還不成熟，由于競爭的激烈各開發(fā)商對于樓盤的價格定位還是較保守，此區(qū)域依岳麓山、環(huán)咸嘉湖、鄰湘江這些優(yōu)秀的自然條件，相信還會有升價的空間。戶型面積格局配比此區(qū)域由樓盤的定位來確定的戶型面積的大小，但大戶型設(shè)計比其它區(qū)域要多。以開發(fā)四期的咸嘉新村嘉華苑設(shè)計了170平方的五房和131的四房最具代表性，戶型比例是70%和30%。營銷簡析此區(qū)域各樓盤銷售周期并不長，銷售率大多能達(dá)到85%左右，從推廣水平和銷售水平來看，因各樓盤的規(guī)模檔次不同面良莠不齊，但現(xiàn)都能有這么理想的銷售業(yè)績，從中可反映出住宅市場的消費都對岳麓區(qū)塊板前景的認(rèn)同。6）岳麓區(qū)主要樓盤分布圖雨花區(qū)1）雨花區(qū)位置雨花區(qū)位于長沙市東南面，面積最大。2）雨花區(qū)住宅開發(fā)概況前幾年政府在此區(qū)域興建幾個大型小區(qū)式經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房價格便宜，地處位置不錯，使此區(qū)域的商品房的價格受到很大的壓力。但經(jīng)濟(jì)適用房興建也帶旺地塊的人氣，隨著體育館道路的拉通和體育館的建成，開發(fā)商也紛紛在此圈地。目前在建和將要建成的樓盤有：山水庭院、美林景園、上海城、華銀園、星語林、書香名邸、新點苑、新族香巴圣地、翠林雅苑、綠蔭家園等，共36個樓盤。在此區(qū)域開發(fā)的發(fā)展商有：湘林置業(yè)地產(chǎn)、中建增、永泰地產(chǎn)同人置業(yè)地產(chǎn)、華銀園地產(chǎn)、新族地產(chǎn)、高興地產(chǎn)、盛世地產(chǎn)、美林地產(chǎn)、創(chuàng)普地產(chǎn)、鑫天地產(chǎn)、富通實業(yè)、楓麓地產(chǎn)等。3）典型樓盤情況分析樓盤名稱 山水庭院 上海城 華銀園 星語林 美林景園均價 1890元／㎡ 2500元／㎡ 2600元／㎡ 2100元／㎡ 2380元／㎡地理位置 井奎路環(huán)保學(xué)校對面 韶山南路469號 韶山中路478號 韶山路168號 勞動?xùn)|路與火星大道規(guī)劃形態(tài) 115畝分三期開發(fā) 35萬畝，約50棟小高層 20多棟小高層 10棟15層兵營式排列 102畝1000戶面積結(jié)構(gòu) 120㎡三房為主 91150㎡ 80158㎡ ㎡ 127㎡－148㎡主力總價 22萬 34萬 34萬 25萬 27萬工程進(jìn)度 打地基 未封頂 己封頂 準(zhǔn)現(xiàn)樓 分三期，二期準(zhǔn)現(xiàn)樓，三期未建交樓日期 05年上半年 05年6月30日 04年12月31日 200年12月 二期４月三期明年銷售率 60％第一期383戶 約40％ 80％ 80% 90％賣點 一梯兩戶，南北對流，采光好，讀者論壇戶型合理，周邊學(xué)多，交通便利 規(guī)模大，交通方便。樓距寬 南北朝向，一梯兩戶，交通方便。 戶型全，設(shè)計合理，浪費面積少 交通方便，緊鄰體育館，每戶都有小花園，戶型設(shè)計方正市場抗性 交樓時間長 現(xiàn)正修路，看房不方便 樓距較密 現(xiàn)正修路，看房不方便 生活配套還一段時間才能完善4）雨花區(qū)均價圖5）雨花區(qū)住宅開發(fā)情況簡析價格分析體育館一系列項目的建成和投入使用，帶旺這區(qū)域地產(chǎn)。美林景園樓盤就從中受到“甜頭”。此樓盤緊鄰新建的體育館，從開盤最低價1300元/平方米到現(xiàn)均價2180元/平方米，長浮起差之大使人驚訝，但也從中看見近幾年長沙市政府“擴(kuò)城成果”。此區(qū)域的均價價位與天心區(qū)相似。戶型面積格局配比此區(qū)域戶型主力面積以130平方的三房廳為主，大多數(shù)樓盤沒有設(shè)計一房一廳戶型，二房二廳的設(shè)計也多是90平方。說明現(xiàn)這地塊市場定位是純住宅區(qū)，希望吸引二次置業(yè)人士來此購房。 營銷簡析此區(qū)域的樓盤從策劃到推廣水平己是能與廣州、上海等房地產(chǎn)開發(fā)較成熟的大城市相比，由其是新推出的“上海城”從樓盤的賣點、整體的包裝、樓盤的策劃、總體規(guī)劃、戶型、小區(qū)綠化、園林景觀做的都較好?，F(xiàn)銷周期不長，銷售業(yè)績未知。但其它在售的樓盤銷售率還是不錯的。6） 雨花區(qū)主要樓盤分布圖綜合總結(jié)現(xiàn)長沙部分開發(fā)商對居民購房心理了解還不夠，對城市居民收入估計過高，表現(xiàn)之一是高檔與低檔樓盤之間的錯位?