長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)xx項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-31 11:32本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】面積畝，其中代征城市道路面積畝，凈用地面積畝。以商業(yè)服務(wù)設(shè)施和住宅開(kāi)發(fā)相結(jié)合的商住用地（其中商業(yè)用地面積占15%，居住用地面積占85%）。核心區(qū)域，是長(zhǎng)沙市近幾年政府投資的熱點(diǎn)。該地塊交通便捷、道路寬敞，規(guī)劃。東臨城市主干道（象嘴路）、猴子石大橋、規(guī)劃中湘府路湘江大橋和南湖。項(xiàng)目土地現(xiàn)為山丘，原少量居民住戶在上面有自建房，山上。臨地塊北側(cè)地為“楓華府第”樓盤，南側(cè)為“汀湘十里”樓盤，對(duì)面。中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)回升發(fā)揮重要作用。從長(zhǎng)沙市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)保持著較快的增長(zhǎng)幅度。的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)?！耙恢鳌敝钢行某菂^(qū)。持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，為長(zhǎng)沙房地。長(zhǎng)沙城市建設(shè)如火如荼，良好的城市投資環(huán)境可謂筑巢。本次規(guī)劃分為鎮(zhèn)域和鎮(zhèn)區(qū)村莊兩個(gè)層次。萬(wàn)人，城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為公頃。09年1-11月長(zhǎng)沙土地成交，成交土地建筑面積；由于受到08年世界金融危機(jī)以及土地政策、土地供應(yīng)量等方面影響，09年
【正文】 38 頁(yè) 第四章 項(xiàng)目投資分析 1． SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)： ? 地段突出，位于長(zhǎng)沙市新規(guī)劃四組團(tuán)之一含浦組團(tuán)，是長(zhǎng)株潭一體化受益的前沿地帶； ? 地塊比較平整，坡度恰好，易于塑造，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的打造有著地利的優(yōu)勢(shì)； ? 有良好的自然景觀與人文環(huán)境，靠臨科教公園與湖南中醫(yī)藥大學(xué)； ? 區(qū)域居住價(jià)值已被越來(lái)越多的人所認(rèn)可，越來(lái)越受人關(guān)注 。 劣勢(shì)： ? 周邊配套尚不完善，交通配套與生活配套尚處于初步規(guī)劃階段 。 機(jī)會(huì)： ? 位于含浦鎮(zhèn)新規(guī)劃科教、產(chǎn)業(yè)中心地帶，周邊市政配套會(huì)進(jìn)一步提速； ? 隨著長(zhǎng)株 潭一體化及大河西的規(guī)劃發(fā)展，項(xiàng)目的升值潛力可觀； ? 該區(qū)域拆遷安置巨大，急需大量安置用房。 2． 項(xiàng)目定位 結(jié)合地塊所處發(fā)展趨勢(shì)與周邊產(chǎn)品類型情況以及地塊本身狀況，做出如下定位： 總體定位 ： 區(qū)域綜合運(yùn)營(yíng)體，區(qū)域價(jià)值集成新核心 總體定位詮釋： 綜合運(yùn)營(yíng)體包含住宅與商業(yè)，住宅支撐商業(yè)，商業(yè)反哺住宅， 區(qū)域價(jià)值集 成新核心即是集居住價(jià)值、升值潛力為一體，將社區(qū)建設(shè)成宜居型、升值中高端社區(qū) 。 物業(yè)類型定位： 住宅與商業(yè)，通過(guò)住宅支撐商業(yè)，商業(yè)反哺住宅的思路，支撐項(xiàng)目發(fā)展，商業(yè)主要定位為片區(qū)商業(yè)中心，包含超市、商業(yè) 廣場(chǎng)等 。 戶型建議： 第 34 頁(yè) 共 38 頁(yè) 三房、四房、兩房 高層、小高層 與公寓，走多樣化路線，滿足多樣化消費(fèi)需求； 以經(jīng)濟(jì)緊湊戶型為主，大戶型作為一種點(diǎn)綴。 建筑形態(tài)定位： 小高層、高層 、公寓相結(jié)合，充分利用坡地優(yōu)勢(shì)，打造層次分明、錯(cuò)落有致的產(chǎn)品，另 致的產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目環(huán)境美化與形象提升將起很大的促進(jìn)作用 。 建筑風(fēng)格定位： 歐洲新古典主義，外形大氣端正倍顯項(xiàng)目品質(zhì)感 園林風(fēng)格定位： 現(xiàn)代風(fēng)格 3． 產(chǎn)品建議 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 總用地面積 畝 凈用地 面積 畝 406． 84 代征城市道路 畝 34． 66 2 容積率 3 建筑密度 ≤ 26% 4 總建筑面積 平方米 949， 700 5 住宅面積 （ 85%） 平方米 807， 300 小高層 平方米 200， 000 高層 平方米 607， 300 6 商業(yè)及酒店（ 15%） 平方米 130， 400 7 其它 平方米 12， 000 第 35 頁(yè) 共 38 頁(yè) 4．財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目投資估算及盈利分析 編制依據(jù) 1）、建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)； 2）、各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。 投資估算 投資估算表 序號(hào) 成本 項(xiàng)目 每平米 單價(jià)（元） 目標(biāo)總成本合計(jì)（萬(wàn)元） 說(shuō)明 1 土地獲得價(jià)款 470 44700 2 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 340 按類似樓盤價(jià)估算 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 30 報(bào)批報(bào)建增補(bǔ)費(fèi) 300 三通一平費(fèi) 10 3 主體建筑工程費(fèi) 1201． 83 114138 按類似樓盤價(jià)估算 基礎(chǔ)工程 50． 16 主體結(jié)構(gòu)工程（含砌體工程） 912． 89 裝修工程（含樓地面、屋面、天棚、內(nèi)外墻面工程 ） 140 門窗工程 98． 78 4 水電安裝工程 258． 09 24511 按類似樓盤價(jià)估算 第 36 頁(yè) 共 38 頁(yè) 室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備（含室內(nèi)燃?xì)猓? 89． 27 室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi) 150 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 18． 82 5 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 27． 10 2574 按類似樓盤價(jià)估算 室外給排水系統(tǒng) 13． 55 室外智能化系統(tǒng) 13． 55 合計(jì) 6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 74． 48 7073 按類似樓盤價(jià)估算 工程監(jiān)理費(fèi) 8． 00 預(yù)、結(jié)算審核 3． 35 售樓部裝修 3． 88 物業(yè)管理費(fèi) 5． 00 物業(yè)完善費(fèi) 5． 00 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 49． 25 開(kāi)發(fā)成本合計(jì) 7 期間費(fèi)用 598 56792 按類似樓盤價(jià)估算 資本化利息 218 營(yíng)銷費(fèi)用 30 管理費(fèi)用 、稅金及附加 350 項(xiàng)目總投資 第 37 頁(yè) 共 38 頁(yè) 銷售收入 根據(jù)工程 所處位置、周圍環(huán)境和長(zhǎng)沙 房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素， 以 容積率算 470 元 /平方米樓面地價(jià)，本區(qū)住宅均價(jià) 預(yù)期 為 38504300 元 / m2 ，低層商鋪均價(jià) 預(yù)期 為 900013000 元 / m2 。 銷售收入 預(yù)期 見(jiàn)下表： 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 價(jià)格 （ 元 / m2） 金額（萬(wàn)元） 1 小高層 元 / m2 200， 000 39004300 7800086000 高 層 元 / m2 607， 300 38504150 233811252030 2 商 業(yè) 及酒店 元 / m2 130， 400 900013000 117360169520 3 合計(jì) 949,700 351171507550 第 38 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第五章 結(jié)論 根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略性、經(jīng)濟(jì)性、社會(huì)性與可實(shí)施性的分析，項(xiàng)目可行性結(jié)論如下： 1 區(qū)域戰(zhàn)略意義 ? 項(xiàng)目依托本地良好的 行政規(guī)劃 基礎(chǔ)與 經(jīng)濟(jì)資源 ，符合 大河西先導(dǎo)區(qū) 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的戰(zhàn)略方向與支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，并通過(guò) 對(duì)地塊周邊房地產(chǎn)調(diào)研分析，可見(jiàn)本塊極有大的 發(fā)展 與投資前景 。 ? 項(xiàng)目定位于 區(qū)域綜合運(yùn)營(yíng)體，區(qū)域價(jià)值集成新核心 ，成為 河西 品質(zhì)樓盤代表作 。 2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義 ? 本項(xiàng)目屬于 河西含浦發(fā)展中 ，又定位于 湖南中醫(yī)藥大學(xué)附近 ，極具市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力，必將帶動(dòng) 吸引 一大批 住戶入住 ， 從發(fā)展角度來(lái)看，當(dāng)一部分人居住在此之后會(huì)帶動(dòng)周邊生活配套和商務(wù)配套的完善和發(fā)展 ，利用杠桿 帶動(dòng) 作用形成規(guī)模，拉動(dòng)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)及相關(guān)行業(yè)的投入，并對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加稅收等方面有較強(qiáng)的促進(jìn)作用。
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