，F(xiàn)在買高檔房的人，雖然是有車有錢，對這些購房者來說必竟是少數(shù)，他們希望住在郊區(qū)遠(yuǎn)離城市，而大多數(shù)的工薪族現(xiàn)狀是中低收入在市中心上班，想買中低檔的房子，而現(xiàn)中檔樓盤大多數(shù)在郊區(qū)，由于工薪族多數(shù)沒私家車上下班回家不方便，住宅樓盤越往遠(yuǎn)郊檔次就越低，價格越便宜，這就不能夠滿足前者的需要，而市中心區(qū)域開發(fā)的樓盤不僅開發(fā)量大，而且高檔樓盤較多，每平方米均價高達(dá)2500元～3500元平方米，由于價格貴、工薪層買不起，高收入階層對城區(qū)的居住環(huán)境又不滿意，造成銷售困難，現(xiàn)在的房屋開發(fā)面積越來越大，對工薪族來說，最適合的戶型面積是70㎡—100平方米，市中心的樓盤戶型面積一般都在120平方米以上，由于面積過大，眾多需要買房子的人又買不起，只能夠“望房興嘆”了。隨著長沙城市建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，外來人口規(guī)模將不斷增多，租房居住人員數(shù)量繼續(xù)增加，租賃價格不斷上升。2004年1月—%，漲幅比較明顯，受環(huán)境和流動人員的影響，%，%，其中高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的租賃價格水平基本保持平穩(wěn)，普通辦公用房的租賃價格水平比上年同期上漲1%，%，拉動整個長沙市房地產(chǎn)租賃價格繼續(xù)上漲。四、項目建議 項目位置順天項目屬于開發(fā)比較大的地塊，占地面積約1000畝地?？拷_福區(qū)政府在京廣鐵路口旁邊，地理位置比較偏，交通不方便?，F(xiàn)狀周邊情況還是一塊帶著農(nóng)村特色的荒地和魚塘。 項目開發(fā)特點建議項目最大的優(yōu)勢在于鄰近區(qū)政府和占地面積大，地塊1000畝市場定位是最關(guān)鍵的頭等議題。面積大，地塊可選擇開發(fā)的提議也很多，如開發(fā)大型住宅小區(qū)，開發(fā)專業(yè)農(nóng)業(yè)農(nóng)貿(mào)交易市場，開發(fā)獨特的中高檔的洋房和別墅盤。 以下是我的建議開發(fā)大型住宅小區(qū)建議充分利用自身優(yōu)勢，在長沙市提倡開發(fā)以“健康活力，陽光氣息和高尚風(fēng)格為宣傳主題的中高檔樓盤。可以劃分為洋房組團(tuán)和純別墅組團(tuán)，分6個議題分析a湖景，以人造湖景貫穿整人樓盤，達(dá)到每個組團(tuán)風(fēng)景特色風(fēng)格不同，達(dá)到讓居住的業(yè)主感受到人與自然，放松、安心生活的目的來營造自然環(huán)境b組團(tuán)園景設(shè)計。用帶有“健康活力、陽光氣息”的理念來規(guī)劃洋房組團(tuán)，要根據(jù)每個組團(tuán)不同的命名來設(shè)計不同風(fēng)格的花園背景，戶戶都有不同的景觀，突出一個重要的主題“住在公園里的家”。c戶型設(shè)計，以小高層和高層為主]陽光型：二房二廳面積在60㎡—80㎡之間，主要潛在購房群體，白領(lǐng)階層，年輕有一定高收入者或第一次置業(yè)溫馨型：三房二廳面積在90㎡—110㎡之間，重要是年輕新婚家庭，老人家退休安享晚年和第二次以上置業(yè)為主合家歡型：五房二廳面積在140㎡—180㎡，主要是城中三代同堂有車有錢的富豪，對于他們來說，環(huán)境決定一切d別墅組團(tuán)。以200㎡以上的戶型為主，結(jié)構(gòu)設(shè)計帶有不同地方的當(dāng)?shù)匚幕?，主要是城中的超級富豪e小區(qū)配套管理硬件：會所、游泳池、健身室、保齡球館、攀巖等健康運動、酒吧、美食街、商場超市、村巴等。軟件：小區(qū)背景音樂、主題兒童公園綜合分析，以全新房地產(chǎn)理念，引導(dǎo)長沙市民對傳統(tǒng)商品房轉(zhuǎn)移到現(xiàn)代標(biāo)志小區(qū)的看法，充分要體現(xiàn)出“我要買什么樣的房子”“我要住什么樣的房子”“我要享受什么樣的服務(wù)”?！白≡诠珗@里的家”的理念，有提高人們的住房生活水平，讓人們懂得去住房，創(chuàng)新管理是深入人心的主要戰(zhàn)略方針。五、總結(jié)市場預(yù)測長沙市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，己經(jīng)進(jìn)入了一個高速發(fā)展時期，市場發(fā)展空間巨大。其中六大板塊中，中心商務(wù)區(qū)和普通市區(qū)預(yù)計土地供給量為400畝—900畝左右，主要以拆遷和搬遷獲得， 所以地價昂貴，競爭又甚為激烈，發(fā)展空間有限。湖景和江景板塊將分別有500畝、800畝的土地供給量，估計有1—3年內(nèi)此兩板塊的樓盤，仍信受追棒。岳麓南區(qū)山水文化板塊將有250畝土地供給量，此地域開發(fā)較少，估計4—5年將是開發(fā)的熱點。城郊結(jié)合板塊，特別是省政府新址周圍，預(yù)計有14300畝土地供給量，估計五年后將是長沙房地產(chǎn)市場的重要地段，也是長沙房地產(chǎn)的未來。我相信長沙市人民在黨中央和省政府的關(guān)懷下，長沙市的城市建設(shè)會發(fā)展得更好，人民的生活水平不斷提高，預(yù)示著長沙人民的明天更加美好！